Amtsgericht Köln, Abteilung 202 — 202 C 38/24

Die Kläger sind Mitglieder der Beklagten. Ihre Einheit war zuvor mit einer Nachtspeicherheizung ausgestattet. An deren Stelle installierten die Kläger auf dem Balkon ein Splitgerät mit Schallschutzvorrichtung. Die Verwaltung wies zu Beginn des Einbaus darauf hin, dass es zunächst der Genehmigung durch die Gemeinschaft bedürfe. Die Gemeinschaft lehnte die Genehmigung in der Eigentümerversammlung ab.

Die Kläger sind der Ansicht, es handele sich lediglich um eine geringfügige Beeinträchtigung. Insbesondere gehe weder eine optische noch akustische Belästigung von der Anlage aus. Ohne Heizung sei die Wohnung im Winter nicht nutzbar. Die zuvor vorhandene Heizung sei defekt und nicht reparabel gewesen. Die konkrete Angabe des Geräts sei irrelevant. Die Beklagte habe zu verstehen gegeben, dass sie jedes Split-Gerät ablehnen würde.

Sie beantragten,

die Beklagte zu verurteilen, den folgenden Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft O.-straße, 00000 X. zu fassen:

1. Dem jeweiligen Eigentümer der Wohnung Nr. 20 gemäß Aufteilungsplan wird die Vornahme folgender baulicher Veränderung im Bereich des gemeinschaftlichen Eigentums (vorbehaltlich der nachfolgenden Auflagen unter Ziff. 2-4) gestattet:

Installation eines Splitgerätes

2. Die Ausübung der o.g. Genehmigung erfolgt ausschließlich auf eigene Kosten und Gefahr des o.g. Eigentümers. Dieser leistet Gewähr für die Einhaltung etwa zu beachtender Verkehrssicherungspflichten, öffentlich-rechtlicher Vorschriften und behördlicher Auflagen auf eigene Kosten. Die Kosten des Betriebs der baulichen Veränderung trägt der Begünstigte Eigentümer allein. Machen Mieter von Wohnungseigentümern in Ansehung der o.g. baulichen Veränderung Eigentümern gegenüber Ansprüche geltend, so ist der o.g. Eigentümer zu deren Freistellung verpflichtet.

3. Der Eigentümer hat geeignete schriftliche Nachweise vorzulegen, dass die o.g. bauliche Veränderung von einem Fachunternehmen unter Beachtung des Stands der Technik und den Regeln der Baukunst installiert wurde.

4. Entfällt ein für die Genehmigung wichtiger Grund der vorstehenden baulichen Veränderung ursächliches berechtigtes Interesse des jeweiligen Eigentümers an der baulichen Veränderung, ist der jeweilige Eigentümer zum Rückbau der baulichen Veränderung verpflichtet.

Die Beklagte beantragt,

die Klage abzuweisen.

Die Beklagte ist der Ansicht, der Beschlussantrag sei zu Recht abgelehnt worden, da er unbestimmt war. Einzelheiten zu dem installierten Gerät seien nicht ausgeführt. Es fehle zudem an den erforderlichen Genehmigungen für den Wanddurchbruch und die Verlegung der Versorgungsleitungen. Es entstünden Geräusche und Vibrationen, die gegen die Vorschriften verstießen. Die äußere Gestalt des Gebäudes werde beeinträchtigt. Die Wärmepumpe sei weithin sichtbar. Es handele sich um eine Veränderung des Gesamteindrucks der Wohnanlage. Auch die Stromverkabelung sei weithin sichtbar. Die Wärmepumpe benachteilige die Eigentümer in erheblichem Maße.

Die Klage ist nicht begründet.

Wenngleich der vorliegende Sachverhalt aufgrund der Tatsache, dass es sich um einen Heizungsaustausch handelt hinsichtlich der Abwägung der Interessen der Gemeinschaft und des Sondereigentümers nicht vergleichbar ist und es sich nicht um eine Veränderung des Gesamteindrucks des Objekts handelt, haben die Kläger derzeit keinen Anspruch auf die begehrte Beschlussfassung.

Die Ablehnung des Beschlussantrags widersprach aufgrund der Formulierung des Beschlusses ordnungsgemäßer Verwaltung nicht. Wendet sich ein Wohnungseigentümer mit der Anfechtungsklage gegen die Ablehnung eines Beschlussantrags (sog. Negativbeschluss), hat er hiermit nur dann Erfolg, wenn lediglich die beantragte positive Beschlussfassung ordnungsmäßiger Verwaltung entsprochen hätte, also insoweit das Ermessen auf Null reduziert war (Bundesgerichtshof, Urteile vom 23. Juni 2017 - V ZR 102/16, NJW-RR 2017, 1042 Rn. 17 und 23. Juni 2024 – V ZR 158/23 ZWE 2023, 409 f.). Dies war nicht der Fall. Denn einerseits ist der Beklagten dahingehend zuzustimmen, dass der Antrag nicht hinreichend bestimmt war.

Der Inhalt eines Eigentümerbeschlusses muss, insbesondere weil ein Sonderrechtsnachfolger nach § 10 Abs. 3 Satz 2 WEG an Beschlüsse gebunden ist, inhaltlich bestimmt und klar sein. Es besteht ein Interesse des Rechtsverkehrs, die durch die Beschlussfassung eingetretenen Rechtswirkungen der Beschlussformel entnehmen zu können. Beschlüsse müssen aus sich heraus verständlich sein und Umstände außerhalb des protokollierten Beschlusses dürfen nur dann herangezogen werden, wenn sie nach den besonderen Verhältnissen des Einzelfalles für jedermann ohne weiteres erkennbar sind (Bundesgerichtshof, Urteil vom 08. April 2016 – V ZR 104/15 –, ZWE 2016, 325 f.). Diese Voraussetzungen wurden weder durch Beschlussvorlage, über die abgestimmt worden ist, noch durch den Beschlussersetzungsantrag erfüllt. Insoweit fehlt es zudem an einer hinreichenden Entscheidungsgrundlage, die die Kläger, die die Maßnahme bereits im Vorfeld, ohne den genehmigenden Beschluss abzuwarten, durchgeführt haben, zumindest durch Vorlage sachverständiger Dokumente betreffend die Einhaltung von Immissionsvorschriften und fachgerechter Leitungsverlegungen entsprechend vorzubereiten hätten.

Dass den übrigen Miteigentümern die eingebaute Anlage bekannt gewesen ist, befreit gleichfalls nicht von einer genauen Bezeichnung in dem Beschluss. Denn nur dann ist es zukünftig möglich, zu erfassen, ob die vorhandene Anlage der dem Beschluss zugrundeliegenden entspricht. Auch dies gilt insbesondere im Hinblick auf die Bindungswirkung für Rechtsnachfolger.

Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 91 Abs. 1, 100 Abs. 1 ZPO.

Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit ergeht nach § 709 ZPO.

Streitwert: 17.000,- €

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