Amtsgericht Köln, 215 — 215 C 57/21

Die Klägerin ist Wohnungseigentümerin in der beklagten Wohnungseigentümergemeinschaft. Sie wendet sich gegen eine Reihe von in der Eigentümerversammlung vom 24.08.2021 gefasster Beschlüsse, die sich im Einzelnen aus ihren Anträgen ergeben.

In § 11 Abs. 1 der Teilungserklärung heißt es:

Die Bewirtschaftungskosten werden grundsätzlich im Verhältnis der Miteigentumsanteile, sofern nachfolgend nichts anderes bestimmt ist.

Die Parteien streiten seit Jahren über die Verteilung der Kaltwasserkosten. Bereits mit dem Beschluss vom 11.09.2019 über die Jahresabrechnung des Wirtschaftsjahres 2018 hatten die Wohnungseigentümer die Kaltwasserkosten nach Verbrauch umlegen wollen, den sie für die Klägerin nach Erfassung des Verbrauchs der übrigen Einheiten nach der Differenzmethode hatten berechnen wollen. Der Beschluss über die Jahresabrechnung wurde nach Anfechtung durch die Klägerin vom erkennenden Gericht rechtskräftig im Rechtsstreit 202 C 99/19 für unwirksam erklärt, weil die Verteilung dem vereinbarten Umlageschlüssel widerspreche und ein Beschluss über die Änderung des Verteilungsschlüssels nicht vorliege.

In der Eigentümerversammlung vom 31.08.2020 beschlossen die Eigentümer zum TOP 9, dass der Verbrauch ab dem 01.01.2020 zur Umlage der Kaltwasserkosten maßgeblich sein sollte. Auch diesen Beschluss griff die Klägerin gerichtlich an. Mit Urteil vom 18.01.2022 (204 C 144/20) erklärte das erkennende Gericht unter anderem auch diesen Beschluss für unwirksam. Es wird insoweit auf das Urteil Bezug genommen (Bl. 149 ff. GA). Das Urteil ist nicht rechtskräftig.

Zwischenzeitlich fand am 24.08.2021 eine weitere Eigentümerversammlung statt, an der für die Klägerin ausweislich des Protokolls niemand teilnahm. In der Versammlung wurden sowohl Verwaltung als auch Verwaltungsbeirat für ihre Tätigkeit im Jahr 2019 entlastet. Weiter wurde jeweils ein Beschluss über die Jahresabrechnung 2020 und den Wirtschaftsplan 2022 bzw. über Abrechnungsspitzen und Vorschüsse gefasst. Zudem wurde eine Fälligkeitsregelung mit Verfallklausel für die Vorschüsse im Jahr 2022 beschlossen. Wegen der Einzelheiten der Beschlussfassung wird ausdrücklich auf das Protokoll der Eigentümerversammlung (Bl. 107 ff. GA) Bezug genommen. Die Klägerin erhielt ein Protokoll über die Beschlüsse der Eigentümerversammlung vorgerichtlich nicht.

Sowohl bei der Verteilung der Kosten für das Jahr 2020 als auch beim Wirtschaftsplan für das Jahr 2022 werden die Kaltwasserkosten nicht nach Miteigentumsanteilen, sondern nach Verbrauch verteilt, was zu einer Begünstigung der Klägerin führt (vgl. die von der Beklagten vorgelegte tabellarische Darstellung, Bl. 133 GA).

Die Klägerin meint, diese Verteilung widerspreche ordnungsgemäßer Verwaltung. Im Übrigen sei es unzulässig, diverse – aus dem untenstehenden Antrag ersichtliche – Positionen überhaupt auf sie umzulegen, weil sie diese entweder nicht verursache, oder aber die Einrichtungen und Räume, auf die diese Kosten entfallen nicht nutze bzw. nutzen könne. Wegen der näheren Einzelheiten des klägerischen Vortrags insoweit wird insbesondere auf S. 7 f. der Klagebegründung (Bl. 13 f. GA) und S. 4 des Schriftsatzes vom 12.04.2022 (Bl. 147 GA); wegen der Erwiderung der Beklagten auf S. 4 der Klageerwiderung (Bl. 104 GA) und S. 4 f. des Schriftsatzes vom 18.05.2022 (Bl. 191 f. GA) Bezug genommen. Der Beschluss über die Vorschüsse für das Jahr 2022 sei auch deshalb für unwirksam zu erklären, weil in dem Beschluss ein Druckdatum des Wirtschaftsplanes nicht angegeben sei.

Die Beschlüsse über die Entlastungen seien aufzuheben, weil Ersatzansprüche wegen der fehlerhaften Abrechnung über das Jahr 2019 in Betracht kämen.

Die Klägerin beantragt,

den in der Wohnungseigentümerversammlung vom 24.08.2021 unter Tagesordnungspunkt 5 gefassten Beschluss über die Entlastung der Hausverwaltung für den Zeitraum vom 01.01.2019 bis zum 31.12.2019 für ungültig zu erklären;

den in der Wohnungseigentümerversammlung vom 24.08.2021 unter Tagesordnungspunkt 6 gefassten Beschluss über die Entlastung des Beirats für den Zeit-raum vom 01.01.2019 bis zum 31.12.2019 für ungültig zu erklären;

den in der Wohnungseigentümerversammlung vom 24.08.2021 unter Tagesordnungspunkt 7 gefassten Beschluss über die Genehmigung der Jahresabrechnung des Wirtschaftsjahres 2020 hinsichtlich der Positionen „Wasserkosten“, „Reinigungskosten“, „Allgemeinstrom Waschraum“, „extern berechnete Heizkosten“, „Stromkosten HSM-Raum“ und „Allgemeinstrom“ für ungültig zu erklären;

den in der Wohnungseigentümerversammlung vom 24.08.2021 unter Tagesordnungspunkt 8 gefassten Beschluss über die Genehmigung und Verabschiedung des Gesamtwirtschaftsplanes für das Wirtschaftsjahr 2022 mit den Einnahmen und Ausgaben in Höhe von 48.190,80 € und Hausgeldbeträge in Höhe von 48.264 € nebst Instandhaltungsrückstellung in Höhe von 6.000 € sowie die sich aus den jeweiligen Einzelwirtschaftsplänen ergebenden Hausgeldbeträge für den Zeitraum vom 01.01.2022 bis 31.12.2022 für ungültig zu erklären;

den in der Wohnungseigentümerversammlung vom 24.08.2021 unter Tagesordnungspunkt 9 gefassten Beschluss über die Verfallsklausel bezüglich der Zahlungen aufgrund des Wirtschaftsplans 2022 und deren Verzuges bzw. sofortiger Fälligkeit für ungültig zu erklären.

Die Beklagte beantragt,

die Klage abzuweisen.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen sowie auf das Protokoll der mündlichen Verhandlung vom 13.06.2022 Bezug genommen.

Die zulässige und fristgerecht erhobene und begründete Klage hat nur in dem aus dem Tenor ersichtlichen Umfang Erfolg.

Das Gericht kann in der Sache entscheiden. Die von beiden Seiten eingereichten teilweise nachgelassenen und teilweise nicht nachgelassenen Schriftsätze erfordern eine Wiedereröffnung der mündlichen Verhandlung nicht.

A.

Die Klage ist begründet, soweit sie sich gegen die Beschlüsse richtet, mit denen der Verwalter und der Verwaltungsbeirat entlastet wurden.

Die Entlastungsbeschlüsse sind auf Antrag der Klägerin für unwirksam zu erklären, weil sie ordnungsgemäßer Verwaltung, auf die nach § 18 Abs. 2 Nr. 1 WEG jeder Eigentümer Anspruch hat, widersprechen.

I.

Im Ausgangspunkt ist bereits festzuhalten, dass weder der Verwalter noch der Verwaltungsbeirat einen Anspruch auf Entlastung haben. Ein Beschluss, mit dem der Verwalter bzw. der Verwaltungsbeirat entlastet wird, widerspricht jedenfalls dann ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn Ansprüche gegen den Verwaltungsbeirat bzw. den Verwalter in Betracht kommen und kein Grund ersichtlich ist, auf diese Ansprüche zu verzichten. Dieser Fall ist insbesondere dann anzunehmen, wenn die von dem Beirat geprüfte Abrechnung fehlerhaft ist und geändert werden muss vgl. (BGH, Urteil vom 4. Dezember 2009 – V ZR 44/09 –, juris).

II.

Diese Voraussetzungen liegen vor.

Vorliegend kommen Ansprüche gegen den Verwalter und den Verwaltungsbeirat wegen ihrer Tätigkeit im Jahr 2019 jedenfalls deshalb in Betracht, weil die von ihnen im Jahr 2019 erstellte Jahresabrechnung des Wirtschaftsjahres 2018 fehlerhaft war und der Beschluss über sie vom erkennenden Gericht rechtskräftig für unwirksam erklärt wurde. Gründe, auf die Inanspruchnahme von Verwalter und/oder Verwaltungsbeirat zu verzichten sind weder vorgetragen noch sonst ersichtlich. In einer derartigen Konstellation widerspricht die Entlastung ordnungsgemäßer Verwaltung (BGH, Urteil vom 9. Juli 2010 – V ZR 202/09 –, Rn. 17, juris).

III.

Dass die Klägerin an der Eigentümerversammlung ausweislich der von der Beklagten vorgelegten Anwesenheitsliste nicht teilgenommen hat und deshalb auch nicht gegen die Entlastung gestimmt hat, ist unschädlich.

B.

Die Klage ist jedoch unbegründet, soweit sie sich gegen den Beschluss über die Jahresabrechnung 2020 und über den Wirtschaftsplan für das Jahr 2022 und gegen den Beschluss über die Fälligkeit und über die Verfallklausel in Bezug auf die Vorschüsse für das Jahr 2022 richtet.

I.

Das Gericht legt den Antrag der Klägerin entsprechend §§ 133, 157 BGB dahingehend aus, dass sie den Beschluss(-teil) über die Reduzierung der angeforderten Vorschüsse im Sinne von § 28 Abs. 2 S. 1 WEG für das Jahr 2020 bzw. über die Vorschüsse für das Jahr 2022 jeweils insgesamt angreifen will.

1.

Nur über die (Anpassung von) Vorschüsse(n) bzw. die Anforderung von Nachschüssen haben die Eigentümer nach § 28 WEG nach neuem Recht zu beschließen und nur gegen diesen Beschluss(-teil) wendet sich die Klägerin nach dem Verständnis des Gerichts. Dem steht nicht entgegen, dass sie die Jahresabrechnung und den Wirtschaftsplan in ihrem Antrag ausdrücklich erwähnt. Vielmehr ist davon auszugehen, dass es sich (auch) bei ihrem Antrag um eine unschädliche Falschbezeichnung handelt. Die fehlende Kompetenz, über die Jahresabrechnung und den Wirtschaftsplan zu beschließen, rügt die Klägerin nämlich gerade nicht. Vor diesem Hintergrund kann dahinstehen, ob tatsächlich weitergehend auch – insoweit nichtig – über diese Gegenstände Beschluss gefasst wurde (vgl. zur Frage, ob ein derartiger Beschluss überhaupt angenommen werden kann: Lehmann-Richter/Wobst, WEG-Reform 2020, Rz. 871; zur Rechtsfolge vgl. LG Frankfurt, Beschluss vom 20. April 2022 – 2-13 T 15/22 –, Rn. 8, juris).

2.

Dass die Klägerin nach dem Wortlaut ihres Antrags den Beschluss über die Anpassung der Vorschüsse bzw. die Anforderung von Nachschüssen nur hinsichtlich einzelner Positionen angegriffen hat, ist nach Auffassung des Gerichts ebenfalls unbeachtlich. Nach neuem Recht kann der Beschluss nur noch insgesamt und einheitlich angefochten werden, weil Beschlussgegenstand alleine die „nackte Zahl“ der Nachforderung bzw. des Guthabens ist (Lehmann-Richter/Wobst, WEG-Reform 2020, Rz. 884); eine Teilanfechtungsklage ist in der Regel jedoch dahingehend auszulegen, dass der Beschluss insgesamt angefochten werden soll (Lehmann-Richter/Wobst, WEG-Reform 2020, Rz. 886; vgl. zum alten Recht bei Anfechtung nur der eigenen Einzelabrechnung: BGH, Urteil vom 3. Juni 2016 – V ZR 166/15 –, Rn. 10, juris).

II.

Der so auszulegende Antrag, den Beschluss über die Anpassung der Vorschüsse für das Jahr 2020 für unwirksam zu erklären, ist unbegründet.

1.

Soweit die Klägerin rügt, dass Reinigungskosten, extern berechnete Heizkosten, Allgemein Strom Waschraum, Stromkosten HSM-Raum und Allgemeinstrom auf sie umgelegt werden, hat diese Rüge keinen Erfolg. Die Umlage auch dieser Positionen entspricht der Vereinbarung der Wohnungseigentümer in der Teilungserklärung und dem gesetzlichen Verteilungsschlüssel aus § 16 Abs. 2 WEG.

2.

Die Klägerin ist nach § 242 BGB daran gehindert, den Beschluss mit der Begründung anzufechten, dass der Umlageschlüssel für die Kaltwasserkosten falsch sei, denn dies belastet sie nicht.

a)

Nach dem Dafürhalten des Gerichts handelt es sich hierbei jedenfalls nach neuem Recht nicht um eine im Zusammenhang mit dem Rechtsschutzbedürfnis im Rahmen der Zulässigkeit zu erörternde Frage. Das gilt jedenfalls dann, wenn noch weitere inhaltliche Mängel geltend gemacht werden, da – wie oben ausgeführt – nur noch das Abrechnungsergebnis als solches Beschlussgegenstand ist. Der Angriff kann vor diesem Hintergrund in prozessualer Hinsicht nicht teilweise unzulässig sein.

b)

Nachdem die übrigen Angriffe der Klägerin gegen den Beschluss nicht von Erfolg gekrönt sind, kann sie sich nach § 242 BGB nicht darauf berufen, dass zu ihren Gunsten ein falscher Verteilungsschlüssel verwendet worden ist (so auch Jennißen in: Jennißen, Wohnungseigentumsgesetz, 7. Aufl. 2021, § 28 WEG, Rn. 233). Ähnliches ist auch zum alten Recht vertreten worden (z. B. Bayerisches Oberstes Landesgericht, Beschluss vom 23. Dezember 2003 – 2Z BR 195/03 –, Rn. 23, juris).

aa)

Dass eine Benachteiligung der Klägerin nicht vorliegt, hat die Beklagte mit der als Anlage zum Schriftsatz vom 24.02.2022 vorgelegten Tabelle (Bl. 133 GA) dargelegt. Das Bestreiten der Klägerin ist unsubstantiiert und damit unbeachtlich.

bb)

Das Gericht verkennt nicht, dass das Anfechtungsrecht nicht nur dem persönlichen Interesse des anfechtenden Wohnungseigentümers oder dem Minderheitenschutz dient, sondern dem Interesse der Gemeinschaft an einer ordnungsmäßigen Verwaltung, weshalb für die Anfechtung grundsätzlich das Interesse eines Wohnungseigentümers, eine ordnungsmäßige Verwaltung zu erreichen, genügt (BGH, Beschluss vom 17. Juli 2003 – V ZB 11/03 –, BGHZ 156, 19-30, Rn. 11).

cc)

Nach Auffassung des Gerichts ist von diesem Grundsatz jedoch vorliegend eine Ausnahme zu machen.

Zunächst geht es, wenn – wie hier – allein die Umlage von Kosten im Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander betroffen ist, und eine Unterdeckung nicht im Raum steht, streng genommen unmittelbar überhaupt nicht um die Verwaltung gemeinschaftlichen Eigentums im Sinne des § 18 Abs. 2 Nr. 1 WEG, sondern um die Interessen der einzelnen Eigentümer, die Kosten der Verwaltung angemessen zu verteilen. Die rechtsfähige Gemeinschaft der Wohnungseigentümer hat hieran kein eigenes Interesse, solange die Verteilung der anfallenden Kosten sichergestellt ist.

Berührt ist damit das individuelle Interesse der einzelnen Eigentümer. Dass einzelne andere Eigentümer durch die Regelung belastet werden, ist zutreffend und es mag auch Konstellationen geben, in denen schon deshalb auch einem nicht betroffenen Eigentümer die Anfechtung nicht verwehrt werden kann, jedenfalls bei der Anfechtung von Beschlüssen nach § 28 Abs. 2 S. 1 WEG hat jedoch anderes zu gelten. Insbesondere das gesetzgeberische Ziel der Reform des § 28 WEG, wenig sinnvolle, praktisch aber häufige Streitigkeiten über Jahresabrechnungen und Wirtschaftspläne zu reduzieren (BT-Drs. 19/18791, S. 76) verlangt eine derartige Beschränkung des Anfechtungsrechtes. Der Anspruch auf ordnungsgemäße Verwaltung ist insoweit vom Gesetzgeber bewusst eingeschränkt worden, da es bei den Beschlüssen nach § 28 WEG nur noch auf das Ergebnis ankommen soll, und nicht mehr auf den Weg dahin. Damit ließe es sich nicht vereinbaren, rein altruistische – oder in Einzelfällen querulatorische – Anfechtungsklagen zuzulassen, an deren Kosten die anderen Eigentümer, denen die Anfechtung zugutekommen soll, im Erfolgsfall dann wiederum über § 16 Abs. 2 WEG zu beteiligen wären.

Richtig dürfte zwar sein, dass etwas anderes gelten muss, wenn der falsche Umlageschlüssel zu einer Unterdeckung führt, weil nicht alle Kosten verteilt werden (so auch Jennißen, a. a. O.). In diesem Fall besteht aber auch ein schutzwürdiges Interesse des anfechtenden Wohnungseigentümers. Darum geht es hier aber gerade nicht.

c)

Vor diesem Hintergrund war das Gericht auch nicht gehalten, das Verfahren bis zur rechtskräftigen Entscheidung darüber, ob der Beschluss aus der Eigentümerversammlung vom 31.08.2020 für unwirksam erklärt wird, auszusetzen. Denn es ist unerheblich, ob der Beschluss vom 31.08.2020 ganz oder teilweise unwirksam ist.

III.

Auch die Anfechtung des Beschlusses über den Wirtschaftsplan 2021 hat vor diesem Hintergrund keinen Erfolg, denn auch diesbezüglich hat die Klägerin eine Unrichtigkeit zu ihren Lasten nicht dargelegt. Soweit sie beanstandet, dass das Druckdatum des Wirtschaftsplanes nicht angegeben sei, ist dies unschädlich, denn sie trägt nicht vor, dass mehrere Entwürfe des Wirtschaftsplanes mit verschiedenen Druckdaten existiert hätten.

IV.

Ebenfalls unbegründet ist die Klage, soweit sie sich gegen die unter TOP 9 beschlossene Verfallklausel richtet, da nur geltend gemacht wird, dass der Beschluss bei erfolgreicher Anfechtung des Beschlusses über den Wirtschaftsplan 2022 nicht aufrechterhalten werden könne. Eine erfolgreiche Anfechtung dieses Beschlusses hat es aber gerade nicht gegeben.

C.

Die Kostenentscheidung folgt aus 92 ZPO.

D.

Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit ergibt sich aus §§ 708 Nr. 11, 711, 709 ZPO.

Streitwert: 15.000,00 €

A) Gegen dieses Urteil ist das Rechtsmittel der Berufung für jeden zulässig, der durch dieses Urteil in seinen Rechten benachteiligt ist,

1. wenn der Wert des Beschwerdegegenstandes 600,00 EUR übersteigt oder

2. wenn die Berufung in dem Urteil durch das Amtsgericht zugelassen worden ist.

Die Berufung muss innerhalb einer Notfrist von einem Monat nach Zustellung dieses Urteils bei dem Landgericht Köln, eingegangen sein. Die Berufungsschrift muss die Bezeichnung des Urteils, gegen das die Berufung gerichtet wird, sowie die Erklärung, dass gegen dieses Urteil Berufung eingelegt werde, enthalten.

Die Berufung ist, sofern nicht bereits in der Berufungsschrift erfolgt, binnen zwei Monaten nach Zustellung dieses Urteils gegenüber dem Landgericht Köln zu begründen.

Die Parteien müssen sich vor dem Landgericht Köln durch einen Rechtsanwalt vertreten lassen, insbesondere müssen die Berufungs- und die Berufungsbegründungsschrift von einem solchen eingereicht werden. Die Einreichung muss daher nach § 130d ZPO elektronisch unter Wahrung der insoweit geltenden Anforderungen erfolgen.

Mit der Berufungsschrift soll eine Ausfertigung oder beglaubigte Abschrift des angefochtenen Urteils vorgelegt werden.

B) Gegen die Streitwertfestsetzung ist die Beschwerde an das Amtsgericht Köln statthaft, wenn der Wert des Beschwerdegegenstandes 200,00 EUR übersteigt oder das Amtsgericht die Beschwerde zugelassen hat. Die Beschwerde ist spätestens innerhalb von sechs Monaten, nachdem die Entscheidung in der Hauptsache Rechtskraft erlangt oder das Verfahren sich anderweitig erledigt hat, bei dem Amtsgericht Köln, schriftlich in deutscher Sprache oder zur Niederschrift des Urkundsbeamten der Geschäftsstelle einzulegen. Die Beschwerde kann auch zur Niederschrift der Geschäftsstelle eines jeden Amtsgerichtes abgegeben werden. Erfolgt die Einlegung durch einen Rechtsanwalt, hat sie nach § 130d ZPO elektronisch zu erfolgen. Im Übrigen kann sie elektronisch durch Übertragung eines elektronischen Dokuments an die elektronische Poststelle des Gerichts erfolgen. Das elektronische Dokument muss für die Bearbeitung durch das Gericht geeignet und mit einer qualifizierten elektronischen Signatur der verantwortenden Person versehen sein oder von der verantwortenden Person signiert und auf einem sicheren Übermittlungsweg gemäß § 130a ZPO nach näherer Maßgabe der Verordnung über die technischen Rahmenbedingungen des elektronischen Rechtsverkehrs und über das besondere elektronische Behördenpostfach (BGBl. 2017 I, S. 3803) eingereicht werden.

Ist der Streitwert später als einen Monat vor Ablauf dieser Frist festgesetzt worden, so kann die Beschwerde noch innerhalb eines Monats nach Zustellung oder formloser Mitteilung des Festsetzungsbeschlusses eingelegt werden.