Amtsgericht Bonn, Abt. 206 — 206 C 233/19

Die Klägerin vermietete an den Beklagten mit Mietvertrag vom 1. Juli 2013 eine Wohnung im Haus S-weg ## C im 1. Obergeschoss links. Der Mietzins setzte sich zusammen aus einer Kaltmiete von 512,67 €, einer Vorauszahlung auf die Nebenkosten i.H.v. 119 € und einer Vorauszahlung auf die Heizkosten, die seit dem 1. Juni 2016 55,00 € beträgt. In der Summe waren damit ursprünglich 686,67 € Mietzins vereinbart. Die Zahlung des Mietzinses ist entgegen der ursprünglichen Regelung in § 3 des schriftlichen Mietvertrages für den 15. eines jeden Monats vereinbart. Das Mietverhältnis begann ab dem 1. Oktober 2013.

Mit Schreiben vom 22. Juni 2015, wegen dessen Einzelheiten auf Bl. 171 der Akten Bezug genommen wird, kündigte die Klägerin eine Modernisierung der Heizung und eine hieraus resultierende voraussichtliche Mieterhöhung von 38,19 € an. Hintergrund war, dass das Mietobjekt, welches Teil einer Wohnanlage Sweg ##, ## und ## ist, mit einer Ölheizung aus dem Jahr 1979 ausgestattet war. Die Arbeiten an der Heizung begannen Anfang Oktober 2015. Mit Schreiben vom 26. Januar 2016 machte die Klägerin eine Mieterhöhung i.H.v. 39,38 € geltend. In diesem Schreiben, wegen dessen Einzelheiten auf Bl. 181-185 der Akten Bezug genommen wird, wurden die Gesamtkosten der Maßnahme mit 65.219,57 € benannt und Instandhaltungskosten von 2.942,90 € aufgeführt.

In der Zeit von Oktober 2015 bis April 2016 kam es zu Störungen der Heizungsanlage in dem Haus. So rügte der Beklagte mit E-Mail vom 5. Oktober 2015 (Bl. 349 der Akten) die fehlende Funktionsfähigkeit der Heizung, teilte mit E-Mail vom 16. Oktober 2015 mit, dass die Heizung nicht genügend Wärme produziere (Bl. 351 der Akten), informierte die Klägerin mit E-Mail vom 17. Dezember 2015 über 2 kurzfristige Heizungsausfälle am 16. Dezember und am 17. Dezember 2015 (Bl. 352 der Akten) und beanstandete mit E-Mail vom 18. Januar 2016, Bl. 353 der Akten), dass die Heizung noch nicht instandgesetzt sei. Die Klägerin schrieb dem Mietkonto des Beklagten unter dem 20.9.2016 einen Betrag i.H.v. 979,14 € wegen der Störungen des Heizungsbetriebes gut.

Mit Schreiben vom 13. Mai 2016, wegen dessen Einzelheiten auf Bl. 218 der Akten Bezug genommen wird, kündigte die Klägerin die Durchführung einer Dachgeschossdeckendämmung an. Mit Schreiben vom 25. August 2016 wegen dessen Einzelheiten auf Bl. 186/187 der Akten Bezug genommen wird, erklärte die Klägerin wegen dieser Maßnahme eine Mieterhöhung um 11,53 €.

Schließlich erklärte die Beklagte mit Schreiben vom 15. September 2016 eine Mieterhöhung um 0,62 € wegen der Installation von Rauchmeldern. Wegen der Einzelheiten dieses Schreibens wird auf Bl. 188/189 der Akten Bezug genommen.

In einem Schreiben vom 7. November 2016, wegen dessen Einzelheiten auf Bl. 190-202 der Akten Bezug genommen wird, kündigte die Klägerin außerdem an, eine Wärmedämmung an den Außenwänden, an den Kellerdecken, auf dem Dachboden und dem Dach vorzunehmen, Kunststofffenster einbauen zu lassen und einen hydraulischen Abgleich zu installieren. Die Arbeiten wurden in der Zeit von Februar 2017 bis September 2017 durchgeführt. Zuvor war das Mauerwerk teilweise feucht und das Dach teilweise undicht. Im Zuge der Arbeiten wurde ein Gerüst gestellt. Regelmäßig in der Zeit von 8 morgens bis 16:00 Uhr nachmittags gab es werktags massive Lärm-/und Geruchsbelästigungen. Die Fenster und die Balkone waren zugebaut. Wegen der Einschränkungen durch den Baubetrieb schrieb die Klägerin dem Beklagten auf seine Mietkonto unter dem 12. September 2017 einen Betrag von 150,00 € gut.

Außerdem demontierte die Klägerin wegen der Durchführung der Arbeiten eine Markise, die der Beklagte auf dem zur Wohnung gehörigen Balkon angebracht hatte. Trotz mehrfacher Aufforderung erfolgte nach Abschluss der Arbeiten kein Wiedereinbau der Markise durch die Klägerin.

Mit Schreiben vom 25. August 2017, wegen dessen Einzelheiten auf Bl. 203-209 der Akten Bezug genommen wird, erklärte die Klägerin wegen der vorgenannten Maßnahmen eine Erhöhung der Miete um 38,95 € ab dem 1. November 2017. Dem Schreiben war ein Angebot beigefügt, das sich auf die Gestellung eines Gerüstes und die Sanierung der Fassade bezog und das mit einem Betrag von 18.420,61 € endete. Diesen Betrag setzte die Klägerin zuzüglich Baunebenkosten von 2.259,57 € von den Gesamtkosten der Maßnahme in ihrem Erhöhungsschreiben ab.

Die Klägerin erstellte unter dem 17. November 2017 die Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2016. Die Abrechnung, wegen derer Einzelheiten auf Bl. 63-69 der Akten Bezug genommen wird, endete mit einer Nachforderung von 85,26 €, ausgehend von Gesamtkosten von 1.513,26 € und Vorauszahlungen von 1.428,00 €. Die Klägerin machte aufgrund dieser Abrechnung eine Erhöhung der Nebenkostenvorauszahlungen von ursprünglich 119,00 € auf 132 € geltend.

Unter dem 19. Juli 2018 erstellte die Klägerin die Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2017. Diese wies Gesamtkosten für die Wohnung des Beklagten von 1.857,36 € aus und berechnete auf der Grundlage von Vorauszahlungen von 1.428,01 € eine Nachforderung von 429,36 €. Die Klägerin machte auf der Grundlage dieser Abrechnung eine Erhöhung der Nebenkostenvorauszahlung auf 163,00 € geltend.

Mit Schreiben vom 17. April 2019, wegen dessen Einzelheiten auf Bl. 4/5 der Akten Bezug genommen wird, erklärte die Klägerin die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses wegen eines Zahlungsrückstandes i.H.v. 2.648,35 €. Zur Begründung der Kündigung nahm sie Bezug auf einen Kontoauszug (Anl. K1, Bl. 6/7 der Akten), der ausgehend von einer Miete i.H.v. 738,20 € bis einschließlich Oktober 2017, i.H.v. 777,15 € bis einschließlich Dezember 2017, i.H.v. 790,15 € bis einschließlich August 2018 und i.H.v. 821,15 € ab September 2018 einen Zahlungsrückstand i.H.v. 2.770,82 € auswies. Neben den unstreitigen Zahlungen des Beklagten auf die Miete, wegen derer Höhe auf die Anl. K1 Bezug genommen wird, stellte die Klägerin zu Gunsten des Beklagten auch die Abfindung vom 12.9.2017 i.H.v. 150 € in der Abrechnung ein sowie Guthaben aus Heizkostenabrechnungen vom 31.12.2017 und vom 30.9.2018.

Gestützt auf den Zahlungsrückstand ausweislich der Anl. K1 erklärte die Klägerin auch in der Klageschrift vom 9. Juli 2019 die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses. Diese Kündigung wies der Beklagte in der Klageerwiderung vom 19. September 2019 wegen des Fehlens einer Original-Vollmacht zurück.

Mit Schriftsatz vom 16. Oktober 2019 erklärte die Klägerin erneut die fristlose und hilfsweise auch die ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses. Zur Begründung bezog sie sich nunmehr auf einen Zahlungsrückstand i.H.v. 3.617,79 € und legte zur Darlegung einen Kontoauszug vom 14. Oktober 2019 vor, wegen dessen Einzelheiten auf Bl. 54-Bl. 60 Bezug genommen wird. Dieser Kontoauszug bezieht nunmehr die Mieten mit Soll Stellung ab Februar 2017, beginnend mit einer Miethöhe von 738,20 €, ein und wies als Anfangssaldo ohne weitere Erläuterung einen solchen von 142,69 € aus.

Die Klägerin behauptet, die Kündigung vom 17. April 2019 sei dem Beklagten zugegangen. Der Instandsetzungsanteil, der in den Modernisierungsarbeiten enthalten gewesen sei, wäre in der Höhe angefallen wie in ihren Erhöhungsschreiben genannt. Die Maßnahmen hätten zur deutlichen Energieeinsparung beigetragen. Die Maßnahmen seien auch abgeschlossen.

Die Klägerin beantragt,

den Beklagten zu verurteilen, die Wohnung im Hause Sweg ## in ##### C im 1. Obergeschoss links, bestehend aus 3 Zimmern, Küche die, Diele, Bad (69,44 m²) nebst Kellerraum geräumt an die Klägerin herauszugeben.

Der Beklagte beantragt,

die Klage abzuweisen.

Der Beklagte behauptet, in die Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2016 seien Kosten für die gelben und die blauen Abfalltonnen eingestellt worden, obwohl es diese nicht gegeben habe. Er ist der Ansicht, die Abrechnung sei bereits formell unwirksam, weil unstreitig die Hausmeisterkosten i.H.v. 70 € monatlich ohne Spezifikation aufgeführt worden seien und die Antenne ab dem 2. Halbjahr 2016 nicht mehr nutzbar gewesen sei; letzterer Umstand liegt unstreitig daran, dass zu diesem Zeitpunkt das DVB-T-Signal deutschlandweit abgeschaltet wurde. Der Beklagte bestreitet hinsichtlich der Abrechnungen die Höhe der Aufwendungen für den Hausmeister und behauptet, für die Pflege der Außenanlagen seien überhöhte Kosten liquidiert worden. Die Klägerin habe auch Leerstände zulasten der Mieter unberücksichtigt gelassen.

Der Beklagte ist der Ansicht, wegen der nicht wieder montierten Markise zu einer Mietminderung i.H.v. 10 % im Zeitraum von Februar 2017 bis April 2019 berechtigt zu sein und beruft sich wegen der Kosten für die erneute Montage auf ein Zurückbehaltungsrecht.

Der Beklagte behauptet, die weiteren Mieter des Hauses Sweg, die Zeugen L, K und T/C hätten ihm Ansprüche auf Rückzahlung überzahlter Miete wegen Mängeln und dadurch geminderter Miete abtreten lassen. So hätten die Zeugen L und K Mietminderungsansprüche wegen Beeinträchtigungen der Mietsache im Zeitraum Februar bis September 2017 i.H.v. 3 Monats Bruttomieten gleich 2.214,60 €, Mietminderungsansprüche wegen des Heizungsausfalles und Beeinträchtigung der Heizung im Zeitraum ab Oktober 2015 bis einschließlich April 2016 in Höhe von monatlich 20 % der Bruttomiete, d.h. insgesamt 979,14 € sowie eine Forderung wegen Rückzahlung überzahlter Miete wegen der angeblichen Mieterhöhungen wegen Modernisierung i.H.v. 80 € vom November 2017 bis Juli 2019 i.H.v. 1.680,00 € abgetreten; die Mietvertragspartei T/C die genannten Ansprüche wegen der Heizungsprobleme i.H.v. 979,14 €. Der Beklagte erklärte mit Schreiben vom 2.8.2019 gegen den in der Klage vom 9. Juli 2019 behaupteten Mietrückstand mit den vorgenannten Ansprüchen die Aufrechnung.

Die Klage ist unbegründet. Die Klägerin hat gegen den Beklagten keinen Anspruch aus § 546 BGB auf Herausgabe der streitgegenständlichen Mietwohnung, weil die Kündigungen vom 17.4.2019, 9. Juli 2019 und 16. Oktober 2019 nicht zur Beendigung des Mietverhältnisses führten und dieses damit ungekündigt fortbesteht.

Der zwischen den Parteien bestehende Mietvertrag ist durch die 3 genannten Kündigungen nicht beendet worden, weil ein Kündigungsgrund im Sinne des § 543 Abs. 2 Nr. 3 i.V.m. § 569 Abs. 3 Nr. 1 BGB bzw. im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB nicht besteht. Der Beklagte befand sich nämlich zu den Zeitpunkten der Kündigung nicht mit einem solchen Betrag im Mietrückstand, dass die Voraussetzungen für eine fristlose Kündigung des Mietverhältnisses, bzw. eine ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses gegeben gewesen wäre.

Vor diesem Hintergrund kommt es darauf, ob die Kündigung vom 17. April 2019 dem Beklagten tatsächlich zugegangen ist bzw. ob die Rüge nach § 174 BGB trotz der Vornahme der Kündigungen in den Schriftsätzen vom 9. Juli 2019 und 16. Oktober 2019 auf der Grundlage der Prozessvollmacht erheblich ist (vergleiche dazu nur Palandt, BGB, Rn. 3 zu § 174 BGB) nicht entscheidend an.

Der Beklagte befand sich weder zum 17.4.2019 noch zum 9. Juli 2019 für 2 aufeinanderfolgende Termine mit der Entrichtung der Miete bzw. eines mindestens eine Monatsmiete erreichenden Betrages in Verzug (§ 543 Abs. 2 Nr. 3 Buchst. a i.V.m. § 569 Abs. 3 Nr. 1); auch war er zu den genannten Zeitpunkten nicht für einen Zeitraum, der sich über mehr als 2 Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug, der die Miete für 2 Monate erreicht (§ 543 Abs. 2 Nr. 3 Buchst. b BGB). Gleiches gilt für die Kündigung vom 16. Oktober 2019, die auch nicht aus § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB berechtigt ist. Denn Voraussetzung für eine solche ordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzuges ist, dass der Mietrückstand eine Monatsmiete übersteigt und die Verzugsdauer mindestens einen Monat beträgt (vergleiche Schmidt-Futterer-Blank, Mietrecht, 12. Aufl., Rn. 26 zu § 573 BGH mit weiteren Nachweisen). Auch in solcher Höhe war der Beklagte nicht in Zahlungsverzug.

Denn die Mietzahlungen waren nicht in der von der Klägerin geltend gemachten Höhe geschuldet mit der Folge, dass die Zahlungen des Beklagten den Mietzinsanspruch der Klägerin zwar nicht vollständig erfüllt haben, aber der Rückstand unter den maßgeblichen Grenzen für das Vorliegen eines Kündigungsgrundes blieb.

Auszugehen ist zunächst von der ursprünglich vereinbarten Miete von 512,67 € zzgl. 119 € Nebenkosten- und 55 € Heizkostenvorauszahlung.

Diese Miete ist zunächst nicht durch die Mieterhöhungserklärung der Klägerin vom 26. Januar 2016 wegen der Modernisierung der Heizungsanlage um 39,38 € gestiegen. Es kann für die Entscheidung nicht davon ausgegangen werden, dass nach Abzug der Kosten, die für Erhaltungsmaßnahmen erforderlich gewesen wären, noch auf den Beklagten als Mieter umzulegende Modernisierungskosten verbleiben, § 559 Abs. 2 BGB.

Dabei ist nämlich zu beachten, dass die Heizung, die im Zuge der Maßnahme ausgetauscht worden ist, eine Ölheizung mit einer Betriebsdauer von 36 Jahren war. Infolgedessen bestand für die Heizung eine Austauschpflicht der Ölheizung nach § 10 EnEV 2014. Ob bereits dies dazu führt, dass es sich bei dem rechtlich gebotenen Austausch des alten Kessels um eine bloße Instandsetzungsmaßnahme handelt mit der Folge, dass die Kosten hierfür nicht auf den Mieter umgelegt werden können, kann dahingestellt bleiben. Denn jedenfalls ist vor diesem Hintergrund der von der Klägerin genannte Instandsetzungskostenanteil von lediglich 2.942,90 € nicht ansatzweise nachvollziehbar. Alte Heizungsanlagen, die aus rechtlichen Gründen ausgetauscht werden müssen, haben nämlich in der Regel auch die zu erwartende Lebensdauer erreicht. Das ist vor dem Hintergrund, dass ausweislich der Unterlagen, die die Klägerin ihren Erhöhungsschreiben beigefügt haben, hinsichtlich der Heizungsanlage in dem streitgegenständlichen Mietshaus auch der Fall, weil es sich um eine 36 Jahre alte Ölheizung handelte. In solcher Konstellation führen die abzuziehenden Instandhaltungskosten zu einer Reduzierung der Modernisierungskosten auf 0 (vergleiche Schmidt-Futterer-Börstinghaus, Mietrecht, 12. Aufl., Rn. 51a zu § 559 BGB). Etwas anderes mag dann gelten, wenn im Zuge des aus tatsächlichen und rechtlichen Gründen erforderlichen Austausches mehr als die zum Zeitpunkt des Austausches vorhandene „Standard“-Heizung eingebaut wird. Dafür fehlt es vorliegend indes an Vortrag.

Jedenfalls hätte die Klägerin vor diesem Hintergrund im Prozess, in welchem der Beklagte prozessual zulässig die Höhe des Anteils der Instandsetzungskosten bestritten hat, darlegen, dass und warum der Instandsetzungskostenanteil nicht höher ausfällt als von ihr angesetzt. Dabei verkennt das Gericht nicht, dass überhöhte Anforderungen an die Substantiierungspflicht nicht gestellt werden dürfen. Aber wenigstens ist geschuldet, dass der Vermieter angibt, welche Teile von ihm für instandsetzungsbedürftig gehalten werden und welche Kosten für die Erhaltung angefallen wären. Dazu schweigen sich sowohl die vorprozessualen Schreiben der Klägerin (Ankündigung vom 2. 20. Juni 2015, Erhöhungsschreiben vom 26. Januar 2016) sowie die Schriftsätze der Klägerin im Prozess aus. Rechtsfolge ist, dass die Höhe der Modernisierungskosten nicht annähernd nachvollziehbar dargelegt ist.

Auch zu einer Schätzung der Kosten für die Erhaltungsmaßnahmen gemäß § 559 Abs. 2 2. HS BGB ist das Gericht nicht im Stande. Der Anwendungsbereich für diese Schätzung ist nur eröffnet, wenn sich nicht leicht oder nicht eindeutig ermitteln lässt, wie hoch die Kosten für die Erhaltungsmaßnahmen ausgefallen wären (vergleiche Schmidt-Futterer a.a.O., Rdn. 71 zu § 559 BGB). Schon diese Voraussetzungen sind vorliegend nicht erfüllt, weil es schlicht an jedem Vortrag zu etwaigen Erhaltungsmaßnahmen fehlt und sich mithin auch nicht feststellen lässt, ob sich die Kosten für diese Maßnahmen leicht und eindeutig ermitteln lassen oder nicht.

Vor allem aber fehlt es angesichts des dürftigen Sachvortrages der Klägerin an jeglicher Schätzgrundlage. Dabei verkennt das Gericht nicht, dass das Tatgericht verpflichtet ist, im Rahmen des § 287 ZPO eine Schätzung vorzunehmen, wenn nur feststeht, dass jedenfalls ein Anspruch dem Grunde nach gegeben ist. Schon letztere Voraussetzung ist jedoch zum einen vorliegend nicht erfüllt, weil nach den oben dargestellten Grundsätzen angesichts der Lebensdauer der ausgetauschten Heizung die Vermutung naheliegt, dass die Kosten für die Erhaltung einer Heizung die Modernisierungskosten vollständig aufzehren. Vor allem aber entfällt nach der Rechtsprechung des BGH (vergleiche z.B. Urteil vom 17.12.2014, VIII ZR 88/13) die Pflicht des Tatgerichtes zur Schätzung dann, wenn überhaupt keine Anhaltspunkte für die Vornahme einer solchen Schätzung vorgetragen sind oder sich sonst ermitteln lassen. Das ist vorliegend der Fall, weil es zu jeglichem Sachvortrag dazu, welche Erhaltungsmaßnahmen möglich und geboten gewesen wären, fehlt.

Auch die von der Klägerin geltend gemachte Mieterhöhung um 11,63 € wegen der Dachgeschossdeckendämmung ist nicht gerechtfertigt. Insoweit ist die Mieterhöhung bereits aus formellen Gründen unwirksam. Denn Voraussetzung für ein formell ordnungsgemäßes und damit wirksames Mieterhöhungsbegehren ist, dass in dem Erhöhungsschreiben diejenigen Tatsachen dargelegt werden, anhand derer der Mieter gegebenenfalls unter Hinzuziehung von fachkundigem Rat jedenfalls überschlägig beurteilen kann, ob die Maßnahmen nachhaltige Energieeinsparungen bewirkt oder nicht. Weder in dem Ankündigungsschreiben vom 13. Mai 2016 noch in dem Erhöhungsschreiben vom 25. August 2016 hat die Klägerin jedoch irgendwelche Ausführungen zur Einsparung von Energie gemacht. Dies ist auch nicht etwa deshalb entbehrlich, weil eine Dämmung der Dachgeschossdecke nach der Lebenserfahrung regelmäßig Energieeinsparungen bewirkt. Denn natürlich ist die Frage, ob eine nachhaltige Einsparung von Endenergie im Sinne des § 555 Buchst. b Nr. 1 BGB erreicht wird, nur anhand der jeweils konkret geplanten und umgesetzten Dämmung zu beurteilen.

Die Miete ist aber wirksam um 0,62 € monatlich ab dem 1. Dezember 2016 durch die Mieterhöhung vom 15. 9. 2016 infolge der Installation von Rauchmeldern erhöht worden. Die Voraussetzungen für die Mieterhöhung lagen insoweit vor, weil die Klägerin diesbezüglich eine Erklärung in der Form und mit dem Inhalt des § 559 Buchst. b Abs. 1 BGB dem Beklagten hat zukommen lassen und es sich um eine Modernisierungsmaßnahme im Sinne von § 555 Buchst. b Nr. 6 BGB gehandelt hat. Einwendungen gegen die Höhe dieser Mieterhöhung sind konsequent auch nicht erhoben worden.

Ob zudem die Mieterhöhung vom 25. August 2017 wegen der Wärmedämmmaßnahmen um 38,95 € ab dem 1. November 2017 wirksam war - wogegen angesichts des erheblichen Umfangs der Maßnahme u.a. die Ausführungen in dem erst kürzlich ergangenen Urteil des Landgerichts Hamburg vom 17.01.2020 (307 S 50/18) sprechen dürften, kann dahingestellt bleiben. Denn selbst bei Unterstellung ihrer Wirksamkeit läge kein die Kündigung rechtfertigender Zahlungsrückstand vor, wie die folgenden Ausführungen zeigen.

Allerdings weist das Gericht diesbezüglich darauf hin, dass die folgenden Einwendungen des Beklagten gegen diese Mieterhöhung nicht durchgreifen: soweit der Beklagte die Höhe der Kosten für Erhaltungsmaßnahmen beanstandet, sind diese gemäß § 559 Abs. 2, 2. HS BGB auf den von der Klägerin genannten Betrag von 20.680,18 € zu schätzen. Denn anders als bei dem Austausch der Heizung steht aufgrund des Sachvortrages der Klägerin eine geeignete Schätzgrundlage zur Verfügung. Die Klägerin hat nämlich mit dem Erhöhungsschreiben vom 25. August 2017 ein Angebot über die Erstellung des Gerüstes und die Sanierung der Fassade sowie des Daches zur Verfügung gestellt, welches mit einem Gesamtbetrag von 18.420,61 € endet. Da der Beklagte gegenüber den angesetzten Kosten für Erhaltungsmaßnahmen einwendet, dass die Fassade und das Dach sanierungsbedürftig gewesen seien, reicht dieses Angebot zur Schätzung der angemessenen Kosten für die Erhaltungsmaßnahmen aus, weil es sich auf genau die Beseitigung jener Mängel bezieht. Einwendungen gegen die inhaltliche Richtigkeit des vorgelegten Angebotes hat der Beklagte auch nicht erhoben. Gleiches gilt für die Baunebenkosten, die die Klägerin mit 2.259,57 € angesetzt hat und die das Gericht im Zuge der Schätzung übernimmt.

Soweit der Beklagte rügt, dass die Maßnahme nicht abgeschlossen sei, ist dieser Einwand im Ergebnis unerheblich. Dabei verkennt das Gericht nicht, dass eine Umlage von Modernisierungskosten voraussetzt, dass die Maßnahme vollständig durchgeführt ist. Dem Beklagten hätte es jedoch oblegen, konkret vorzutragen, inwieweit die Maßnahme noch nicht abgeschlossen ist, um der Klägerin substantiierten Vortrag und gegebenenfalls Beweisantritt dazu zu ermöglichen, dass die Maßnahmen vollständig abgeschlossen sind. Dies überspannt die Anforderungen an die Substantiierung des Parteivortrages nicht, weil Lücken in der Wärmedämmung ohne weiteres augenfällig sind und mithin als solche bezeichnet werden können. Ohne solche Konkretisierung stellt sich das Bestreiten des Beklagten hinsichtlich des Abschlusses der Maßnahme als unbeachtlicher Vortrag ins Blaue hinein dar.

Hinsichtlich der geschuldeten Nebenkostenvorauszahlungen war ab 1. Januar 2018 eine Erhöhung um lediglich 7 € auf 126 € geschuldet. Denn die Nebenkostenabrechnung vom 17.11.2017 endete mit einer Nachforderung von 85,26 €, was auf den Monat umgelegt eine Erhöhung von 7 € rechtfertigt. Einen Sicherheitszuschlag darf der Vermieter nicht geltend machen.

Gegenüber dieser Erhöhung kann der Beklagte sich nicht darauf berufen, dass die Abrechnung formell nicht ordnungsgemäß gewesen sei. Die Abrechnung genauso wie die Folgeabrechnung für das Jahr 2017 beinhaltet nämlich die Nennung der jeweiligen Kostenart, die hierauf entfallenen Gesamtkosten, den Verteilungsmaßstab, den sich daraus ergebenden Anteil des Mieters, zieht die von dem Mieter vorgenommenen Vorauszahlungen ab und endet sodann mit einem Gesamtsaldo. Damit sind die Voraussetzungen für die formelle Richtigkeit einer Nebenkostenabrechnung erfüllt.

Soweit der Beklagte einzelne Positionen bestreitet, kann im Ergebnis dahingestellt bleiben, ob er mit Einwendungen gegen die Nebenkostenabrechnung bereits nach § 556 Abs. 3 S. 6 BGB ausgeschlossen ist. Denn jedenfalls greifen die Einwendungen nicht durch. Ausweislich der von der Klägerin vorgelegten Unterlagen sind nämlich hinsichtlich der Müllkosten lediglich die Kosten für 3 Behälter für Restmüll in Rechnung gestellt worden. Eine Spezifikation der Hausmeisterkosten ist im Rahmen der Abrechnung nicht geschuldet; es reicht aus, die tatsächlich entstandenen Kosten in die Abrechnung einzustellen. Einzustellen waren auch die tatsächlich angefallenen Kosten für die Antenne unabhängig von der Frage, ob infolge der bundesweiten Abschaltung des entsprechenden Signals ein Empfang noch möglich war.

Soweit der Beklagte sich darauf beruft, dass die Gartenkosten überhöht seien, ist sein Vortrag unsubstantiiert. Der Einwand zielt auf den Vorwurf unwirtschaftlicher Verwaltung durch die Klägerin ab. Solcher Vorwurf ist nur dann beachtlich, wenn der Mieter seinen Vortrag entsprechend substantiiert und konkret darlegt, welche Leistung zu einem überhöhten Preis „eingekauft“ worden ist. Vorliegend beschränkt sich der Beklagte auf den pauschalen Vorwurf, die Klägerin habe die Gartenarbeiten billiger eingekauft als den Mietern in Rechnung gestellt. Ohne vorherige Beleg Einsicht bzw. konkrete Bezugnahme auf die von dem Beklagten eingesehenen Belege ist solcher Vortrag lediglich pauschal und unbeachtlich.

Gleiches gilt für das Bestreiten einzelner Betriebskosten. Auch hier ist der beklagte Mieter gehalten, seinen Vortrag zu substantiieren, indem er sich auf von ihm eingesehenen Belege beruft oder darauf, dass ihm die Einsicht in die Belege verwehrt worden sei. An Vortrag zu beiden Punkten fehlt es vorliegend mit der Folge, dass der Vortrag des Beklagten sowohl hinsichtlich der Nebenkostenabrechnung 2016 wie hinsichtlich der Nebenkostenabrechnung 2017 unbeachtlich ist.

Schließlich ist infolge der Abrechnung für das Jahr 2017 ab dem 1. September 2018 eine Nebenkostenvorauszahlung von 155,00 € geschuldet, weil nach der Abrechnung Gesamtkosten auf die Wohnung des Beklagten von 1.857,36 € entfallen. Hinsichtlich der Einwendungen gilt das zu der Abrechnung 2016 Vorgesagte entsprechend.

In der Zusammenfassung ergibt sich mithin folgende Mietstruktur:

Ab dem 1. Dezember 2016 schuldete der Beklagte eine Grundmiete von 513,29 € zzgl. 119 € Nebenkosten- und 55 € Heizkostenvorauszahlung = 687,29 €.

Ab dem 1.11.2017 erhöhte sich die Grundmiete um 38,95 €, der Gesamtbetrag stellte sich auf 726,24 €.

Ab dem 1. Januar 2018 erhöhte sich die Nebenkostenvorauszahlung um 7 €, geschuldet waren mithin 733,24 €.

Ab dem 1. September 2018 erhöhte sich die Nebenkostenvorauszahlung auf 155,00 €; geschuldet waren mithin 762,24 €.

Diese Miete war jedoch in der Zeit von Mai 2017 bis einschließlich September 2017 um jeweils 171,83 € gemindert; der Beklagte schuldete also in dieser Zeit lediglich 515,47 €.

Ein Minderungsrecht ergibt sich aus § 536 BGB, weil der Gebrauchswert der Wohnung infolge der Baumaßnahmen für die Wärmedämmung im Zeitraum zwischen dem 1. Februar 2017 und dem 30. September 2017 erheblich beeinträchtigt war. Allerdings ist der Zeitraum vom 1. Februar 2017 bis zum 30.4.2017 gemäß § 536 Abs. 1 Buchst. a BGB bei der Minderung unberücksichtigt zu lassen, weil der Mangel infolge einer Modernisierungsmaßnahme nach § 555 Buchst. b Nr. 1 BGB (Anbringung einer Wärmedämmung) eintrat.

Die Minderung für den verbleibenden Zeitraum bemisst das Gericht mit 25 %. Dabei ist zu berücksichtigen, dass nach dem unstreitigen Sachvortrag des Beklagten das gesamte Haus eingerüstet und Balkonen sowie Fenster nicht nutzbar waren. Dies stellt gerade in den Monaten Mai bis September 2017 eine erhebliche Einschränkung der Nutzbarkeit der Wohnung dar, weil eine Lüftung in den heißen Sommermonaten nicht mehr sichergestellt werden kann. Zudem ist unstreitig davon auszugehen, dass werktags durchgehend tagsüber ein hoher Lärmpegel herrschte. Insgesamt sind dadurch die Wohnverhältnisse deutlich um komfortabler geworden und die Lebensqualität in der Wohnung deutlich eingeschränkt, was die Minderung von wenigstens 25 % rechtfertigt.

Wegen der von dem Beklagten aufgeführten Heizungsmängel ist ein Minderungsrecht nicht gegeben über die seitens der Klägerin gutgeschriebenen 979,14 €. Dies entspricht nämlich für den Zeitraum der Heizperiode einer Mietminderung um 20 %. Damit ist den Funktionsstörungen der Heizungen in diesem Zeitraum ausreichend Rechnung getragen. In diesem Zusammenhang ist nämlich zu beachten, dass sich aus dem Sachvortrag des Beklagten nicht substantiiert ergibt, über welchen Zeitraum in welchem Ausmaß die Heizung jeweils gestört war. Aus den im Tatbestand genannten E-Mails im Zeitraum von Oktober 2015 bis April 2016 geht vielmehr hervor, dass es offensichtlich nur zu einzelnen, jeweils kurzfristigen Heizungsausfällen gekommen ist. Das mag im Winter lästig sein und zu einer Minderung berechtigen, hieraus ergibt sich jedoch keine so gravierende Funktionsbeeinträchtigung, dass eine höhere Minderung als um 20 % des Mietzinses gerechtfertigt wäre.

Schließlich war der Mietzins in der Zeit von April 2018 bis September 2018 um 3 % gemindert wegen der Markise. Insoweit lag ein Mangel im Sinne des § 536 Abs. 1 BGB vor, weil die Klägerin die vorhandene Markise im Zuge der Dämmung Maßnahmen abbaute und nicht wieder installierte. Eine nicht nur unerhebliche Gebrauchsbeeinträchtigung ist durch das Fehlen der Markise allerdings lediglich in den Sommermonaten von April bis September 2018 eingetreten, weil die Markise dem Sonnen- und Hitzeschutz dient. Dass ein solcher Schutz für die Wohnung des Beklagten auch in den Wintermonaten erforderlich gewesen wäre, ist weder vorgetragen noch sonst ersichtlich.

In der Höhe ist die hierdurch bewirkte Gebrauchsbeeinträchtigung im niedrigen Bereich anzusiedeln; das Gericht hält eine Minderung von 3 % für gerechtfertigt. Das bedeutet angesichts der dargestellten Miethöhe, dass im Zeitraum von April 2018 bis einschließlich August 2018 eine monatliche Miete von 711,24 € und im September 2018 eine solche von 739,37 € zu zahlen war.

Für die Mietzinsansprüche der Klägerin, auf welche diese ihre Kündigung stützt, bedeutet dies Folgendes:

Ausgehend von dem Kontoauszug vom 14. Oktober 2019 ist der dortige Saldovortrag von 142,69 € nicht zu berücksichtigen, weil die Klägerin diesen in keiner Weise konkret darlegt.

Beginnend mit Februar 2017 waren zunächst bis einschließlich April 2017 Monatsmieten von 687,29 € zu zahlen.

Ab Mai 2017 bis einschließlich September 2017 stellte sich die monatliche Zahlungspflicht des Beklagten auf 515,47 €.

Im Oktober 2017 waren 687,29 € geschuldet.

Im Dezember November 2017 schuldete der Beklagte jeweils 726,24 € monatlich.

Im 1. Quartal 2018 waren 733,24 € Monatsmiete zu zahlen.

Von April bis August 2018 waren 711,24 € Monatsmiete zu zahlen.

Im September 2018 fielen 739,37 € Monatsmiete an.

Ab Oktober 2018 war sodann der Mietzins i.H.v. 762,24 € monatlich zu zahlen.

Dies bedeutet für die Zahlungsrückstände im Einzelnen:

Von Februar 2017 bis einschließlich April 2019 waren von dem Beklagten 18.609,96 € Miete zu entrichten. Ausweislich der von der Klägerin vorgelegten Anl. K1 (Bl. 8/9 der Akten) und dem weiteren Kontoauszug vom 14. Oktober 2019 (Bl. 54-60 der Akten) entrichtete der Beklagte in dieser Zeit Zahlungen von insgesamt 18.024,99 €. Diese Aufstellungen können zugrundegelegt werden, weil der Beklagte weitere Zahlungen nicht vorgetragen hat. Insbesondere ist die Zahlung von 487,67 € in dem Kontoauszug vom 14. Oktober 2019 enthalten; ob die Zahlungen vom 12. März 2019 und 15. April 2019 auf März und April 2019 oder auf Februar und April 2019 verrechnet werden, ist für die Höhe des Gesamtrückstandes unerheblich. Die Gutschrift der Klägerin an den Beklagten iHv 150,00 € für die Modernisierungsmaßnahmen sind im Rahmen der von dem Beklagten geleisteten Zahlungen nicht erneut berücksichtigt worden, da sie in der zuerkannten Minderungsquote von 25 % aufgehen.

Es verbleibt ein Rückstand von 584,97 €, der nach den Darlegungen oben nicht den für eine fristlose oder auch nur eine fristgerechte Kündigung erforderlichen, hinreichend hohen Zahlungsrückstand erreicht. Dabei kommt es nicht einmal erheblich darauf an, dass jedenfalls die fristlosen Kündigungen wegen der zwischenzeitlichen Abrechnungsreife nicht mehr auf die in dem oben genannten Gesamtmietanspruch enthaltenen Betriebskosten- und Heizkostenvorauszahlungen gestützt werden kann.

Bis zum 9. Juli 2019 stellte sich der Mietzinsanspruch der Klägerin seit dem Februar 2017 auf 20.896,68 €; ausweislich der von der Klägerin vorgelegten Unterlagen zahlte der Beklagte 20.413,53 €. Es verbleibt ein Rückstand von 483,15 €, welcher gleichfalls nicht ausreichend ist, um eine Kündigung des Mietverhältnisses zu begründen.

Bis einschließlich September 2019 erhöhte sich das Gesamtsoll auf 22.421,16 €, worauf Zahlungen von 21.805,89 € gutzubringen sind. Es verbleibt ein Rückstand von allenfalls 615,27 €.

Da ein zur Kündigung berechtigender Zahlungsrückstand keinesfalls besteht, bedarf es im vorliegenden Prozess keiner Entscheidung darüber, ob die Aufrechnung des Beklagten mit den nach seiner streitigen Behauptung abgetretenen Ansprüchen der Mitmieter durchgreift oder nicht.

Die prozessualen Nebenentscheidungen folgen aus §§ 91 Abs. 1, 708 Nr. 11, 711 ZPO.