Amtsgericht Bonn, Abt.204 — 204 C 118/19

Die Kläger sind Mieter einer Wohnung der Beklagten im Hause M straße ## in ##### Bonn. Die Miete belief sich im Jahr 2018 auf 473,67 Euro zzgl. 131,00 Euro Betriebskostenvorauszahlung und 56,25 Euro Zuschlag Schönheitsreparaturen, mithin insgesamt auf 660,92 Euro.

Mit Schreiben vom 02.03.2017 (Anlage K2, Bl. 13 ff. d.A.) kündigte die W den Klägern an, u.a. das Wohngebäude, in dem sich die Wohnung der Kläger befindet, umfassend zu modernisieren. Wegen der weiteren Einzelheiten der Modernisierungsmaßnahme wird auf Bl. 14 - 42 d.A. Bezug genommen.

Die Modernisierungsmaßnahmen begannen am 01.06.2017 mit der Aufstellung des Baugerüstes. Nach wenigen Tagen gab es einen Baustopp, der durch die Stadt C veranlasst worden war. In der Folge stellte die Beklagte für die Modernisierungsmaßnahme Bauanträge und erhielt Ende September 2017 die erste Baugenehmigung. Im Oktober 2017 begann sie mit der Maßnahme mit den Wohnhäusern M straße ## -## und ab November 2017 mit den Wohnhäusern ## -##

Mit Schreiben vom 23.11.2017 und 27.12.2017 (Anlage K7, Bl. 58 ff. d.A.) erklärte der Mieterbund für die Kläger im Hinblick auf eine Mietminderung, dass Mietzahlungen nur unter Vorbehalt erfolgen. Mit dem Schreiben vom 27.12.2017 wiesen die Kläger die Beklagte zugleich darauf hin, dass sich seit dem 09.12.2017 die Heizungsanlage in der Wohnung der Kläger immer wieder abschalte. Am 15.12.2017 ließ die Beklagte die Therme austauschen.

Nach Beendigung der Modernisierungsmaßnahmen erhielten die Kläger ein Mieterhöhungsschreiben vom 29.08.2018 (Anlage K 3, Bl. 43 ff. d.A.), wonach die bisherige Grundmiete von 473,67 Euro um 150,00 Euro auf 623,67 Euro erhöht wurde. Dem Schreiben beigefügt waren eine Darlegung der für die Modernisierung angefallenen Kosten und Instandhaltungsanteile, eine Berechnung der Mietanhebung und eine Erläuterung zur Instandhaltung (Bl. 89 ff. d.A.). Außerdem waren eine Berechnung zur Energieeinsparung und ein Angebot der Firma G bezüglich der Fassadeninstandhaltung beigefügt (Bl. 91 - 93 d.A.). Zugleich wies die Beklagte darauf hin, dass die Kläger wegen der Beeinträchtigungen durch Lärm, Staub und Schmutz sowie eventuell eingetretener Nutzungseinschränkungen während der Modernisierungsarbeiten am Wohngebäude und der Wohnung einen einmaligen Abfindungsbetrag in Höhe von 250,00 Euro erhalten. Mit Schreiben vom 18.09.2018 (Anlage K4, Bl. 45 f. d.A.) rügte der Mieterbund für die Kläger, dass das Mieterhöhungsverlangen formal unwirksam sei, da das Mieterhöhungsverlangen nicht so ausgestattet sei, dass eine überschlägige Überprüfung des verlangten Mehrbetrages dem Mieter ohne besondere Kenntnisse auf dem Gebiet der Rechnungsprüfung und ohne Einsicht in die Belege möglich sei. Zugleich bat der Mieterbund um Vorlage der der Abrechnung zugrunde liegenden Belege. Mit Schreiben vom 27.12.2018 (Anlage B8, Bl. 120 ff. d.A.) überließ die Beklagte den Klägern Abrechnungsbelege bezüglich der streitgegenständlichen Modernisierungsmaßnahme. Diese beinhalteten Belegkopien und Aufstellungen über die in Ansatz gebrachten Kosten sowie über die in Abzug gebrachten Instandhaltungskosten der durchgeführten Maßnahme. Die Beklagte bedient sich eines Verfahrens des elektronischen Datenaustauschs.

Für die Monate November, Dezember 2018 und Januar 2019 zahlten die Kläger die Mieterhöhung von 150,00 Euro nicht. Seit Februar 2019 zahlen die Kläger die geforderte Miete unter Vorbehalt.

Mit Schreiben vom 15.02.2019 (Anlage B10, Bl. 214 d.A.) teilte die Beklagte mit, dass den Klägern weitere 250,00 Euro wegen der Beeinträchtigungen durch die Modernisierungsmaßnahme gutgeschrieben werden. Unter dem 06.05.2019 schrieb die Beklage den Klägern weitere 100,00 Euro gut.

Die Kläger sind der Ansicht, das Mieterhöhungsschreiben vom 29.08.2018 sei unwirksam, weil etwa bei der Position Wärmedämmung nicht nach verschiedenen Gewerken, wie Aufbau Gerüst, Abtragen des alten Putzes oder Verkleidung mit neuem Material unterschieden werde. Insoweit sei weder nachprüfbar, welche Baumaßnahmen kostenmäßig in den Gesamtbetrag eingeflossen seien, noch lasse sich der Gesamtbetrag auf seine Schlüssigkeit und Berechtigung hin überprüfen. Nicht nachprüfbar seien auch die Kosten für Wärmedämmung des Daches, der Kellerdecke, auf dem Dachboden und Baunebenkosten. Die Kläger sind weiter der Ansicht, die Zusendung interner Rechnungsstellungen sei nicht ausreichend. Sie hätten vielmehr einen Anspruch auf Kopien der Originalhandwerkerrechnungen.

Die Kläger behaupten, ab Oktober 2017 bis August 2018 hätten derart lärmintensive Maßnahmen stattgefunden, dass sie zweitweise die Wohnung hätten verlassen müssen. Da neben den Modernisierungsmaßnahmen noch drei Wohnungen kernsaniert worden seien, sei es zu Lärmbelästigungen weit über dem Lärm der eigentlichen Modernisierung gekommen. Außerdem sei in der Zeit vom 09.12.2017 bis 21.12.2017 aufgrund eines Baufehlers bei der Erneuerung des Daches die Heizungsanlage und das Warmwasser ausgefallen. Dies sei auch noch der Fall gewesen, nachdem die Therme ausgetauscht worden sei. Wegen der weiteren Einzelheiten der behaupteten Beeinträchtigungen wird auf das Lärmprotokoll (Anlage K 5, Bl. 53 ff. d.A.) Bezug genommen. Wegen der behaupteten Beeinträchtigungen sind die Kläger der Ansicht, für den Zeitraum Oktober 2017 bis Oktober 2018 sei eine Minderung von durchgängig 25% der Bruttomiete angemessen. Zwei Zahlungen der Beklagten in Höhe von jeweils 250,00 Euro könne sie nicht überprüfen.

Die Kläger beantragen,

1. festzustellen, dass der Beklagten aus der Mieterhöhungserklärung vom 29.08.2018 kein Anspruch auf Zahlung einer monatlich um 150,00 Euro erhöhten Miete zusteht.

2. die Beklagte zu verurteilen, an sie 2.127,84 Euro nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit Klagezustellung zu zahlen.

Die Beklagte beantragt,

die Klage abzuweisen.

Die Beklagte ist der Ansicht, die Mieterhöhungserklärung vom 29.08.2018 sei wirksam, da zum einen die Erhöhung aufgrund der entstandenen Kosten berechnet und die Erhöhung entsprechend der Voraussetzungen der §§ 559, 559a BGB erläutert worden sei.

Die Beklagte behauptet, seitens der ausführenden Handwerker seien keine Rechnungen erstellt worden, so dass sie keine anderweitigen Schlussrechnungen besitze. Sie bediene sich einzig und allein ihres elektronischen Verfahrens.

Die Beklagte ist der Ansicht, dass die Kläger durch vorbehaltlose Zahlung der Miete die ursprüngliche Mieterhöhungserklärung vom 29.08.2018 entweder als Angebot einer Mieterhöhungsvereinbarung über den erhöhten Mietzins auszulegen oder in ein solches umzudeuten sei, welches durch eine vorbehaltlose Zahlung der erhöhten Miete schlüssig angenommen worden sei. Die Beklagte erhebt hilfsweise den Einwand nach § 818 III BGB. Sie ist der Ansicht, dass sie im Fall einer unwirksamen Mieterhöhungserklärung um die daraufhin nicht vorgenommene Mieterhöhungserklärung entreichert sei. Im Falle einer nach §§ 559 ff. BGB unwirksamen Erhöhungserklärung hätte sie alternativ die Miete nach § 558 BGB im Sinne der ortsüblichen Vergleichsmiete angepasst.

Die Beklagte behauptet, die lärmintensiven Arbeiten (Abschlagen der alten Fassade und das Dämmen der neuen Fassade mit der mechanischen Sicherung der neuen Fassade) habe sich auf ca. 2 Monate beschränkt. In den Monaten Januar und Februar 2018 sei es auf der Baustelle wegen des strengen Winters sehr ruhig gewesen. Aufgrund der Kälte habe sich die Bauzeit um weitere 2 Monate verlängert. Anfang Juli 2018 seien an den Wohnhäusern M straße ## - ## die neuen Balkone aufgestellt worden. Dann seien die Arbeiten an diesen Häusern beendet worden.

Das Gericht hat Beweis erhoben durch Vernehmung der Zeugen T und X. Wegen des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf das Sitzungsprotokoll vom 28.10.2020 (Bl. 286 ff. d.A.) Bezug genommen.

Die Klage ist zulässig und teilweise begründet.

I. 1. Die Kläger haben hinsichtlich des Antrages zu 1) insbesondere ein Feststellungsinteresse gemäß § 256 Abs. 1 ZPO, weil die Kläger bei Bestehen des geltend gemachten Anspruchs nicht weiter zur Zahlung der erhöhten Miete verpflichtet sind. Den Klägern ist auch nicht zuzumuten durch Nichtzahlung der erhöhten Miete eine Leistungsklage der Beklagten auszulösen, da sie bei Nichtzahlung der Erhöhung die Kündigung des Mietvertrages wegen Zahlungsverzuges riskieren.

2. Die Klage ist hinsichtlich des Antrages zu 1) begründet.

a) Die Beklagte hat gegen die Kläger keinen Anspruch auf eine um 150,00 Euro erhöhte Miete. Ein Anspruch der Beklagten auf die geltend gemachte Mieterhöhung scheitert bereits daran, dass das Mieterhöhungsverlangen vom 29.08.2018 formell unwirksam ist.

Der Vermieter kann die Miete nach § 559 Abs. 1 BGB unter anderem dann erhöhen, wenn er bauliche Maßnahmen durchgeführt hat, die den Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöhen, die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessern oder nachhaltig Einsparungen von Energie oder Wasser bewirken. Nach § 559b Abs. 1 S. 1 BGB ist eine Mieterhöhung nach § 559 BGB dem Mieter in Textform zu erklären. Die Erklärung ist gemäß § 559b Abs. 1 S. 2 BGB nur wirksam, wenn in ihr die Erhöhung aufgrund der entstandenen Kosten berechnet und entsprechend den Voraussetzungen der §§ 559, 559a BGB erläutert wird. Der Vermieter muss in der Erklärung darlegen, inwiefern die von ihm durchgeführten baulichen Maßnahmen solche sind, die den Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöhen, die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessern oder eine nachhaltige Einsparung von Energie oder Wasser bewirken. Dabei genügt es, wenn der Mieter den Grund der Mieterhöhung anhand der Erläuterung als plausibel nachvollziehen kann (BGH, Urteil vom 25.01.2006 - VIII ZR 47/05 m.w.N.). Zumindest bei umfangreichen Modernisierungsmaßnahmen wie in dem vorliegenden Fall genügt es dabei jedoch nicht, die Gesamtkosten auf die einzelnen Modernisierungsmaßnahmen aufzuteilen. Vielmehr muss innerhalb der einzelnen Modernisierungsmaßnahmen nochmals nach einzelnen Gewerken wie zB. Maurerarbeiten, Gerüst usw. untergliedert werden, um den Mieter in die Lage zu versetzen, die Abrechnung gedanklich nachzuvollziehen und rechnerisch überprüfen zu können (vgl. Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 14. Auflage 2019, § 559b BGB Rn. 17 f., m.w.N.; LG Bremen, Urteil vom 22.03.2018 - 2 S 124/17; LG Bremen, Urteil vom 06.06.2019 - 2 S 283/18). Dies ist vorliegend hinsichtlich der umfangreichen Position "Wärmedämmung an den Außenwänden/Fassadenarbeiten" nicht erfolgt, wäre jedoch auch mit Blick auf die geltend gemachten Gesamtkosten der Maßnahme in Höhe von 234.764,90 Euro erforderlich gewesen. Insoweit ist unklar, wie sich die Position im Einzelnen zusammensetzt. Hier ist zu vermuten, dass neben der Anbringung des reinen Dämmmaterials etwa ein Gerüst gestellt wurde, Putzarbeiten und Malerarbeiten durchgeführt wurden. Für die Kläger ist jedoch nicht nachvollziehbar, welcher Teil des Gesamtbetrages auf welche Position entfällt. Hinsichtlich des auf den auf die Wohnung der Kläger entfallenden Anteils findet sich nur der Hinweis "Die Kostenermittlung für Ihre Wohnung erfolgt anhand der Gesamtgewerke, die für alle Wohnungen gleichermaßen zutreffen im Verhältnis der Gesamtwohnfläche zur jeweiligen Wohnungswohnfläche". Dies hilft den Klägern bei der Nachvollziehung der geltend gemachten Gesamtkosten auch unter Zuziehung sachkundiger Personen (vgl. dazu BGH, Beschluss vom 12.06.2918 - VIII ZR 121/17) jedoch nicht weiter. Nach Auffassung des Gerichts kommt es dabei auch nicht darauf an, ob der Begriff des Gewerks oder der Baumaßnahme gewählt wird. Maßgebend ist die Intention des Gesetzgebers, dass die Angaben so detailliert sein sollen, dass dem Mieter eine Überprüfung möglich ist, ohne die Anforderungen an den Vermieter zu überspannen. Es ist jedoch offenkundig, dass von der Position "Dämmung der Außenfassade" verschiedene Arbeiten umfasst sind und nicht nur Kosten untergeordneter Art ausgelöst werden.

b) Aufgrund des vorstehend festgestellten formellen Mangels des Mieterhöhungsverlangens kommt es weder darauf an, ob in dem Mieterhöhungsverlangen die Darstellung des Wärmedurchgangskoeffizienten ordnungsgemäß erfolgt ist, noch ob die Beklagte die von den Modernisierungskosten in Anzug gebrachten Instandhaltungskosten in Höhe von 23.808,93 Euro für sich genommen hinreichend dargelegt und erläutert hat.

c) Soweit die Beklagte mit Schreiben vom 27.12.2018 (Anlage B8, Bl. 120 ff. d.A.) dem Mieterbund weitere Abrechnungsbelege bezüglich der Modernisierungsmaßnahmen zugesandt hat, führt dies zu keinem anderen Ergebnis. Ein Nachschieben der Berechnung oder der Erläuterung macht das ursprünglich unwirksame Erhöhungsverlangen nicht wirksam (Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 14. Auflage 2019, BGB § 559b Rn. 34).

d) Anders als die Beklagte meint, haben die Parteien sich auch nicht in Form einer konkludenten Vertragsanpassung auf die erhöhte Grundmiete geeinigt. Insoweit kann dahinstehen, ob die Zahlungen der Kläger unter Vorbehalt erfolgen oder nicht. Die Mieterhöhung nach §§ 559 ff. BGB ist eine einseitige Mieterhöhungserklärung, die aus der Sicht des objektiven Empfängers nicht zugleich ein Vertragsangebot erhält. Der Mieter kann gerade nicht wählen, ob er die Vertragsänderung möchte oder nicht. Vielmehr möchte der Vermieter erkennbar von seinem einseitigen Erhöhungsrecht Gebrauch machen (Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 14. Auflage 2019, § 559b BGB Rn. 71).

e) Die Beklagte kann sich auch nicht auf Entreicherung gemäß § 818 Abs. 3 BGB berufen. Der Einwand macht mit Blick auf den vorliegenden Feststellungsantrag ohnehin wenig Sinn. Die Beklagte kann das Risiko, dass sich aus der Rechtsunwirksamkeit einer ausgesprochenen Mieterhöhung für sie ergibt, aber auch nicht über § 818 Abs. 3 BGB auf den Mieter abwälzen. Unterlässt der Vermieter im Vertrauen auf die von ihm unwirksam erklärte Mieterhöhung eine andere Mieterhöhungserklärung so entfällt damit nicht seine Bereicherung im Sinne von § 818 Abs. 3 BGB (LG Bremen, Urteil vom 06.06.2019 - 2 S 283/18).

3. a) Die Kläger haben unter keinem rechtlichen Gesichtspunkt einen Anspruch auf 2.127,84 Euro. Ein solcher Anspruch ergibt sich insbesondere nicht aus § 536 Abs. 1 BGB.

Nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme steht eine durchgängige, über mehrere Monate hinweg andauernde, erhebliche Lärmbelästigung nicht zur Überzeugung des Gerichts fest. Die Bekundungen der Zeugin T sind unergiebig, da sie zu den streitgegenständlichen Maßnahmen keine Aussagen treffen konnte.

Hinsichtlich der geltend gemachten Minderung wegen des behaupteten Heizungsausfalls steht nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme nicht zur Überzeugung des Gerichts fest, dass die Heizung über einen längeren Zeitraum ausgefallen war und somit ein erheblicher Mangel vorlag. Die Bekundungen des Zeugen Wagner sind insoweit negativ ergiebig. Der Zeuge hat bekundet, er sei sich ziemlich sicher, die Heizung noch am Tag des Ausfalls provisorisch so instand gesetzt zu haben, dass diese wieder funktionsfähig war. Gegen die Glaubhaftigkeit der Aussage spricht auch nicht, dass der Zeuge sich nicht mehr im Detail an die Vorgänge erinnern konnte. Für ihn handelte es sich um einen gewöhnlichen Arbeitsvorgang ohne besondere Vorkommnisse. Es kann auch unter Berücksichtigung des Zeitablaufs nicht erwartet werden, dass er noch detaillierte Erinnerungen hat. Der Zeuge war aber ersichtlich darum bemüht, sich möglichst genau an den Vorgang zu erinnern. Dafür dass die Anlage nicht länger ausgefallen war spricht insbesondere die Bekundung des Zeugen, dass er in diesem Fall die Gasanlagen hätte sperren müssen. Dies wäre ihm indes in nachvollziehbarer Weise im Gedächtnis geblieben und ist unstreitig auch nicht erfolgt..

Im Übrigen hat die Beklagte an die Kläger bereits 600,00 Euro wegen der mit der Modernisierung einhergehenden Störungen gezahlt. Der Vortrag der Kläger, sie könnten Zahlungen in Höhe von zwei Mal 250,00 Euro nicht überprüfen ist insoweit nicht nachvollziehbar und jedenfalls nicht geeignet den Vortrag der Beklagten substantiiert zu bestreiten. Der Betrag in Höhe von insgesamt 600,00 Euro ist angemessen, aber auch ausreichend, um eine berechtigte Minderung abzugelten.

b) Mangels Anspruch in der Hauptsache ist auch der geltend gemachte Zinsanspruch unbegründet.

II. Die Kostenentscheidung beruht auf § 92 Abs. 1 S. 1, die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit auf §§ 708 Nr. 11, 709 S. 2 ZPO.

Streitwert: 3.927,84

(Antrag zu 1): 1.800,00 Euro [12x150,00 Euro], Antrag zu 2): 2.127,84 Euro)