Amtsgericht Köln, Abteilung 222 — 222 C 322/22

Die Parteien streiten um einen Räumungsanspruch der Klägerin.

Die Beklagte zu 1) war Mieterin der im Tenor näher bezeichneten Wohnung des Klägers. Die Gesamtmiete der geförderten Wohnung betrug zuletzt 551,62 €.

Zu Beginn des Mietverhältnisses vermietete die Beklagte zu 1) die Wohnung mit Genehmigung des Klägers teilweise an Herrn S. B. unter.

Dementsprechend vereinbarten die Parteien in § 1 des Mietvertrages, dass die Wohnung von zwei Personen bezogen wird. In § 7 des Mietvertrages vereinbarten die Parteien, dass ohne Erlaubnis des Klägers weder eine Untervermietung noch eine sonstige Gebrauchsüberlassung an Dritte erlaubt ist. Wegen der weiteren Einzelheiten des Mietvertrages wird auf die zur Akte gereichte Ablichtung Bezug genommen. Die schriftliche Zustimmung zur Untervermietung erfolgte unter dem 19.08.2021. Unter Punkt 2 der Zustimmungserklärung stellte der Kläger klar, dass nach Ende des Untermietverhältnisses mit Herrn B. keine weitere Untervermietung mehr genehmigt würde.

Nach dem Auszug des Herrn B. wurde die Wohnung zumindest teilweise auch von Frau C. genutzt, wobei der Umfang der Nutzung durch Frau C. zwischen den Parteien im Streit steht.

Am 04.07.2022 kündigte des Klägers daraufhin das Mietverhältnis wegen unbefugter Gebrauchsüberlassung. Die Kündigung war an die Beklagte unter der Adresse T.Straße 81 gerichtet.

Sodann erfolgte eine Untervermietung an die Beklagte zu 2), die im Sommer 2022 die Wohnung einzog. Auf ein Schreiben des Wohnungsamts hin teilte die Beklagte am 04.07.2022 mit, dass die Beklagte zu 2) unmittelbar nach ihrem Einzug einen gültigen WBS übergeben habe.

Daraufhin kündigte der Kläger mit Schreiben vom 09.08.2022 das Mietverhältnis erneut außerordentlich fristlos mit der Begründung der erneuten unbefugten Gebrauchsüberlassung an Dritte.

Die Beklagte zu 2) wohnt inzwischen nicht mehr in der Wohnung. Ausweislich der Meldebestätigung vom 05.12.2022 ist sie am 30.10.2022 ausgezogen.

Die Beklagte zu 1) war zu keinem Zeitpunkt unter der Adresse der streitgegenständlichen Wohnung behördlich angemeldet. Nachdem sie von dem Kläger darauf aufmerksam gemacht wurde, dass dies erforderlich ist, erklärte sie, dass das Einwohnermeldeamt in der Vergangenheit Fehler gemacht habe, die vor einer Anmeldung in der Wohnung zu korrigieren wären. Mittlerweile ist die Beklagte zu 1), die mehrfach ihr Namensschild vom Briefkasten entfernte und diesen sogar verschraubte, unter einer Adresse in Kleve gemeldet.

Der Kläger ist der Auffassung, ihm stünde ein Anspruch auf Räumung der Wohnung gegen die Beklagte zu, denn diese habe die Wohnung mehrfach unbefugt Dritten überlassen. Er behauptet, Frau C. habe über mehrere Monate hinweg in der Wohnung gewohnt.

Auf Antrag des Klägers hat das Gericht am 19.10.2023 ein Teilversäumnisurteil erlassen, mit dem die Beklagte zu 1) zur Räumung der streitgegenständlichen Wohnung verurteilt wurde. Hiergegen hat die Beklagte am 10.11.2023 Einspruch eingelegt und diesen begründet.

Der Kläger beantragt nunmehr,

wie erkannt.

Die Beklagte zu 1) beantragt,

die Klage unter Aufhebung des Versäumnisurteils abzuweisen.

Die Kündigung vom 04.07.2023 habe sie nicht bekommen. Die Adressen T. Straße und K.straße hätten lediglich der Postzustellung dienen sollen. Die Beklagte zu 2) sei am 02.10.2022 ausgezogen. Die Kündigung vom 09.08.2022 würde der Schriftform nicht genügen, wobei zwischen den Parteien nicht im Streit steht, dass der Beklagten zu 1) sowohl die Bevollmächtigung der F. Haus- und Grundstücksverwaltung e.K. als auch die Bevollmächtigung des die Kündigung unterzeichnenden B. N. bekannt war. Frau C. habe in der Wohnung auch gar nicht gewohnt, sondern sei nur für ca. eine Woche in der Wohnung gewesen. Sie habe in dieser Woche ein Paket erwartet und deshalb ihren Namen auf dem Briefkasten angebracht. Die Beklagte zu 1) ist weiterhin der Auffassung, dass zu ihren Gunsten berücksichtigt werden müsse, dass der Mietvertrag im Hinblick auf § 1 und § 7 widersprüchlich sei. Ebenfalls sei zu ihren Gunsten zu berücksichtigen, dass sie einen Anspruch auf Erlaubnis einer Untervermietung gehabt habe.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Parteivorbringens wird auf die gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.

Die Rechtsstreit ist nur im Hinblick auf die Beklagte zu 1) entscheidungsreif, denn bezüglich der Beklagten zu 2) konnte bereits die Klagezustellung nicht erfolgen.

Die Klage ist zulässig und bezüglich der Beklagten zu 1) auch begründet.

Aufgrund des Einspruchs der Beklagten zu 1) ist der Prozess in die Lage vor deren Säumnis zurückversetzt worden. Der Einspruch ist form- und fristgemäß im Sinne der §§ 338 ff. ZPO eingelegt worden.

Dem Kläger steht gegen die Beklagte zu 1) ein Anspruch auf Räumung der streitgegenständlichen Wohnung gemäß § 546 Abs. 1 BGB zu. Denn das Mietverhältnis zwischen den Parteien ist aufgrund der fristlosen Kündigung vom 09.08.2022 wirksam beendet worden.

Die Kündigung ist zunächst nicht bereits wegen eines Verstoßes gegen das Schriftformgebot, § 568 Abs. 1 BGB unwirksam. Die Bevollmächtigung der F. Haus- und Grundstücksverwaltung e.K. ergibt sich bereits aus dem Kopf des Mietvertrages. Die Bevollmächtigung des die Kündigung unterzeichnenden Herrn N. war der Beklagten zu 1) bekannt.

Die Kündigung war gemäß § 543 Abs. 2 Nr. 2 BGB gerechtfertigt, denn die Beklagte zu 1) hat, die Wohnung unbefugt mindestens teilweise an die Beklagte zu 2) überlassen. Eine Zustimmung zur Untervermietung bzw. sonstigen Gebrauchsüberlassung an Dritte hatte die Beklagte zu 1) nicht. Soweit sie der Auffassung ist, dass ihr ein Anspruch auf Erteilung einer Zustimmung zur Untervermietung zugestanden hätte, was zwar nicht zu einer Befugnis zur Gebrauchsüberlassung an Dritte führe, den Verstoß gegen den Mietvertrag aber in einem milderen Licht erscheinen lasse, hat sie dies nicht näher erläutert. Es ist nicht erkennbar, weshalb sie an einer Untervermietung eines Teils der Wohnung ein berechtigtes Interesse gehabt haben sollte. Entgegen der Auffassung der Beklagten zu 1) ist der Mietvertrag im Hinblick auf die Möglichkeit des Einzugs von weiteren Personen auch nicht widersprüchlich. In § 1 des Mietvertrages ist zwar festgehalten, dass die Wohnung mit zwei Personen bezogen wird. Dies entspricht jedoch den damaligen Vereinbarungen bezüglich der Untervermietung an Herrn B.. Auch aus der folgenden (§ 1 Nr. 4 des Mietvertrages) lässt sich nichts zugunsten der Beklagten zu 1) herleiten. Hier ist festgehalten, dass die Änderung der Personenzahl anzuzeigen ist. Weshalb hiermit eine generelle Genehmigung des Zuzugs von weiteren Personen verbunden sein soll, hat die Beklagte zu 1) nicht näher erläutert. Es ist auch sonst nichts für eine solche Deutung des Vertrages ersichtlich. Im Gegenteil ergibt sich aus § 7 Nr. 2 des Mietvertrages deutlich, dass der Mieter, also die Beklagte zu 1) zu einer Untervermietung oder sonstige Gebrauchsüberlassung nur nach einer Erlaubnis durch den Kläger berechtigt sein sollte.

Die erforderliche Abmahnung liegt vor. Sie ergibt sich jedenfalls aus der Kündigung vom 04.07.2023, die im Zusammenhang mit der Gebrauchsüberlassung an Frau C. ausgesprochen wurde.

Soweit die Beklagte zu 1) bezüglich des Zugangs der Kündigung vom 04.07.2022 durch ihren dritten Prozessbevollmächtigten vortragen ließ, sie habe die Kündigung vom 04.07.2022 gar nicht erhalten, weil sie an die Adresse in der T. Straße gerichtet gewesen sei, steht dies in einem nicht aufgelösten Widerspruch zum Vortrag durch ihren zweiten Prozessbevollmächtigten, nach dem die Adressen in der T. Straße und in der K.straße nur der besseren Postzustellung gedient hätten, weil die Briefkastenanlage im streitgegenständlichen Objekt nicht in Ordnung sei. Das Gericht geht daher davon aus, dass die Beklagte zu 1) die Kündigung vom 04.07.2022 tatsächlich erhalten hat.

Obwohl es für die Frage, ob die jedenfalls als Abmahnung zu verstehende Kündigung wirksam geworden ist, nicht darauf ankommt, geht das Gericht auch davon aus, dass die Beklagte zu 1) auch bezüglich des Aufenthalts der Frau C. entgegen ihrer aus § 138 ZPO folgenden Wahrheitsverpflichtung nicht die Wahrheit vorgetragen hat und sich Frau C. deutlich länger als nur eine Woche bei der Beklagten zu 1) aufgehalten hat. Denn unstreitig befand sich im Sommer 2023 ein Schild mit dem Namen der Frau C. sowohl auf der Klingel als auch auf dem Briefkasten. Einer solchen Beschriftung hätte es ersichtlich nicht bedurft, wenn es sich tatsächlich nur um einen kurzen Besuch gehandelt hätte. Soweit die Beklagte zu 1) in diesem Zusammenhang versucht, sich damit herauszureden, dass Frau C. ein Paket erwartet hätte, so verfängt dieser Ausrede nicht. Es ist schon nicht besonders wahrscheinlich, dass sich eine Bekannte der Beklagten zu 1) eine Postsendung während eines kurzen Besuchs bei der Beklagten zu 1) an deren Adresse liefern lässt (um die Sendung dann kurze Zeit später nach hause transportieren zu müssen). Selbst dann aber hätte es eines Klingelschilds nicht bedurft. Es hätte vielmehr vollkommen ausgereicht, als Lieferanschrift, den Namen und die Adresse der Beklagten zu 1) anzugeben. Der Vortrag ist auch widersprüchlich. Die Beklagte zu 1) hat mit ihrer E-Mail vom 08.07.2022 dem Wohnungsamt mitgeteilt, Frau C. habe sie auch im Auftrag der Beklagten zu 2) vertreten bei der Renovierung, der Bereitstellung einer Teil-Einrichtung, der Untermietersuche und Hilfestellung bei Übersetzungen geleistet. Es ist kaum vorstellbar, dass dies alles binnen einer Woche vonstatten gegangen sein soll.

Unbeschadet dessen bedurfte es im Streitfall auch gar keiner Abmahnung. Denn der Beklagten zu 1) war im Rahmen der Zustimmung zur ersten Untervermietung an Herrn B. bereits schriftlich verdeutlicht worden, dass eine Untermieterlaubnis künftig nicht mehr erteilt wird. Es kann daher ohne weiteres davon ausgegangen werden, dass sich die Beklagte ganz bewusst über das Verbot einer weiteren Untervermietung hinweggesetzt hat, sodass eine Abmahnung gemäß § 543 Abs. 3 Nr. 1 BGB entbehrlich war, weil sie offenkundig keinen Erfolg versprach.

Der Prozesskostenhilfeantrag der Beklagten zu 1) war zurückzuweisen. Gemäß § 114 ZPO erhält eine Partei dann Prozesskostenhilfe, wenn sie die Prozesskosten nicht aus eigenen Mitteln aufbringen kann und die beabsichtigte Rechtsverteidigung Aussicht auf Erfolg bietet. Letzteres ist nach dem oben Gesagten nicht der Fall.

Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf § 708 Nr. 7 ZPO.

Der Streitwert wird auf 4.219,44 EUR festgesetzt.

A) Gegen dieses Urteil ist das Rechtsmittel der Berufung für jeden zulässig, der durch dieses Urteil in seinen Rechten benachteiligt ist,

1. wenn der Wert des Beschwerdegegenstandes 600,00 EUR übersteigt oder

2. wenn die Berufung in dem Urteil durch das Amtsgericht zugelassen worden ist.

Die Berufung muss innerhalb einer Notfrist von einem Monat nach Zustellung dieses Urteils bei dem Landgericht Köln, Luxemburger Str. 101, 50939 Köln, eingegangen sein. Die Berufungsschrift muss die Bezeichnung des Urteils, gegen das die Berufung gerichtet wird, sowie die Erklärung, dass gegen dieses Urteil Berufung eingelegt werde, enthalten.

Die Berufung ist, sofern nicht bereits in der Berufungsschrift erfolgt, binnen zwei Monaten nach Zustellung dieses Urteils gegenüber dem Landgericht Köln zu begründen.

Die Parteien müssen sich vor dem Landgericht Köln durch einen Rechtsanwalt vertreten lassen, insbesondere müssen die Berufungs- und die Berufungsbegründungsschrift von einem solchen unterzeichnet sein.

Mit der Berufungsschrift soll eine Ausfertigung oder beglaubigte Abschrift des angefochtenen Urteils vorgelegt werden.

B) Gegen die Streitwertfestsetzung ist die Beschwerde an das Amtsgericht Köln statthaft, wenn der Wert des Beschwerdegegenstandes 200,00 EUR übersteigt oder das Amtsgericht die Beschwerde zugelassen hat. Die Beschwerde ist spätestens innerhalb von sechs Monaten, nachdem die Entscheidung in der Hauptsache Rechtskraft erlangt oder das Verfahren sich anderweitig erledigt hat, bei dem Amtsgericht Köln, Luxemburger Str. 101, 50939 Köln, schriftlich in deutscher Sprache oder zur Niederschrift des Urkundsbeamten der Geschäftsstelle einzulegen. Die Beschwerde kann auch zur Niederschrift der Geschäftsstelle eines jeden Amtsgerichtes abgegeben werden.

Ist der Streitwert später als einen Monat vor Ablauf dieser Frist festgesetzt worden, so kann die Beschwerde noch innerhalb eines Monats nach Zustellung oder formloser Mitteilung des Festsetzungsbeschlusses eingelegt werden.

C) Gegen diesen Beschluss ist das Rechtsmittel der sofortigen Beschwerde gegeben, wenn

1. der Wert der Hauptsache 600,00 EUR übersteigt,

2. das Gericht ausschließlich die persönlichen und wirtschaftlichenVoraussetzungen für die Prozesskostenhilfe verneint oder

3. das Gericht die Zahlung von Raten angeordnet hat.

Die sofortige Beschwerde ist bei dem Amtsgericht Köln oder dem Landgericht Köln schriftlich in deutscher Sprache oder zur Niederschrift der Geschäftsstelle einzulegen. Die Beschwerde kann auch zur Niederschrift der Geschäftsstelle eines jeden Amtsgerichtes abgegeben werden.

Die sofortige Beschwerde muss die Bezeichnung des angefochtenen Beschlusses sowie die Erklärung enthalten, dass sofortige Beschwerde gegen diesen Beschluss eingelegt wird. Sie ist zu unterzeichnen und soll begründet werden.

Die sofortige Beschwerde muss spätestens innerhalb einer Notfrist von 1 Monat bei dem Amtsgericht Köln, Luxemburger Str. 101, 50939 Köln, oder dem Landgericht Köln, Luxemburger Str. 101, 50939 Köln, eingegangen sein. Dies gilt auch dann, wenn die sofortige Beschwerde zur Niederschrift der Geschäftsstelle eines anderen Amtsgerichts abgegeben wurde. Die Frist beginnt mit der Zustellung des Beschlusses, spätestens mit Ablauf von fünf Monaten nach Erlass des Beschlusses.