Saarländisches Oberlandesgericht Saarbrücken, 4. Zivilsenat — 4 Sch 2/25

Die Schiedsklägerin begehrt die Vollstreckbarerklärung des im Tenor näher bezeichneten inländischen Schiedsspruchs, soweit dieser zu ihrem Vorteil ergangen ist. Das schiedsbeklagte Land begehrt in dem weiteren Verfahren, welches unter dem Az. 4 Sch 3/25 geführt wird, die Aufhebung des Schiedsspruchs im selben Umfang.

Die Schiedsklägerin vermietet an das schiedsbeklagte Land auf der Grundlage eines Vertrags vom 08.01.2007 das ehemalige Verwaltungs- und Kauengebäude des Grubenstandortes R., Anschrift, Hausnr., PLZ L.- R.. Die Parteien trafen eine Schiedsabrede, wonach alle Streitigkeiten aus oder im Zusammenhang mit dem Mietvertrag unter Ausschluss des ordentlichen Rechtswegs durch ein Schiedsgericht entschieden werden sollten. Gemäß § 4 des Schiedsvertrags vom 08.01.2007 bestimmten die Parteien das Oberlandesgericht in Saarbrücken als zuständiges Gericht im Sinne des § 1062 Abs. 1 ZPO.

Zuvor hatten die Schiedsparteien mit der I. S. GmbH (IKS), an der das schiedsbeklagte Land mehrheitlich beteiligt ist, einen Rahmenvertrag und auf dessen Grundlage einen Grundstückskaufvertrag geschlossen, wonach die Schiedsklägerin das streitgegenständliche Bürogebäude in Abstimmung mit dem schiedsbeklagten Land sanieren und umbauen und anschließend zur Nutzung durch Landesbehörden vermieten sollte. Außerdem sollte die IKS die zur Realisierung des benachbarten Themenparks inklusive des ehemaligen Verwaltungsgebäudes erforderlichen Grundstücke auf dem Gelände des ehemaligen Bergwerks R. an die Schiedsklägerin verkaufen. Das schiedsbeklagte Land sollte die Rückübertragung des Verwaltungsgebäudes und des entsprechenden Grundstücks nach Ablauf der Mietzeit von mindestens 25 Jahren unentgeltlich und lastenfrei an sich verlangen können.

Am 30.11.2007 schloss die Schiedsklägerin mit der ...bank AG einen schriftlichen Forderungskaufvertrag, mit der ein erstrangiger Teilbetrag der von dem schiedsbeklagten Land zu zahlenden Mieten an die ...bank im Wege einer Forfaitierung verkauft wurde.

In der Folgezeit wurde das Verwaltungsgebäude umgebaut und saniert. Das schiedsbeklagte Land errichtete an der Rückseite des Verwaltungsgebäudes zur A.-v.-H.-Str. hin einen Raucherpavillon. Die Schiedsparteien korrespondierten über den Zustand und verschiedene Mängel der Mietsache sowie darüber, wer diese zu beseitigen habe, u.a. betreffend die Instandsetzung der Regenrinnen sowie Feuchte und Schimmelbildung an Wänden.

Die Schiedsklägerin hat mit anwaltlichem Schriftsatz vom 16.08.2021 (Bl. 241 ff. eA) Schiedsklage erhoben und beantragt, das Schiedsgericht gemäß dem Schiedsvertrag vom 08.01.2007 anzurufen und über verschiedene Sachanträge (Bl. 242 eA) zu entscheiden. Das anschließend gebildete Schiedsgericht erließ am 11.01.2022 einen von den Schiedsparteien nicht angefochtenen Zwischenbescheid nach § 1040 ZPO, mit dem es seine Zuständigkeit festgestellt hat. Die Schiedsklägerin hat die Schiedsklage später erweitert mit Schriftsätzen vom 06.12.2021 und 30.11.2023; die mit letztgenanntem Schriftsatz angekündigten Anträge hat es zuletzt teilweise für erledigt erklärt. Das schiedsbeklagte Land hat sich der teilweisen Erledigungserklärung angeschlossen und im Übrigen Klageabweisung beantragt.

Das Schiedsgericht hat am 18.05.2022 und erneut am 16.12.2024 mündlich verhandelt und die in Streit stehenden Mängel in Augenschein genommen. Mit dem Schiedsspruch vom 02.04.2025 (Bl. 4 ff. eA) hat es den Anträgen der Schiedsklägerin in dem aus dem Tenor ersichtlichen Umfang stattgegeben und festgestellt, dass sich die Hauptsache bezüglich weiterer Anträge erledigt habe. Die weitergehende Schiedsklage hat es abgewiesen.

Die Schiedsklägerin begehrt mit ihrer am 17.04.2025 eingegangenen Antragsschrift die Vollstreckbarerklärung eines Teils des ihr am 16.04.2025 zugestellten Schiedsspruchs. Die von dem Antragsgegner geltend gemachten Aufhebungsgründe hält sie für nicht gegeben.

Die Schiedsklägerin beantragt (Bl. 2, 229 eA),

den Schiedsspruch des Schiedsgerichts, bestehend aus dem Vorsitzenden Richter am Landgericht a. D. Professor Jürgen U., Obmann des Schiedsgerichts und Schiedsrichter, der Rechtsanwältin Gabriela B., F., beisitzende Schiedsrichterin, sowie dem Rechtsanwalt Prof. Dr. Christian E. O., K., beisitzender Schiedsrichter („Schiedsgericht“), vom 2. April 2025 („Schiedsspruch“), der Schiedsklägerin zugesandt am 16. April 2025, durch den der Schiedsbeklagte verpflichtet worden ist, die Außenisolierung im Erdreich des Verwaltungsgebäudes Anschrift, Hausnr., PLZ, S., zur A.-v.-H.-Str. hin im Bereich des Raucherpavillons ordnungsgemäß wiederherzustellen, und an die Schiedsklägerin 604.579,43 € zuzüglich Zinsen in Höhe von 8 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz aus 63.592,28 € seit dem 04.12.2021 und aus 540.987,15 € seit dem 04.12.2023 zu zahlen, für vollstreckbar zu erklären.

Das schiedsbeklagte Land beantragt (Bl. 73 eA),

den Antrag auf Vollstreckbarerklärung des Schiedsspruchs gemäß § 1060 Abs. 2 ZPO zurückzuweisen.

Es macht geltend, es lägen – eine Vollstreckbarerklärung hindernde – Aufhebungsgründe gemäß § 1059 Abs. 2 Ziffer 2b ZPO vor, weil der Spruch zu einem Ergebnis führe, das der öffentlichen Ordnung (verfahrensrechtlicher ordre public) widerspreche.

Das Schiedsgericht habe den Anspruch das schiedsbeklagten Landes auf rechtliches Gehör (Art. 103 Abs. 1 GG) missachtet. Die Verurteilung zur Beseitigung von Schäden an der Außenfassade beruhe darauf, dass das Schiedsgericht ohne weitere Begründung unterstellt habe, das Land habe diese Arbeiten in Auftrag gegeben. Es habe dessen gegenteiligen schriftsätzlichen Vortrag nicht berücksichtigt, wonach die Schiedsklägerin die Arbeiten an der Fassade ausgeführt oder in Auftrag gegeben habe und es hierdurch zu den bemängelten Schäden gekommen sei. Die Annahme des Schiedsgerichts sei damit ins Blaue hinein erfolgt und objektiv willkürlich, weshalb der allgemeine Gleichheitssatz in seiner Ausgestaltung als Willkürverbot verletzt sei. Hätte das Schiedsgericht den tatsächlichen Sachverhalt berücksichtigt, hätte es den Antrag der Schiedsklägerin auf Beseitigung des Schadens an der Außenfassade zurückgewiesen.

Das Schiedsgericht habe außerdem eine Überraschungsentscheidung getroffen, soweit es das schiedsbeklagte Land zur Zahlung weiterer Mieten verurteilt habe und hierbei seine mit Verfügung vom 23.01.2025 mitgeteilte vorläufige Rechtsauffassung nicht mehr aufrechterhalten habe, wonach „für die Minderung auch die fehlende Nutzbarkeit anderer räumlicher Bereiche (Vorlesesaal, Steigerbüro, Waschkaue) beachtlich sein dürfte“ (siehe S. 24 des Schiedsspruchs, Bl. 27 eA). Die Parteien des Schiedsverfahrens hätten aufgrund des vorherigen Hinweises davon ausgehen können, dass das Schiedsgericht auch wegen der Mängel und der Einschränkung der Gebrauchstauglichkeit der Räume im Erdgeschoss eine Mietminderung berücksichtigen werde.

Darüber hinaus sei die Annahme des Schiedsgerichts, es sei nicht ersichtlich, dass die Schiedsklägerin als Vermieterin bauliche Veränderungen an der Mietsache durchgeführt habe, willkürlich und unter Missachtung des unstreitigen Sachverhalts getroffen. Gleiches gelte für die Annahme des Schiedsgerichts, die nach dem Mietvertrag von der Vermieterin sanierten und umgebauten Büroräumlichkeiten entsprächen ihrem Zustand nach demjenigen Zustand, den das Land erwarten konnte, da ein „altes Gebäude“ angemietet worden sei.

Der Schiedsspruch sei auch eine Überraschungsentscheidung im Hinblick auf die Berechnungsgrundlage der Mietminderung, da das Schiedsgericht seine Entscheidung ohne vorherigen Hinweis darauf gestützt habe, dass die Mietminderung aufgrund der Einschränkung der Gebrauchstauglichkeit der Mietsache nicht die volle, seitens des schiedsbeklagten Landes geschuldete Gesamtmiete (Miete + Betriebskosten) erfasse, sondern nur den nicht an die ...bank abgetretenen Mietanteil.

Ferner habe das Schiedsgericht in gehörsverletzender Weise das Vorbringen des schiedsbeklagten Landes zu weiteren Mietmängeln übergangen, u.a. zu Undichtigkeiten der Dachkonstruktion an den Wandanschlüssen und Feuchtigkeitserscheinungen im Sockelbereich des Gebäudes.

Eine weitere Gehörsverletzung liege darin, dass das Schiedsgericht angenommen habe, dass ein Zurückbehaltungsrecht des Schiedsbeklagten nicht mehr geltend gemacht werden könne, da dieses nicht geeignet sei, den gesetzlichen Zweck – den Vermieter zur Erfüllung seiner Verpflichtungen anzuhalten – zu erreichen.

Der Senat hat die mündliche Verhandlung angeordnet. Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf den Inhalt der von den Parteien gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen sowie auf das Sitzungsprotokoll des Senats vom 08.01.2026 (Bl. 405 ff. eA) Bezug genommen.

Der Antrag auf (teilweise) Vollstreckbarerklärung des Schiedsspruchs vom 02.04.2025 ist zulässig und begründet.

Der Antrag ist zulässig.

Das Saarländische Oberlandesgericht ist für die Entscheidung über den Antrag gemäß §§ 1025 Abs. 1, 1062 Abs. 1 Nr. 4 ZPO zuständig, weil der vertraglich vereinbarte Ort des schiedsrichterlichen Verfahrens (§ 1043 Abs. 1 ZPO) in Sch. und damit im Saarland liegt.

Der auf einen Teil des Schiedsspruchs beschränkte Antrag der Antragstellerin auf Vollstreckbarerklärung ist zulässig. Die Vollstreckbarerklärung kann auf Teile des Schiedsspruchs beschränkt werden, die gegenüber dem Rest des entschiedenen Streitstoffs einen selbständig abgrenzbaren Teil darstellen. Insoweit gelten dieselben Grundsätze wie für die Teilaufhebung eines Schiedsspruchs. Eine Teilaufhebung ist möglich, wenn der selbständig angegriffene Teil vom übrigen Schiedsspruch getrennt werden kann. Das ist der Fall, wenn das Aufhebungsbegehren nach den allgemein für die Zulässigkeit von Teilklagen geltenden Grundsätzen auf einen Teil des Schiedsspruchs beschränkt werden kann (vgl. BayObLG, Beschluss vom 13.12.2023 – 101 Sch 112/22 - juris Rn. 141). Diese Voraussetzungen sind im vorliegenden Fall erfüllt. Die Sätze 1 und 2 des Tenors des Schiedsspruchs haben jeweils selbstständige Ansprüche der Antragstellerin zum Gegenstand, die unabhängig von den darüber hinaus geltend gemachten und vom Schiedsgericht nicht zuerkannten Ansprüchen auch gesondert im Klageweg hätten geltend gemacht werden können.

Für den Antrag auf Vollstreckbarerklärung besteht ein Rechtsschutzbedürfnis. Zwar bestehen Zweifel an der hinreichenden Bestimmtheit und damit Vollstreckungsfähigkeit des Ausspruchs, da sich weder aus dem Tenor noch aus den Gründen des Schiedsspruchs klar ergibt, an welcher genauen Stelle („im Bereich des Raucherpavillons“) welche konkreten Maßnahmen vorzunehmen sind („ordnungsgemäß“). Die fehlende Konkretisierung hindert indes – mangels vollstreckungsfähigen Inhalts – allenfalls eine Zwangsvollstreckung, nicht aber die Vollstreckbarerklärung. Letztere ist zwar Voraussetzung der Zwangsvollstreckung, deren konkrete Durchführbarkeit jedoch umgekehrt nicht Voraussetzung für die Vollstreckbarerklärung (OLG Frankfurt a. M., Beschluss vom 25.11.2015 – 26 Sch 4/15 – BeckRS 2015, 125872, Rn. 8; BGH, Beschluss vom 30.03.2006 – III ZB 78/05 –, juris Rn. 7, 9-12; OLG München, Beschluss vom 22.02.2006 – 34 Sch 2/06 –, juris Rn. 12 f.).

Soweit die Vollstreckbarerklärung eines Schiedsspruchs – unter dem Gesichtspunkt eines Verstoßes gegen den ordre public (§§ 1060 Abs. 2, 1059 Abs. 2 Nr. 2b ZPO) – abzulehnen sein kann, wenn er widersinnig oder evident unverständlich begründet ist (dazu OLG Frankfurt a. M., Beschluss vom 14.03.2019 – 26 Sch 10/18 – BeckRS 2019, 622, Rn. 136, 140), liegt ein solcher Fall hier nicht vor.

Der Antrag ist auch begründet.

Dem Antrag auf Vollstreckbarerklärung des Schiedsspruchs war gem. § 1060 ZPO stattzugeben, da weder Aufhebungsgründe im Sinne des § 1059 Abs. 2 Nr. 1 ZPO begründet geltend gemacht worden sind, noch ein Aufhebungsgrund nach § 1059 Abs. 2 Nr. 2 ersichtlich ist (zum Prüfungsumfang vgl. Musielak/Voit/Voit, 20. Aufl. 2023, ZPO § 1060 Rn. 9).

Aufhebungsgründe im Sinne von § 1059 Abs. 2 Nr. 1a bis d ZPO macht der Antragsgegner nicht geltend. Insbesondere zieht er die Gültigkeit des Schiedsvertrags nicht in Zweifel und bringt auch nicht vor, das Schiedsgericht habe seine Kompetenzen überschritten, in dem es über Ansprüche entschieden habe, die von der Schiedsabrede nicht umfasst seien.

Ein Aufhebungsgrund im Sinne von § 1059 Abs. 2 Nr. 2a ZPO – keine Schiedsfähigkeit des Streitgegenstands nach deutschem Recht – liegt ebenfalls nicht vor.

Die vom Antragsgegner erhobenen Verfahrensrügen im Sinne des § 1059 Abs. 2 Nr. 2b ZPO sind unberechtigt.

Ein Schiedsspruch kann nach § 1059 Abs. 2 Nr. 2b ZPO aufgehoben werden, wenn seine Vollstreckung zu einem Ergebnis führt, das der öffentlichen Ordnung (ordre public) widerspricht. Ein Verstoß gegen den Grundsatz des rechtlichen Gehörs stellt – soweit er entscheidungserheblich ist – zugleich einen Verstoß gegen den inländischen (verfahrensrechtlichen) ordre public dar (BGH, Beschluss vom 07.06.2018 – I ZB 70/17 –, juris Rn. 14; Beschluss vom 10.03.2016 – I ZB 99/14 –, NJW-RR 2016, 892, juris Rn. 23; Urteil vom 14.05.1992 – III ZR 169/90 –, juris Rn. 12). Im Hinblick auf die verfassungsrechtliche Gewährleistung rechtlichen Gehörs gilt im Schiedsverfahren der Grundsatz, dass Schiedsgerichte das rechtliche Gehör im gleichen Umfang wie staatliche Gerichte gewähren müssen (BGH, Beschluss vom 26.11.2020 – I ZB 11/20 –, juris Rn. 23; Zöller/Geimer, ZPO, 36. Aufl. 2026, § 1042 Rn. 5 m.w.N.).

Der Anspruch auf rechtliches Gehör aus Art. 103 Abs. 1 GG verpflichtet das Gericht, die Ausführungen der Beteiligten zur Kenntnis zu nehmen und in Erwägung zu ziehen. Er ist allerdings erst dann verletzt, wenn sich im Einzelfall klar ergibt, dass das Gericht dieser Pflicht nicht nachgekommen ist. Grundsätzlich ist davon auszugehen, dass die Gerichte das von ihnen entgegengenommene Vorbringen auch zur Kenntnis genommen und in Erwägung gezogen haben. Sie sind dabei nicht verpflichtet, sich in der Begründung der Entscheidung ausdrücklich mit jedem Vorbringen zu befassen. Deshalb müssen, wenn ein Verstoß gegen Art. 103 Abs. 1 GG festgestellt werden soll, im Einzelfall besondere Umstände deutlich ergeben, dass tatsächliches Vorbringen eines Beteiligten entweder überhaupt nicht zur Kenntnis genommen oder doch bei der Entscheidung nicht erwogen worden ist (BGH, Beschluss vom 21.04.2022 – I ZB 36/21 –, NJW-RR 2022, 1425 Rn. 19 m.w.N.). Geht das Gericht auf den wesentlichen Kern des Tatsachenvortrags eines Beteiligten zu einer Frage, die für das Verfahren von zentraler Bedeutung ist, in den Entscheidungsgründen nicht ein, so lässt dies auf die Nichtberücksichtigung des Vortrags schließen, sofern er nicht nach dem Rechtsstandpunkt des Gerichts unerheblich oder aber offensichtlich unsubstantiiert war. Eine Gehörsrechtsverletzung ist für den Schiedsspruch entscheidungserheblich, wenn nicht ausgeschlossen werden kann, dass das Schiedsgericht bei Berücksichtigung des übergangenen Vorbringens anders entschieden hätte (BGH, Beschluss vom 21.04.2022 – I ZB 36/21 –, NJW-RR 2022, 1425 Rn. 20; Bayerisches Oberstes Landesgericht, Beschluss vom 13.12.2023 – 101 Sch 112/22 –, juris Rn. 149 f.).

Das Aufhebungsverfahren ist zugleich jedoch kein Rechtsmittel zur Überprüfung der sachlichen Richtigkeit des Schiedsspruchs. Etwaige Fehlentscheidungen des Schiedsgerichts sind grundsätzlich hinzunehmen; nur in extremen Ausnahmefällen, in denen die Hinnahme des Schiedsspruchs unerträglich wäre, greift der ordre public ein (Althammer in: Zöller, ZPO, 36. Aufl. 2026, § 1059 ZPO Rn. 35 m.w.N.). Das setzt voraus, dass dieses Ergebnis mit wesentlichen Grundsätzen des deutschen Rechts offensichtlich unvereinbar ist. Dies ist der Fall, wenn der Schiedsspruch eine Norm verletzt, die die Grundlagen des staatlichen oder wirtschaftlichen Lebens regelt, oder zu deutschen Gerechtigkeitsvorstellungen in einem untragbaren Widerspruch steht. Der Schiedsspruch muss mithin die elementaren Grundlagen der Rechtsordnung verletzen. Danach stellt nicht jeder Widerspruch der Entscheidung eines Schiedsgerichts zu zwingenden Vorschriften des deutschen Rechts einen Verstoß gegen den ordre public dar. Vielmehr muss es sich um eine nicht abdingbare Norm handeln, die Ausdruck einer für die Rechtsordnung grundlegenden Wertentscheidung des Gesetzgebers ist (BGH, Beschluss vom 10.03.2016 – I ZB 99/14 –, juris Rn. 29).

Hieran gemessen liegen Aufhebungsgründe nicht vor.

Das Schiedsgericht hat den Anspruch des Schiedsbeklagten auf rechtliches Gehör (Art. 103 Abs. 1 GG) nicht dadurch missachtet, dass es dessen Verurteilung zur Beseitigung von Schäden an der Außenfassade darauf gestützt hat, das schiedsbeklagte Land habe diese Arbeiten in Auftrag gegeben.

Das Schiedsgericht hat sich aufgrund einer Inaugenscheinnahme der Örtlichkeit eine Überzeugung davon gebildet, dass die Beschädigung der Außenfassade nicht so alt sein könne, wie vom schiedsbeklagten Land vorgebracht, und hat den Sachvortrag der Schiedsklägerin auf dieser Grundlage als nachgewiesen erachtet. Es hat ausgeführt, nach Inaugenscheinnahme der Örtlichkeit spreche zwar nichts dafür, dass das schiedsbeklagte Land bei Errichtung des Raucherpavillons die Außenfassade beschädigt habe, weil diese mit Abstand zur Gebäudeaußenwand errichtet worden sei. Der geöffnete Bereich der Außenisolierung erscheine andererseits aber auch nicht so alt, dass er seit Beginn des Mietverhältnisses vorliegen könne. Das Schiedsgericht sei überzeugt, dass das schiedsbeklagte Land – möglicherweise zur Klärung der technischen Gegebenheiten – die Öffnung der Außenisolierung veranlasst und dadurch unberechtigt in die Substanz der Mietsache eingegriffen habe (Seite 17 f. des Schiedsspruchs unter lit. e).

Ungeachtet dessen, ob man die vorgenommene Beweiswürdigung für überzeugend hält, liegt darin jedenfalls keine willkürliche Entscheidung und damit kein Verstoß gegen den ordre public im Sinne des § 1059 Abs. 2 Nr. 2b ZPO. Anders als das schiedsbeklagte Land vorbringt, war keineswegs unstreitig, dass die Schiedsklägerin die Arbeiten an der Fassade ausgeführt oder in Auftrag gegeben habe und es hierdurch zu den bemängelten Schäden gekommen sei. Auch in einem vorausgegangenen Vortrag der Partei kann ein Bestreiten nachfolgender Behauptungen der Gegenseite liegen, wenn jener Vortrag diesen Behauptungen widerspricht. In diesem Fall müssen Tatsachen, die mit der Gegenerklärung unvereinbar sind, regelmäßig nicht gesondert für sich (ausdrücklich) bestritten werden. Ein solches konkludentes vorweggenommenes Bestreiten hindert die Anwendung der Vorschrift des § 138 Abs. 3 ZPO. Deshalb ist der gesamte Vortrag einer Partei zu berücksichtigen und daraufhin zu prüfen, ob sich aus dem Gesamtzusammenhang der Wille zu bestreiten ergibt (BGH, Beschluss vom 21.06.2022 – VIII ZR 285/21 –, juris Rn. 21 m.w.N.). So liegt der Fall hier. Wie sich aus dem Schriftsatz der Schiedsklägerin vom 16.08.2021 (Bl. 241 ff. eA) ergibt, hat diese bereits mit dem Antragsschriftsatz, mit dem sie das Schiedsverfahren einleitete, unter Beweisantritt durch Einholung eines Sachverständigengutachtens vorgetragen, dass das schiedsbeklagte Land bei der – unstreitig von ihr veranlassten – Errichtung des Raucherpavillons die im Erdreich zur A.-v.-H.-Str. angebrachte Außenisolierung des Verwaltungsgebäudes beschädigt habe. Diesen Sachvortrag hat sie mit Schriftsatz vom 09.05.2022 wiederholt. Sie brauchte das nach dem anschließenden Vortrag des schiedsbeklagten Landes, wonach die Beschädigung bereits vor Mietbeginn vorhanden gewesen sei, nicht erneut zu tun.

In diesem Zusammenhang kann ein Aufhebungsgrund auch nicht darauf gestützt werden, dass das Schiedsgericht für seine Überzeugungsbildung, wonach das schiedsbeklagte Land und nicht etwa die Schiedsklägerin die Öffnung der Außenisolierung veranlasst habe, eine Inaugenscheinnahme der Örtlichkeit für ausreichend erachtet hat. Das Schiedsgericht ist nicht auf die Beweismittel der ZPO beschränkt, sondern es gilt der Grundsatz des Freibeweises, so dass etwa auch private Sachkunde verwertbar ist und ein Beweisantrag abgelehnt werden darf. Auch der Grundsatz der vollständigen Beweismittelerschöpfung gilt im Schiedsverfahren nicht. Diese Abweichungen von den allgemeinen Regeln des Zivilprozessrechts vor dem Hintergrund des Verbotes der révision au fond entziehen vorliegend die Entscheidung des Schiedsgerichts, von der Einholung eines Sachverständigengutachtens abzusehen, einer sachlichen Überprüfung durch die staatlichen Gerichte (OLG Köln, Beschluss vom 21.11.2008 – 19 Sch 12/08 –, juris Rn. 27). Dass der vom Schiedsgericht für richtig gehaltene Weg zur Ermittlung der entscheidungsrelevanten Tatsachen und die Art und Weise der Würdigung des Verfahrensstoffs in einem untragbaren Widerspruch zu den Gerechtigkeitsvorstellungen des deutschen Rechts stehen würden, kann nicht festgestellt werden.

Es ist auch weder ersichtlich noch vom schiedsbeklagten Land behauptet, dass das Schiedsgericht gegen die zwischen den Parteien getroffene Vereinbarung zum schiedsrichterlichen Verfahren verstoßen hätte (§ 286 ZPO sowie § 1042 Abs. 4 Satz 2 ZPO). Gemäß § 1042 Abs. 4 ZPO werden die Verfahrensregeln, soweit eine Vereinbarung der Parteien nicht vorliegt und die Verfahrensregelungen des 10. Buchs der ZPO nichts Entgegenstehendes bestimmen, vom Schiedsgericht nach freiem Ermessen bestimmt. Das Schiedsgericht ist insbesondere berechtigt, über die Zulässigkeit einer Beweiserhebung zu entscheiden, diese durchzuführen und das Ergebnis frei zu würdigen. Damit liegt auch ein Aufhebungsgrund nach § 1042 Abs. 2 Nr. 1d) i.V.m. § 1059 Abs. 2 Nr. 1d) ZPO nicht vor.

Aufhebungsgründe im Sinne des § 1059 Abs. 2 ZPO sind auch nicht ersichtlich, soweit das Schiedsgericht den Schiedsbeklagten zur Zahlung weiterer Mieten in Höhe von insgesamt 604.579,43 € nebst Zinsen an die Schiedsklägerin verurteilt hat (siehe hierzu Seite 19 ab Ziffer 2. bis Seite 25 unten des Schiedsspruchs).

Die geltend gemachten Forderungen hat das Schiedsgericht aus der in § 6 des Mietvertrags der Parteien enthaltenen Wertsicherungsklausel und der sich daraus ergebenden Mieterhöhungsbeträge für 33 Monate (März 2021 bis November 2023) für begründet erachtet, wobei es eine Minderung für Sachmängel im Bereich diverser Räumlichkeiten im Obergeschoss von 8 % sowie eine zur Aufrechnung gestellten Gegenforderung des Schiedsbeklagten in Höhe von 100.000 € in Abzug gebracht hat (Seite 19 unten des Schiedsspruchs).

Anders als das schiedsbeklagte Land vorbringt, liegt ein Verstoß gegen den ordre public in Form einer Überraschungsentscheidung nicht darin, dass das Schiedsgericht in seinem Schiedsspruch (dort Seite 23) ausgeführt hat, es „revidiere“ seine den Schiedsparteien am 23.01.2025 zur Kenntnis gebrachte und auf vorläufiger Zwischenberatung beruhende Mitteilung, dass für die von dem schiedsbeklagten Land eingewandte Minderung auch die fehlende Nutzbarkeit anderer räumlicher Bereiche (Vorlesesaal, Steigerbüro, Waschkaue) beachtlich sein dürfte und deshalb die Klärung erforderlich sei, wann die Schiedsklägerin welche nachträglichen Bau-/Sanierungsarbeiten betreffend diese Räumlichkeiten vorgenommen habe.

Eine unzulässige Überraschungsentscheidung liegt vor, wenn das Gericht einen Sachverhalt oder ein Vorbringen ohne vorherigen Hinweis in einer Weise würdigt, mit der ein gewissenhafter und kundiger Prozessbeteiligter nach dem Verfahrensverlauf nicht rechnen konnte (Bayerisches Oberstes Landesgericht, Beschluss vom 15.01.2025 – 102 Sch 250/23 e –, juris Rn. 96 m.w.N.). Stützt das Gericht dabei seine Würdigung auf aus seiner Sicht unzureichenden Parteivortrag, den es für entscheidungserheblich ansieht, muss es die Parteien unmissverständlich hierauf hinweisen und ihnen die Möglichkeit eröffnen, ihr Vorbringen zu ergänzen (BGH, Beschluss vom 12.05.2020 – VIII ZR 171/19 –, juris Rn. 13). Das Bundesverfassungsgericht (Beschluss vom 15. 08.1996 – 2 BvR 2600/95 –, NJW 1996, 3202) hat eine Verletzung rechtlichen Gehörs angenommen, wenn das Gericht einen rechtlichen Hinweis zu einer entscheidungserheblichen Frage erteilt und im Urteil entgegengesetzt entscheidet, ohne die Verfahrensbeteiligten auf die Änderung der rechtlichen Beurteilung hingewiesen und ihnen Gelegenheit zur Stellungnahme gegeben zu haben. Von einer in einem gerichtlichen Hinweis geäußerten Rechtsauffassung, die – will sich das Gericht nicht dem Vorwurf der Voreingenommenheit aussetzen – stets eine vorläufige sein wird (vgl. hierzu OLG Köln, Beschluss vom 04.05.2018 – 19 Sch 21/17 –, juris Rn. 20), darf das Gericht in der Endentscheidung nur abweichen, wenn für die Verfahrensbeteiligten – sei es durch den Verlauf der mündlichen Verhandlung, sei es durch einen ausdrücklichen weiteren Hinweis des Gerichts – erkennbar wird, dass sich entweder die Grundlage verändert hat, auf der das Gericht den ursprünglichen Hinweis erteilt hat, oder dass das Gericht bei unveränderter Entscheidungsgrundlage nunmehr eine andere rechtliche Beurteilung in Erwägung zieht als den Beteiligten angekündigt (BGH, Beschluss vom 16.06.2011 – X ZB 3/10 –, BPatGE 52, 296).

Nach diesen Maßstäben fehlt es bei genauer Betrachtung schon an einer Überraschungsentscheidung im Sinne eines ohne Hinweis entscheidungsrelevant geänderten Standpunkts. Denn der früher erteilte Hinweis hatte einen anderen Hintergrund.

In seinem Schiedsspruch hat das Schiedsgericht angenommen, der die Minderung auslösende Mangel der Mietsache bestehe allein in der Beeinträchtigung diverser Räumlichkeiten im Obergeschoss des Verwaltungsgebäudes, nicht aber Räumen außerhalb des Obergeschosses. Für letztere sei nichts dafür ersichtlich, dass für diesen Zustand Um- oder Ausbauarbeiten der Schiedsklägerin ursächlich gewesen sein könnten. Sie entsprächen demjenigen Zustand, den das schiedsbeklagte Land, die ein erkennbar altes Gebäude angemietet habe, habe erwarten können und müssen. Das Schiedsgericht hat ausgeführt, es „revidiere“ insoweit seine den Schiedsparteien am 23.01.2025 zur Kenntnis gebrachte und auf vorläufiger Zwischenberatung beruhende Mitteilung, dass für die von dem schiedsbeklagten Land eingewandte Minderung auch die fehlende Nutzbarkeit anderer räumlicher Bereiche (Vorlesesaal, Steigerbüro, Waschkaue) beachtlich sein dürfte und deshalb die Klärung erforderlich sei, wann die Schiedsklägerin welche nachträglichen Bau-/Sanierungsarbeiten betreffend diese Räumlichkeiten vorgenommen habe (Seite 23 des Schiedsspruchs).

Der im Schiedsspruch in Bezug genommene Hinweis des Schiedsgerichts vom 23.01.2025 lautete wörtlich wie folgt (Bl. 95 eA):

„Die Schiedsrichter sind in ihrer am 17.01.2025 online durchgeführten Zwischenberatung mehrheitlich zu diesen vorläufigen zusätzlichen Ergebnissen gelangt:

1. Es besteht keine Veranlassung zur Durchführung der seitens des schiedsbeklagten Landes im Schriftsatz vom 14.01.2025 unter 1.a) für erforderlich erachteten weiteren Beweisaufnahme für die Ermittlung der Tatsachengrundlagen für das Ausmaß der Einschränkung der Gebrauchstauglichkeit durch Feuchtigkeit und Schimmel.

2. Betreffend die unter 1.b) in diesem Schriftsatz vom 14.01.2025 angesprochene Minderung infolge fehlender Nutzbarkeit der Veranstaltungsflächen (Vorlesesaal, Steigerbüro, Waschkaue) dürfte Vortrag der Schiedsklägerin beachtlich sein, wann sie welche nachträglichen Bau-/Sanierungsmaßnahmen betreffend diese Räumlichkeiten vorgenommen hat.

3. Die Minderungsquote wird durch prozentuale Quote ermittelt werden. (…) Den Parteien wird Gelegenheit gegeben zu weiterem abschließendem Vortrag bis zum 4.3.2025.“

Aus diesem Hinweis ergab sich aber nicht, dass das Schiedsgericht sich bei der Frage, welche Räume genau für eine Minderung von Bedeutung sein könnten, festgelegt hätte. Vielmehr wurde lediglich zum einen mitgeteilt, dass man eine weitere Beweisaufnahme zur Klärung des Ausmaßes einer feuchtigkeits- und schimmelbedingten Gebrauchsbeeinträchtigung nicht als notwendig erachtete, und zum anderen – im Zusammenhang mit der etwaigen Minderungsrelevanz einer bauaufsichtliche Nutzungsuntersagung –, dass hier Vortrag der Schiedsklägerin beachtlich sein könnte. Eine verlässliche Erwartung dahin, dass das Schiedsgericht eine Minderung wegen Feuchtigkeit betreffend Räume im Erdgeschoss als berechtigt ansehen würde, wurde durch den Hinweis nicht begründet. Denn das Schiedsgericht hat in seinem Hinweis Bezug genommen auf den Schriftsatz des schiedsbeklagten Landes vom 14.01.2025 (Bl. 265 f. eA), dort Ziff. 1a und 1b. Dort heißt es:

„a) Ermittlung der Tatsachengrundlage für das Ausmaß der Einschränkung der Gebrauchstauglichkeit durch Feuchtigkeit und Schimmel

Zutreffend hat das Schiedsgericht darauf hingewiesen, dass aufgrund der Undichtigkeiten des Daches und der hierdurch in einzelne Räumlichkeiten eindringenden Feuchtigkeit sowie durch die infolge unzureichende Außenisolierung des Gebäudes im unteren Bereich der Mietsache in die dortigen Räume eindringende Feuchtigkeit mit Schimmelbildung dem Grunde nach einer Minderung der Gebrauchstauglichkeit der Mietsache gegeben ist. Bei Auftreten von Schimmel ist das Mietobjekt ohne Weiteres mangelhaft. Zur Ermittlung des Ausmaßes der Gebrauchsbeeinträchtigung durch Schimmel kommt es deshalb auf das konkrete Ausmaß des Schimmelbefalls in dem jeweiligen Raum an, also die Größe der jeweils befallenen Oberfläche und die Tiefe des Befalls.“

In dem anschließenden Hinweis des Schiedsgerichts, wonach keine Veranlassung zur Durchführung der seitens des schiedsbeklagten Landes im Schriftsatz vom 14.01.2025 unter 1.a) für erforderlich erachteten weiteren Beweisaufnahme für die Ermittlung der Tatsachengrundlagen zum Ausmaß der Einschränkung der Gebrauchstauglichkeit durch Feuchtigkeit und Schimmel bestehe, hat sich das Schiedsgericht in Bezug auf mietvertragliche Gewährleistungsansprüche betreffend andere Räume als das Obergeschoss nicht festgelegt. Sein Hinweis unter Nr. 1 und die vorangegangenen Ausführungen des schiedsbeklagten Lands unter Nr. 1a seines Schriftsatzes bezogen sich ausschließlich auf eine Minderung aufgrund von Feuchtigkeit und Schimmel.

Der Hinweis des Schiedsgerichts unter Nr. 2 bezog sich auf die vorangegangenen Ausführungen des schiedsbeklagten Lands unter Nr. 1b seines Schriftsatzes, di sich wiederum nicht mit einer Minderung infolge von Feuchtigkeit und Schimmel beschäftigten, sondern infolge einer bauaufsichtsrechtlichen Untersagung.

Damit kann sich das schiedsbeklagte Land auch nicht darauf berufen, die Parteien hätten mit der – angeblich – geänderten Rechtsauffassung auch deshalb nicht rechnen müssen, weil diese völlig abwegig und contra legem sei. Denn eine geänderte Rechtsauffassung liegt trotz der im Schiedsspruch verwendeten Formulierung, das Schiedsgericht „revidiere“ seine Mitteilung, nach den vorstehenden Ausführungen schon nicht vor. Ungeachtet dessen findet eine inhaltliche Überprüfung der Entscheidung des Schiedsgerichts durch die ordentlichen Gerichte grundsätzlich nicht statt. Das Verbot der révision au fond, dass die Überprüfung der materiellen Richtigkeit des Schiedsspruchs verbietet, gehört zu den grundlegenden Prinzipien der Verfahren nach den §§ 1059, 1060 ZPO. Davon kann nur abgewichen werden, wenn die Entscheidung den ordre public verletzen, also zu einem Ergebnis führen würde, das mit den wesentlichen Grundsätzen des deutschen Rechts offensichtlich unvereinbar ist (BGH, Beschluss vom 28.01.2014 – III ZB 40/13 –, juris Rn. 8). Dies ist auch bei Zugrundelegung des Vorbringens des schiedsbeklagten Landes nicht der Fall.

Ein Verstoß gegen den ordre public liegt nach diesen Maßstäben auch nicht vor, soweit das schiedsbeklagte Land vorbringt, das Schiedsgericht habe willkürlich und unter Missachtung des unstreitigen Sachverhalts angenommen, es sei nicht ersichtlich, dass die Schiedsklägerin als Vermieterin bauliche Veränderungen an der Mietsache vorgenommen habe; Entsprechendes gelte für die Annahme des Schiedsgerichts, die nach dem Mietvertrag von der Vermieterin sanierten und umgebauten Büroräumlichkeiten entsprächen ihrem Zustand nach demjenigen Zustand, den das Land erwarten konnte, da ein „altes Gebäude“ angemietet worden sei. Denn das Schiedsgericht hat nicht übersehen, dass die Schiedsklägerin als Vermieterin ursprünglich Veränderungen des Gebäudes vornahm, als sie dieses auf der Grundlage der Abstimmung der Parteien saniert und umgebaut hat. Im Schiedsspruch (dort auf Seite 3) wurde § 1 des Mietvertrags zitiert (vgl. Anlage S 1, S. 3), insbesondere dessen Abs. 2, wonach sich der endgültige Zustand der Mietsache aus der Mietbaubeschreibung ergibt (im Schiedsverfahren vorgelegt als Anlage AST 3). Das Schiedsgericht hat bei seinen Feststellungen zu einem minderungsrelevanten Mangel und zu dem geschuldeten Zustand des Mietobjekts somit unterstellt, dass es sich um ein Bestandsgebäude handelte, welches die Schiedsklägerin umbauen und sanieren sollte, und dass sich der endgültige Zustand aus der Mietbaubeschreibung ergeben sollte. Somit beurteilt sich der geschuldete Zustand des Mietgegenstands nach dem Mietvertrag zum einen nach dem bei Mietvertragsabschluss vorhandenen Zustand als „ehemaliges Zechengebäude“ und zum anderen nach den getroffenen Vereinbarungen zu denjenigen Bereichen, die die Schiedsklägerin umbauen und sanieren sollte. Das Schiedsgericht ist davon ausgegangen, dass das schiedsbeklagte Land nichts dafür vorgebracht habe, dass die Schiedsklägerin durch ihre vor Mietbeginn durchgeführten Umbau- und Sanierungsarbeiten eine bauaufsichtliche Nutzungsuntersagung verursacht habe, noch, dass sie als Teil der mietvertraglich geschuldeten Umbau- und Sanierungsarbeiten, die in Abstimmung mit dem schiedsbeklagten Land durch die Mietbaubeschreibung definiert wurden, eine Sanierung des ehemaligen Zechengebäudes gegen Feuchtigkeit und Schimmel im Erdgeschoss hätte herbeiführen müssen. Das Schiedsgericht hat den Zustand als altersgerecht eingeschätzt und ist davon ausgegangen, dass Feuchtigkeit und Schimmel im Erdgeschoss ehemaliger Zechengebäude für den Mieter erwartbar gewesen seien. Einen Verstoß gegen den ordre public, also ein mit wesentlichen Grundsätzen des deutschen Rechts offensichtlich unvereinbares Ergebnis, vermag der Senat darin nicht zu erkennen.

Ein Gehörsverstoß in Form einer Überraschungsentscheidung liegt auch nicht im Hinblick auf die Berechnungsgrundlage der Mietminderung vor. Das schiedsbeklagte Land kann nicht damit gehört werden, das Schiedsgericht habe ohne vorherigen Hinweis seine Entscheidung darauf gestützt, die Mietminderung aufgrund der Einschränkung der Gebrauchstauglichkeit der Mietsache erfasse nicht die volle, seitens des schiedsbeklagten Landes geschuldete Gesamtmiete (Miete + Betriebskosten), sondern nur den nicht an die ...bank abgetretenen Mietanteil. Der Grundsatz des rechtlichen Gehörs impliziert nicht, dass das Schiedsgericht in jedem Fall im Rahmen seiner Anhörungspflicht gehalten wäre, den Parteien vorab seine Rechtsansicht mitzuteilen und sie zur Äußerung hierzu aufzufordern (BGH, Beschluss vom 29.09.1983 – III ZR 213/82 –, juris Rn. 16 m.w.N.). Im vorliegenden Schiedsverfahren hatte die Schiedsklägerin mit Schriftsatz vom 29.07.2024, dort auf Seite 14 ff. (Bl. 272 ff. eA), Ausführungen dazu gemacht, dass im Falle der teilweisen Abtretung der Mietforderung die Minderung beide Teilforderungen in ihrem Verhältnis zur Gesamtforderung erfasse, und hierzu zwei Entscheidungen des Bundesgerichtshofs zitiert. Damit hatte das anwaltlich vertretene schiedsbeklagte Land Veranlassung und Gelegenheit, sich hiermit zu befassen und eine hiervon abweichende Rechtsauffassung vorzutragen.

Ein Gehörsverstoß lag auch nicht darin, dass das Schiedsgericht das Vorbringen des Schiedsbeklagten zu weiteren Mietmängeln bei seiner Entscheidung übergangen hätte, u.a. zu Undichtigkeiten der Dachkonstruktion an den Wandanschlüssen und Feuchtigkeitserscheinungen im Sockelbereich des Gebäudes. Aus dem Schiedsspruch ergibt sich, dass das Schiedsgericht diesen Sachvortrag des Schiedsbeklagten zur Kenntnis genommen hat (Seite 8 des Schiedsspruchs); dass es diesen für rechtlich unerheblich erachtet hat, begründet keinen Gehörsverstoß.

Eine Gehörsverletzung folgt schließlich nicht daraus, dass das Schiedsgericht ein Zurückbehaltungsrecht des schiedsbeklagten Landes verneint hat, da es nicht geeignet sei, den gesetzlichen Zweck – den Vermieter zur Erfüllung seiner Verpflichtungen anzuhalten – zu erreichen (Bl. 92 f. eA). Dass das Schiedsgericht die Rechtsauffassung des Schiedsbeklagten nicht geteilt hat, begründet keine Verletzung dessen Anspruchs auf rechtliches Gehör.

Die Kostenentscheidung folgt aus § 91 Abs. 1 ZPO, die Vollstreckbarerklärung des Beschlusses aus § 1064 Abs. 2 ZPO und die Streitwertfestsetzung aus den §§ 43 Abs. 2, 48 Abs. 1 GKG. In Verfahren auf Vollstreckbarerklärung von Schiedssprüchen entspricht der Streitwert grundsätzlich dem Wert der zu vollstreckenden Forderungen (BGH, Beschluss vom 29.03.2018 - I ZB 12/17 -, juris Rn. 4; Beschluss vom 12.01.2023 - I ZB 31/22 -, juris Rn. 9; Senat, Beschluss vom 16.09.2005 – 4 Sch 2/04, OLGR 2006, 220; Zöller/Herget, ZPO, 36. Aufl. 2026, § 3 Rn. 16.147). Diese belaufen sich auf 604.579,43 € gemäß dem tenorierten Zahlungsanspruch zuzüglich des zu schätzenden Werts des Anspruchs auf Wiederherstellung der Außenisolierung. Hiernach bemisst sich nach der vorab mitgeteilten Einschätzung des Senats, gegen die die Parteien keine Einwände erhoben haben (Bl. 313 eA), der Streitwert insgesamt auf die Gebührenstufe von 600.000 € bis zu 650.000 €.