Amtsgericht Bochum, Richter am Amtsgericht — 70 C 79/24
Der Beklagte wird verurteilt, an die Kläger einen Betrag in Höhe von 1.957,00 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 6.4.2024 zu zahlen.
Der Beklagte wird ferner verurteilt, die Kläger von den vorprozessualen Gebühren der Rechtsanwälte I. aus T. in Höhe von 453,87 € freizustellen.
Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.
Die Widerklage wird abgewiesen.
Die Kosten des Rechtsstreits tragen die Kläger zu 2/3, der Beklagte zu 1/3.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar, für die Kläger aber nur gegen Sicherheitsleistung i.H.v. 120 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages. Im Übrigen bleibt den Klägern nachgelassen, die Vollstreckung durch den Beklagten abzuwenden durch Sicherheitsleistung i.H.v. 120 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages, wenn nicht der Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit leistet i.H.v. 120 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages.
Die Kläger begehren von dem Beklagten Schadensersatz nach beendetem Mietverhältnis. Widerklagend begehrt die Beklagte die Rückzahlung einer Mietkaution.
Die Kläger waren Vermieter, der Beklagte Mieter der Wohnung D.-straße, N01 T., 1. OG links. § 13 des Mietvertrages (Bl. 144f. d.A.) enthält eine Regelung zu Schönheitsreparaturen während des laufenden Mietverhältnisses, § 30 (Bl. 149 d.A.) enthält eine Regelung zur Endreparatur („Wohnung ist bei Auszug ordnungsgemäß wie beim Einzug wieder herzustellen“). Der Beklagte leistete eine Mietkaution i.H.v. 1.215,00 €.
Der Beklagte kündigte das Mietverhältnis zum 30.9.2023 und gab die Wohnung am 24.9.2023 durch Einwurf der zur Wohnung gehörenden Schlüssel zurück; eine gemeinsame Wohnungsübergabe fand nicht statt. Die Kläger ließen daraufhin ein Abnahmeprotokoll von einer Drittfirma (B.. e.V.) erstellen.
Mit Datum vom 16.11.2023 forderte die Klägervertreterin den Beklagten unter Fristsetzung auf den 21.11.2023 auf, behauptete Verschmutzungen und Beschädigungen der streitgegenständlichen Wohnung zu beseitigen. Mit Schreiben vom 14.2.2024 (Bl. 106ff. d.A.) lehnten die Kläger dann die Durchführung weiterer Arbeiten durch den Beklagten ab und forderten ihn zur Zahlung von Schadensersatz unter Abzug der bereits geleisteten Mietsicherheit auf.
Die Kläger behaupten, die Wohnung sei dem Beklagten in renoviertem Zustand übergeben worden, dieser habe sie indes in beschädigtem Zustand zurückgegeben. Die Decken und Wände in der gesamten Wohnung seien fleckig, im Schlaf- und Wohnraum zudem von Schimmel befallen. Mehrere Risse und Macken befänden sich im PVC-/Laminatboden sowie an den Türzargen. Sämtliche Schäden gingen über eine übliche Abnutzung hinaus. Eine Vermietung der Wohnung sei wegen der vorhandenen Schäden und der ausstehenden Reparaturarbeiten für die Monate von Oktober 2023 bis Januar 2024 nicht möglich gewesen.
Insgesamt begehren die Kläger folgende Beträge:
Beschreibung Betrag Kostenvoranschlag der Firma L. 3.629,69 € Kostenvoranschlag Möbel- und Bauschreinerei O. 2.639,10 € Ersatz für 6 verschmorte Drehknöpfe Herd (je 37,31 €) 223,86 € Austausch Heizkörper Küche 238,50 € Ausbau u. Instandsetzung Kühlschranktür in Eigenleistung 270,00 € Nutzungsausfall entgangene Mieteinnahmen (10/23 bis 1/24) 1.877,81 € Stadtwerke T. Grundgebühren Zähler (12,06 €/Monat für 5 Monate Leerstand) 60,30 € Austausch Glühbirnen u. zwei beschädigte Trafos (Bad/Diele) 60,00 € Gutachten wegen Feuchtigkeits- und Schimmelproblematik 470,05 € Kostenpauschale wegen Nichtreinigung Hausflur (2 * 15,00 €) 30,00 € Schadensersatz wegen Nichtaustausch Kohlefilter 10,39 € Wohnungsabnahme durch W. 120,00 € Zwischensumme 9.629,70 € Abzüglich Kaution ./. 1.215,00 € Klagesumme 8.414,70 €
Bei den Regelungen in § 30 des Mietvertrages handele es sich um individuell vereinbarte Regelungen, nicht um allgemeine Geschäftsbedingungen. Die Schimmelproblematik während der Mietzeit des Beklagten gehe auf dessen mangelhaftes Heiz- und Lüftungsverhalten zurück.
Die Kläger haben ursprünglich beantragt, den Beklagten in der Hauptsache zur Zahlung i.H.v. 8.228,15 € zu verurteilen. Mit Schriftsatz vom 15.7.2024 (Bl. 313 d.A.) haben sie die Klage in der Hauptsache um 186,55 € (für fünf weitere Drehknöpfe Herd/Backofen) erweitert.
Die Kläger beantragen,
den Beklagten zu verurteilen, an sie einen Betrag in Höhe von 8.414,70 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen;
den Beklagten zu verurteilen, sie von den vorprozessualen Gebühren der Rechtsanwälte I. aus T. in Höhe von 887,03 € freizustellen.
Der Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Widerklagend beantragt der Beklagte,
die Kläger als Gesamtschuldner zu verurteilen, an ihn einen Betrag in Höhe von 1.215,00 € nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit Zustellung zu zahlen.
Die Kläger beantragen,
die Klage abzuweisen.
Er behauptet, die bei Einzug nicht zur Gänze renovierte und mit Mängeln übergebene Wohnung in vertragsgemäßen, unbeschädigten Zustand zurückgegeben zu haben. Schimmel, welcher bereits kurz nach dem Einzug des Beklagten im November 2020 aufgetreten und den Klägern angezeigt worden sei, sei baulich bedingt, weshalb der Beklagte die Kosten für das Feuchtigkeitsgutachten nicht zu tragen habe, zumal die Klägerseite eine Mangelbeseitigung verweigert habe. Bei § 30 des Mietvertrages handele es sich um ein unzulässige Endrenovierungsklausel; jedenfalls in Zusammenschau mit § 13 (Schönheitsreparaturen während der laufenden Mietzeit) sowie im Wege einer AGB-Prüfung ergebe sich die Unwirksamkeit. Die Höhe des Mietausfalls erschließe sich nicht. Hinsichtlich der Klageerweiterungssumme beruft sich der Beklagte auf Verjährung. Im Übrigen tritt er der Klage in rechtlicher und tatsächlicher Hinsicht entgegen.
Da die Klage demnach unbegründet sei, habe der Beklagte einen Anspruch auf Rückzahlung seiner Kaution, den er im Wege der Widerklage verfolgt.
Das Gericht hat Beweis erhoben durch uneidliche Vernehmung der Zeugen Y., E., S. und K. sowie durch Einholung eines Sachverständigengutachtens. Wegen des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird verwiesen auf das Protokoll der mündlichen Verhandlung vom 16.12.2024 (Bl. 440ff. d.A.) sowie auf das Gutachten des Sachverständigen Dipl.-Ing. H. vom 19.9.2025 (Bl. 567ff. d.A.) und dessen Ergänzungsgutachten vom 11.11.2025 (Bl. 656ff. d.A.).
Die zulässige Klage ist in dem tenorierten Umfang aus §§ 546 I, 280 I BGB begründet. Die zulässige Widerklage ist unbegründet.
Der Beklagte hat die streitgegenständliche Wohnung in einem (teilweise) beschädigten Zustand zurückgegeben. In dem in sich schlüssigen, gut nachvollziehbaren und deshalb überzeugenden Gutachten des fachkompetenten Sachverständigen Dipl.-Ing. N. konnten unter Verwendung der Fotodokumentation Mängel festgestellt werden, deren Beseitigung einen Aufwand i.H.v. 3.880,59 € erfordert.
Weitere Kostenpositionen sind nicht anzuerkennen. Dies gilt insbesondere für die klägerseits geltend gemachten Schönheitsreparaturen. Hierbei handelt es sich um gewöhnliche Abnutzungen, welche nach § 538 BGB nicht zu ersetzen sind. Dies gilt insbesondere vor dem Hintergrund, dass die entsprechende Endrenovierungsklausel in § 30 des zwischen den Parteien geschlossenen Mietvertrages unwirksam ist. Eine Klausel, die den Mieter verpflichtet, die Mieträume entsprechend ihrem Zustand bei Übernahme durch den Mieter zurückzugeben, gibt den Gesetzesinhalt des § 546 I BGB nicht lediglich wieder, sondern erweitert ihn, und ist daher auch nicht deklaratorischer Natur. Es handelt sich vielmehr um eine jedenfalls formularvertraglich unwirksame Endrenovierungsverpflichtung. Aus ihr folgt ausdrücklich, dass der Mieter alle Verschlechterungen und damit auch solche im Zuge vertragsgemäßer Nutzung beseitigen müsste (U., 1.10.2025, BGB § 546 Rn. 47). Aus Sicht des Gerichts liegt auch eine formularvertragliche Vereinbarung vor. Da die Kläger nach ihrem eigenen Bekunden alle Wohnungen in dem Hause D.-straße in N01 T. vermieten, dürfte hier bereits § 310 III Nr. 2 BGB zugunsten des Beklagten Anwendung finden. Selbst wenn man diesen Punkt aber anders sähe, würde dies im Ergebnis nichts ändern. Die Zulässigkeit auch einer zwischen den Parteien individuell ausgehandelten Endrenovierungspflicht wird jedenfalls in der Wohnraummiete zu Recht angegriffen, da sie eine von § 536 IV BGB nicht erlaubte Abweichung zulasten des Mieters darstellt. Dieser wird sich, wenn er selbst zur Renovierung verpflichtet ist, nicht zugleich gegenüber dem Vermieter auf eine Minderung der Miete nach § 536 I BGB berufen können (U., 1.10.2025, BGB § 546 Rn. 63).
Von den vom Sachverständigen ermittelten 3.880,59 € sind jedoch die Kosten für den Briefkastenschlüssel abzuziehen, welche klägerseits nicht geltend gemacht worden sind. Zudem ist zu beachten, dass der Sachverständige von Brutto-Kosten ausgegangen ist; da die Kläger die zuzusprechenden Kostenpositionen jedoch nur fiktiv auf Basis von Kostenvoranschlägen abgerechnet haben, sind gemäß § 249 II 2 BGB die Netto-Kosten anzusetzen. Die Kläger können daher Schadensersatz i.H.v. 918,00 (Flur) + 1.030,00 (Küche) + 612,00 (Wohnzimmer) + 612,00 (Schlafzimmer) = 3.172,00 € verlangen.
Weiteren Schadenersatz können die Kläger nicht verlangen. Hinsichtlich des geltend gemachten Mietausfalls und der Zählergebühren der Stadtwerke T. fehlt es an einer Kausalität einer etwaigen Pflichtverletzung des Beklagten. Vielmehr haben die Kläger, nachdem sie dem Beklagten mit Schreiben vom 16.11.2023 (Bl. 125ff. d.A.) eine unangemessen kurze Frist zur Mangelbeseitigung setzten (bis zum 21.11.2023), monatelang abgewartet und so den Mietausfall und die Zählergebühren selbst verursacht. Es fällt nämlich auf, dass im Zeitpunkt des Aufforderungsschreibens vom 16.11.2023 fast alle Kostenvoranschläge, die zum Gegenstand der hiesigen Klage wurde, bereits vorlagen. Aus Sicht des Gerichts ist es daher nicht nachvollziehbar, warum dann noch mehrere Monate zugewartet wurde.
Die Kosten für das „Feuchtigkeitsgutachten“ muss der Beklagte den Klägern nicht ersetzen, weil ausweislich der Ausführungen des Sachverständigen N. nicht nachgewiesen ist, dass die Feuchtigkeit auf einer Pflichtverletzung des Beklagten (falsches Heiz- und Lüftungsverhalten) beruht. Auch hinsichtlich des weiteren Verlaufs im Hinblick auf den Schimmel steht eine Pflichtverletzung des Beklagten nicht zur Überzeugung des Gerichts nicht fest. Letztlich bleibt unklar, woran (an wem) genau die Mängelbeseitigung scheiterte.
Hinsichtlich der Nichtreinigung des Treppenhauses haben die Kläger - trotz einer entsprechenden Beanstandung durch den Beklagten - nicht mitgeteilt, wann dies gewesen sein soll. Auf die Frage, ob die Kläger hier überhaupt eine solche Gebühr (rechtswirksam) festlegen konnten, kommt es daher nicht an.
Hinsichtlich der Kosten für die Wohnungsabnahme (Rechnung R. i.H.v. 120,00 €) ist deren Erforderlichkeit nicht ersichtlich. Da die Kläger selbst in dem Haus D.-straße in N01 T. wohnhaft sind, hätten sie die Wohnungsabnahme ohne Weiteres selbst vornehmen können.
Von den so ermittelten 3.172,00 € ist die von dem Beklagten geleistete Kaution i.H.v. 1.215,00 € abzuziehen; es verbleiben 1.957,00 €.
Der Beklagte schuldet den Klägern auch die Freistellung hinsichtlich der vorgerichtlichen Rechtsanwaltskosten, weil er - soweit die Klage in der Hauptsache begründet ist - mit seiner Pflicht zur ordnungsgemäßen Rückgabe der Wohnung (§ 546 I BGB) in Verzug geraten ist. Ersatzfähig ist aber nur eine 1,3-Gebühr (nebst Auslagenpauschale und Umsatzsteuer) aus einem Streitwert von 3.172,00 € (die Kaution ist hier aus Wertungsgesichtspunkten nicht in Abzug zu bringen, weil diese lediglich zu einer Vorabbefriedigung der Kläger hinsichtlich des eingetretenen Schadens führt). Nach der seinerzeitigen Gebührentabelle sind daher vorgerichtliche Rechtsanwaltskosten i.H.v. 453,87 € ersatzfähig.
Da die Kläger (rechtlich zulässig) die Kaution bereits in Abzug gebracht und den entsprechenden Anspruch des Beklagten mit ihrem eigenen Schadensersatzanspruch aufgerechnet haben, ergibt sich, dass die Widerklage unbegründet ist.
Die Nebenentscheidungen folgen aus §§ 92 I 1 Var. 2, 708 Nr. 11, 709, 711 ZPO, 45 I 1 GKG.
Der Streitwert wird auf 9.629,70 EUR festgesetzt.
A) Gegen dieses Urteil ist das Rechtsmittel der Berufung für jeden zulässig, der durch dieses Urteil in seinen Rechten benachteiligt ist,
1. wenn der Wert des Beschwerdegegenstandes 600,00 EUR übersteigt oder
2. wenn die Berufung in dem Urteil durch das Amtsgericht zugelassen worden ist.
Die Berufung muss innerhalb einer Notfrist von einem Monat nach Zustellung dieses Urteils bei dem Landgericht T., M.-straße, N02 T., eingegangen sein. Die Berufungsschrift muss die Bezeichnung des Urteils, gegen das die Berufung gerichtet wird, sowie die Erklärung, dass gegen dieses Urteil Berufung eingelegt werde, enthalten.
Die Berufung ist, sofern nicht bereits in der Berufungsschrift erfolgt, binnen zwei Monaten nach Zustellung dieses Urteils gegenüber dem Landgericht T. zu begründen.
Die Parteien müssen sich vor dem Landgericht T. durch einen Rechtsanwalt vertreten lassen, insbesondere müssen die Berufungs- und die Berufungsbegründungsschrift von einem solchen unterzeichnet sein.
Mit der Berufungsschrift soll eine Ausfertigung oder beglaubigte Abschrift des angefochtenen Urteils vorgelegt werden.
B) Gegen die Streitwertfestsetzung ist die Beschwerde an das Amtsgericht T. statthaft, wenn der Wert des Beschwerdegegenstandes 200,00 EUR übersteigt oder das Amtsgericht die Beschwerde zugelassen hat. Die Beschwerde ist spätestens innerhalb von sechs Monaten, nachdem die Entscheidung in der Hauptsache Rechtskraft erlangt oder das Verfahren sich anderweitig erledigt hat, bei dem Amtsgericht T., M.-straße, N02 T., schriftlich in deutscher Sprache oder zur Niederschrift des Urkundsbeamten der Geschäftsstelle einzulegen. Die Beschwerde kann auch zur Niederschrift der Geschäftsstelle eines jeden Amtsgerichtes abgegeben werden.
Ist der Streitwert später als einen Monat vor Ablauf dieser Frist festgesetzt worden, so kann die Beschwerde noch innerhalb eines Monats nach Zustellung oder formloser Mitteilung des Festsetzungsbeschlusses eingelegt werden.