Amtsgericht Minden, Richter/in — 20 C 48/23

Die Klägerin macht gegen die Beklagte aus einer „Schuldbeitrittserklärung“ Zahlungsansprüche wegen rückständiger Miete und Nebenkosten geltend.

Mit Mietvertrag v. 13.9.2019 (Bl. 47 ff dA) mieteten die Eheleute S. und P. L. die streitgegenständliche Wohnung, D.-Straße N01 in N02 T.. In dem Mietvertrag heißt es u.a. in § 5 „Kaution“: „1. Der Mieter verpflichtet sich, dem Vermieter als Sicherheit für die Erfüllung seiner sämtlichen Verpflichtungen aus diesem Vertrag eine Mietsicherheit in Höhe von (drei Nettokaltmieten) 1.650,00 EUR zu leisten. Sie ist bei Abschluss dieses Mietvertrags fällig. Die Kaution soll auf ein isoliertes, dem Mieter zu benennendes Bankkonto (derzeit beim Spar- und Bauverein W. e.G.) angelegt werden, das der Vermieter treuhänderisch für den Mieter hält. Die Besteuerung dort anfallender Zinsen trifft wirtschaftlich den Mieter; der Vermieter hat ihm eine entsprechende Steuerbescheinigung nach § 34 Abs. 1 und 3 Abgabenordnung und die Zweitschrift der Bankbestätigung zur Gutschrift des Kautionsbetrages zur Verfügung zu stellen“.

Die Beklagte ist die Mutter von S. L.. Im Auskunftsbogen für Mietinteressenten, Bl. 67 dA, hatte das Ehepaar zuvor das Bestehen negativer Schufa-Einträge bejaht. Unter dem 3.9.2019 unterschrieb sodann die Beklagte das als „Schuldbeitrittserklärung“ überschriebene Schriftstück (Bl. 66 dA). In diesem heißt es u.a. „A. L.-F. […] verpflichtet sich bei Zustandekommen des Mietvertrages neben dem/der Mieter/in für alle Forderungen der Vermieterin aus dem Mietverhältnis aufzukommen“.

Aus dieser Erklärung geht die Klägerin nunmehr gegen die Beklagte vor. Sie macht dabei rückständige Mietzahlungen der Eheleute aus März 2021 und Mai bis September 2021 i.H.v. insgesamt 3.201,58 € und eine rückständige Nebenkostennachzahlung i.H.v. 727,65 € geltend. Vollstreckungsversuche gegen die Eheleute aus jeweiligen titulierten Vollstreckungsbescheiden misslangen.

Die Klägerin behauptet, sie hätte eine Mietkautionsbürgschaft der Z. Versicherung nicht akzeptiert. Sie ist insbesondere der Auffassung, dass die Schuldbeitrittserklärung gerade keine Bürgschaft sei.

Die Klägerin beantragt,

die Beklagte gesamtschuldnerisch mit den gesondert in Anspruch genommenen S. und P. L. zu verurteilen, an die Klägerin 3.929,23 € nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen.

Die Beklagte beantragt,

die Klage abzuweisen.

Die Beklagte behauptet, sie habe eine Mietkautionsbürgschaft der Z. Versicherung (Bl. 124 dA) im Original einem Sachbearbeiter der Klägerin übergeben. Die Beklagte ist insbesondere der Auffassung, die Schuldbeitrittserklärung sei unwirksam, da sie einer Bürgschaft gleichzusetzen sei, die „im Zweifel“ anzunehmen sei.

Gegen den am 10.12.2022 beantragten Mahnbescheid vor dem Amtsgericht Hagen hat die Beklagte mit Eingang am 27.12.2022 Widerspruch eingelegt. Mit Restzahlung der Gerichtskosten ist das Verfahren am 17.04.2023 an das hiesige Amtsgericht abgegeben worden. Die Akten sind hier am 26.4.2023 eingegangen.

Das Gericht hat in der mündlichen Verhandlung den Geschäftsführer der Klägerin Herrn C. und die Beklagte persönlich angehört. Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die zwischen den Parteien und ihren Prozessbevollmächtigten gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen und auf das Protokoll der mündlichen Verhandlung v. 11.8.2023 Bezug genommen.

I.

Die zulässige Klage ist teilweise begründet.

Die Klägerin kann ihren Zahlungsanspruch lediglich i.H.v. drei Monatsmieten (1.650 €) aus der Schuldbeitrittserklärung herleiten. Ein darüber hinaus gehender Anspruch besteht nicht.

a)

Jedenfalls unstreitig zwischen den Parteien bestanden Mietrückstände der Eheleute, die die dreifache Nettokaltmiete i.H.v. 1.650 € übersteigen.

b)

Die Zahlungsansprüche der Klägerin sind auf drei Nettokaltmieten begrenzt, § 551 Abs. 1 BGB.

Es kann letztlich offenbleiben, ob es sich bei der von der Beklagten abgegeben Erklärung um eine Bürgschaft oder einen „echten“ Schuldbeitritt handelt. Denn beide Instrumente müssen sich an § 551 BGB messen lassen. Mithin verstößt das Sicherungsmittel zunächst gegen § 551 Abs. 1 BGB, weil es unbegrenzt vereinbart wurde. Es ist dann im Rahmen einer Teilnichtigkeit auf drei Monatsmieten zu kürzen (vgl. BGH 30.6.2004, VIII ZR 243/03, NJW 2004, 3045 ff.).

Dazu im Einzelnen:

aa)

Ein Verstoß gegen das Kumulationsverbot, welches bei verschiedenen Sicherungsmitteln ein summiertes Übersteigen der Dreimonatsgrenze verbietet, besteht allerdings nicht: Soweit die Beklagte in der mündlichen Verhandlung vorgetragen hat, sie habe eine Mietkautionsbürgschaft anfertigen lassen, entspricht dies bereits nicht den Anforderungen von § 5 des Mietvertrags, in dem die Einrichtung einer Bürgschaft nicht vorgesehen ist. Dazu hat der Geschäftsführer der Klägerin ausgeführt, er habe die Bürgschaftsurkunde nie gesehen, zudem eine solche Urkunde auch nie akzeptiert. Soweit dies zwischen den Parteien streitig ist, hat die Beklagte nicht vorgetragen, es sei überhaupt möglich gewesen, eine Kaution in einer solchen Arbeit und Weise beizubringen. Dagegen spricht auch nicht § 2 Nr. 2 des Mietvertrags, in dem die Übergabe der Wohnung von der Zahlung der Kaution abhängig gemacht wird. Schließlich waren die Mietzahlungen auch durch die Schuldbeitrittserklärung der Beklagten abgesichert.

Zahlungsansprüche aus dieser Bürgschaft hat die Klägerin jedenfalls aber bislang nicht geltend gemacht oder wird sie nach eigenem Bekunden in Zukunft geltend machen, sodass auch keine Überbeanspruchung verschiedener Sicherheiten droht.

bb)

Während für eine Bürgschaft allgemein anerkannt ist, dass sie sich innerhalb der Voraussetzungen des § 551 Abs. 1 BGB bewegen muss (s. nur Grüneberg/Weidenkaff, 79. Aufl. 2020, § 551 BGB Rn. 9 mwN), ist dies für einen Schuldbeitritt umstritten, jedenfalls ungeklärt (dafür: LG Lübeck 25.3.2010, 14 S 146/09, juris). Nach hier vertretener Auffassung ergibt sich diese Folge für den Schuldbeitritt aus dem Sinn und Zweck von § 551 BGB, der einen Gleichlauf aller möglichen Sicherheiten verlangt (anders wohl OLG Düsseldorf 14.12.2000, 10 U 134/98, NJOZ 2001, 287 ff.: unbegrenzte Haftung des Geschäftsführers der Mieter-GmbH).

Keine Rolle für diese Frage spielt zunächst, inwiefern die Beklagte ein eigenes wirtschaftliches Interesse am Zustandekommen des Mietvertrags hat oder ob die Sicherung des Vermieters im Vordergrund steht (aA Blank/Börstingshaus/Siegmund/Börstinghaus, 7. Aufl. 2023, § 551 BGB Rn. 37; Schmidt-Futterer/Flatow, 15. Aufl. 2021, § 551 BGB Rn. 24). Soweit eine solche Differenzierung vertreten wird, ist diese zwar grundsätzlich entscheidend für die Frage, ob eine Bürgschaft oder ein Schuldbeitritt vorliegt (vgl. LG Gießen 19.10.1994, 1 S 376/94, NJW-RR 1995, 586), nicht aber, welchen Regelungen ein Schuldbeitritt zu unterwerfen ist.

Der Gesetzesbegründung zu § 551 BGB (damals: § 550b BGB) lässt sich entnehmen, dass zum Schutz des Mieters vor zu großen Belastungen die Höhe der Mietkaution begrenzt werden sollte, andererseits der Erschwerung für den Abschluss neuer Mietverträge entgegengewirkt werden sollte, die in mobilitätshemmender Weise von hohen Kautionsforderungen ausgehen kann (BT-Drs. 9/2079 v. 5.11.1982, S. 10). Ein unbegrenzter Schuldbeitritt ist aber genau dies: eine zu hohe, weil unbegrenzte Kautionsforderung. Dabei existiert gerade keine Differenzierung danach, ob es sich um eine Eigensicherung des Mieters oder eine Fremdsicherung handelt. Es geht um die grundsätzliche Höhe der Kaution, die nicht belastend wirken soll. Mobilitätshemmend wirkt auch, wenn sich der Mieter stets um hohe Fremdkautionen bemühen muss (so auch LG Lübeck 25.3.2010, 14 S 146/09, juris Rn. 26).

Daher gilt § 551 Abs. 1 BGB für alle Arten von Sicherheiten (vgl. Grüneberg/Weidenkaff, 79. Aufl. 2020, § 551 BGB Rn. 3). Zweck des Schuldbeitritts war es, wie der Geschäftsführer der Klägerin selbst gesagt hat, die Sicherung der Mietzahlungen durch eine weitere Person, weil die Eheleute durch ihre – durch Schufa-Auskunft naheliegenden – ungesicherten Vermögensverhältnisse die Wohnung sonst nicht bekommen hätten. Der Schuldbeitritt hat denselben Sinngehalt wie die häufig verwendete Bürgschaft oder die Kautionszahlung – nämlich Sicherung mietvertraglicher Forderungen. Dann muss sich auch an denselben Voraussetzungen messen lassen.

Die Beklagte hat der Klägerin zuletzt auch nicht unaufgefordert einen Schuldbeitritt „angeboten“ (vgl. BGH 7.6.1990, IV ZR 16/90, NJW 1990, 2380), sondern ihr wurde unstreitig das Dokument zur Unterschrift vorgelegt. Unabhängig davon, ob die Beklagte tatsächlich wusste, was sie da unterschreibt, war es offensichtlich nicht ihre Idee, einen Schuldbeitritt (oder eine Bürgschaft) zu vereinbaren.

c)

Rechtshängigkeitszinsen (§§ 291, 288 Abs. 1 BGB) kann die Klägerin ab dem Tag nach (§ 187 Abs. 1 BGB analog) dem Eingang der Mahnakten beim Amtsgericht, mithin ab dem 27.4.2023 verlangen (dazu BGH 5.2.2009, III ZR 164/08, NJW 2009, 1213). Nach Eingang des Widerspruchs im Mahnverfahren am 27.12.2022 wurde das Verfahren nicht alsbald (vgl. § 696 Abs. 3 ZPO) an das Amtsgericht Minden abgegeben, sondern erst mit Zahlungseingang am 17.4.2023 und damit mehrere Monate später.

II.

Die prozessualen Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 92 Abs. 1 S. 1 Alt. 2, 708 Nr. 11, 709 S. 1, 2, 711 ZPO.

III.

Der Streitwert wird auf 3.929,23 € festgesetzt.