Amtsgericht Recklinghausen, Abteilung 10 — 10 C 225/20

Auf die Darstellung eines Tatbestandes wird gemäß § 313a Abs. 1 ZPO verzichtet.

Die zulässige Klage ist unbegründet.

Die Kläger haben keinen Anspruch auf Zahlung der begehrten 517,33 € gegen die Beklagten aus § 535 Abs. 2 BGB.

Zunächst ist schon fraglich, ob es sich bei dem begehrten restlichen Mietzins für den Monat Mai 2020 um offenen Kaltmietzins oder – anteilige Heiz- und Betriebskostenvorauszahlungen – handelt. Insbesondere vor dem Hintergrund, dass zwischenzeitlich bzgl. des Jahres 2020 Abrechnungsreife eingetreten ist, ist dies maßgeblich.

Darüber hinaus ist der Anspruch jedenfalls durch Aufrechnung gemäß § 389 BGB untergegangen. Die Aufrechnung bewirkt gemäß § 387 BGB, dass die Forderungen als in dem Moment erloschen gelten, in dem sie sich zur Aufrechnung geeignet gegenüberstanden. Die Beklagten haben die Aufrechnung erklärt und auch rechtzeitig im Sinne des § 5 des Mietvertrages angekündigt.

Es besteht auch die erforderliche Aufrechnungslage, denn die Beklagten haben eine aufrechenbare Gegenforderung gegen die Kläger in Höhe von 517,33 €. Diese ergibt sich aus §§ 812, 556 BGB in Verbindung mit dem Mietvertrag. Bzgl. der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2018 vom 29.04.2019 steht den Beklagten nämlich ein Guthaben in vorgenannter Höhe zu. Die Beklagten haben für das Jahr 2018 Vorauszahlungen in Höhe von insgesamt 2.640,00 € geleistet. Vor dem Hintergrund, dass nach dem Vorbringen der Beklagten lediglich Gesamtkosten in Höhe von 2.122,67 € entstanden sind, ergibt sich der Überschuss von 517,33 €.

Es ergibt sich aus dem Vorbringen der Beklagten hinreichend, dass in dem vorgenannten Abrechnungszeitraum Gesamtkosten in Höhe von 1.205,55 € nebst 917,12 € für die Abrechnung der Firma K. angefallen sind. Die Beklagten haben nämlich hinreichend dargelegt, dass die Positionen ´Straßenreinigung, Strom, Aufzug, Tiefgarage und Außenanlage´ in Höhe von mehr als 4,17 € zu Unrecht in die zugrundeliegende Abrechnung eingestellt sind.

Bzgl. der Positionen ´Tiefgarage und Straßenreinigung´ ergibt sich dies schon daraus, dass die Kosten mietvertraglich nicht vereinbart sind. Zwar verkennt das Gericht nicht, dass die Straßenreinigungskosten in den Grundbesitzabgaben enthalten sind, vereinbart haben die Parteien aber lediglich die Umlage der Grundsteuer.

Auch trifft es zu, dass ein Tiefgaragenstellplatz mit angemietet sein mag, die entsprechenden Kosten dafür sind aber ausweislich der Regelung in § 3 des Mietvertrages dennoch nicht geregelt.

Bzgl. der Kosten für den Aufzug mag zwar die Umlage auf die beiden Häuser „C“ gerechtfertigt sein, jedoch vermag das Gericht nicht zu schätzen, welcher Anteil der entstandenen Kosten tatsächlich auf Instandhaltung entfällt. Vor dem Hintergrund, dass die Beklagten dies ausdrücklich bereits in ihrem Einwendungsschreiben thematisiert haben, hätte es den Kläger als Vermieter oblegen, konkret darzulegen, in welcher Höhe tatsächlich Kosten auf die Instandsetzung entfallen. Sofern die Kläger in ihrem letzten Schriftsatz Vertragspreise für 2019 aufführen, so verhält sich dies über den hier gegenständlichen Zeitraum nicht. Bei der Angabe, dass die umlagefähigen Kosten sich auf gut 70 % belaufen, handelt es sich um eine zu pauschale Behauptung. Es hätte ihnen oblegen konkreter und auf den vorliegenden Fall bezogen vorzutragen.

Auch die Kosten für die Gartenpflege sind nur in dem durch die Beklagten errechneten Umfang zu berücksichtigen. So haben die Beklagten konkret vorgetragen, dass die aus den Rechnungen ersichtlichen Arbeiten in den Monaten Mai bis Dezember 2018 nicht ausgeführt wurden. Dass dies doch der Fall gewesen wäre, hätten die Kläger konkret darlegen und beweisen müssen. Dem sind sie nicht hinreichend nachgekommen.

Mangels Hauptforderung besteht auch der geltend gemachte Zinsanspruch nicht.

Die prozessualen Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 91, 708 Nr. 11, 713 ZPO.

Gegen dieses Urteil ist das Rechtsmittel der Berufung für jeden zulässig, der durch dieses Urteil in seinen Rechten benachteiligt ist,

1. wenn der Wert des Beschwerdegegenstandes 600,00 EUR übersteigt oder

2. wenn die Berufung in dem Urteil durch das Amtsgericht zugelassen worden ist.

Die Berufung muss innerhalb einer Notfrist von einem Monat nach Zustellung dieses Urteils bei dem Landgericht Bochum, Josef-Neuberger-Straße 1, 44787 Bochum, eingegangen sein. Die Berufungsschrift muss die Bezeichnung des Urteils, gegen das die Berufung gerichtet wird, sowie die Erklärung, dass gegen dieses Urteil Berufung eingelegt werde, enthalten.

Die Berufung ist, sofern nicht bereits in der Berufungsschrift erfolgt, binnen zwei Monaten nach Zustellung dieses Urteils gegenüber dem Landgericht Bochum zu begründen.

Die Parteien müssen sich vor dem Landgericht Bochum durch einen Rechtsanwalt vertreten lassen, insbesondere müssen die Berufungs- und die Berufungsbegründungsschrift von einem solchen unterzeichnet sein.

Mit der Berufungsschrift soll eine Ausfertigung oder beglaubigte Abschrift des angefochtenen Urteils vorgelegt werden.