Amtsgericht Siegburg, 113. Zivilabteilung — 113 C 28/17
1.)
Die Klage wird abgewiesen.
2.)
Die Kosten des Rechtsstreits trägt der Kläger.
3.)
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Der Kläger kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des beizutreibenden Betrages abwenden, sofern nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.
Der Kläger hat mit notariellem Kaufvertrag vom 23.10.2013 an die Beklagte eine Wohnung sowie Miteigentumsanteile an Gemeinschaftseigentum verkauft. Ausweislich der notariellen Urkunde der Notarin T aus O, UR.Nr. xxxx/xxxx wurde das Haus mit der darin gelegenen Wohnung auf der Grundlage der Regelungen der Makler- und Bauträgerverordnung errichtet. Der „Kaufpreis“ in Höhe von 242.300,00 € war in bestimmten Teilbeträgen fällig und zahlbar. Nach dem Einzug der Beklagten waren ausweislich der notariellen Urkunde 3,5 % (also hier 8.480,50 €) nach vollständiger Fertigstellung des Vertragsobjekts von der Beklagten zu zahlen. Die Beklagte zahlte lediglich einen Betrag in Höhe von 5.000,00 €. Mit der Klage begehrt der Kläger die Zahlung des restlichen Betrages in Höhe von 3.480,50 €.
Der Kläger trägt vor, am 22.06.2016 hätten alle 4 Erwerber, auch die Beklagte, die Abnahme erklärt. Es seien lediglich geringfügige Restarbeiten zu erledigen gewesen, die sämtlich spätestens seit dem 31.08.2016 erledigt.
Der Kläger beantragt,
Die Beklagte zu Zahlung in Höhe von 3.480,50 € nebst 5 % Zinsen über
Basiszinssatz seit dem 12.08.2016 zu verurteilen.
Die Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Sie ist der Auffassung, ihr stehe hinsichtlich des noch geltend gemachten Betrages ein Zurückbehaltungsrecht zu. Das Objekt sei erheblich mangelhaft.
Der Sachverständige M habe Mängel festgestellt, deren Beseitigung voraussichtlich Bruttokosten in Höhe von 12.554,50 € auslösen werden.
Im Einzelnen:
Gartentür lässt sich nicht öffnen
Im Dachbereich an den Einläufen fehlen Laubfänger
Fehlende Taxierung der Fallrohre mit den Standrohren
Putz im Bereich Erdgeschoss Parkbucht links ist mangelhaft
Schutzschicht für den Schotter im 2. OG entspricht nicht der DIN 18531-25.6
Im Erdgeschoss neben der Terrasse befindet sich ein Riss in der Nähe des Rollladenkastens
Im Bereich der Terrasse befinden sich ein Putzschaden an der Fallrohrdurchführung
Im Dachgeschoss befinde sich ein Horizontalriss an der Gebäudeecke Nähe dem Fallrohr
die Rollladenführungsschiene am Fenster im Dachgeschoss sei zu tief angebracht
bei der Zufahrt im Erdgeschoss seien Pflastersteine ohne Fugenmaterial vorhanden
im Dachgeschoss befinde sich im Glas der Fensteranlage zur Terrasse ein Riss
im Bereich der Terrasse im Dachgeschoss an der Nord/Westecke fehle eine Revisionsöffnung
im Bereich der Terrasse im Erdgeschoss fehle der Deckanstrich des Putzes an der Gebäudeecke der Terrasse
im Erdgeschoss an der Westseite verlaufe ein Riss entlang der Anputzleiste
der Obertürschließer an der Haustürseite sie zu stark eingestellt
an den Wohnungseingängen im Obergeschoss befänden sich Haarrisse im Putz über den Wohnungseingangstüren
die Fallrohrbefestigung an der Terrasse im Dachgeschoss sei nicht wasserfest
das Treppengeländer im Treppenhaus sei nicht gestrichen
die Bitumenbahnen im Dachbereich wiesen seien mangelhaft
die Abläufe und Lüfter im Dachbereich seien mangelhaft
der Putz im Sockelbereich schlage Blasen
an der Objektmauer gegenüber den Mülltonnen befänden sich Risse
im Erdgeschoss befände sich eine Blase neben der Haustür
der Dichtungsgummi der Haustür sei defekt
das Entwässerungsgitter vor den Parkplätzen im Erdgeschoss sei rostig
Darüber hinaus seien den 4 Eigentümern aber auch Gutachterkosten, Prüfkosten für Dachdecker sowie ein Mehraufwand für die Hausverwaltung entstanden sowie Rechtsanwaltskosten in Höhe von insgesamt 5.087,56 €, so dass auf sie, die Beklagte, jedenfalls ein Anteil in Höhe von 1.271,89 € entfalle. Mit diesem Betrag werde hilfsweise die Aufrechnung mit der Hauptforderung erklärt.
Das Gericht hat Beweis erhoben durch Einholung eines Sachverständigengutachtens.
Wegen des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf den Inhalt des Sachverständigengutachtens des Sachverständigen Dipl.-Ing. F vom 16.08.2019 (Blatt 205 ff. der Gerichtsakten) verwiesen.
Wegen des näheren Sach- und Streitstandes wird auf die wechselseitigen Schriftsätze der Parteien sowie die zu den Akten gereichten Urkunden Bezug genommen.
Die Klage ist unbegründet.
Der Kläger hat gegen die Beklagte keinen Anspruch auf die geltend gemachte restliche Kaufpreis-/Werklohnzahlung.
Der Beklagten steht nämlich ein Zurückbehaltungsrecht gemäß § 641 Abs. 3 BGB jedenfalls in Höhe der Klageforderung zu.
Nach Durchführung der Beweisaufnahme durch Einholung des Sachverständigengutachtens des Sachverständigen Dipl.-Ing. F, an dessen Richtigkeit das Gericht keinerlei Anlass zu Zweifeln hat, steht nämlich zur Überzeugung des Gerichts fest, dass das betreffende Objekt erhebliche Mängel am Gemeinschaftseigentum aufweist, deren Beseitigung voraussichtlich ein Betrag in Höhe von 21.260,00 € brutto in Anspruch nimmt und die mit einem entsprechenden Anteil von ¼ auf die Beklagte entfallen.
Was den Putz im Bereich der Einstellplätze im Erdgeschoss anbelangt, so hat der Sachverständige festgestellt, dass die Putzunterkante nicht von der vorhandenen Abdichtungsbeschichtung überdeckt wird und somit die Abdichtung nicht ordnungsgemäß bis auf den Bodenplattenrand geführt wurde. Außerdem ist der untere Putzmörtelabschluss nicht ausreichend glatt gestrichen worden, so dass die Abdichtungsbeschichtung in diesem Bereich nicht fachgerecht aufgetragen werden konnte. Die Abdichtungsbeschichtung auf dem Putzmörtel ist weniger als 2 mm dick, so dass es sich nicht um eine Bauwerksabdichtung entsprechend der DIN 1895 Teil 4 handelt. Dies hat zur Folge, dass durch eine Wasserbelastung im Erdreich insbesondere über die nicht bzw. nur unzureichend abgedichtete Putzmörtelkante das Wasser kapillar aufgenommen werden kann, so dass im Laufe der Gebäudestandzeit sichtbare Feuchteschäden an der Sockelputzbeschichtung oberhalb der Abdichtungsschicht auftreten. Dementsprechende Schäden zeigen sich bereits am Sockelputz insbesondere links und rechts neben dem Gebäudeeingang ab. Auch im Bereich der Gebäudeeingangsseite ist die Sockelputzabdichtung fehlerhaft ausgeführt worden bzw. nicht funktionstauglich. Auch ist die dort verwendete Noppenbahn fehlerhaft mit den Noppen zur Abdichtung hin angebracht worden, so dass diese sich in die Abdichtungsbeschichtung drücken können. Nach den Angaben des Sachverständigen muss die Sockelputzabdichtung erneuert werden. Dazu ist der ins Erdreich eingebundene Sockelbereich und der untere Sockelputzabschluss entlang der Sockelflächen etwa 20 cm tief freizulegen und der geschädigte Putzmörtel zu entfernen. Nach Vorbereitung zur Neubeschichtung ist dann die Bauwerksabdichtung unter der Sockelputzschicht auf der Rohbauoberfläche anzubringen und dann mit einer Sockelputzbeschichtung zu versehen. Die für die Beseitigung dieser Mängel anfallenden Kosten bemisst der Sachverständige mit 10.950,00 €.
Ferner hat der Sachverständige festgestellt, dass die hier zur Rede stehende Dachterrasse einen Betonplattenbelag aufweist, der in ein Splittbett verlegt worden ist, wobei zwischen dem Splittbett und Stoffabdichtungsbahn eine Schutzlage aus Kunstfaservlies eingebaut wurde. Das Flächengewicht der Schutzschicht ist jedoch geringer als 120 g pro Quadratmeter; eine Schutzschicht zur Entwässerung der Abdichtungsebene ist nicht vorhanden. Die eingebaute Schutzlage ist zu dünn und daher für den Zweck zum Schutz der Abdichtungsbahn vor mechanischen Einwirkungen ungeeignet und entspricht somit auch nicht den technischen Regeln für die Abdichtung genutzter Flächen. Auch ist die eingebaute Schutzlage nicht zur Ableitung des aus der Belagsebene und aus der Gitterrostrinne auf die Abdichtungsebene eindringenden Wassers geeignet. Der Sachverständige hat festgestellt, dass die ungeeignete Schutzschicht durch eine geeignete dickere Schutzschicht in Verbindung mit einer funktionstauglichen Flächenentwässerung erneuert werden muss. Eine solche Schutz- bzw. Drainschicht ist insbesondere zum funktionstauglichen Entwässerung von Gitterrostrinnen, die vor den Terrassentüren angeordnet sind, erforderlich. Die hierfür erforderlichen Kosten schätzt der Sachverständige auf 3.784,00 € brutto. Ferner hat der Sachverständige festgestellt, dass an der Südseite im Erdgeschoss zwischen dem Rollladenkasten und dem Wandanschluss ein bis zu 0,2 mm Riss vorhanden ist, der sich voraussichtlich aufgrund thermischer Bauteilbewegungen weiterhin verändern wird. Dieser ist nach den Angaben des Sachverständigen mit einem geeigneten Fugendichtstoff zu verschließen. Die Kosten hierfür hat der Sachverständige mit 126,00 € brutto angesetzt.
Ferner findet sich im Sturzbereich über der Wohnungseingangstüre der Wohnung „TP“ ein 0,3 mm breiter Riss, der auch eine optische Beeinträchtigung darstellt und geschlossen werden muss. Dieser kann nach einer Rissaufweitung einfach mit Putzmörtel verschlossen werden. Die hierfür erforderliche Summe kalkuliert der Sachverständige mit 214,00 € brutto.
Darüber hinaus befinden sich Mängel an der Abdichtung der Hauptdachfläche des Gebäudes mit Bitumenabdichtungsbahnen. Es zeigt sich nämlich am Dachrandanschluss an den Dachrandecken eine ausgeprägte Faltenbildung in den Bitumenbahnen. Wo im Bereich von Einbauteilen der Dachentwässerung und an den Dachdurchführungen sowie an den Dachrandecken die Bitumenabdichtungsbahnen zusätzlich mit Abdichtungen aus Kunststoff ergänzt worden sind, löst sich die Flüssigkunststoffbeschichtung partiell vom Untergrund ab. Es muss daher davon ausgegangen werden, dass an den Verbindungsfehlstellen im Laufe der Nutzungszeit Schäden auftreten. Die Herstellung von Abdichtungsverbindungen (Klebeverbindungen) zwischen Bitumenbahnen und Einbauteilen mit Flüssigkunststoff entspricht nicht den Verarbeitungsregeln für Bitumenbahnen. Insbesondere entspricht sie nicht fachgerechter Planung und Ausführung bei einem Neubau. Die streitgegenständliche Dachabdichtung ist daher als fehlerhaft anzusehen und muss folglich auf Grundlage der technischen Regeln für Dachabdichtungen (DIN 18533) instand gesetzt werden. Die hierfür erforderlichen Kosten bemisst der Sachverständige mit weiteren 5.330,00 € brutto.
Schließlich sind nach den Erkenntnissen des Sachverständigen die Regenwasserfallrohre im Fassadensockelbereich im Anschluss an die Entwässerungsgrundleitung mit Edelstahlstandrohren ausgestattet. Die Fallrohre sind dabei zwar mit Standrohrklappen versehen, die aber nicht gegen Abrutschen gesichert worden sind, da die Standrohrkappen nicht mit dem Fallrohr verlötet oder vernietet wurden. Die Kosten der nachträglichen Befestigung schätzt der Sachverständige einschließlich Material auf 100,00 € brutto.
Schließlich hat der Sachverständige links neben der Haustüre einen vertikal und horizontal verlaufenden Riss festgestellt, der bis zu 0,4 mm breit ist und eine Schubrissverformung aufweist. Dieser ist auf Bauteilverformungen im Untergrund wie Schwindverkürzungen von Bauteilen zurückzuführen.
Dieser ist durch einen starren Rissverschluss zu schließen, was Kosten in Höhe von 604,00 € brutto verursachen wird.
Angesichts der für die Mängelbeseitigung erforderlichen Gesamtsumme in Höhe von jedenfalls 20.404,00 € brutto entfällt auf jeden Eigentümer jedenfalls ein Betrag in Höhe von 5.000,00 €.
Der Beklagten steht daher ein Zurückbehaltungsrecht jedenfalls in Höhe der Klageforderung aus § 641 Abs. 3 BGB zu.
Die Klage unterlag daher der Abweisung.
Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit ergibt sich aus §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO.
Der Streitwert wird auf 3.480,50 EUR festgesetzt.
Gegen dieses Urteil ist das Rechtsmittel der Berufung für jeden zulässig, der durch dieses Urteil in seinen Rechten benachteiligt ist,
1. wenn der Wert des Beschwerdegegenstandes 600,00 EUR übersteigt oder
2. wenn die Berufung in dem Urteil durch das Amtsgericht zugelassen worden ist.
Die Berufung muss innerhalb einer Notfrist von einem Monat nach Zustellung dieses Urteils schriftlich bei dem Landgericht X, eingegangen sein. Die Berufungsschrift muss die Bezeichnung des Urteils, gegen das die Berufung gerichtet wird, sowie die Erklärung, dass gegen dieses Urteil Berufung eingelegt werde, enthalten.
Die Berufung ist, sofern nicht bereits in der Berufungsschrift erfolgt, binnen zwei Monaten nach Zustellung dieses Urteils schriftlich gegenüber dem Landgericht Bonn zu begründen.
Die Parteien müssen sich vor dem Landgericht X durch einen Rechtsanwalt vertreten lassen, insbesondere müssen die Berufungs- und die Berufungsbegründungsschrift von einem solchen unterzeichnet sein.
Mit der Berufungsschrift soll eine Ausfertigung oder beglaubigte Abschrift des angefochtenen Urteils vorgelegt werden.
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