Amtsgericht Siegburg, 150. Zivilabteilung — 150 C 1/23

Die Klägerin ist Mitglied der beklagten Wohnungseigentümergemeinschaft. Sie erwarb die Einheit Nr. 97, die aus mindestens 24 Pkw- und 7 Rollerstellplätzen besteht, die die Klägerin vermietet, ohne Wohn- und Tiefgaragenflächen. Die beklagte Wohnungseigentümergemeinschaft setzt sich darüber hinaus aus Wohneinheiten und rund 50 Stellplätzen zusammen.

In der Teilungserklärung ist u.a. Folgendes geregelt:

„ Eigentümer eines Tiefgaragenstellplatzes, die nicht zugleich Eigentümer einer Wohnung sind, sind nur zur Nutzung des zur Tiefgarage einschließlich Ein- und Ausfahrt gehörenden Gemeinschaftseigentums berechtigt. Ebenso ist der Eigentümer der Parkebene - Einheit 97 - nur zur Nutzung des Parkdecks selbst und der hierzu gehörenden Ein- und Ausfahrt berechtigt.

(...)

Die monatliche Instandsetzungsrücklage beläuft sich so lange, wie die Eigentümerversammlung keinen höheren Betrag bestimmt, für die Einheiten Nrn. 1 bis 25 und Nrn. 97 bis 122 jeweils auf EUR 0,45 je m² Brutto-Wohnfläche und für jeden Tiefgaragenstellplatz pauschal auf EUR 4,00.“

Hieraus ergab sich nach dem beschlossenen Wirtschaftsplan eine monatliche Zahllast der Klägerin von 513,75 €.

Auf Antrag der Klägerin wurde auf der Eigentümerversammlung vom 12.12.2022 der folgende TOP 13 auf die Tagesordnung gesetzt:

„ A.

Die Gemeinschaft der Eigentümerinnen weist die Hausverwaltung an, den die Teilungserklärung erstellenden Urkundsnotar X. in T. zu beauftragen, die Regelungen in der Teilungserklärung vom 25.11.2014 ­ UR. Nr. N01 für 2014, unter den Ziff. IV. 3. b), IV. 3. c) und IV. 4. wie folgt zu ergänzen, zu ändern und/oder klarzustellen:

I.

Unter Ziff. IV. 3. b) wird die bisherige Regelung vor dem Buchstaben c) um folgende Absätze ergänzt:

Gemeinschaftseigentum, das zum Parkdeck bzw. zur Parkebene (Einheit 97) gehört, wird allein von dem Eigentümer der Einheit 97 instandgehalten und instandgesetzt. Zum Gemeinschaftseigentum der Einheit 97 gehört das gesamte Erdgeschoss der Parkebene, das nicht unter Ziff. 111. 2. dem Parkdeck bereits zur Sondernutzung zugewiesen ist.

Zum Gemeinschaftseigentum des Parkdecks bzw. der Parkebene (Einheit 97) gehören das gesamte Geschoss, namentlich die Fahrbahnen, die Ein- und Ausfahrt, die dortigen Schutzgitter und Rolltore einschließlich Schließvorrichtungen sowie sämtliche sonstige technische Einrichtungen (Beleuchtung, Feuerlöscher etc.).

II.

Ziff. IV. 3. c) wird zwecks Ausnahme der Einheit 97 aus dieser Regelung wie folgt hinter dem jeweils 2. Gedankenstrich auf S. 7 geändert:

Den Eigentümern der Einheiten 98 bis 122 im Verhältnis ihrer Miteigentumsanteile, soweit es sich um die vorgenannten Geschosse im Baukörper des z. Bauabschnitts handelt,

der Einheiten Nrn. 98 bis 122 für die Instandhaltung und -setzung desjenigen Gemeinschaftseigentums im Umfang ihrer Miteigentumsanteile verantwortlich, das sich im Untergeschoss des Baukörpers des 2. Bauabschnitts befindet... Ziff. IV. 4. 2. Abs. wird wie folgt geändert:

Die monatliche Instandsetzungsrücklage beläuft sich so lange, wie die Eigentümerversammlung keinen höheren Betrag bestimmt, für die Einheiten Nrn. 1 bis 25 und Nrn. 98 bis 122 jeweils auf EUR 0,45 je m2 Brutto-Wohnfläche und für jeden Tiefgaragenstellplatz sowie für jeden Stellplatz des Parkdecks (Einheit 97) pauschal auf EUR 4,00...

B.

Die Gemeinschaft der Eigentümerinnen beschließt, den Kostenverteilungsschlüssel bezüglich der Einheit 97 (Parkdeck) ab dem 01.01.2022 dahingehend zu ändern, dass sich die monatliche Instandsetzungsrücklage so lange, wie die Eigentümerversammlung keinen höheren Betrag bestimmt, auch für die Einheit Nr. 97 auf pauschal EUR 4,00 für jeden Stellplatz des Parkdecks beläuft.“

Der Antrag wurde nicht angenommen.

Ferner hat die beklagte Eigentümergemeinschaft unter TOP 14 unter a) die Vorschüsse zur Kostentragung zu den Rücklagen aus den Einzelwirtschaftsplänen für das Jahr 2023 gegen die Stimmen der Klägerin und unter b) und c) einstimmig die Jahresfälligkeit und die Verwendung einer Liquiditätshilfe aus der Erhaltungsrücklage genehmigt. Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf Protokoll der Eigentümerversammlung (Anlage K5, Bl. 88 ff. d.A.) Bezug genommen. Wegen des Wirtschaftsplans für das Jahr 2023 wird auf Anlage K4 (Bl. 84 ff. d.A.) Bezug genommen.

Die Klägerin meint, wegen einer von ihr behaupteten unverhältnismäßigen Mehrbelastung bezüglich der Instandhaltungsrücklage sei unter dem Gesichtspunkt eines „Geburtsfehlers“ zur Gleichbehandlung aller Mitglieder der beklagten Eigentümergemeinschaft die Teilungserklärung in dem von ihr beantragten Sinne zu ändern. Im gleichen Umfang sei der beschlossene Wirtschaftsplan zu beanstanden.

Die Klägerin beantragt,

1. a) festzustellen, dass die Beschlüsse der WEG C.-straße, Z., gefasst in der ordentlichen Eigentümerversammlung vom 12.12.2022 zu TOP 13 unwirksam sind,

b) und die unwirksamen Beschlussfassungen zu 1. a) durch folgende Beschlussfassungen zu ersetzen:

„Die Gemeinschaft der EigentümerInnen weist die Hausverwaltung an, den die Teilungserklärung erstellenden Urkundsnotar X. in T. zu beauftragen, die Regelungen in der Teilungserklärung vom 25.11.2014 - UR.Nr. N01 für 2014, unter den Ziff. IV. 3. b), IV. 3. c) und IV. 4. wie folgt zu ergänzen, zu ändern und/oder klarzustellen:

I. Unter Ziff. IV. 3. b) wird die bisherige Regelung vor dem Buchstaben c) um folgende Absätze ergänzt:

Gemeinschaftseigentum, das zum Parkdeck bzw. zur Parkebene (Einheit 97) gehört, wird allein von dem Eigentümer der Einheit 97 instandgehalten und instandgesetzt. Zum Gemeinschaftseigentum der Einheit 97 gehört das gesamte Erdgeschoss der Parkebene, das nicht unter Ziff. III. 2. dem Parkdeck bereits zur Sondernutzung zugewiesen ist. Zum Gemeinschaftseigentum des Parkdecks bzw. der Parkebene (Einheit 97) gehören das gesamte Geschoss, namentlich die Fahrbahnen, die Ein- und Ausfahrt, die dortigen Schutzgitter und Rolltore einschließlich Schließvorrichtungen sowie sämtliche sonstige technische Einrichtungen (Beleuchtung, Feuerlöscher etc.).

II. Ziff. IV. 3. c) wird zwecks Ausnahme der Einheit 97 aus dieser Regelung wie folgt hinter dem jeweils 2. Gedankenstrich auf S. 7 geändert: Den Eigentümern der Einheiten 98 bis 122 im Verhältnis ihrer Miteigentumsanteile, soweit es sich um die vorgenannten Geschosse im Baukörper des 2. Bauabschnitts handelt, der Einheiten Nrn. 98 bis 122 für die Instandhaltung und -setzung desjenigen Gemeinschaftseigentums im Umfang ihrer Miteigentumsanteile verantwortlich, das sich im Untergeschoss des Baukörpers des 2. Bauabschnitts befindet…

III. Ziff. IV. 4. 2. Abs. wird wie folgt geändert: Die monatliche Instandsetzungsrücklage beläuft sich so lange, wie die Eigentümerversammlung keinen höheren Betrag bestimmt, für die Einheiten Nrn. 1 bis 25 und Nrn. 98 bis 122 jeweils auf EUR 0,45 je m² Brutto-Wohnfläche und für jeden Tiefgaragenstellplatz sowie für jeden Stellplatz des Parkdecks (Einheit 97) pauschal auf EUR 4,00…

Die Gemeinschaft der EigentümerInnen beschließt, den Kostenverteilungsschlüssel bezüglich der Einheit 97 (Parkdeck) ab dem 01.01.2023 dahingehend zu ändern, dass sich die monatliche Instandsetzungsrücklage so lange, wie die Eigentümerversammlung keinen höheren Betrag bestimmt, auch für die Einheit Nr. 97 auf pauschal EUR 4,00 € für jeden Stellplatz des Parkdecks beläuft.“;

2. festzustellen, dass die Beschlüsse der WEG C.-straße, Z., gefasst in der ordentlichen Eigentümerversammlung vom 12.12.2022 zu TOP 14, insoweit unwirksam sind, als die Klägerin über die mit den Klageanträgen zu 1. a) und b) erfolgten Beschlussfassungen hinaus mit Vorschüssen zur Kostentragung und zu den Rücklagen durch die Einzelwirtschaftspläne und den Wirtschaftsplan für das Jahr 2023 belastet wird.

Die Beklagte beantragt,

die Klage abzuweisen.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf das Protokoll der mündlichen Verhandlung vom 23.10.2023, 08.05.2023 und 29.04.2025 sowie die zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.

Entscheidungsgr ünde

Die zulässige Klage ist unbegründet.

I.

1. Der angefochtene ablehnende Beschluss zu TOP 13 ist rechtmäßig, weil es der Beklagten an der Beschlusskompetenz fehlt; aus demselben Grund hat die Klägerin keinen Anspruch gegen die Beklagte auf die beantragte Beschlussersetzung.

a) Aufgrund der ausdrücklich bestehenden Regelung in der Teilungserklärung ist für einen hiervon abweichenden Beschluss der Eigentümergemeinschaft über einzelne Kosten oder Arten von Kosten i.S.d. § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG kein Raum.

b) Ein Anspruch aus § 10 Abs. 2 WEG besteht jedenfalls gegen die Beklagte nicht.

Ein Wohnungseigentümer kann zwar gemäß § 10 Abs. 2 WEG eine vom Gesetz abweichende Vereinbarung oder die Anpassung einer Vereinbarung verlangen, soweit ein Festhalten an der geltenden Regelung aus schwerwiegenden Gründen unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere der Rechte und Interessen der anderen Wohnungseigentümer, unbillig erscheint. Hierzu kann auch die Änderung einer Teilungserklärung unter dem Gesichtspunkt eines „Geburtsfehlers“ gehören, d.h. wenn die Regelungen der Gemeinschaftsordnung von Anfang an verfehlt oder sonst unbillig waren, ohne dass es auf die nachträgliche Änderung der rechtlichen oder tatsächlichen Umstände ankäme (vgl. etwa BGH NJW 2019, 3716).

Ob ein solcher „Geburtsfehler“ oder sonst eine Unbilligkeit, wie von der Klägerin behauptet, tatsächlich besteht, kann dahin stehen.

Denn zum einen kann sich die Klägerin als Zweiterwerberin des Eigentumsanteils nicht auf einen solchen „Geburtsfehler“ berufen. Anders als der Ersterwerber wäre die Klägerin bereits dadurch geschützt gewesen, dass sie auf einen Erwerb verzichtet und sich so der behaupteten unangemessenen Vereinbarungen entziehen konnte (vgl. M üller in: beckOK-WEG, 60. Ed., Stand 02.04.2025, § 10 Rn. 196 a.E.).

Zum anderen ist Anspruchsgegner nicht die Gemeinschaft selbst, sondern die einzelnen Eigentümer, und zwar auch nur diese, die die Zustimmung zu der erstrebten Vereinbarung verweigern. Die Klägerin verlangt mit ihrem Begehren in der Sache keine Beschlussersetzung i.S.d. § 44 WEG, sondern die Änderung der Teilungserklärung; diese kann nur durch die Eigentümer selbst erfolgen (vgl. M üller , a.a.O., Rn. 201).

2. Die Beschlüsse unter TOP 14 zu a) und b) sind rechtmäßig, da sich die aufgestellten Wirtschaftspläne bzw. die beschlossenen Rücklagen- und Fälligkeitsverpflichtungen im Rahmen der Teilungserklärung halten. Die Eigentümerversammlung hat nicht die Kompetenz, eine hiervon abweichende Regelung zu treffen.

II.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 Abs. 1 ZPO, die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf § 709 S. 1-2 ZPO.

Der Streitwert wird auf 25.379,31 € festgesetzt und setzt sich wie folgt zusammen:

TOP 13: 389,75 €

(die zugleich beantragte Beschlussersetzung ist hiermit wirtschaftlich identisch)

TOP 14: 24.989,56 €

Die Streitwertfestsetzung beruht auf § 3 ZPO, 49 GKG.

Zu TOP 13 ist das Gericht von dem Interesse der Klägerin an der begehrten Änderung der Teilungserklärung ausgegangen, welches sich nach der Differenz aus der die Klägerin tatsächlich treffende Zahllast von 513,75 € und dem von der Klägerin nach ihrer Vorstellung aufzubringenden Betrag von 124,00 € (4,00 € pro Stellplatz bei 24+7=31 Stellplätzen) bemisst; diese beträgt 389,75 €.

Zu TOP 14 ist das Gericht von dem Gesamtinteresse der Eigentümergemeinschaft an der beschlossenen Zuführung zur Rücklage ausgegangen. Dieses beträgt ausweislich des Wirtschaftsplans (Bl. 84 d.A.) 24.989,56 € und übersteigt den 7,5-fachen Anteil der Klägerin nicht.

A) Gegen dieses Urteil ist das Rechtsmittel der Berufung für jeden zulässig, der durch dieses Urteil in seinen Rechten benachteiligt ist,

1. wenn der Wert des Beschwerdegegenstandes 600,00 EUR übersteigt oder

2. wenn die Berufung in dem Urteil durch das Amtsgericht zugelassen worden ist.

Die Berufung muss innerhalb einer Notfrist von einem Monat nach Zustellung dieses Urteils bei dem Landgericht Bonn, Wilhelmstr. 21, 53111 Bonn, eingegangen sein. Die Berufungsschrift muss die Bezeichnung des Urteils, gegen das die Berufung gerichtet wird, sowie die Erklärung, dass gegen dieses Urteil Berufung eingelegt werde, enthalten.

Die Berufung ist, sofern nicht bereits in der Berufungsschrift erfolgt, binnen zwei Monaten nach Zustellung dieses Urteils gegenüber dem Landgericht Bonn zu begründen.

Die Parteien müssen sich vor dem Landgericht Bonn durch einen Rechtsanwalt vertreten lassen, insbesondere müssen die Berufungs- und die Berufungsbegründungsschrift von einem solchen unterzeichnet sein.

Mit der Berufungsschrift soll eine Ausfertigung oder beglaubigte Abschrift des angefochtenen Urteils vorgelegt werden.

B) Gegen die Streitwertfestsetzung ist die Beschwerde an das Amtsgericht T. statthaft, wenn der Wert des Beschwerdegegenstandes 200,00 EUR übersteigt oder das Amtsgericht die Beschwerde zugelassen hat. Die Beschwerde ist spätestens innerhalb von sechs Monaten, nachdem die Entscheidung in der Hauptsache Rechtskraft erlangt oder das Verfahren sich anderweitig erledigt hat, bei dem Amtsgericht T., Neue Poststraße 16, 53721 T., schriftlich in deutscher Sprache oder zur Niederschrift des Urkundsbeamten der Geschäftsstelle einzulegen. Die Beschwerde kann auch zur Niederschrift der Geschäftsstelle eines jeden Amtsgerichtes abgegeben werden.

Ist der Streitwert später als einen Monat vor Ablauf dieser Frist festgesetzt worden, so kann die Beschwerde noch innerhalb eines Monats nach Zustellung oder formloser Mitteilung des Festsetzungsbeschlusses eingelegt werden.

V.