Amtsgericht Köln, Abteilung 206 — 206 C 20/18

Die Klägerin mietete zum 15.02.2009 zu einem Mietzins von 620,42 EUR einschließlich Betriebskostenvorauszahlung die Wohnung in der L.straße , Köln, 2. Obergeschoss rechts, Wohnfläche 74,15 qm, bestehend aus drei Zimmern, Küche, Diele, Dusche/Bad und WC an. Vermieter ist der Beklagte.

Mit anwaltlichem Schreiben vom 22.01.2018 (Anlage K 4, Bl. 12 ff. d.A.) wandte sich die Klägerin an den Beklagten wegen Schimmelbefalls in der streitgegenständlichen Wohnung, den sie bereits zuvor gegenüber der Hausverwaltung des Beklagten angezeigt hatte, minderte die Miete ab dem 22.01.2018 um 30% und forderte den Beklagten zur schnellen Ergreifung von Maßnahmen auf.

Mit Schreiben vom 23.01.2018 wies die Hausverwaltung des Beklagten die angekündigte Mietminderung zurück.

Die Klägerin behauptet unter Vorlage von Ablichtungen (Anlage K 1, Bl. 7 ff. d.A., Anlage K 7, Bl. 39 f. d.A.), seit Dezember 2017 liege ein erheblicher Schimmelbefall in der Wohnung vor und zwar in der Küche auf der linken Außenwand zum Hof hin auf Höhe von ca. 80 cm auf einer Fläche von ca. 1 qm, im Schlafzimmer auf der rechten Außenwand zum Hof rechts unten in der Ecke oberhalb der Fußleiste auf einer Fläche von ca. 1 qm und im Kinderzimmer auf der rechten straßenseitigen Außenwand über eine vertikale „Säule“, die sich von der Decke über ca. 30 bis 40 cm Breite bis zum Boden erstrecke, sowie in der entsprechenden unteren Ecke über eine Fläche von einem weiteren Quadratmeter.

Die Klägerin hat mit der am 15.02.2018 bei Gericht eingegangenen Klage zunächst beantragt,

1. den Beklagten zu verurteilen, nachfolgende Mängel in der im Hause L.straße in Köln, 2. Obergeschoss rechts gelegenen und von ihr gemieteten Wohnung wie folgt zu beseitigen:

a. in dem von ihr als Küche genutzten Raum mit Schimmel befallene Flächen von ca. 1 qm an der linken hofseitigen Außenwand auf Höhe von ca. 80 cm zu trocknen, die Ursache für die Durchfeuchtung und den dort vorhandenen Schimmelpilz fachgerecht zu beseitigen und die bezeichnete Fläche anschließend entsprechend der Umgebung malermäßig instand zusetzen;

b. die in dem von ihr als Schlafzimmer genutzten Raum mit Schimmel befallene Fläche von ca. 1 qm an der rechten hofseitigen Außenwand in der unteren Ecke unmittelbar oberhalb der Fußleiste fachgerecht zu trocknen, die Ursache für die Durchfeuchtung und den dort vorhandenen Schimmelpilz fachgerecht zu beseitigen und die bezeichnete Fläche anschließend entsprechend der Umgebung malermäßig instand zusetzen;

c. die in dem von ihr als Kinderzimmer genutzten Raum mit Schimmel befallenen Flächen an der rechten straßenseitigen Außenwand über eine gesamte vertikale „Säule“, die von der Decke über ca. 40 cm Breite bis zum Boden verläuft, sowie in der entsprechenden unteren rechten Ecke oberhalb der Fußleiste über einen weiteren Quadratmeter zu trocknen, die Ursache für die Durchfeuchtung und den dort vorhandenen Schimmelpilz fachgerecht zu beseitigen und die bezeichnete Fläche anschließend entsprechend der Umgebung malermäßig instand zusetzen;

2. festzustellen, dass sie berechtigt ist, den für die im Klageantrag zu 1.) bezeichneten Wohnräume zu entrichtenden Mietzins um 30%, hilfsweise in Höhe eines darunter liegenden Betrages, ausgehend von einer monatlich zu leistenden Gesamtmiete in Höhe von 620,42 EUR, beginnend ab dem 22.01.2018 bis zur Beseitigung der mit dem Klageantrag zu 1.) beschriebenen Mängel zu mindern;

3. festzustellen, dass ihr über die im Klageantrag zu 2.) hinaus geltend gemachte Mietminderung wegen der im Klageantrag zu 1.) bezeichneten Mängel auch ein Zurückbehaltungsrecht am Mietzins in Höhe von weiteren 30%, hilfsweise in Höhe eines darunter liegenden Betrags, ausgehend von einer monatlich zu leistenden Gesamtmiete in Höhe von 620,42 EUR, beginnend mit dem 22.01.2018 bis zur Beseitigung der im Klageantrag zu 1.) beschriebenen Mängel zusteht;

4. den Beklagten zu verurteilen, sie von außergerichtlichen Rechtsanwaltskosten der KGK Rechtsanwälte in Höhe von 1.171,67 EUR freizustellen.

Nachdem die Klägerin, die die Wohnung gemeinsam mit ihrem 12-jährigen Sohn bewohnte, nach fristgerechter Kündigung zum 31.10.2018 aus der streitgegenständlichen Wohnung ausgezogen ist, haben die Parteien den Rechtsstreit bezüglich der Anträge zu 1.) und 3.) übereinstimmend für erledigt erklärt.

Die Klägerin beantragt,

 Antrag zu 2.) – wie zuvor

 Antrag zu 4.) – wie zuvor

Der Beklagte beantragt,

die Klage abzuweisen.

Der Beklagte behauptet, etwaige Schimmelbildung in der streitgegenständlichen Wohnung sei nicht baulich, sondern verhaltensbedingt durch unzureichendes Lüftungsverhalten und fehlende Luftzirkulation in Folge zu nah an den Wänden aufgestellter Möbel und Tüten entstanden. Er ist der Ansicht, das Gutachten des Sachverständigen sei nicht zu verwerten, weil eine Messung und Untersuchung der Wohnung unter Wohnbedingungen infolge des Auszugs der Klägerin nicht möglich gewesen sei. Der Sachverständige habe lediglich trockene Wände und unwesentliche Schimmelbildung feststellen können. Die durchgeführten Messungen hätten nicht nur an den streitgegenständlichen Wänden, sondern auch an den übrigen Wänden durchgeführt werden müssen, um aussagekräftig zu sein. Zudem sei die gutachterliche Zuordnung der Zimmer in der Wohnung unrichtig. Auch habe der Sachverständige nicht die warme und trockene Witterungsperiode für die zum Zeitpunkt seiner Ortsbesichtigung als unbedenklich eingestufte Schimmelpilzbelastung verantwortlich machen dürfen. Hierzu behauptet er, der Schimmelpilz habe sich auch nach dem Ortstermin über zwei Monate hinweg nicht weiter ausgebreitet; Verfärbungen seien nur oberflächlich vorhanden. In der Küche sei die Feuchtigkeit aufgrund eines dort installiert gewesenen, nicht abgedichteten Küchenbeckens und an der Wand heruntergelaufenes Wasser entstanden.

Das Gericht hat Beweis erhoben gemäß Beweisbeschluss vom 02.08.2018 (Bl. 42 d.A.) durch Einholung eines Sachverständigengutachtens. Wegen des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf das Gutachten des Sachverständigen Dipl.-Ing. E. vom 01.12.2018 (Bl. 80 ff. d.A.) Bezug genommen.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze und die zu den Akten gereichten Unterlagen Bezug genommen.

Die Klage ist – bis auf einen geringfügigen Teil der Nebenforderung – begründet.

1.

Der Klägerin steht gegen den Beklagten ein Anspruch auf Feststellung zu, dass sie berechtigt ist bzw. war, den für die im Klageantrag zu 1.) bezeichneten Wohnräume zu entrichtenden Mietzins um 30%, ausgehend von einer monatlich zu leistenden Gesamtmiete in Höhe von 620,42 EUR, beginnend ab dem 22.01.2018 bis zur Beendigung des Mietverhältnisses zum 31.10.2018 zu mindern.

Der Klageantrag zu 2.) war nach den Erledigungserklärungen bezüglich der Klageanträge zu 1.) und 3.) im Hinblick auf den Auszug der Beklagten zum 31.10.2018 dahingehend auszulegen, dass die Feststellung einer Berechtigung zur Mietminderung nunmehr nur noch bis zum Zeitpunkt der Beendigung des Mietverhältnisses begehrt wird, nachdem sich das zunächst mit dem Antrag zu 1.) geltend gemachte Beseitigungsverlangen zu diesem Zeitpunkt – wie zwischen den Parteien unstreitig - erledigt hatte.

Der Feststellungsantrag ist gemäß § 256 Abs. 1 ZPO zulässig. Die Klägerin hat ein rechtliches Interesse an der Feststellung, dass der Mietzins in dem vorbezeichneten Zeitraum gemäß § 536 Abs. 1 BGB gemindert war, nachdem der Beklagte die durch die Klägerin angekündigte Mietminderung mit außergerichtlichem Schreiben vom 23.01.2018 zurückgewiesen hatte.

Der Feststellungsantrag ist auch begründet.

Der Mietzins für die streitgegenständliche Wohnung war im vorbezeichneten Zeitraum gemäß § 536 Abs. 1 BGB um 30%, d.h. – ausgehend von einer unstreitig monatlich zu leistenden Gesamtmiete in Höhe von 620,42 EUR monatlich - um 186,13 EUR monatlich gemindert.

Das Mietobjekt war seit dem 22.01.2018 bis zum Ende des Mietvertrags zum 31.10.2018 mangelhaft. Die von der Klägerin geltend gemachten, in ihren Klageanträgen im Einzelnen bezeichneten Flächen in Küche, Schlaf- und Kinderzimmer waren von Schimmel befallen. Dies steht nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme zur Überzeugung des Gerichts fest. Der Sachverständige hat in seinem in sich schlüssigen und überzeugenden Gutachten die streitgegenständlichen Stellen untersucht, fotografisch dokumentiert (Bild 4 bis 11 des Gutachtens) und jeweils Schimmelbefall festgestellt. Entgegen der Auffassung des Beklagten ist auch nicht ersichtlich, dass der Sachverständige Räumlichkeiten unrichtig zugeordnet hätte. Der Sachverständige hat alle in der Klageschrift genannten Wandflächen in Augenschein genommen, durch Ablichtungen dokumentiert und Verfärbungen und Schimmelbefall sachverständig bestätigen können. Durch einen Schimmelpilztest hat er zudem die Schimmelpilzbelastung in der Raumluft der streitgegenständlichen Wohnung nachgewiesen. Unerheblich ist, ob die Schimmelpilzbelastung in der Raumluft zum Zeitpunkt des Ortstermins die Schwelle der gesundheitlichen Unbedenklichkeit überschritten hatte oder nicht. Denn der Umstand, dass sich an den streitgegenständlichen Stellen in der Wohnung Schimmelbefall befand, stellt bereits einen erheblichen Mangel der Mietsache dar. Ob dieser Schimmelbefall seinerzeit gesundheitlich unbedenklich war oder nicht, stellt das Vorliegen des Schimmels, den die Beklagte ausweislich ihres Sachvortrags im Schriftsatz vom 16.01.2019 selbst festgestellt hat, nicht in Frage. Auch wenn es darauf für die Entscheidung des Rechtsstreits nicht ankommt, hält das Gericht aber auch die Ausführungen des Sachverständigen für überzeugend, dass die Unbedenklichkeit zum Zeitpunkt der Testentnahme auf die lange trockene und warme Witterung und den Auszug der Klägerin bereits 2 Wochen zuvor zurückzuführen war. Es dürfte allgemeinkundig sein, dass Trockenheit die Schimmelpilzbelastung senkt.

Dem Beklagten ist es demgegenüber nicht gelungen, zu beweisen, dass die Schadensursache für die festgestellte Schimmelbildung weder aus seinem Verantwortungsbereich noch aus seinem Pflichtenkreis stammt, sondern in dem Herrschafts- und Obhutsbereich des Mieters begründet ist. Hält ein Vermieter eine Minderung wegen Feuchtigkeitsschäden für unberechtigt, muss er beweisen, dass keine Baumängel vorliegen (vgl. Schmidt-Futterer/ Eisenschmid , Mietrecht, 13. Aufl. 2017, § 536 BGB Rz. 499, 501). Nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme steht nicht zur Überzeugung des Gerichts fest, dass Baumängel als Ursache für die festgestellte Feuchtigkeits- und Schimmelbildung ausgeschlossen sind. Insoweit ist das Gutachten bereits nicht ergiebig. Der Sachverständige hat gerade nicht festgestellt, dass das Vorhandensein von Baumängeln als Ursache für die festgestellte Feuchtigkeits- und Schimmelbildung ausgeschlossen wäre. Weitergehende ergänzende Fragen an den Sachverständigen, die etwaig zu einem anderen Ergebnis hätten führen können, hat der Beklagte in seinem Schriftsatz vom 16.01.2019 ausdrücklich nicht beantragt.

Ganz im Gegenteil hat der Sachverständige – worauf es nach dem Vorstehenden nicht mehr ankommt - plausibel, nachvollziehbar, in sich schlüssig und überzeugend festgestellt, dass Baumängel in der streitgegenständlichen Wohnung an den streitgegenständlichen Stellen in Form von Wärmebrücken vorlagen. Denn der Sachverständige hat anhand von Messungen festgestellt, dass in den vom Schimmel befallenen Wandbereichen die Oberflächentemperaturen der Wände geringer als in den nicht befallenen Bereichen sind, was auf Wärmebrücken schließen lässt. Diese Feststellungen, die ohne weiteres nachvollziehbar und plausibel sind, hat der Sachverständige durch Mitteilung der vorgenommenen Messergebnisse im Einzelnen belegt. Aus welchem Grunde der Beklagte der Auffassung ist, die Messungen seien nicht aussagekräftig, es habe auch eine Messung an den nicht befallenen Wänden durchgeführt werden müssen, ist nicht nachvollziehbar. Es ist nicht ersichtlich, aus welchem Grunde Messungen an nicht befallenen Wänden Rückschlüsse auf das Nichtvorhandensein von Wärmebrücken an den von Schimmel befallenen Wänden zulassen könnten. Unzutreffend ist ebenfalls die Auffassung des Beklagten, der Sachverständige habe trockene Wände festgestellt. Der Sachverständige hat in den befallenen Bereichen höhere Feuchtigkeit festgestellt als in den nicht befallenen Bereichen. Soweit der Beklagte behauptet, die Feuchtigkeit in der Küche sei aufgrund eines dort installiert gewesenen, nicht abgedichteten Küchenbeckens entstanden, ist dieses Vorbringen unsubstantiiert und erfolgt erkennbar ins Blaue hinein („scheinbar nicht abgedichtet“). Zudem ist zu berücksichtigen, dass der Sachverständige aufgrund seiner Messungen auch für den streitgegenständlichen Küchenbereich eine Temperaturdifferenz des befallenen Bereichs zum umliegenden Bereich festgestellt hat.

Dem durch den Beklagten angebotenen Zeugenbeweis durch Einvernahme des Zeugen Q. dazu, dass sich der Schimmel zwei Monate nach dem Ortstermin des Sachverständigen nicht ausgebreitet habe, obwohl die Witterung nass und feucht gewesen sei, war nicht nachzugehen. Der Sachverständige hatte nicht die Witterung als Grund für den Schimmelbefall ausgemacht, sondern vorhandene Baumängel in Form von Wärmebrücken.

Unerheblich ist es auch, dass der Sachverständige eine Begutachtung unter Wohnbedingungen nach Auszug der Klägerin nicht mehr hat vornehmen können. Da der Beklagte das Fehlen von Baumängeln bereits nicht hat beweisen können, kam es darauf, ob die Klägerin beweisen konnte, ausreichend geheizt und gelüftet zu haben und dass die Möblierung keinen Einfluss auf die Entstehung des Schimmelbefalls hatte bzw. vertragsgemäß war, nicht mehr an (vgl. Schmidt-Futterer- Eisenschmid , a.a.O., § 536 BGB Rz. 503; AG Köln, Urteil vom 29.11.2017 – 214 C 109/17 -, unveröffentlicht).

Unter Berücksichtigung des Umfangs des Schimmelbefalls, insbesondere der Zahl der betroffenen Räume im Verhältnis zur Gesamtwohnung, sowie der Größe der betroffenen Stellen und des Grads der mit dem Schimmelbefall verbundenen Beeinträchtigung der Wohnnutzung hält das Gericht eine Herabsetzung der Miete in Höhe von 30% für angemessen.

2.

Die Klägerin hat gegen den Beklagten einen Anspruch auf Freistellung von vorgerichtlichen Anwaltskosten in Höhe von 1.100,51 EUR und nicht – wie beantragt – in Höhe von 1.171,67 EUR gemäß §§ 280 Abs. 1, 2, 286 Abs. 1, 257 BGB. Bei dem zugrunde zu legendem Streitwert ist zu berücksichtigen, dass für das Mängelbeseitigungsbegehren nicht auf den Mängelbeseitigungsaufwand abzustellen ist, sondern der Streitwert insoweit auf den Jahresminderungsbetrag begrenzt ist (vgl. Schmidt-Futterer/ Eisenschmid , a.a.O., § 536 BGB Rz. 523). Daraus ergibt sich folgender Streitwert:

 Mangelbeseitigungsverlangen: 186,13 EUR x 12 = 2.233,56 EUR

 Mietminderung: 186,13 EUR x 12 x 3,5 = 7.817,46 EUR

 Zurückbehaltungsrecht: 186,13 EUR x 12 x 3,5 = 7.817,46 EUR

Gesamt: 17.868,48 EUR

Daraus errechnen sich folgende Rechtsanwaltsgebühren:

1,3 Geschäftsgebühr: 696,00 EUR x 1,3 = 904,80 EUR

Auslagenpauschale: 20,00 EUR

Umsatzsteuer: 175,71 EUR

Gesamt: 1.100,51 EUR

Die prozessualen Nebenentscheidungen beruhen auf den §§ 91a Abs. 1, 92 Abs. 2 Nr. 1, 709 ZPO. Bezüglich der übereinstimmend für erledigt erklärten Anträge zu 1.) und 3.) entspricht die Kostentragungspflicht des Beklagten gemäß § 91a Abs. 1 ZPO unter Berücksichtigung des bisherigen Sach- und Streitstandes billigem Ermessen. Denn auch bezüglich dieser Anträge wäre er zum Zeitpunkt des erledigenden Ereignisses in Form des Auszugs der Klägerin voraussichtlich unterlegen gewesen. Der Klägerin stand gegen den Beklagten ein Anspruch auf Mängelbeseitigung zu gemäß § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB. Danach hat der Vermieter die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. Aufgrund der zur Überzeugung des Gerichts feststehenden Schimmelbildung an den vorbezeichneten Stellen befand sich die streitgegenständliche Wohnung nicht mehr in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand. Wie ausgeführt ist es dem Beklagten zudem nicht gelungen, eine Baumängelfreiheit des Objekts zu beweisen. Nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme steht vielmehr zur Überzeugung des Gerichts fest, dass Wärmebrücken vorhanden sind. Auf die Ausführungen unter Ziffer 1 der Entscheidungsgründe wird Bezug genommen. Zudem stand der Klägerin ein Zurückbehaltungsrecht an der Miete wegen der streitgegenständlichen Mängel in Höhe von weiteren 30% zu gemäß § 320 Abs. 1 BGB. Solange der Vermieter den Mangel nicht beseitigt hatte, war die Klägerin als Mieterin berechtigt, ihr Zurückbehaltungsrecht auszuüben. Nur so kann der Mieter ausreichend Druck auf den Vermieter ausüben (vgl. Schmidt-Futterer/ Eisenschmid, a.a.O., § 536 BGB Rz. 424, 424a).

Streitwert: Antrag zu 1.): 2.233,56 EUR

Antrag zu 2.): 7.817,46 EUR

Antrag zu 3.): 7.817,46 EUR

Antrag zu 4.): ------------------ (§ 4 Abs. 1 Halbsatz 2 ZPO)

Gesamt: 17.868,48 EUR

A) Gegen dieses Urteil ist das Rechtsmittel der Berufung für jeden zulässig, der durch dieses Urteil in seinen Rechten benachteiligt ist,

1. wenn der Wert des Beschwerdegegenstandes 600,00 EUR übersteigt oder

2. wenn die Berufung in dem Urteil durch das Amtsgericht zugelassen worden ist.

Die Berufung muss innerhalb einer Notfrist von einem Monat nach Zustellung dieses Urteils schriftlich bei dem Landgericht Köln, Luxemburger Str. 101, 50939 Köln, eingegangen sein. Die Berufungsschrift muss die Bezeichnung des Urteils, gegen das die Berufung gerichtet wird, sowie die Erklärung, dass gegen dieses Urteil Berufung eingelegt werde, enthalten.

Die Berufung ist, sofern nicht bereits in der Berufungsschrift erfolgt, binnen zwei Monaten nach Zustellung dieses Urteils schriftlich gegenüber dem Landgericht Köln zu begründen.

Die Parteien müssen sich vor dem Landgericht Köln durch einen Rechtsanwalt vertreten lassen, insbesondere müssen die Berufungs- und die Berufungsbegründungsschrift von einem solchen unterzeichnet sein.

Mit der Berufungsschrift soll eine Ausfertigung oder beglaubigte Abschrift des angefochtenen Urteils vorgelegt werden.

B) Gegen die Streitwertfestsetzung ist die Beschwerde an das Amtsgericht Köln statthaft, wenn der Wert des Beschwerdegegenstandes 200,00 EUR übersteigt oder das Amtsgericht die Beschwerde zugelassen hat. Die Beschwerde ist spätestens innerhalb von sechs Monaten, nachdem die Entscheidung in der Hauptsache Rechtskraft erlangt oder das Verfahren sich anderweitig erledigt hat, bei dem Amtsgericht Köln, Luxemburger Str. 101, 50939 Köln, schriftlich in deutscher Sprache oder zur Niederschrift des Urkundsbeamten der Geschäftsstelle einzulegen. Die Beschwerde kann auch zur Niederschrift der Geschäftsstelle eines jeden Amtsgerichtes abgegeben werden.

Ist der Streitwert später als einen Monat vor Ablauf dieser Frist festgesetzt worden, so kann die Beschwerde noch innerhalb eines Monats nach Zustellung oder formloser Mitteilung des Festsetzungsbeschlusses eingelegt werden.

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Die Einlegung ist auch durch Übertragung eines elektronischen Dokuments an die elektronische Poststelle des Gerichts möglich. Das elektronische Dokument muss für die Bearbeitung durch das Gericht geeignet und mit einer qualifizierten elektronischen Signatur der verantwortenden Person versehen sein oder von der verantwortenden Person signiert und auf einem sicheren Übermittlungsweg gemäß § 130a ZPO nach näherer Maßgabe der Verordnung über die technischen Rahmenbedingungen des elektronischen Rechtsverkehrs und über das besondere elektronische Behördenpostfach (BGBl. 2017 I, S. 3803) eingereicht werden. Weitere Informationen erhalten Sie auf der Internetseite www.justiz.de .