AG Saarbrücken — 3 C 203/24
Unzulässigkeit der Zustimmungsklage bei Nachholung eines formell mangelhaften Mieterhöhungsverlangens
1. Die Klage wird abgewiesen.
2. Die Kosten des Rechtsstreits trägt der Kläger.
3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Der Kläger darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Beklagten vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leisten.
4. Der Streitwert wird auf 1.440,00 € festgesetzt.
Der Kläger ist Eigentümer und Vermieter einer Wohnung in dem Anwesen ... in .... Die Beklagten haben mit Mietvertrag vom 16.12.2015 seit Februar 2016 die in dem vorgenannten Objekt im ersten Obergeschoss gelegenen Mieträumlichkeiten, bestehend aus drei Zimmern, Küche, Bad, Balkon und Kellerraum, gemietet. Vereinbart war eine Kaltmiete von 800,00 €.
Mit Schreiben des Bevollmächtigten des Klägers vom 26.02.2024, zugestellt am 29.02.2024 durch den zuständigen Gerichtsvollzieher, beanspruchte der Kläger von den Beklagten unter Benennung von drei Vergleichsobjekten für die streitgegenständliche Mietwohnung eine Mieterhöhung auf 920,00 €. Die Beklagten wurden gebeten, einer solchen Mieterhöhung ab 1. Mai 2024 zuzustimmen.
Die Beklagten haben der Mieterhöhung weder zugestimmt, noch ab 01.05.2024 die höhere Miete gezahlt.
Der Kläger hat mit Klageschrift vom 03.06.2024 - zugestellt am 06.08.2024 - Klage auf Zustimmung zur Mieterhöhung erhoben.
Mit Schriftsatz vom 18.02.2025 hat der Kläger Angaben zum Mietsspiegel nachgeholt.
Der Kläger beantragt,
die Beklagten zu verurteilen, der Erhöhung der Nettomiete für die Wohnung ..., bestehend aus drei Zimmern, Küche, Bad, Balkon, Kellerraum, von bisher monatlich 800,00 € auf 920,00 € ab 01.05.2024 zuzustimmen.
Die Beklagten beantragen,
die Klage abzuweisen.
Die Beklagten vertreten die Auffassung,
das Mieterhöhungsverlangen sei formell unwirksam. Es fehle der erforderliche Hinweis auf die Werte eines qualifizierten Mietspiegels. Die Voraussetzungen des § 558a Abs. 3 BGB seien nicht erfüllt. In dem Mieterhöhungsverlangen vom 26.02.2024 seien - unstreitig - die Angaben für die streitgegenständliche Wohnung gemäß dem qualifizierten Mietspiegel für die Landeshauptstadt ... (seit dem 01.01.2024) nicht mitgeteilt worden. Nach dem qualifizierten Mietspiegel sei die ortsübliche Vergleichsmiete ohnehin nur mit 8,00 € pro Quadratmeter anzusetzen.
Wegen dem weitere Vorbringen der Parteien wird auf die gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.
Die Klage ist unzulässig.
Sie wurde vor Ablauf der Überlegungsfrist der Mieter erhoben.
Fehlt - wie im Streitfall - ein eigentlich erforderlicher Hinweis auf die Werte des qualifizierten Mietspiegels so ist das Mieterhöhungsverlangen formell unwirksam und führt zur Abweisung der Zustimmungsklage als unbegründet (vgl. Fleindl, beck-online.GROSSKOMMENTAR, Stand 01.01.2025, § 558a BGB RN 85, BGH NZM 2020, 534; LG München I, Urteil vom 12.06.2002 - 14 S 21762/01). Seit dem 01.01.2024 besitzt die Landeshauptstadt Saarbrücken ihren 1. qualifizierten Mietspiegel. Der ... Mietspiegel wurde von allen stimmberechtigten Akteuren des lokalen Mietwohnungsmarktes aus dem Arbeitskreis und vom ... Stadtrat anerkannt und somit qualifiziert.
In seinem Mieterhöhungsschreiben vom 26.02.2024 hat der Kläger unstreitig keinen Hinweis auf den Mietspiegel erteilt.
Der Vermieter kann das mangelhafte Zustimmungsverlangen zwar durch Nachholung der fehlenden Angaben im Prozess beheben (§ 558b Abs. 3 BGB). Es ist insoweit ausreichend, einzelne Mängel zu korrigieren. Zu den heilbaren Mängeln zählen Mängel der Textform und der Begründung des Erhöhungsverlangens nach § 558a Abs. 2 und 3 BGB; auch der Hinweis auf einen qualifizierten Mietspiegel kann im Prozess noch nachgeholt werden (vgl. BeckOK MietR/Theesfeld-Betten, 39. Ed. 1.2.2025, BGB § 558b Rn. 88, beck-online).
Im Falle der Nachbesserung steht dem Mieter gem. § 558b Abs. 3 S. 2 BGB jedoch die Zustimmungsfrist erneut zu.
Die Nachholung der Angaben zum Mietspiegel im Schriftsatz vom 18.02.2025 hat damit eine neue Zustimmungsfrist in Gang gesetzt (§ 558b Abs. 3 S. 2 BGB). Der Zugang des Schriftsatzes setzt die sog. Überlegungs- oder Zustimmungsfrist in Lauf; sie endet um 24:00 Uhr des letzten Tages des übernächsten Monats (vgl. BeckOK MietR/Theesfeld-Betten, 39. Ed. 1.2.2025, BGB § 558b Rn. 7, beck-online). Die Zustimmungsfrist endet damit im Streitfall mit Ablauf des zweiten Kalendermonats nach dem Zugang des Verlangens. Das Verlangen ging den Beklagten im Februar 2025 zu; die Frist endet dann am 30.04.2025.
Nachdem der materiellen Regelung über den Lauf der Zustimmungsfrist keine prozessuale Regelung über eine Aussetzung oder Vertagung entspricht, kam eine Aussetzung der Verhandlung oder die Vertagung zur Herbeiführung der Prozessvoraussetzung der Zustimmungsfrist nicht in Betracht. § 558b Abs. 3 S. 2 ist keine prozessuale Rechtsgrundlage für die Aussetzung oder Vertagung des Prozesses (vgl. BeckOK MietR/Theesfeld-Betten, 39. Ed. 1.2.2025, BGB § 558b Rn. 88a, beck-online m.w.N.).
Eine vor Ablauf der Überlegungsfrist erhobene Klage auf Zustimmung zur Mieterhöhung ist unzulässig.
Es besteht auch keine Ausnahme, etwa, weil die Beklagten die Zustimmung endgültig und bestimmt abgelehnt hätten. Die ursprüngliche Ablehnung erfolgte zu Recht, das das Mieterhöhungsverlangen formelle Mängel aufwies (s.o.).
Eine schriftsätzliche Stellungnahme der Beklagten zu dem Schriftsatz vom 18.02.2025 - zugeleitet per 20.02.2025 - ist nicht erfolgt, und in der mündlichen Verhandlung am 26.02.2025 haben die Beklagten über ihren Bevollmächtigten die vom Kläger behauptete Miethöhe erstmals dahingehend bestritten, dass kein Raum für einen 15%-igen Aufschlag sei, weil sie keine erhöhenden Faktoren erkennen würden. Dieser Vortrag rechtfertigt für sich genommen nicht die Annahme, dass eine endgültige und ernsthafte Ablehnung erfolgt ist. Dies gilt insbesondere, weil der Kläger bislang nicht substantiiert dargelegt hat, inwieweit er die Anwendung einer 15% Spannen-Obergrenze begründet, so dass die Beklagten diesbezüglich noch keine fundierte Entscheidung treffen konnten.
Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO.