Amtsgericht Recklinghausen, Abteilung 90 — 90 C 54/18
Der Beschluss der Wohnungseigentümerversammlung der Wohnungseigentümergemeinschaft T-Str., Recklinghausen, vom 30. Oktober 2018 zum Tagesordnungspunkt 1 wird für ungültig erklärt.
Die Kosten des Rechtsstreits werden den Beklagten auferlegt.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Die Beklagten können die Zwangsvollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des beizutreibenden Betrages abwenden, wenn nicht zuvor die Kläger Sicherheit in gleicher Höhe leisten.
Die Sicherheit kann auch durch Stellung einer selbstschuldnerischen Bürgschaft einer deutschen Großbank geleistet werden.
Der Streitwert wird auf 4.569,45 € festgesetzt.
Die Kläger sind Mitglieder der Wohnungseigentümergemeinschaft T-Str. in Recklinghausen. Mit der vorab am 22 November 2018 beim Amtsgericht Recklinghausen per Telefax eingegangenen Klageschrift wenden sich die Kläger gegen die Beschlussfassung in der Wohnungseigentümerversammlung vom 30.10.2018 zum Tagesordnungspunkt 1, in dem mehrheitlich über die Erneuerung der Heizungsanlage und deren Finanzierung beschlossen worden ist. Hinsichtlich der diesbezüglichen Einzelheiten wird auf den Inhalt der Klageschrift vom 22. November 2018 verwiesen. Die Kläger verweisen darauf, dass die Beschlussfassung nicht mit den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung in Einklang zu bringen ist. Unter Hinweis auf die Bestimmungen in der Teilungserklärung verweisen die Kläger in der am 27. Dezember 2018 ebenfalls vorab per Telefax beim Amtsgericht Recklinghausen eingegangenen Klagebegründung darauf, dass der vereinbarte Kostenverteilungsschlüssel bei der beschlossenen Finanzierung der Instandsetzungsmaßnahme nicht eingehalten worden sei. So sei zum einen die finanzielle Trennung zwischen Maßnahmen, die das Haupthaus und das Nebengebäude betreffen, nicht berücksichtigt worden; zum anderen sei nicht ersichtlich, warum der Eigentümer C. von der Zahlung einer Sonderumlage zur Finanzierung der Instandsetzungsmaßnahme ausgenommen worden sei.
Die Kläger beantragen,
die Beschlussfassung der Wohnungseigentümerversammlung der Wohnungseigentümergemeinschaft T-Str., Recklinghausen, vom 30. Oktober 2018 zum Tagesordnungspunkt 1 für ungültig zu erklären.
Die Beklagten beantragen,
die Klage abzuweisen.
Die Beklagten treten den Ausführungen der Kläger in der Sache entgegen. Sie machen ihrerseits geltend, die angefochtene Beschlussfassung und auch die Kostenverteilung sei mit den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung in Einklang zu bringen. Die Eigentümer der Einheit Nummer 5 seien an den Kosten der Sanierungsmaßnahme nicht beteiligt worden, weil sie aufgrund rechtskräftiger gerichtlicher Entscheidung von einer entsprechenden Kostenlast ausgenommen seien und zudem eine diesbezügliche Vereinbarung der Parteien vorliege. Auch die Inanspruchnahme der Instandhaltungsrücklage zur Teilfinanzierung sei nicht zu beanstanden.
Im Übrigen wird auf den Inhalt der gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen verwiesen.
Das Anfechtungsbegehren der Kläger gegen die Beschlussfassung der Wohnungseigentümergemeinschaft zum Tagesordnungspunkt 1 der Versammlung vom 30. Oktober 2018 ist zulässig und begründet. Insbesondere ist das Anfechtungsbegehren innerhalb der Anfechtungsfrist des § 46 WEG beim zuständigen Amtsgericht Recklinghausen eingelegt und begründet worden.
Die angefochtene Beschlussfassung über die Erneuerung der Heizungsanlage und deren Finanzierung ist mit den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung nicht in Einklang zu bringen.
Bei der Erneuerung der Heizungsanlage handelt es sich um eine beschlossene Maßnahme der Wohnungseigentümergemeinschaft in Bezug auf die Instandsetzung bzw. Instandhaltung gemeinschaftlichen Eigentums. Sie betrifft nach dem Vortrag der Parteien ausschließlich die im Haupthaus angesiedelten Sondereigentumseinheiten Nummer 0 bis 5. Gemäß § 6 Nr. 2 Abs. 3 der maßgeblichen Teilungserklärung werden Haupthaus und Einzelhaus getrennt verwaltet; das betrifft insbesondere auch Maßnahmen der Instandsetzung und Instandhaltung. Nach dieser Vereinbarung der Parteien sind die Kosten der Instandsetzung, welche das Haupthaus betrifft, von den Sondereigentumseinheiten Nummer 0 bis 5 zu tragen. Tatsächlich sind die durch die Instandsetzungsmaßnahme veranlassten Kosten nach der angegriffenen Beschlussfassung zum Tagesordnungspunkt 1 jedoch anders und damit in nicht ordnungsgemäßer Art und Weise unter den Mitgliedern der Wohnungseigentümergemeinschaft verteilt worden. Soweit die Finanzierung durch die Instandhaltungsrücklage zumindest teilweise erfolgen soll, führt dies in der Sache dazu, dass sämtliche Mitglieder der Wohnungseigentümergemeinschaft und nicht nur die Teileigentümer des Haupthauses die Kosten für die Erneuerung der Heizungsanlage mittragen. Dies ergibt sich daraus, dass für die gesamte Wohnungseigentumsanlage durch sämtliche Mitglieder der Wohnungseigentümergemeinschaft die Instandhaltungsrücklage finanziert wird. Insbesondere wird bei der Ansparung der Rücklage nicht zwischen dem Haupthaus und dem Nebengebäude unterschieden. Somit finanziert der Sondereigentümer des Nebenhauses die Erneuerung der Heizungsanlage im Haupthaus, obwohl dies der oben angeführten Vereinbarung in der Teilungserklärung widerspricht.
Ferner sind die Grundsätze ordnungsgemäßer Verwaltung aber auch dann nicht eingehalten, wenn man von dem Vortrag der Beklagten ausgeht, wonach der Sondereigentümer C. mit den Kosten für die Erneuerung der Heizungsanlage im Haupthaus nicht belastet werden soll, da er seine Sondereigentumseinheit seinerzeit von der Gemeinschaftsheizung abgekoppelt hat. Denn nach den Bestimmungen der Teilungserklärung zahlt auch dieser Wohnungseigentümer in die bestehende Instandsetzungsrücklage ein, aus der vorliegend zumindest teilweise die Kosten für die Finanzierung der neuen Heizungsanlage entnommen werden sollen.
Nur am Rande verweist das zur Entscheidung berufene Gericht darauf hin, dass im Übrigen keine überzeugenden Argumente dafür zu sehen sind, weshalb die Sondereigentumseinheit C. nicht an den eine Angelegenheit des Haupthauses betreffenden Instandsetzungsmaßnahmen durch die Zahlung einer Sonderumlage finanziell beteiligt werden soll. Eine entsprechende die übrigen Mitglieder der Wohnungseigentümergemeinschaft insoweit bindende Vereinbarung vermag das Gericht nicht zu sehen. Die Duldung des Betriebes einer eigenen Heizungsanlage durch die Eigentümer der Einheit 5 und der Umstand, dass diese Eigentümer in der Vergangenheit nicht an den Heizkosten beteiligt worden sind, führt nicht zwingend konkludent zu einer Abänderung der ausdrücklichen Bestimmungen über die Kostenverteilung in der Teilungserklärung. Die Mitglieder der Gemeinschaft hatten vielmehr genug Gelegenheit, die Bestimmungen in der Teilungserklärung für die Kostenverteilung bei der Durchführung von Instandsetzungsmaßnahmen von Vorder- und Hinterhaus unmissverständlich neu zu fassen und eine klare Kostentrennung dieser beiden Bereiche herbeizuführen. Unter Berücksichtigung der obigen Ausführungen kann diese Problematik allerdings offen bleiben, da ein maßgeblicher Verstoß gegen die Grundsätze ordnungsgemäßer Verwaltung schon aus den dargelegten Gründen besteht.
Die prozessualen Nebenentscheidungen ergeben sich aus den §§ 91 Abs. 1 S. 1, 708 Nr. 11, 711 ZPO.
Gegen dieses Urteil ist das Rechtsmittel der Berufung für jeden zulässig, der durch dieses Urteil in seinen Rechten benachteiligt ist,
1. wenn der Wert des Beschwerdegegenstandes 600,00 EUR übersteigt oder
2. wenn die Berufung in dem Urteil durch das Amtsgericht zugelassen worden ist.
Die Berufung muss innerhalb einer Notfrist von einem Monat nach Zustellung dieses Urteils schriftlich bei dem Landgericht Dortmund, Kaiserstraße 34, 44135 Dortmund, eingegangen sein. Die Berufungsschrift muss die Bezeichnung des Urteils, gegen das die Berufung gerichtet wird, sowie die Erklärung, dass gegen dieses Urteil Berufung eingelegt werde, enthalten.
Die Berufung ist, sofern nicht bereits in der Berufungsschrift erfolgt, binnen zwei Monaten nach Zustellung dieses Urteils schriftlich gegenüber dem Landgericht Dortmund zu begründen.
Die Parteien müssen sich vor dem Landgericht Dortmund durch einen Rechtsanwalt vertreten lassen, insbesondere müssen die Berufungs- und die Berufungsbegründungsschrift von einem solchen unterzeichnet sein.
Mit der Berufungsschrift soll eine Ausfertigung oder beglaubigte Abschrift des angefochtenen Urteils vorgelegt werden.
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