Amtsgericht Bonn, 201 C — 201 C 114/25
Die Klage wird abgewiesen.
Die Kosten des Rechtsstreits trägt der Kläger.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Dem Kläger wird nachgelassen, die Vollstreckung gegen Sicherheitsleistung von 120% des vollstreckbaren Betrages abzuwenden, wenn nicht die Beklagten zuvor Sicherheit in gleicher Höhe leisten.
Der Kläger ist Vermieter, die Beklagten sind Mieter der Wohnung C Uweg XX, Vorderhaus, 1. Obergeschoss, in C. Das Mietverhältnis besteht seit dem 01.08.1997. Die Grundmiete der 137,12 m² großen Wohnung betrug seit dem 01.05.2021 unverändert 1.456,70 Euro.
Mit Schreiben vom 10.02.2025 begehrte der Kläger auf Basis einer von ihm errechneten ortsüblichen Kaltmiete von 14,02 Euro/m² und unter Berücksichtigung der Kappungsgrenze von den Beklagten zum 01.08.2025 die Zustimmung zu einer Mieterhöhung auf eine Kaltmiete von 1.675,21 Euro. Dieses Begehren wiederholte und erläuterte er mit Schreiben vom 27.05.2025. Die Beklagten stimmten lediglich einer Erhöhung auf eine Kaltmiete von 1.613,33 Euro zu.
Der Kläger ist der Ansicht, die während des laufenden Mietverhältnisses erneuerte Duschabtrennung im Badezimmer der Wohnung sei unter die Definition "Vorhangeelemente als Wandbeläge im Spritzwasserbereich der Sanitärobjekte" aus dem Abschnitt "Sanitärausstattung" des Bonner Mietspiegels zu subsumieren. Dieses Merkmal ist dort mit einem Erhöhungsbetrag von 0,67 €/m² bemessen. Hieraus ergebe sich grundsätzlich ein weiterer Erhöhungsbetrag von 91,87 €, der aufgrund der Kappungsgrenze auf 61,88 € gedeckelt sei.
Der Kläger beantragt,
die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, einer Erhöhung der monatlichen Nettokaltmiete für die Wohnung C Uweg XX, Vorderhaus, 1. Obergeschoss, über die bereits erteilte Zustimmung hinaus auf nunmehr 1.675,21 Euro mit Wirkung ab dem 01.08.2025 zuzustimmen.
Die Beklagten beantragen,
die Klage abzuweisen.
Ihrer Ansicht nach sind mit dem zitierten Merkmal aus dem Mietspiegel lediglich ebenerdige Duschen gemeint, bei denen moderne feste Elemente installiert oder aber über alte Fliesen angebracht wurden und die sowohl optisch als auch praktisch (durch den Wegfall der Fliesen) eine Verbesserung darstellen. Keinesfalls sei damit der alleinige Austausch einer alten Duschtüre gemeint.
Wegen des weiteren Vorbringens der Parteien wird auf die gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.
I.
Die Klage ist zulässig, jedoch unbegründet. Der begehrte weitere Erhöhungsbetrag von 61,88 € steht dem Kläger nicht zu. Die Duschtür, um die es hier geht (vgl. Lichtbilder Bl. 206-209 der Akte) ist nicht unter das Tatbestandsmerkmal "Vorhangeelemente als Wandbeläge im Spritzwasserbereich der Sanitärobjekte" aus dem Abschnitt "Sanitärausstattung" des Bonner Mietspiegels zu subsumieren.
Bei solchen "Vorhangelementen" muss es sich um Wandbeläge handeln. Im Bonner Mietspiegel heißt es wörtlich: " Vorhangelemente als Wandbeläge im Spritzwasserbereich der Sanitärobjekte ". Im Dünndruck darunter heißt es "Vorgehängte feste Elemente, zum Beispiel aus Glas oder Kunststoff im Spritzwasserbereich".
Dieser Begriff bedarf wie alle juristischen Begriffe der Auslegung. Er findet sich in keinem anderen öffentlich zugänglichen Mietspiegel wieder. Auch in den juristischen Datenbanken beck-online und juris findet sich keine Rechtsprechung zu diesem Terminus.
Die Auslegung nach Sinn und Zweck ergibt, dass das Wort "Vorhang", so wie es allgemein verwendet wird - Vorhang vor dem Fenster - hier nicht gemeint sein kann. In Verbindung mit dem im Mietspiegel ebenfalls verwendeten und vom Kläger zitierten Wort "Wandbeläge" ergibt sich dagegen, dass es sich um feste Elemente handeln muss, die als Wandbeläge im Spritzwasserbereich des Badezimmers verbaut sind.
Nun mag der Rechtsanwender - wegen der im oben erwähnten Dünndruck verwendeten Begrifflichkeiten "zum Beispiel aus Glas oder Kunststoff im Spritzwasserbereich" - auf den Gedanken kommen, dass bereits eine Duschtür aus Glas oder Kunststoff unter die fragliche Definition des Mietspiegels zu subsumieren sein könnte. Diese Auslegungsvariante stößt jedoch auf die Schwierigkeit, dass es sich bei einer Duschtür nicht um einen Wand belag (vgl. Fettdruck des Mietspiegelmerkmals) handelt.
Der Rechtsanwender mag nun weiter anführen, dass - auch wenn die Duschtür keine Wand im baulichen Sinne ist - doch in gewisser Weise eine Wand zum Rest des Badezimmers darstellt, um Spritzschutz zu bieten. Dem ist jedoch entgegenzuhalten, dass der Mietspiegel - in Abgrenzung zu Wandbelägen - den Begriff der Duschabtrennung kennt, nämlich ebenfalls im Abschnitt "Sanitärausstattung" unter "Bodenstehende Glasabtrennung - Es handelt sich hierbei um eine Dusche". Der Mietspiegel unterscheidet also zwischen Wand im Sinne von Wand und Duschabtrennung im Sinne von Duschabtrennung.
Bei der Auslegung ist weiterhin der Wille des Normgebers ins Auge zu fassen. Dies ist möglich, da die "Dokumentation zum qualifizierten Bonner Mietspiegel" im Internet unter
https://www.bonn.de/medien-global/amt-62/01_Dokumentation-zum-qualifizierten-Bonner-Mietspiegel-2024_mit_Anlagen.pdf
zum Download bereitsteht.
Aus Seite 49 dieser Dokumentation ergibt sich, dass auf Wunsch des Arbeitskreises Mietspiegel dem Merkmal "Vorhangelemente als Wandbeläge im Spritzwasserbereich der Sanitärobjekte" die zusätzliche Erläuterung "Vorgehängte feste Elemente, zum Beispiel aus Glas oder Kunststoff, im Spritzwasserbereich" angefügt wurde, da befürchtet wurde, dass das Merkmal sonst missverstanden werden könnte. Diese Dokumentation der Genese der Vorschrift stellt dem Leser vor Augen, dass die Formulierung "Vorgehängte feste Elemente, zum Beispiel aus Glas oder Kunststoff, im Spritzwasserbereich" den Grundbegriff der "Vorhangelemente als Wandbeläge im Spritzwasserbereich der Sanitärobjekte" nicht erweitert , sondern lediglich erläutert .
Die oben genannte Dünndruckzeile "Vorgehängte feste Elemente, zum Beispiel aus Glas oder Kunststoff, im Spritzwasserbereich" nimmt also nicht zusätzlich Elemente aus Glas oder Kunststoff, die nicht gleichzeitig Wandbeläge sind, in den Kreis der mieterhöhend wirkenden Ausstattungsgegenstände auf.
Der Begriff der "Wandbeläge" wird in der Dokumentation ebenfalls erläutert. Auf Seite 12 des Anlagenteils (Seite 120 des pdf-Dokuments) heißt es (Formatierung wie Original):
"4.15 Wandbeläge im Spritzwasserbereich der Sanitärobjekte
Naturwerkstein (...)
Fliesen (...)
Vorhangelemente aus Glas oder Kunststoff"
Diese Zusammenstellung verdeutlicht, dass mit dem Begriff "Wandbeläge" nicht etwa eine bewegliche Duschtür oder sonstige Duschabtrennung, sondern nur die Wand verkleidung (mit Naturwerkstein, Fliesen oder Vorhangelementen) gemeint ist.
Schließlich ergibt sich aus Seite 223 ff. des pdf-Dokuments, dass vor Erstellung des Mietspiegels eine Befragung stattgefunden hat. Auf Seite 226 sind die Antworten dokumentiert, welche Wandverkleidungen - unter Bezugnahme auf den oben erwähnten Punkt 4.15 - bei den befragten Personen verbaut sind. Als Antworten auf die Frage "Wandbeläge im Spritzwasserbereich der Sanitärobjekte" sind erfasst:
"- Spritzschutz im Objektbereich
- Naturwerkstein
- Fliesen
- Feuchtraumtapete
- Sonstige Tapete
- Verputzt und gestrichen
- Vorhangelemente"
Aus dem Zusammenhang mit den anderen genannten Möglichkeiten ergibt sich, dass mit "Vorhangelementen" feste Wandbeläge (als Alternative zu beispielsweise Fliesen) gemeint sind. Dabei besteht der Vorteil fester Vorhangelemente darin, dass es keine Fugen gibt, in denen sich Schimmel bilden kann.
Den von den Parteien vorgelegten Lichtbildern lässt sich entnehmen, dass die Duschkabine mit Fliesen verkleidet ist. Die Fliesen stellen jedoch nach dem oben Gesagten kein "Vorhangelement" im Sinne des Mietspiegels dar. Die unstreitig neu angebrachte Duschtür fällt unter den Begriff der "Duschabtrennung" und stellt keine "Wand" im Sinne der Vorschrift dar.
II.
Die prozessualen Nebenentscheidungen folgen aus §§ 91, 708 Nr. 11, 711 ZPO.
Streitwert: 742,56 € (61,88 € x 12)