Landgericht Aachen, 7. Zivilkammer — 7 O 212/24

Die Kläger nehmen die Beklagte auf Mangelbeseitigung aus einem Bauträgervertrag in Anspruch.

Die Parteien schlossen am 03.12.2021 einen notariellen Vertrag (Bl. 9 ff. GA) über den Erwerb des Grundstücks „P.-straße, K.“ mit der Flurnummer 4042 mit einem von der Beklagten zu errichtenden Einfamilienhaus.

Gem. § 2 Abs. 6 des Vertrages versicherte die Beklagte, dass die Erschließung gesichert ist. Gem. § 3 Abs. 2 lit. c des Vertrages umfasste der Kaufpreis auch alle Kosten für die Anschlüsse des Kaufobjekts an Ver- und Entsorgungsanlagen einschließlich der Anschlussgebühren, Herstellungsbeiträge und Kommunalabgaben nach dem Kommunalabgabengesetz für die erstmalige vollständige Erschließung des Kaufobjektes sowie die Kosten der inneren Erschließung.

Eine förmliche Abnahme erfolgte am 11.07.2022.

An das Grundstück schließen sich der Reihe nach (Bl. 39 GA) die Grundstücke „N05 an (im Folgenden: Hinterleger), auf welchen die Beklagte ebenfalls Einfamilienhäuser errichtete und veräußerte.

Auf dem Grundstück der Kläger ließ die Beklagte von der STAWAG als örtlicher Wasserversorger auf der Grundlage eines Angebots vom 12.01.2021 (Bl. 161 ff. GA) in dem Hausanschlussraum der Kläger einen Hauptwasserzähler der STAWAG installierten. Über die durch den Hausanschlussraum der Kläger führende Wasserleitung werden durchlaufend auch die Hinterleger mit Wasser versorgt. Auf den Grundstücken der Hinterleger ließ die Beklagte nachträglich Zwischenzähler einbauen, welche als Hersteller die deutsche Tochter einer italienischen Firma aufweisen. Mit Schriftsatz vom 30.04.2025 trug die Beklagte vor, die STAWAG unter dem 21.09.2021 mit der Belieferung von Wasser an die Lieferadresse „P.-straße-23 (HS 2-8)“ beauftragt zu haben (Bl. 171 GA). Daraufhin stellten die Kläger mit Schriftsatz vom 14.05.2025 klar, selbst keinen Vertrag mit der STAWAG über die Belieferung von Wasser abgeschlossen zu haben und die Abrechnung der Einzelverbräuche schon immer über die Beklagte erfolge.

Aufgrund der Anschlusssituation werden die Kläger von der Stadt Aachen als alleinige Abgabenverpflichtete für die anfallenden Schmutzwassergebühren der gesamten Häuserreihe, d. h. auch der Hinterleger angesehen und behandelt. Dies erklärte die Stadt Aachen ausdrücklich mit Schreiben vom 07.12.2023 (Bl. 40 f. GA).

Die Kläger forderten die Beklagte mit Schreiben vom 07.03.2024 unter Fristsetzung bis zum 31.05.2024 fruchtlos auf, auch die Grundstücke der Hinterleger mit einem Hauptwasserzähler der STAWAG nachzurüsten.

In der Folgezeit beauftragten die Kläger ihren Prozessbevollmächtigten mit der Wahrnehmung ihrer Interessen.

Die Kläger behaupten, die Werkleistung der Beklagten sei mangelhaft. Zum einen fehle es an tauglichen Erfassungseinrichtungen für die Wasserverbräuche auf dem Grundstück der Kläger und den Grundstücken der Hinterleger. Zum anderen ergebe sich eine Mangelhaftigkeit daraus, dass die Kläger rechtlich alleinige Verbraucher gegenüber dem örtlichen Wasserlieferanten seien.

Die Kläger sind der Ansicht, es liege auch ein Rechtsmangel nach § 633 Abs. 3 BGB vor, da der städtische Wasserversorger bei den Klägern Verbrauchskosten der Hinterleger geltend machen könne.

Die Kläger beantragen sinngemäß,

1. die Beklagte zu verurteilen, die den Leistungen der Beklagten auf dem Grundstück P.-straße, O. (FlNr. N01, anhaftenden Mängel Fehlen tauglicher Verbrauchserfassungseinrichtungen von Wasser und Alleinhaftung der Kläger und ihres Grundstücks für sämtliche Wasserverbrauchs- und Schmutzwasserkosten für die Grundstücke An der alten Tuchfabrik N06, jeweils O. (FlNr: N03) zu beseitigen;

2. festzustellen, dass die Beklagte verpflichtet ist, ihnen den Schaden zu ersetzen, der ihnen dadurch entsteht, dass die Eigentümer der Grundstücke An der alten Tuchfabrik N06, jeweils

O., die auf sie entfallenen Wasserverbrauchs- und Schmutzwasserkosten nicht oder nicht vollständig bezahlen;

3. die Beklagte zu verurteilen, an sie 2.459,02 EUR nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz ab Klagezustellung zu bezahlen.

Die Beklagte beantragt,

die Klage abzuweisen.

Die Beklagte behauptet, ihre Werkleistung sei nicht mangelhaft. Sie habe alle technischen Voraussetzungen dafür geschaffen, dass die STAWAG die Hinterleger individuell mit Trink- und Schmutzwassergebühren belasten könne. Die auf den Flurstücken der Hinterleger eingebauten Zwischenzähler seien geeignet, die

Wasserverbräuche zuverlässig und individuell ablesbar zu erfassen. Technische Unterschiede zu dem Hauptwasserzähler auf dem Grundstück der Kläger bestünden nicht. Die alleinige Inanspruchnahme der Kläger sei darauf zurückzuführen, dass sich die STAWAG in rechtswidriger Weise weigere, die Zwischenzähler auf den jeweiligen Grundstücken individuell abzulesen bzw. eigene Zähler einzubauen.

Die Beklagte ist der Ansicht, die STAWAG sei verpflichtet, die Trink- und Schmutzwasserverbräuche und die Belastung mit hierdurch anfallenden Gebühren individuell zu erfassen. Ein von den Klägern befürchtete Inanspruchnahme durch die STAWAG komme bereits nicht in Betracht, da ein Vertragsverhältnis zwischen den

Klägern und der STAWAG nicht bestehe. Entsprechendes gelte für eine Haftung für Schmutzwasserkosten, welche sich aus einer – nicht bestehenden – vollumfänglichen Haftung der Kläger für den Frischwasserbezug herleite.

Die Klage ist der Beklagten am 29.10.2024 zugestellt worden. Entscheidungsgründe

Die Klage ist zulässig und in dem aus dem Tenor ersichtlichen Umfang begründet. Im Übrigen ist sie unbegründet.

I.

Die Klage ist zulässig. Insbesondere sind die Kläger im Hinblick auf den Antrag zu 2) nicht gehalten, Ansprüche zu beziffern und mit der Leistungsklage einzuklagen. Eine Feststellungsklage ist zulässig, wenn die Schadensentwicklung noch nicht abgeschlossen ist und der Geschädigte seine Ansprüche deshalb ganz oder teilweise nicht beziffern kann (vgl. BGH NJW 1984, 1552, 1554; NJW-RR 1988,445). So liegt der Fall hier, da noch nicht absehbar ist, ob und inwieweit die Kläger künftig in Anspruch genommen werden. Auch das erforderliche Feststellungsinteresse gem.

§ 256 ZPO ist gegeben. Die Kläger haben einen vertraglichen

Schadensersatzanspruch schlüssig vorgetragen.

II.

Die Klage ist in dem aus dem Tenor ersichtlichen Umfang begründet, im Übrigen unbegründet.

1.

Die Kläger haben gegen die Beklagte gem. §§ 633 Abs. 1, Abs. 2, 634 Nr. 1, 635 Abs. 1 BGB einen Anspruch auf Beseitigung der der Werkleistung der Beklagten anhaftenden Mängel Fehlen tauglicher Verbrauchserfassungseinrichtungen von Wasser und Alleinhaftung der Kläger und ihres Grundstücks für sämtliche Schmutzwasserkosten der Hinterleger.

a)

Die Parteien sind unstreitig über einen Bauträgervertrag i. S. d. § 650u BGB miteinander verbunden.

b)

Die Werkleistung der Beklagten ist gem. § 633 BGB mangelhaft.

aa)

Ein Mangel gem. § 633 Abs. 2 S. 1 BGB liegt zunächst darin begründet, dass es auf dem Grundstück der Kläger an einer tauglichen Verbrauchserfassungseinrichtung von Wasser fehlt.

Gem. § 633 Abs. 2 S. 1 BGB ist das Werk frei von Sachmängeln, wenn es die vereinbarte Beschaffenheit hat. Welche Beschaffenheit eines Werkes die Parteien vereinbart haben, ergibt sich aus der Auslegung des Vertrages. Zur vereinbarten Beschaffenheit i. S. d. § 633 Abs. 2 S. 1 BGB gehören alle Eigenschaften des Werkes, die nach der Vereinbarung der Parteien den vertraglich geschuldeten Erfolg herbeiführen sollen. Der vertraglich geschuldete Erfolg bestimmt sich dabei nicht allein nach der zu seiner Erreichung vereinbarten Leistung oder Ausführungsart, sondern auch danach, welche Funktion das Werk nach dem Willen der Parteien erfüllen soll – sog. funktionaler Mangelbegriff (BGH, Urteil vom 8. 11. 2007 - VII ZR 183/05, NJW 2008, 511 Rn. 15). Fehlt dem Werk die Funktionstauglichkeit, so ist es auch dann nicht „mangelfrei“, wenn es ansonsten der Leistungsbeschreibung und vereinbarten Ausführungsart entspricht (Werner/Pastor, Der Bauprozess, 18. Auflage 2023, 1. Der Sachmangel, Rn. 1922).

Der zwischen den Parteien geschlossene Vertrag enthält zunächst keine nähere Ausgestaltung zur Frage der Verbrauchserfassung von Wasser auf dem Grundstück der Kläger. Vielmehr versicherte die Beklagte gem. § 2 Abs. 6 des Vertrags allgemein die gesicherte Erschließung. Zudem bestimmt § 3 Abs. 2 lit. c des Vertrags, dass vom Kaufpreis auch alle Kosten für die Anschlüsse des Kaufobjekts an Ver- und Entsorgungsanlagen einschließlich der Anschlussgebühren, Herstellungsbeiträge und Kommunalabgaben nach dem Kommunalabgabengesetz für die erstmalige vollständige Erschließung des Kaufobjektes sowie die Kosten der inneren Erschließung umfasst sind.

Die von der Beklagten geschuldete Leistung ist daher im Wege der

Vertragsauslegung zu ermitteln, hilfsweise ist in Bezug auf die Sollbeschaffenheit der geschuldeten Bauleistung auf den „gewöhnlichen Gebrauch“ der Werkleistung abzustellen. Maßgebend sind dabei die „normalerweise zu erwartende Qualität“, die üblichen Erwartungen an die Beschaffenheit der Bauleistung bzw. „wie das Werk im Allgemeinen beschaffen sein muss, damit es den Ansprüchen eines

Durchschnittsbauherrn genügt“ (OLG Koblenz Urt. v. 26.2.2002 – 3 U 498/01, BeckRS 2002, 30242679).

Nach diesen Maßstäben erfolgte die Werkleistung mangelhaft. Der Erwerber eines Hauses darf ohne besondere gegenteilige Anhaltspunkte grundsätzlich davon ausgehen, dass auf seinem Grundstück als Teil der Leistung „Anschluss des Kaufobjekts an die Ver- und Entsorgungsanlagen“ auch eine taugliche

Verbrauchserfassungseinrichtung von Wasser errichtet wird. Tauglich ist eine Verbrauchserfassungseinrichtung von Wasser im allgemeinen nur dann, wenn diese gewährleistet, dass der tatsächliche Wasserverbrauch vom örtlichen Wasserversorger individuell erfasst werden kann. Denn nur dann ist sichergestellt, dass im Rahmen des Abschlusses eines Belieferungsvertrages mit dem örtlichen Wasserversorger eine Abrechnung anhand des individuellen Verbrauchs erfolgen kann. Darüber hinaus ist auch nur in diesem Fall sichergestellt, dass der Erwerber von der Stadt bzw. Gemeinde nur mit den auf seinen individuellen Wasserverbrauch anfallenden Gebühren belastet wird. Denn die Berechnung der Gebühren erfolgt regelmäßig auf der Grundlage des Frischwasserverbrauchs.

Dies gewährleistet die hier gegebene Anschlusssituation nicht. Die Installation nur eines Hauptwasserzählers der „STAWAG“ auf dem Grundstück der Kläger und der Einbau von „fremden“ Zwischenzählern auf den Grundstücken der Hinterleger hat zur

Folge, dass die STAWAG als örtlicher Wasserversorger den individuellen Wasserverbrauch der Kläger nicht erfasst und die Stadt Aachen auf dieser Grundlage die Kläger auch für die Schmutzwassergebühren der gesamten Hinterleger in Anspruch nimmt. Auch wenn daher auf dem Grundstück der Kläger ein

Hauptanschluss der STAWAG installiert ist, stellt dieser aufgrund der fehlenden Hauptanschlüsse auf den Grundstücken der Hinterleger keine taugliche Verbrauchserfassungseinrichtung dar.

(1)

Die Beklagte hat – entgegen ihrer Ansicht – nicht alle technischen Voraussetzungen dafür geschaffen, dass die Wasserverbräuche von der STAWAG individuell abgelesen werden können. Zwar mögen die auf dem Grundstück der Hinterleger eingebauten Zwischenzähler grundsätzlich geeignet sein, die Wasserverbräuche individuell ablesbar zu erfassen. Unstreitig stammen diese allerdings nicht von der STAWAG, sondern weisen als Hersteller die deutsche Tochter einer italienischen Firma auf. Es ist allgemein bekannt, dass ein Wasserversorger nur selbst eingebaute und insbesondere geeichte Wasserzähler abliest. So bestimmt § 10 Abs. 2 AVBWasserV auch ausdrücklich, dass Hausanschlüsse ausschließlich von dem Wasserversorgungsunternehmen hergestellt, unterhalten, erneuert, geändert, abgetrennt und beseitigt werden. Ein Unterlassen der STAWAG, die Zwischenzähler abzulesen, erfolgt damit auch nicht in rechtswidriger Weise.

Dass sich der Mangel in Bezug auf die Abrechnung des Frischwasserverbrauchs derzeit nicht auswirkt, weil ein Vertrag über die Belieferung mit Wasser nur zwischen der STAWAG und der Beklagten besteht, welche die Abrechnung der

Einzelverbräuche – vermutlich anhand eines eigenen Ablesens der Zwischenzähler – selbst übernimmt, ist dabei unerheblich. Dies ergibt sich schon aus dem Umstand, dass die Beklagte den Belieferungsvertrag gem. dessen Ziffer 3 jederzeit ordentlich kündigen kann. In diesem Fall wären die Kläger gezwungen, mit der STAWAG einen eigenen Vertrag über die Belieferung von Wasser abzuschließen.

(2)

Die fehlende Pflicht der STAWAG, den Wasserverbrauch der Kläger individuell zu erfassen, hat weiter zur Folge, dass die Kläger von der Stadt Aachen als alleinige Gebührenpflichtige für sämtliche Schmutzwasserkosten – auch die der Hinterleger – angesehen und behandelt werden. Dies ist darauf zurückzuführen, dass sich die Schmutzwassergebühr gem. § 3 der Gebührensatzung zur Entwässerungssatzung der Stadt Aachen anhand der festgestellten (= abgelesenen oder geschätzten) Wasserbezugsmenge berechnet. Da die STAWAG bzw. die Stadt Aachen nur eigene Zähler abliest und sich ein solcher nur auf dem Grundstück der Kläger befindet, erfolgt eine Inanspruchnahme der Kläger auch für die gesamten

Schmutzwassergebühren der Hinterleger.

(3)

Soweit sich die Beklagte damit verteidigt, das Angebot der STAWAG vom 12.01.2021 (Bl. 120 GA) für die Installation des Hausanschlusses habe sich auf die Adresse „An der alten Tuchfabrik 2//8, O.“ und damit auf die gesamte Häuserreihe bezogen, und damit wohl ein fehlerhaft ausgeübtes Auswahlermessen der STAWAG andeutet, verfängt dies nicht. Zwar werden nach § 10 Abs. 2 AVBWasserV Art, Zahl und Lage der Hausanschlüsse nach Anhörung des Anschlussnehmers und unter Wahrung seiner berechtigten Interessen vom

Wasserversorgungsunternehmen bestimmt. Dem Angebot der STAWAG vom

12.01.2021 über den Wasseranschluss ging allerdings ein Antrag der Beklagten vom

22.12.2020 (Bl. 119 GA) auf Versorgung eines Gebäudetyps „Mehrfamilienhaus mit 7

Wohneinheiten“ mit Strom voraus. Die in dem Antrag vom 22.12.2020 von der Beklagten gemachten Angaben legte die STAWAG ausweislich der Stellungnahme der Energieversorgungs- und Verkehrsgesellschaft mbH Aachen vom 17.12.2024 (Bl. 113 GA) auch dem Angebot vom 12.01.2021 über den Wasseranschluss zugrunde und bot entsprechend die Installation eines zentralen Hauptanschlusses für Wasser an. Dies war für die Beklagte auch erkennbar, nachdem das Angebot der STAWAG ausdrücklich ein Stück „Hausanschluss Wasser“ zu 2.177,45 EUR brutto umfasste. Dieses Angebot nahm die Beklagte ohne Einwände an. Selbst wenn eine Bebauung der Grundstücke mit 7 Einfamilienhäusern zu diesem Zeitpunkt noch nicht festgestanden haben sollte, hätte die Beklagte die STAWAG jedenfalls später mit der Installation weiterer Hauptanschlüsse beauftragen müssen.

bb)

Soweit wenn man eine vertragliche Beschaffenheitsvereinbarung ablehnt, liegt jedenfalls ein Mangel nach § 633 Abs. 2 S. 2 Nr. 2 BGB vor. Im Rahmen der Eignung für die gewöhnliche Verwendung kann der Erwerber erwarten, dass das Grundstück über eine taugliche Verbrauchserfassungseinrichtung für Wasser verfügt, der Wasserverbrauch mithin individuell abgelesen werden kann, damit im Rahmen des Abschlusses eines Wasserbelieferungsvertrages Entgelt nur für den tatsächlichen Verbrauch gezahlt wird und auf dieser Grundlage im Verhältnis zur Stadt bzw. Gemeinde auch nur eine Belastung mit den auf den individuellen Wasserverbrauch anfallenden Gebühren erfolgt.

cc)

Soweit die Kläger von der Stadt Aachen als alleinige Gebührenpflichtige für

Schmutzwasser angesehen und behandelt werden, begründet dies zudem einen

(Rechts-)Mangel i. S. d. § 633 Abs. 3 BGB. Denn hieraus folgt das Recht der Stadt Aachen, die Kläger allein für die auf ihr Grundstück und die der Hinterleger anfallenden Schmutzwassergebühren in Anspruch zu nehmen. Dabei dringt die Beklagte nicht mit ihrem Einwand durch, eine Haftung der Kläger gegenüber der Stadt Aachen komme bereits deshalb nicht in Betracht, weil zwischen den Klägern und der Stadt Aachen kein Vertrag bestehe.

Dies mag für eine Inanspruchnahme der Kläger durch die STAWAG für die Kosten der Frischwasserversorgung gelten (dazu sogleich), nicht jedoch für eine alleinige Inanspruchnahme der Kläger im Hinblick auf Schmutzwassergebühren. Die Gebührenpflicht folgt insoweit nicht aus einem privatrechtlichen Rechtsverhältnis, sondern aus § 6 Abs. 1 lit. a Gebührensatzung zur Entwässerungssatzung der Stadt Aachen, ist mithin öffentlich-rechtlicher Natur. Danach ist Gebührenpflichtig der Eigentümer des angeschlossenen Grundstückes.

c)

Ein Anspruch der Kläger gem. §§ 633 Abs. 1, Abs. 2, 634 Nr. 1, 635 Abs. 1 BGB gegen die Beklagte auf Beseitigung der Alleinhaftung der Kläger und ihres Grundstücks für sämtliche Wasserverbrauchskosten der Hinterleger besteht dagegen nicht.

Hierfür fehlt es bereits an einem (Rechts-)Mangel i. S. d. § 633 BGB. Dass eine alleinige Inanspruchnahme der Kläger durch die STAWAG für den Wasserverbrauch der Hinterleger möglich ist, ergibt sich aus dem Vortrag der Parteien nicht.

Anders als die Gebührenpflicht für Schmutzwasser erfolgt die Wasserversorgung durch die STAWAG gem. §§ 1, 2 AVBWasserV auf Grundlage privatrechtlicher Verträge. Ein Vertrag über die Lieferung von Wasser besteht – auch nach eigenem Vortrag der Kläger – (derzeit) allerdings nur zwischen der Beklagten und der STAWAG. Nur in diesem Verhältnis bestehen daher Rechtspflichten, insbesondere die Pflicht zur Zahlung des vereinbarten Entgelts. Eine aus dem Vertragsverhältnis folgende Rechtspflicht der Kläger würde einen unzulässigen Vertrag zulasten Dritter darstellen und kommt damit von vorneherein nicht in Betracht.

2.

Die Klage ist mit dem Antrag zu 2) begründet, soweit die Kläger eine Ersatzpflicht für Schäden begehren, die ihnen daraus entstehen, dass Hinterleger die Schmutzwasserkosten nicht oder nicht vollständig bezahlen und die Kläger von der Stadt Aachen aufgrund ihrer Stellung als Gebührenpflichtige vollumfänglich in Anspruch genommen werden.

Ein Anspruch auf Ersatz dieser Mangelfolgeschäden ergibt sich aus §§ 634 Nr. 4,

280 Abs. 1 BGB. In der Mangelhaftigkeit liegt zugleich die Pflichtverletzung. Die Vermutung des § 280 Abs. 1 S. 2 BGB ist nicht widerlegt.

Im Übrigen ist die Klage mit dem Antrag zu 2) unbegründet, da eine

Inanspruchnahme der Kläger durch die STAWAG für die Kosten des

Frischwasserverbrauchs der Hinterleger mangels eines Vertragsverhältnisses der Kläger zur STAWAG – wie vorstehend ausgeführt – nicht in Betracht kommt.

3.

Die Kläger haben gem. §§ 280 Abs. 1, Abs. 2, 286 BGB ausgehend von einem Gegenstandswert in Höhe von 50.000,00 EUR Anspruch auf Erstattung vorgerichtlicher Rechtsanwaltskosten in Höhe von 2.459,02 EUR (1,6

Geschäftsgebühr gemäß Nr. 2300 VV RVG und Auslagen gemäß Nr. 7002 VV RVG).

Eine Reduzierung des Anspruchs auf Erstattung von den außergerichtlichen Rechtsanwaltskosten wegen des Teilunterliegens im Rechtsstreit ist nicht veranlasst, da hieraus keine Reduzierung des Gegenstandswertes folgt.

Der Zinsanspruch folgt aus §§ 291, 288 Abs. 2 BGB.

III.

Die Kostenentscheidung folgt aus § 92 Abs. 2 Nr. 1 Alt. 1 ZPO.

Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit ergibt sich aus § 709 ZPO.

Streitwert: 50.000,00 EUR