Amtsgericht Königswinter, 31. Abteilung — 31 C 3/18

Der Kläger und die Beklagte bilden die Zweier-Wohnungseigentümergemeinschaft G-Straße in Königswinter (im Folgenden: WEG). Die WEG wurde durch Urteil des LG Köln vom 01.02.2018, Az. 29 S 201/17 (AG Königswinter Az. 31 C 26/16), zur Zahlung von 4.445,13 € nebst Zinsen in Höhe von 5%-Punkten über dem Basiszinssatz seit dem 21.03.2015 an die vorliegend beklagte Miteigentümerin F verurteilt. Ferner wurde die WEG dazu verurteilt, 79 % der Prozesskosten (1. und 2. Instanz) zu tragen. Insgesamt beläuft sich damit die Zahlungsverpflichtung der WEG gegenüber der Beklagten aus dem genannten Urteil auf etwa 9.491,61 €.

Die Beklagte forderte die WEG über zwei Rechtsanwälte zur Zahlung auf. Da der Wirtschaftsplan der WEG eine Zahlung an die Beklagte nicht vorsieht, berief die Verwaltung eine außerordentliche Eigentümerversammlung am 23.02.2018 ein, in welcher eine Sonderumlage in Höhe von 9.491,61 € beschlossen werden sollte. Die Zusammensetzung der Sonderumlage wurde den Eigentümerinnen mit der Tagesordnung mitgeteilt. In der Versammlung vom 23.02.2018 konnte der Beschluss nicht angenommen werden, weil die Beklagte nicht zur Versammlung erschien. Wegen erneut ausgesprochener Vollstreckungsandrohungen durch die Vertreter der Beklagten berief der Verwalter daraufhin eine Zweitversammlung ein am 02.03.2018. Da die Zweitversammlung unabhängig von den anwesenden Miteigentumsanteilen beschlussfähig gewesen wäre, stellte die Beklagte eine Stimmrechtsvollmacht an die Verwaltung aus, mit welcher sie die Weisung erteilte, gegen die Erhebung der Sonderumlage zu stimmen. In der Eigentümerversammlung vom 02.03.2018 kam ein Beschluss über die Erhebung der Sonderumlage mit der Gegenstimme der Beklagten nicht zustande.

Die Beklagte hat die WEG durch ihren jetzigen Prozessbevollmächtigten mit Schreiben vom 20.02.2018 zur Zahlung aufgefordert und gleichzeitig mitgeteilt, dass ein Anteil der Kosten von 56% auf die Beklagte selbst entfiele. Weiter heißt es: „Wegen dieses Anteils macht meine Mandantin [die Beklagte, Anm. des Gerichts] selbstverständlich keinen Zahlungsanspruch geltend. Auszubezahlen an meine Mandantin ist ein Anteil von 46%, mithin 2.292,33 €. … Weitere Beträge werden derzeit nicht geltend gemacht.“ (Anlage B1, Bl. 32 ff d.A.).

Die Instandhaltungsrücklage der WEG wies am 04.05.2018 einen Stand von 16.802,19 €, das Hausgeldkonto wies am 04.04.2018 einen Stand von 8.238,39 € auf, wobei Verbindlichkeiten der WEG u.a. aus nicht beschlossenen Jahresabrechnungen i.H.v. 13.272,69 € bestehen. Seit April 2018 rechnet die Beklagte ihren Zahlungsanspruch mit dem von ihr zu zahlenden Hausgeld i.H.v. 616,75 €/Monat auf.

Die Klägerin ist der Ansicht, die von der WEG zu zahlende Summe sei mit dem laufenden Wirtschaftsplan nicht realisierbar: weder das Hausgeld, noch die Instandhaltungsrücklage seien ausreichend, um eine entsprechende Summe hieraus zu begleichen. Im Übrigen komme es hierauf auch gar nicht an: der Betrag sei in der Haushaltsplanung der WEG nicht vorgesehen und müsse nun ergänzt werden.

Die Klägerin beantragt,

1. den Negativbeschluss der Eigentümerversammlung vom 02.03.2018 zu TOP 2 (Sonderumlage zur Finanzierung des Erstattungsanspruchs sowie der Verfahrenskosten aus dem Gerichtsurteil LG Köln 29 S 201/17) für ungültig zu erklären;

2. die Beklagte zu verpflichten, dem Beschlussantrag

„Es wird eine Sonderumlage als Vorschusszahlung in Höhe von 9.491,61 € beschlossen. Die Kostenaufteilung erfolgt im Verhältnis der Miteigentumsanteile (MEA), so dass von den Miteigentümern folgende Zahlungen zu leisten sind:

F (460 von 1.000 MEA = 46% Anteil)

46% von 9.491,61 € entspricht einer Sonderumlage in Höhe von

4.366,14 €

M (540 von 1.000 MEA = 54% Anteil)

54% von 9.491,61 € entspricht einer Sonderumlage in Höhe von

5.125,47 €

Die Sonderumlage ist von den einzelnen Miteigentümern innerhalb von 8 Tagen nach Zahlungsaufforderung durch die Verwaltung auf das Konto der Eigentümergemeinschaft zu überweisen. Die Kontoverbindung lautet:

Bank: Deutsche Kreditbank Berlin

Konto: ##########

BLZ: 120 300 00

IBAN: DE ###############

BIC: BYLADEM1001

Kontoinhaber: WEG G, Königswinter

Nach Eingang der Rechnungen und des Kostenfestsetzungsbeschlusses wird der genaue Endbetrag ermittelt und allen Miteigentümern mitgeteilt. Guthaben werden von der Verwaltung erstattet, Nachzahlungen sind innerhalb von 10 Tagen nach Aufforderung durch die Verwaltung zu zahlen.

Sowohl für die Vorschusszahlung als auch für eventuelle Nachzahlungen gilt:

Nach Ablauf der Zahlungsfrist befindet sich der säumige Eigentümer ohne weitere Abmahnung in Verzug. Für diesen Fall wird der Verwalter ermächtigt, die Ansprüche unter Einschaltung eines Rechtsanwaltes gerichtlich durchzusetzen. Sämtliche hierdurch entstehenden Kosten trägt der säumige Eigentümer.“

zuzustimmen.

Die Beklagte beantragt,

die Klage abzuweisen.

Sie ist der Ansicht, eine Sonderumlage sei nicht erforderlich; diese würde das Bestehen eines Zahlungsanspruchs der Beklagten gegen die WEG in sein Gegenteil verkehren, nämlich in eine Zahlungsverpflichtung der Beklagten an die WEG. Zudem sei eine alternative Beschlussfassung, nämlich ein Rückgriff auf die Instandhaltungsrücklage, möglich.

Wegen der Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf das Sitzungsprotokoll vom 04.05.2018 sowie die Schriftsätze der Parteien nebst Anlagen Bezug genommen.

Die zulässige Klage, die insbesondere die Fristen des § 46 Abs. 1 WEG einhält, hat in der Sache Erfolg. Die Klägerin hat gegen die Beklagte einen Anspruch auf Zustimmung zur begehrten Beschlussfassung; dementsprechend ist der anderslautende Negativbeschluss ungültig.

I.

Die Klägerin hat einen Anspruch auf Zustimmung, weil die Ablehnung der Erhebung der Sonderumlage wie von der Verwaltung vorgeschlagen den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung i.S.d. § 21 Abs. 4 WEG entspricht.

1. In der aktuellen Wirtschaftsplanung der WEG ist der titulierte vollstreckbare Betrag über voraussichtlich 9.491,61 € nicht enthalten. Der Wirtschaftsplan wird für die Zukunft erstellt und enthält gemäß § 28 Abs. 1 Satz 2 Nr. 1 WEG die voraussichtlichen Einnahmen und Ausgaben bei der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums. Die Kosten der WEG aus dem Urteil des LG Köln vom 01.02.2018 waren bei Erstellung des Wirtschaftsplans 2018 nicht vorauszusehen und sind dementsprechend nicht enthalten. Die WEG hat daher im Rahmen der ordnungsgemäßen Verwaltung eine entsprechende Sonderumlage zu beschließen: Soll ein Wirtschaftsplan im laufenden Jahr geändert werden, ist durch die WEG eine Sonderumlage zu beschließen. Eine Sonderumlage kann verschiedenen Zwecken dienen: sie kann dazu dienen, die Liquidität der WEG aufrecht zu erhalten oder wiederherzustellen, wenn unvorhersehbare Ausgaben anfallen oder Eigentümer mit ihren Zahlungen ausfallen (sog. Liquiditätsumlage). Soll der Zahlungsausfall einzelner WEGler gedeckt werden, spricht man von einer Ausfalldeckungsumlage (vgl. Bärmann/Becker, 13. Auflage 2015, WEG § 28 Rn. 41 f).

2. Die hier zu beschließende Liquiditätsumlage entspricht auch deshalb ordnungsgemäßer Verwaltung, weil der Finanzbedarf nicht anderweitig gedeckt werden kann. Weder ist der Verwalter ermächtigt, einen Kredit aufzunehmen, noch kann die Ausgabe durch Geltendmachung von fälligen Ansprüchen gegen einzelne WEGler gedeckt werden. Auch eine zu hohe Instandhaltungsrücklage, auf welche die WEG zurückgreifen könnte, besteht nicht. Unstreitig weist die Instandhaltungsrücklage einen Stand von knapp 17.000 € auf und würde damit bei einer Auszahlung an die Beklagte über die titulierte Forderung in Höhe von 9.491,61 € zu etwa 55% aufgezehrt. Bei einem Gebäudealter von 43 Jahren wäre dann eine Instandhaltungsrücklage von rund 7.700,- € schon unabhängig von den tatsächlich erforderlichen Sanierungen deutlich zu gering, erst recht aber, da aus dem vorgehenden Verfahren gerichtsbekannt ist, dass beispielsweise die Heizungsanlage insgesamt in näherer Zukunft zu sanieren ist. Darüber hinaus hat kein Wohnungseigentümer einen Anspruch darauf, zunächst die Instandhaltungsrücklage auszuschöpfen, bevor eine Sonderumlage erhoben wird (Reichel-Scherer in: jurisPK-BGB, 8. Auflage 2017, § 21 WEG Rn. 352).

3. Der Sonderumlagenbeschluss widerspricht auch nicht deshalb ordnungsgemäßer Verwaltung, weil die Beklagte mit den von ihr geschuldeten monatlichen Hausgeldzahlungen aufrechnen kann. Zwar steht ihr dieses Recht zu, da die ihr zustehende Forderung rechtskräftig festgestellt ist (vgl. hierzu Bärmann/Becker, 13. Auflage 2015, WEG § 28 Rn. 93, Engelhardt in: MüKo zu BGB, § 16 WEG Rn. 91-95). Allerdings wird sich dann der Liquiditätsengpass unweigerlich auf das Hausgeldkoto durchschlagen: bei einer Zweier-WEG ist es offensichtlich, dass erhebliche Summen fehlen, wenn einer der WEGer seine laufenden Hausgeldzahlungen (wenn auch nur temporär) einstellt. Mit einem aktuellen Kontostand von 8.238,39 € und offenen Verbindlichkeiten der WEG i.H.v. 13.272,69 € ist für das Gericht keine Möglichkeit ersichtlich, diese Ausfälle anders zu kompensieren als durch eine Ausfalldeckungsumlage – sprich: eine Sonderumlage.

4. Die Argumentation der Beklagten, sie vollstrecke (derzeit) nicht die vollständige Summe, sondern eine deutlich geringere, überzeugt nicht: Die Beklagte verkennt, dass sie durch ihre Vorgehensweise nicht nur die von ihr zu tragenden 54% der Kosten übernimmt, sondern darüber hinaus weitere 54% aus den geltend gemachten 46%. Denn im Ergebnis müsste sie von der Klägerin 46% des Gesamtbetrages erhalten. Sie macht diesen Teilbetrag aber gegen die WEG geltend. Damit trägt sie erneut 54% des Teilbetrages, weil sie im Verhältnis zur WEG 54% dieses Betrages schuldet und de facto zahlt. Damit verkompliziert die Beklagte die ohnehin schon nicht einfache Abrechnung ohne Notwendigkeit: Wenn sie der Sonderumlage sofort zugestimmt hätte, hätte sie mit der (gesamten) ihr gegen die WEG zustehenden und titulierten Forderung ohne weiteres aufrechnen können. Den überschüssigen Betrag aus der Sonderumlage hätte sie dann – vorbehaltlich unwesentlicher Nachträge – schon lange ausgezahlt bekommen. Damit wäre die Angelegenheit sauber abgerechnet gewesen.

5. Auch der Höhe nach ist die Sonderumlage ordnungsgemäß, da sie sich am geschätzten Finanzierungsbedarf orientiert und nachvollziehbar berechnet wurde.

II.

Ferner war der Negativbeschluss vom 02.03.2018 war als ungültig zu erklären. Die Klägerin hatte ein Rechtsschutzbedürfnis in Hinblick auf die feststellende Wirkung des neben dem auf Zustimmung gerichteten Verpflichtungsantrags gestellten Anfechtungsantrags. Denn wendet sich ein Wohnungseigentümer gegen einen Negativbeschluss, weil er die Feststellung eines ablehnenden Beschlussergebnisses durch den Versammlungsleiter für unrichtig hält, so kann er die Beschlussanfechtung mit einem Antrag verbinden, der auf gerichtliche Feststellung eines positiven Beschlussergebnisses gerichtet ist. Im Fall einer solchen Antragsverbindung fehlt es für die Anfechtung des Negativbeschlusses nicht an einem Rechtsschutzinteresse (BGH, Beschluss vom 19.09.2002 – V ZB 30/02, 1. Leitsatz, Rn. 17). Es besteht auch insoweit ein Rechtsschutzbedürfnis der Klägerin, weil sie die den Negativbeschluss in ihrem Rechts auf ordnungsgemäße Verwaltung verletzt wird (vgl. hierzu Bärmann/Merle, 13. Auflage 2015, WEG § 23 Rn. 175): die Beschlussvorlage zu TOP 2 der Mitgliederversammlung vom 02.03.2018 hätte aus den unter Ziffer I. genannten Gründen beschlossen werden müssen, da er ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht.

III. Die prozessualen Nebenentscheidungen beruhen auf den §§ 91 Abs. 1, 708 Nr. 11, 709 Satz 1, 2, 711 ZPO.

Streitwert: 4.745,- €

A) Gegen dieses Urteil ist das Rechtsmittel der Berufung für jeden zulässig, der durch dieses Urteil in seinen Rechten benachteiligt ist,

1. wenn der Wert des Beschwerdegegenstandes 600,00 EUR übersteigt oder

2. wenn die Berufung in dem Urteil durch das Amtsgericht zugelassen worden ist.

Die Berufung muss innerhalb einer Notfrist von einem Monat nach Zustellung dieses Urteils schriftlich bei dem Landgericht Köln, M-Straße, 50939 Köln, eingegangen sein. Die Berufungsschrift muss die Bezeichnung des Urteils, gegen das die Berufung gerichtet wird, sowie die Erklärung, dass gegen dieses Urteil Berufung eingelegt werde, enthalten.

Die Berufung ist, sofern nicht bereits in der Berufungsschrift erfolgt, binnen zwei Monaten nach Zustellung dieses Urteils schriftlich gegenüber dem Landgericht Köln zu begründen.

Die Parteien müssen sich vor dem Landgericht Köln durch einen Rechtsanwalt vertreten lassen, insbesondere müssen die Berufungs- und die Berufungsbegründungsschrift von einem solchen unterzeichnet sein.

Mit der Berufungsschrift soll eine Ausfertigung oder beglaubigte Abschrift des angefochtenen Urteils vorgelegt werden.

B) Gegen die Streitwertfestsetzung ist die Beschwerde an das Amtsgericht Königswinter statthaft, wenn der Wert des Beschwerdegegenstandes 200,00 EUR übersteigt oder das Amtsgericht die Beschwerde zugelassen hat. Die Beschwerde ist spätestens innerhalb von sechs Monaten, nachdem die Entscheidung in der Hauptsache Rechtskraft erlangt oder das Verfahren sich anderweitig erledigt hat, bei dem Amtsgericht Königswinter, E-Straße - 41, 53639 Königswinter, schriftlich in deutscher Sprache oder zur Niederschrift des Urkundsbeamten der Geschäftsstelle einzulegen. Die Beschwerde kann auch zur Niederschrift der Geschäftsstelle eines jeden Amtsgerichtes abgegeben werden.

Ist der Streitwert später als einen Monat vor Ablauf dieser Frist festgesetzt worden, so kann die Beschwerde noch innerhalb eines Monats nach Zustellung oder formloser Mitteilung des Festsetzungsbeschlusses eingelegt werden.

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