Amtsgericht Minden, Richterin am Amtsgericht — 36 C 8/25

Die Kläger sind Mitglied der beklagten Wohnungseigentümergemeinschaft. Sie sind Wohnungseigentümer der Wohnung Nr. 4 im ersten Obergeschosses.

Mit Datum vom 27.03.2025 haben die Parteien am Versammlungsort F.-straße, N01 O. eine Wohnungseigentümerversammlung abhalten wollen.

Die Einladung erfolgte mit der Wohnung im Souterrain des Wohnungseigentümers P. als Versammlungsort.

Weil die Kläger sich weigerten, den Versammlungsort zu betreten, einigten sämtliche Wohnungseigentümer sich zu Beginn darauf, die Versammlung in der Gartenlaube auf dem Grundstück stattfinden zu lassen.

Die Kläger und die Wohnungseigentümer P. und C. gerieten zu Beginn der Versammlung in Streit. Von wem dieser ausging, ist strittig, auch ob der Kläger zu 2) einen Teleskopschlagstock dabei verwendete.

Der Verwalter und Wohnungseigentümer P. rief die Polizei und die Kläger zogen sich in ihre Wohnung zurück. Sie kehrten nicht zur Versammlung zurück. Sie verließen noch am frühen Abend das Gelände.

Ein Beschluss zum Abbruch der Versammlung wurde nicht gefasst.

Die Versammlung wurde von dem Verwalter in Abstimmung mit dem verbliebenen Eigentümer C. im ursprünglichen Versammlungsort, der Souterrainwohnung fortgesetzt.

Dort wurden sodann folgende Beschlüsse gefasst:

Unter Ziff. 2 wurden auf der Grundlage der Jahresabrechnung für das Abrechnungsjahr 2023 bestimmte Nachschüsse für das Jahr 2023 beschlossen.

Unter Ziff. 3 wurden auf der Grundlage des Wirtschaftsplans für das Abrechnungsjahr 2025 bestimmte im Voraus fällige Vorschüsse ab dem 01.01.2024 beschlossen

Unter Ziffer 4 beschloss die Wohnungseigentümerversammlung eine Sonderumlage zu beschlossenen Instandsetzungsarbeiten in Höhe von insgesamt 60000 €.

Sämtliche Beschlüsse wurden mit dem Quorum von 2 Ja-Stimmen mit 7057/10000 MEA und 1 Enthaltung mit 2943/10000 MEA beschlossen.

Unter Ziffer 5 wurde über den Antrag abgestimmt, das Höhenniveau des Parkplatzes und der Rampe der Wohnung 1 um ca. 50 cm abzusenken, um das Gefälle im Bereich des Parkplatzes auszugleichen.

Als Abstimmungsergebnis ist im Protokoll 2 Nein-Stimmen und eine Enthaltung festgehalten.

Der Versammlungsleiter stellte fest, dass der Beschlussantrag angenommen worden sei.

Unter Ziff. 1 des Protokolls ist eine Zusammenfassung der Geschehnisse zu Beginn der Versammlung beschrieben und der Hinweis, dass die Beschlussfähigkeit festgestellt wurde.

Die Kläger tragen vor, ihnen sei das Protokoll der Wohnungseigentümerversammlung erst am 13.05.2025 bekannt geworden, weil die Post in den von Ihnen unstreitig nicht beschrifteten und nicht genutzten Briefkasten am Haus F.-straße eingeworfen worden sei und erst dann von ihrer Tochter geleert worden sei. Der Briefkasten sei bis zu ihrer Abfahrt nicht beschriftet gewesen. Bis zum 13.05.2025 hätten sie nicht gewusst, dass die Versammlung fortgesetzt und Beschlüsse gefasst worden seien.

Die Kläger sind der Ansicht, dass die Versammlung abgebrochen worden sei und sie nicht davon hätten ausgehen können, dass noch Beschlüsse gefasst werden. Deshalb seien sie an der Einhaltung der Klagefrist gehindert gewesen.

Sie meinen der „Beschluss“ zu Ziffer 1 sei schon falsch, weil die Auseinandersetzung anders gewesen sei, als dort beschrieben. Nachdem sie - unstreitig - etwas zur Unterschrift vorgelegt bekamen, was sie verweigerten habe es einen heftigen Wortwechsel gegeben und der sei der Kläger dann vom Miteigentümer P. angegriffen worden. Er selbst habe sich nur zur Wehr gesetzt. Der Kläger, später auch die Klägerin, seien dann von Herrn C. angegriffen worden.

Sie sind der Ansicht, der Beschluss zu 2. sei unwirksam, weil die Grundlage der Jahresabrechnung für das Abrechnungsjahr 2023 angefochten und nichtig sei.

Gleiches gelte für den Beschluss zu 3, weil die Nebenkostenabrechnungen für das Jahr 2025 den Klägern nicht vorgelegt worden seien.

Sie meinen, die Beschlüsse seien auch schon deshalb unwirksam, weil ihre Nichtanwesenheit mit Enthaltung gewertet worden sei.

Die Anfechtungsklage ist bei Gericht am 22.05.2025 eingegangen und nach Vorschusszahlung am 12.06.2025 am 01.07.2025 zugestellt worden.

Sie beantragen

Wiedereinsetzung in den vorigen Stand hinsichtlich der Klagefrist.

Ferner beantragen sie,

die Beschlüsse der Eigentümerversammlung vom 27.03.2025 zu den TOP 1, 2, 3, 4 und 5 für nichtig zu erklären.

Die Beklagte beantragt,

die Klage abzuweisen.

Sie ist der Ansicht, die Anfechtungsklage sei verfristet. Die Versammlung sei nicht abgebrochen worden. Die Kläger hätten damit rechnen müssen, dass die Versammlung weiter stattfinde und dass dort Beschlüsse gefasst würden. Sie hätten sich erkundigen müssen, ob Beschlüsse ergangen sind.

Sie behaupten zum Verlauf des Streits, dass der Kläger trotz Untersagung durch den Verwalter P. die Versammlung habe filmen wollen. Als der Verwalter die Kamera zuhalten wollte, habe vielmehr der Kläger Herrn P. angegriffen, der Miteigentümer C. habe Herrn P. verteidigt. Der Kläger habe sodann auf Herrn C. mit einem teleskopartigen Schlagstock eingeschlagen.

Die Beklagte trägt vor, die Beschlüsse seien nicht aus dem Grund nichtig, dass der Versammlungsort wieder zurückverlegt worden sei. Die Kläger verstießen gegen die Grundsätze von Treu und Glauben, wenn sie sich vorliegend darauf beriefen, dass der Versammlungsort verlegt worden sei. Die Kläger hätten vorgetragen, ihnen sei aufgrund der angeblichen Angriffe durch den Wohnungseigentümer C. und den Verwalter P. nichts anderes übriggeblieben, „als aus Eigenschutz" die Wohnungseigentümerversammlung zu verlassen und das Verhalten geeignet sei, sie an der weiteren Teilnahme der Versammlung zu hindern. Sie hätten daher an der Versammlung generell nicht weiter teilgenommen.

Zudem handele es sich bei der Fortsetzung in der Souterrainwohnung lediglich um einen Einberufungsmangel, der nicht zur Nichtigkeit der Beschlüsse führe.

Die Klage ist nicht begründet.

Die Anfechtungsklagefrist ist nicht eingehalten und Nichtigkeitsgründe liegen nicht vor.

Die Klagefrist des § 44 WEG beträgt 1 Monat und beginnt ab Beschlussfassung, § 45 Satz 1 WEG. Sie ist vorliegend am 26.04.2025 abgelaufen. Die am 22.05.2025 eingegangene Klage ist verfristet.

Wiedereinsetzung in den vorigen Stand ist vorliegend nicht zu gewähren. Nach § 45 S. 2 WEG gelten die Regelungen über die Wiedereinsetzung in den vorigen Stand (§§ 233-238 ZPO) für beide Fristen des § 45 S. 1 WEG entsprechend. Danach ist einem Wohnungseigentümer, der ohne sein Verschulden verhindert war, die Anfechtungsfrist einzuhalten (§ 233 S. 1 ZPO), auf Antrag Wiedereinsetzung in den vorigen Stand gegen die Fristversäumung zu gewähren, wenn er den Anfechtungsantrag innerhalb von zwei Wochen, beginnend mit dem Tag, an dem das Hindernis beseitigt worden und die Tatsachen, die die Wiedereinsetzung begründen, glaubhaft macht.

Die Kläger haben die Frist zur Anfechtungsklage nicht ohne ihr Verschulden versäumt.

Ein Wohnungseigentümer, der trotz ordnungsmäßiger Einladung an einer Eigentümerversammlung nicht teilgenommen hat, muss sich rechtzeitig vor Ablauf der Anfechtungsfrist danach erkundigen, welche Beschlüsse gefasst worden sind (s. auch OLG Hamm ZMR 1999, 199 (200); KG ZMR 1997, 254 (256); OLG Düsseldorf NJW-RR 1995, 464; Hügel/Elzer WEG § 45 Rn. 56). Wenn er mangels Erkundigung keine Kenntnis von Beschlüssen hat, ist dies keine unverschuldete Unkenntnis.

Die Kläger durften auch nicht davon ausgehen, dass die Versammlung abgebrochen ist und nicht fortgesetzt würde. Das rein faktische Verlassen des Versammlungsortes durch die Kläger führt nicht zu einem Abbruch der Versammlung. Ein Beschluss der Versammlung oder auch eine Anordnung durch den Verwalter als Versammlungsleiter ist weder ersichtlich noch vorgetragen, anders als in dem Fall der von der Klägerseite angeführten Fundstelle AG Dortmund 514 C 25/21. Nicht einmal ein Begehren diesbezüglich seitens der Kläger ist vorgetragen. Lediglich die Kläger verließen die Versammlung, der Verwalter und der weitere Wohnungseigentümer blieben vor Ort, so dass ein Abbruch nicht ersichtlich ist. Zur Dauer des Polizeieinsatzes ist ebenfalls kein Vortrag erfolgt, so dass auch nicht von einer längerfristigen Unterbrechung ausgegangen werden kann.

Ob die Kläger durch ihr eigenes Verhalten die Unterbrechung der Versammlung zielgerichtet herbeigeführt haben und deshalb sich aus Treu und Glauben möglicherweise nicht darauf berufen dürften, keine Kenntnis von der weiteren Versammlung zu haben, kann insoweit dahingestellt bleiben.

Soweit die Anfechtungsklage nicht wirksam erhoben ist, sind reine Anfechtungsgründe nicht zu berücksichtigen. Nichtigkeitsgründe sind unabhängig von einer Anfechtungsklagefrist zu beachten.

Nichtigkeitsgründe für die getroffenen Beschlüsse sind jedoch nicht gegeben.

Nichtigkeitsgründe zu Ziffer 1. des Protokolls tragen die Kläger nicht vor. Ein Beschluss ergibt sich hieraus ohnehin nicht. Die Feststellung der Beschlussfähigkeit ist kein Beschluss der Wohnungseigentümer, sondern geschieht durch den Versammlungsleiter.

Auch liegt kein Nichtigkeitsgrund zu Ziffer 2 des Protokolls vor, weil die Grundlage der Jahresabrechnung 2023 angefochten sei. Die Grundlage, also das reine Rechenwerk, kann nicht angefochten werden. Soweit die Kläger den Beschluss zur Jahresabrechnung 2023 selbst meinen, wird dieser durch die bloße Anfechtungsklage ohne nähere Anfechtungsgründe nicht nichtig.

Soweit die Kläger bemängeln, dass Ihnen die Nebenkostenabrechnungen 2025 nicht vorgelegt wurden, ist dies kein Nichtigkeitsgrund. Für eine wirksame Beschlussfassung zum Wirtschaftsplan 2025 ist die Vorlage der Nebenkostenabrechnungen für das Jahr 2025, die ja mangels Ablauf des Jahres noch nicht vorliegen können, nicht erforderlich. Selbst wenn es sich um einen Schreibfehler (2025 statt 2024) handelt und man die Vorlage von Nebenkostenbelegen für das Vorjahr für erforderlich hält, handelt es sich aber jedenfalls nicht um einen Nichtigkeitsgrund, sondern allenfalls um einen Anfechtungsgrund.

Die Fortführung der Versammlung im Souterrain führt nicht zur Nichtigkeit der gefassten Beschlüsse. Zwar handelt es sich um einen Einberufungsmangel, wenn die Versammlung während derselben an einen anderen Ort verlegt wird. Dieser führt jedoch nur dann zur Nichtigkeit, wenn eine bewusste Fernhaltung von Eigentümern damit bezweckt wurde. Dieses ist hier nicht ersichtlich. Der ursprüngliche Versammlungsort war auch zumutbar für die Kläger.

Ferner liegt auch kein Nichtigkeitsgrund in einer fehlerhaften Bewertung der nicht abgegebenen Stimmen der Kläger als Enthaltungen. Dabei mag ein Protokollfehler vorliegen. Ein Grund für die Nichtigkeit der Beschlüsse ist insoweit aber nicht erkennbar.

Die Nebenentscheidungen folgen aus §§ 91, 709 ZPO.

Der Streitwert beträgt 108.722,97 € (TOP 1) 100 Euro, TOP 2) 13.708,69 Euro, TOP 3) 24.914,28 Euro, TOP 4) 60.000 Euro, TOP 5) 10.000 Euro).

Gegen dieses Urteil ist das Rechtsmittel der Berufung für jeden zulässig, der durch dieses Urteil in seinen Rechten benachteiligt ist,

1. wenn der Wert des Beschwerdegegenstandes 600,00 EUR übersteigt oder

2. wenn die Berufung in dem Urteil durch das Amtsgericht zugelassen worden ist.

Die Berufung muss innerhalb einer Notfrist von einem Monat nach Zustellung dieses Urteils schriftlich bei dem Landgericht Dortmund, Kaiserstraße 34, 44135 Dortmund, eingegangen sein. Die Berufungsschrift muss die Bezeichnung des Urteils, gegen das die Berufung gerichtet wird, sowie die Erklärung, dass gegen dieses Urteil Berufung eingelegt werde, enthalten.

Die Berufung ist, sofern nicht bereits in der Berufungsschrift erfolgt, binnen zwei Monaten nach Zustellung dieses Urteils schriftlich gegenüber dem Landgericht Dortmund zu begründen.

Die Parteien müssen sich vor dem Landgericht Dortmund durch einen Rechtsanwalt vertreten lassen, insbesondere müssen die Berufungs- und die Berufungsbegründungsschrift von einem solchen unterzeichnet sein.

Mit der Berufungsschrift soll eine Ausfertigung oder beglaubigte Abschrift des angefochtenen Urteils vorgelegt werden.

G.