Amtsgericht Siegburg, Richterin am Amtsgericht — 112 C 155/23

Hinweis der Redaktion: Das Urteil wurde durch das Urteil des Landgerichts Bonn vom 17.04.2025 (6 S 61/24) neu gefasst.

Die Parteien schlossen im November 2015 einen schriftlichen Mietvertrag mit Wirkung ab dem 01.12.2019 bezüglich des im Tenor genannten Einfamilienhauses. Danach sollte das Mietobjekt mit Wirkung ab dem 01.12.2019 dem Beklagten auf unbefristete Zeit lediglich gegen Übernahme aller anfallenden Nebenkosten zur Verfügung gestellt werden.

Aufgrund eines bestehenden Verwandtschaftsverhältnisses wurde auf die Zahlung einer Miete verzichtet.

Die Klägerin beabsichtigt nunmehr in Ansehung ihres fortgeschrittenen Alters - N01 geboren - das Objekt zu veräußern.

Die Klägerin trägt vor, sie habe dies dem Beklagten mehrfach mitgeteilt und im Juli 2023 ein Maklerbüro mit dem Verkauf der Immobilie beauftragt. Am 03.08.2023 habe der Beklagte dem Makler den Zutritt zu dem von ihm bewohnten Haus untersagt und geäußert, er werde unter keinen Umständen ausziehen.

Sie, die Klägerin, habe sodann - soweit unstreitig - mit Schreiben ihres Prozessbevollmächtigten vom 07.08.2023 die ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses zum 30.11.2023 mit der Aufforderung zur Räumung ausgesprochen. Der Beklagte habe den Erhalt der Kündigung bestätigt und erneut angezeigt, dass er nicht ausziehen würde.

Sie, die Klägerin, habe ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses nach Maßgabe der Vorschrift des § 573 BGB. Das Mietobjekt habe einen Wohnwert in Höhe von mindestens 600,00 € im Monat.

Die Klägerin beantragt,

den Beklagten kostenpflichtig zu verurteilen, an die Klägerin das Einfamilienhaus K.-straße, U.“, bestehend aus 2 Zimmern, Küche, Korridor/Diele, 2 Bädern mit Toilette, Balkon, Keller, Hobbyraum, Garage und Carport zu räumen und geräumt an die Klägerin zu übergeben.

Der Beklagte beantragt,

die Klage abzuweisen.

Er trägt vor, er bestreite, dass das Objekt veräußert werden solle; auch habe die Klägerin kein geschütztes berechtigtes Interesse an der Aufhebung des Mietverhältnisses. Sie könne das Objekt auch vermietet veräußern. Er sei künftig auch bereit, Besichtigungen in seiner Anwesenheit zuzulassen.

Die Klägerin trägt dazu ergänzend vor, ihr berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses i. S. der Vorschrift des § 573 Abs. 3 BGB sei bereits deshalb gegeben, weil sie durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses mit dem Beklagten an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung ihres Grundstücks gehindert sei und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde. Diese Gründe seien auch im Kündigungsschreiben angegeben. Zur Zahlung von Miete sei der Beklagte nicht bereit. Auch habe der Beklagte selbst persönlich keinen Beitrag zu einer ordnungsgemäßen Bewirtschaftung des Mietobjekts geleistet, was dazu führe, dass sie, die Klägerin, bei einem Verkauf des Objektes im vermieteten Zustand erhebliche finanzielle Einbußen erleiden würde.

Darüber hinaus sei dem Beklagten auch seit Beginn des Mietverhältnisses bewusst, dass er dort nicht seinen Lebensabend wird verbringen können. Darüber hinaus sei es auch so, dass der Beklagte sich als Eigentümer generiere und der Verkauf ohne seine Zustimmung nicht in Frage komme, was dazu geführt hat, dass bereits Interessenten abgesprungen seien.

Der Beklagte trägt dazu ergänzend vor, dass er in der Vergangenheit der Klägerin und ihrer Familie finanziell mit hohen Summen ausgeholfen habe, im Vertrauen darauf, dass er in dem betreffenden Objekt seinen Lebensabend verbringen könne. Im Gegenzug habe man ihm den letztlich den hier zur Rede stehenden Mietvertrag angeboten. Auch habe er diverse Investitionen und Arbeiten dort vorgenommen. Besichtigungen des Objektes lehne er lediglich in seiner Abwesenheit ab.

Wegen des näheren Sach- und Streitstandes wird auf die wechselseitigen Schriftsätze der Parteien sowie die zu den Akten gereichten Urkunden Bezug genommen.

Die Klage ist begründet.

Der Beklagte ist zur Räumung und Herausgabe des im Tenor genannten Mietobjektes verpflichtet. Die ihm unstreitig zugegangene Kündigung der Klägerin vom 07.08.2023 zum 30.11.2023 ist wirksam.

Gemäß § 573 Abs. 2 S. 3 BGB kann ein Vermieter kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Dies liegt gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB unter anderen dann vor, wenn der Vermieter durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstückes gehindert ist und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde,.

Für eine wirksame Kündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. BGB ist Voraussetzung, dass die Durchführung der Verwertung von der Beendigung des Mietverhältnisses abhängt, wobei eine bloße Erschwerung der Verwertung nicht genügt.

Bei einem geplanten Verkauf des Mietobjektes hängt die Durchführung der Verwertung dann von der Beendigung des Mietverhältnisses ab, wenn der Vermieter das Objekt im vermieteten Zustand entweder überhaupt nicht oder nur wirtschaftlich unangemessen zu einem niedrigeren als dem angestrebten Kaufpreis verwerten könnte, so dass ein Verkauf als wirtschaftlich sinnlos erscheint und der Kündigungsschutz des Mietverhältnisses damit zum faktischen Verkaufshindernis wird (vgl. bereits OLG Stuttgart 5. Zivilsenat 5 U 73/05).

Vorliegend ist bereits aufgrund der allgemeinen Lebenserfahrung davon auszugehen, dass eine Veräußerung des vom Beklagten gemieteten und bewohnten Hauses - letztlich unabhängig davon, ob der Beklagte entsprechende Besichtigungen zulässt - während des bestehenden Mietverhältnisses wirtschaftlich unangemessen ist.

Die Veräußerung wird entweder überhaupt nicht oder nur zu einem deutlich niedrigeren als dem angestrebten Kaufpreis erfolgen können. Dies ergibt sich hier bereits zwingend daraus, dass das Objekt mit einem unbefristeten Mietverhältnis belastet ist, das zudem auch noch zu keinerlei Mieteinnahmen führt. Eine Veräußerung in diesem Zustand ist unrentabel, wobei die Unrentabilität auch adäquat kausal auf das streitgegenständliche Mietverhältnis zurückzuführen ist.

Die Kündigungsgründe sind auch - wie gesetzlich vorgeschrieben - in dem Kündigungsschreiben vom 17.08.2023 enthalten. Hier hat die Klägerin bereits darauf hingewiesen, dass sie eine angemessene wirtschaftliche Verwertung des Objektes beabsichtigt.

Es war daher wie erkannt zu entscheiden.

Die Entscheidung über die Kosten beruht auf § 91 ZPO.

Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Nr. 7, 711 ZPO.

Gegen dieses Urteil ist das Rechtsmittel der Berufung für jeden zulässig, der durch dieses Urteil in seinen Rechten benachteiligt ist,

1. wenn der Wert des Beschwerdegegenstandes 600,00 EUR übersteigt oder

2. wenn die Berufung in dem Urteil durch das Amtsgericht zugelassen worden ist.

Die Berufung muss innerhalb einer Notfrist von einem Monat nach Zustellung dieses Urteils bei dem Landgericht Bonn, Wilhelmstr. 21, 53111 Bonn, eingegangen sein. Die Berufungsschrift muss die Bezeichnung des Urteils, gegen das die Berufung gerichtet wird, sowie die Erklärung, dass gegen dieses Urteil Berufung eingelegt werde, enthalten.

Die Berufung ist, sofern nicht bereits in der Berufungsschrift erfolgt, binnen zwei Monaten nach Zustellung dieses Urteils gegenüber dem Landgericht Bonn zu begründen.

Die Parteien müssen sich vor dem Landgericht Bonn durch einen Rechtsanwalt vertreten lassen, insbesondere müssen die Berufungs- und die Berufungsbegründungsschrift von einem solchen unterzeichnet sein.

Mit der Berufungsschrift soll eine Ausfertigung oder beglaubigte Abschrift des angefochtenen Urteils vorgelegt werden.

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J.