Amtsgericht Siegburg, 152. Zivilabteilung — 152 C 1/23

Die Parteien streiten über die Gültigkeit der auf der ordentlichen Eigentümerversammlung vom 14.12.2022 unter TOP 1, TOP 4, TOP 9 und TOP 29 getroffenen Beschlüsse. Auf das Protokoll der Eigentümerversammlung vom 14.12.2022 wird Bezug genommen (Anlage K6, Bl. 64-81d.A.)

Die Kläger sind gemeinsam anteilige Eigentümer einer Wohnungseigentumseinheit bei der Beklagten.

Auf dem Grundstück der Beklagten steht eine Heizungsanlage, welche sich im Alleineigentum der Beklagten befindet. Im Grundbuch wurde zugunsten der benachbarten GdWE R.-straße eine Reallast zur Wärmelieferung und Kaltwasserlieferung durch die Beklagte eingetragen.

Am 14.12.2022 kam es zu einer Eigentümerversammlung. Auf die als Anlage K1 zur Akte gereichte Ladung und Tagesordnung wird Bezug genommen (Anlage K1, Bl. 6-20 d.A.).

Der von den Klägern angefochtene Beschluss unter TOP 1 betrifft die Ablehnung des Antrags des Klägers zu 1:9 sowie der Eigentümer N. und P., die Hausverwaltung A. GmbH Immobilienverwaltung als Verwalterin abzubestellen und die Vertragskündigung in die Tagesordnung aufzunehmen. Wörtlich lauteten die Anträge der Eigentümer wie folgt:

1) Die Eigentümerversammlung beschließt die fristlose Abbestellung der Hausverwaltung A. sowie die fristlose Kündigung des Verwaltervertrages.

2) Die Eigentümerversammlung beschließt die Abbestellung der Hausverwaltung A. sowie die fristlose Kündigung des Verwaltervertrages zum 31.12.2022.

In der vorgenannten Eigentümerversammlung wurde in dem unter TOP 4 gefassten Beschluss die Genehmigung und Fälligstellung der Nachschüsse und die Anpassung der Vorschüsse aus den Einzelabrechnungen beschlossen, denen die Jahresabrechnung 2021 zu Grunde lag.

Mit dem unter TOP 9 gefassten Beschluss in der vorgenannten Eigentümerversammlung wurde der Verwaltung die Entlastung für das abgelaufene Wirtschaftsjahr 2021 erteilt.

Mit dem unter TOP 29 gefassten Beschluss wurde der Antrag des Eigentümers Herr P. abgelehnt, die Hausverwaltung anzuweisen, 1.530,13 € als Erstattung für Auslagen des Klägers zu 1.) im Rahmen seiner Tätigkeit als Vorsitzender des Verwaltungsbeirats der Beklagten auf das Konto des Klägers zu 1.) zu überweisen. Der Kläger bereitete im Jahre 2019 eine Eigentümerversammlung vor und übersandte sämtlichen Eigentümern die Ladung einschließlich Anlagen. Zu diesem Zeitpunkt war noch die V. Immobilienmanagement GmbH aus J. bis zum 31.12.2019 bestellte Verwalterin der Beklagten. Diese hatte noch vor der vorgenannten Vorbereitung des Klägers zu 1.) in der Eigentümerversammlung vom 26.06.2019, bei der der Kläger zu 1.) anwesend war, mitgeteilt, dass noch im Jahre 2019 eine außerordentliche Versammlung insbesondere mit dem Tagesordnungspunkt der Bestellung einer WEG-Verwaltung einberufen wird.

Die Kläger sind der Ansicht, es bestünde ein Anspruch auf Abberufung der Verwaltung, da der Verwaltung grobe Pflichtverstöße vorzuwerfen seien. So habe die Verwaltung das Protokoll zu der Eigentümerversammlung vom 14.12.2022 nicht übermittelt.

Des Weiteren habe die Verwaltung nicht über anhängige Rechtsstreitigkeiten informiert.

Des Weiteren habe die Verwaltung in der Eigentümerversammlung vom 14.12.2022 in unangemessener und unangebrachter Art und Weise den Eigentümern P. und N. sowie dem Kläger zu 1.) das Rederecht abgesprochen und versucht, dieses einzuschränken. Die Kläger behaupten des Weiteren, dass die Anträge des Klägers zu 1.), des Herrn P. und des Herrn N. in der vorgenannten Versammlung bewusst abgeschnitten worden seien, da die Verwaltung die Anträge bewusst an den Schluss der Versammlung gestellt hätten und die Versammlung ohne ordnungsgemäße Abstimmung hierüber bereits um 21:15 Uhr abgebrochen worden sei. Insbesondere könne sich die Verwaltung nach Ansicht der Kläger nicht auf das Kopfnicken der Eigentümer als ordnungsgemäße Beschlussfassung berufen. Des Weiteren habe die Verwaltung weitere Unterlagen nicht herausgegeben und Belege zur Jahresabrechnung 2019 nicht übergeben.

Die Kläger behaupten außerdem, dass der Beklagten durch das Verwalterhandeln Schäden entstanden seien. Es sei zu überhöhten Rechnungen der Meßprofis in den Jahren 2016 bis 2019 gekommen, worum sich die Verwaltung nicht gekümmert habe. Die Verwalterin habe die Eigentümer nicht über den Wechsel des Gasversorgers und erhöhte Gaspreise informiert. Die Kläger behaupten, die Verwalterin habe zu spät reagiert, wodurch für die Zeit Januar bis April 2022 sehr hohe Preise gezahlt worden seien.

Die Kläger behaupten des Weiteren, die Verwaltung habe den Betrag für die DTA-Gebühr, welche 2021 in Höhe von 460,75 € eingebucht wurde, dem Konto der Gemeinschaft nicht gutgeschrieben.

Die Klägerin behauptet des Weiteren, die Verwaltung habe keine Veranlassungen unternommen, bei der benachbarte GdWE in der R.-straße die anteiligen Kosten für die - unstreitig mittlerweile erfolgte - Erneuerung der Heizungsanlage einzuholen. Die Kläger sind der Ansicht, in der Eigentümerversammlung vom 14.12.2022 sei beschlossen worden, dass die Anteile, welche die R.-straße hinzubezahlen muss, beim ersten Vorschuss an den Unternehmer bei der Beklagten vorhanden sein mussten.

Die Kläger behaupten des Weiteren, dass die Verwaltung keine Beschlusssammlung führe.

Die Kläger behaupten des Weiteren, dass der GdWE ein Schaden entstanden sei, da in den Monaten Juni, Juli und August 2021 die Heizung voll durchgelaufen sei, obwohl in der Eigentümerversammlung vom 19.10.2016 unter TOP 9 beschlossen worden sei, dass im Sommer die Heizungsanlage reduziert eingestellt auf 24-28° laufen solle. Der Gesamtverbrauch in den vorgenannten Monaten habe bei 130.894 kWh gelegen, wodurch ein Schaden von bis zu 8.935,88 € entstanden sei.

Die Kläger behaupten des Weiteren, dass eine jährliche Objektbegehung durch die Verwaltung nicht stattgefunden habe.

Bezüglich des unter TOP 4 gefassten Beschlusses haben die Kläger in der Klageschrift vom 16.01.2023 behauptet, dass in der Jahresabrechnung eine vollständig fehlerhafte Heizkostenabrechnung gegeben sei und sich die Abrechnungsspitzen der Einzelabrechnungen ohne diesen Fehler verändern würden. Sie sind der Ansicht, dass darüber hinaus weitere Fehler vorlägen, die zur Veränderung der Abrechnungsspitzen führen würden. In der Klagebegründung vom 14.02.2023 haben die Kläger vorgetragen, dass die Positionen Heizung, Gas, Wartung der Heizung, Frischwasser, Schornsteinfeger, Abwasser, Strom und die Reparatur der Heizung nicht ordnungsgemäß in der Jahresabrechnung dargestellt worden seien. Die Kläger sind der Ansicht, dass es unzulässig sei, dass die Abrechnung für die benachbarte GdWE, die R.-straße, allein den Unterlagen der Gesamtabrechnung und nicht bei den Einzelabrechnungen beigefügt gewesen sei. Nach Ansicht der Kläger sei des Weiteren wesentlich, dass in der Abrechnung nicht erkennbar sei, welche Positionen nach Verbrauch und welche nach Quadratmeter verteilt würden. Des Weiteren sei bei der Verteilung nach Fläche auf die Häuser der R.-straße und der Beklagte die Quadratmeter falsch aufgeteilt und die Flächenberechnung falsch. Des Weiteren könnten Kosten für Heizungsstrom, Strom, Strom für die Druckerhöhungsanlage, Wartung der Heizung, Gas, Frischwasser, Schornsteinfeger, Abwasser und Reparaturheizung nicht ordnungsgemäß aufgeteilt werden zwischen der R.-straße und der Beklagten. Die Kläger haben in der Klagebegründung ausgeführt, dass sie der Ansicht sind, dass sich diese Fehler auf die einzelne Abrechnung auswirke, da die Kostenverteilung auf den Verband bereits falsch erfolgt sei und jede hieraus folgende Einzelabrechnung im Verband auf diesen Fehlern fuße.

Die Kläger sind des Weiteren der Ansicht, dass die Kontoführungsgebühren und Gerichtskosten/Anwaltskosten falsch nach Miteigentumsanteilen umgelegt worden seien und richtigerweise nach Einheit, Wohnfläche oder pro Kopf hätten verteilt werden müssen.

Die Kläger sind bezüglich des unter TOP 9 gefassten Beschlusses der Ansicht, dass angesichts der Jahresabrechnung und der fehlerhaften Verwaltungstätigkeit die Entlastung der Verwaltung aufgehoben werden müsse.

Bezüglich des unter TOP 29 gefassten Negativbeschlusses sind die Kläger der Ansicht, dass der Kläger zu 1.) Anspruch auf Erstattung seiner Auslagen habe. Die Kläger behaupten, dem Kläger seien Auslagen in Höhe von 1.530,13 € entstanden.

Die Kläger haben die am 16.01.2023 bei Gericht eingereichte Klage mit bei Gericht eingegangenem Schriftsatz vom 14.02.2023 begründet.

Die Kläger beantragen,

1. den Beschluss unter TOP 1 aus der Eigentümerversammlung vom 14.12.2022 über die Abbestellung der Hausverwaltung A. und Vertragskündigung für ungültig zu erklären;

2. den Beschluss unter TOP 4 aus der Eigentümerversammlung vom 14.12.2022 über die Genehmigung und Fälligstellung der Nachschüsse bzw. Anpassung der beschlossenen Vorschüsse aus den Einzelabrechnungen (Grundlage ist die von der Verwalterin erstellte Jahresabrechnung) für das Jahr 2021 vom 17.11.2022 für ungültig zu erklären;

3. den Beschluss unter TOP 9 aus der Eigentümerversammlung vom 14.12.2022 über die Entlastung der Verwaltung für ungültig zu erklären;

4. den Beschluss unter TOP 29 aus der Eigentümerversammlung vom 14.12.2022 über die Erstattung von 1.530,13 € für die Auslagen des Eigentümers Herrn H. im Rahmen seiner Tätigkeit als Vorsitzender des Verwaltungsbeirats für ungültig zu erklären;

5. die Eigentümergemeinschaft beschließt, dem Eigentümer Herrn H. 1.530,13 € für seine Auslagen aus seiner Tätigkeit als Vorsitzender des Verwaltungsbeirats zu erstatten.

Die Beklagte beantragt,

die Klage abzuweisen.

Die Beklagte bestreitet den Vortrag, dass ihr durch das Verwalterhandeln Schäden entstanden seien und ist der Ansicht, der diesbezügliche Vortrag der Kläger sei unsubstantiiert und unschlüssig. Die Beklagte ist insbesondere der Ansicht, dass für die Zeit von Januar bis Aprils 2022 keine überhöhten Gaspreise gezahlt worden sein.

Die Beklagte ist bezüglich der Kostenbeteiligung der R.-straße im Hinblick auf die Erneuerung der Heizungsanlage der Ansicht, dass nicht vereinbart worden sei, dass der Kostenanteil der R.-straße beim ersten Vorschuss an das Unternehmen bei der Beklagten hätte vorhanden sein müssen.

Die Beklagte bestreitet des Weiteren einen vollen Durchlauf der Heizung in den Monaten Juni bis August 2021 und den Eintritt eines hiermit zusammenhängenden Schadens zulasten der Beklagten.

Die Beklagte ist der Ansicht, der unter TOP 4 gefasste Beschluss entspreche ordnungsgemäßer Verwaltung. Insbesondere seien nach Ansicht der Beklagten weder die Abrechnungen fehlerhaft noch hätten sich die angeblichen Fehler auf die Zahllast der Kläger ausgewirkt. Die Beklagte ist der Ansicht, die Kläger hätten innerhalb der 2-monatigen Anfechtungsbegründungsfrist nicht gerügt, dass die Abrechnungsspitzen falsch seien bzw. seien die innerhalb der Anfechtungsbegründungsfrist erhobenen Einwendungen der Kläger allesamt pauschal.

Wegen des Sach- und Streitstandes im Übrigen wird auf die zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze einschließlich der Anlagen Bezug genommen.

Das Gericht hat Beweis erhoben durch Einholung von Gutachten des Sachverständigen G.. Auf die Gutachten vom 29.11.2024 (Bl. 645-658 d.A.) und vom 14.03.2025 (Bl. 732-743 d.A.) wird Bezug genommen.

Die zulässige Klage ist unbegründet.

I.

Der von den Klägern angefochtene Beschluss zu TOP 1 ist nicht für ungültig zu erklären, da die Ablehnung der Abbestellung der Hausverwaltung ordnungsgemäßer Verwaltung nicht widerspricht und den Klägern kein Anspruch auf Abberufung gemäß § 26 WEG i.V.m. § 18 Abs. 2 WEG zusteht.

Ein Anspruch des einzelnen Wohnungseigentümers auf Abberufung des Verwalters besteht nur dann, wenn die Ablehnung der Abberufung aus objektiver Sicht nicht vertretbar erscheint. „Nicht vertretbar“ bedeutet allerdings nicht, dass unerfüllbare Anforderungen an den Abberufungsanspruch gestellt werden dürfen; es reicht aus, wenn in der Gesamtschau allein die Abberufung dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer nach billigem Ermessen entspricht (BGH, Urt. v. 25.2.2022 - V ZR 65/21, NZM 2022, 381 Rn. 25, beck-online).

Vorliegend ist die Ablehnung der Abberufung aus objektiver Sicht nicht unvertretbar. Im Gegenteil begründen die von den Klägern vorgeworfenen Verhaltensweisen der Verwaltung keine erheblichen Pflichtverletzungen, sodass ein Anspruch auf Abberufung der Verwaltung nicht gegeben ist.

1.

Die Kläger greifen nicht mit der Argumentation durch, die Verwalterin habe in Ermangelung der Übersendung des Protokolls der Eigentümerversammlung vom 14.12.2022 innerhalb der Anfechtungsbegründungsfrist eine ihrer Pflichten verletzt. Denn es besteht kein gesetzlicher Anspruch auf Übersendung des Protokolls innerhalb der Anfechtungsfrist. Den Eigentümern steht vielmehr gemäß § 18 Abs. 4 WEG ein Anspruch auf Einsicht in die Verwaltungsunterlagen einschließlich der Protokolle der Eigentümerversammlungen zu. Eine Pflicht des Verwalters, das Protokoll innerhalb der Anfechtungsfrist an die Eigentümer zu übersenden ergibt sich überdies nicht aus dem Verwaltervertrag. Aus der Regelung in § 8 Ziffer 4 des Verwaltervertrags lässt sich lediglich eine einfache nicht näher bestimmte Verpflichtung zur Übersendung des Protokolls entnehmen, ohne dass eine Übersendung binnen der Anfechtungsfrist erforderlich wäre. Eine Übersendung des Protokolls nach Ablauf der Anfechtungsfrist ist unstreitig erfolgt.

2.

Die Kläger greifen auch nicht mit der Argumentation durch, die Abberufung der Verwalterin sei aufgrund eines erheblichen Pflichtverstoßes wegen der angeblichen Verletzung ihrer Informationspflicht über die Beklagte betreffende Rechtsverfahren gerechtfertigt. Zwischen den Parteien ist streitig, ob der Verwalterin überhaupt ein entsprechender Pflichtverstoß vorzuwerfen ist. Dies kann letztlich aber dahinstehen, da es selbst im Falle eines Pflichtverstoßes an der Erheblichkeit des gleichen fehlt. Denn es ist weder ersichtlich noch seitens der Kläger substantiiert vorgetragen, dass mit einem etwaigen Pflichtverstoß der Verwaltung Schäden oder sonstige Nachteile der Eigentümer einhergegangen wären, sodass in Abwägung der jeweiligen Interessen eine die Abberufung rechtfertigende erhebliche Pflichtverletzung nicht dargelegt ist.

3.

Auch dringen die Kläger nicht mit ihrer Argumentation durch, den Klägern sei in der Versammlung vom 14.12.2022 das Rederecht eingeschränkt bzw. abgeschnitten worden. In ironischen Bemerkungen seitens der Verwaltung bzw. angeblich seitens der Verwaltung geäußerte Reaktionen wie “möchte das jemand hören (…) Das möchte doch jetzt niemand hören.“ ist noch keine Einschränkung des Rederechts zu sehen.

Die Eigentümerversammlung wurde auch nicht ordnungswidrig frühzeitig beendet, da die Eigentümer ausweislich des Protokolls der Eigentümerversammlung durch einen Geschäftsänderungsantrag zunächst per Kopfnicken und sodann per Abstimmung ordnungsgemäß über die Vertagung beschlossen haben (Bl. 75 d.A.). Die Vertragung einer Versammlung ist insbesondere zum Zwecke der sachgemäßen Durchführung der Versammlung - insbesondere nach einer bereits längeren Dauer - wie hier der Fall - nicht zu beanstanden (vgl. Bärmann/Becker, 16. Aufl. 2025, WEG § 24 Rn. 138, beck-online). So wurde ausweislich des Protokolls der Eigentümerversammlung von 14.12.2022 die Vertagung beantragt und beschlossen wegen der bis dahin erfolgten angeregten Diskussion im Vorfeld, Müdigkeit und nachlassender Konzentration.

4.

Soweit die Kläger der Verwaltung vorwerfen, mit der Begründung entgegenstehenden Datenschutzes die Einsicht in Verwaltungsunterlagen nicht gewährt zu haben, kann dahinstehen, ob eine Verletzung der Pflicht zur Einsichtsgewährung gemäß § 18 Abs. 4 WEG vorliegt. Denn selbst wenn die Verwaltung - wie seitens der beklagten bestritten - die Einsicht verwehrt hätte, liegt schon nach dem klägerischen Vortrag kein Fall einer erheblichen Pflichtverletzung vor. Es ist weder substantiiert vorgetragen noch sonst ersichtlich, dass die Verwaltung die Einsicht willkürlich verweigert hätte. Denn bei der Einsicht sind datenschutzrechtliche Vorgaben einzuhalten sind (Bärmann/Pick/Emmerich, 21. Aufl. 2025, WEG § 18 Rn. 262, beck-online). Selbst wenn die Verwaltung bei der Anwendung datenschutzrechtlicher Vorgaben ein Anwendungsfehler unterlaufen sein sollte und die Einsicht möglicherweise zu Unrecht abgelehnt worden ist, rechtfertigt dies in Ermangelung eines ersichtlichen bzw. substantiiert dargelegten willkürlichen oder vorsätzlichen Vorgehens der Verwaltung keine erhebliche Pflichtverletzung.

5.

Die Kläger greifen auch nicht mit ihrem Vortrag durch, der Beklagten seien durch das Verwalterhandeln finanzielle Schäden entstanden.

a.

Insbesondere haben die Kläger eine erhebliche Pflichtverletzung bzw. von der Verwalterin zu verantwortende Schäden der Beklagten wegen überhöhter Gaspreiszahlungen - auch nach Hinweis des Gerichts in der mündlichen Verhandlung vom 04.07.2023 - nicht substantiiert dargelegt. Insbesondere war die Verwalterin gemäß § 27 Abs. 1 WEG und § 2 Nr. 4 Verwaltervertrag befugt Verträge zur Versorgung mit Gas auch ohne Einberufung und Einbeziehung der Eigentümer abzuschließen (vgl. BeckOK BGB/Hügel, 75. Ed. 1.8.2025, WEG § 27 Rn. 5, beck-online).

Denn gemäß § 2 Nr. 4 Verwaltervertrag ist die Verwalterin berechtigt bzw. verpflichtet, mit Wirkung für und gegen die Beklagte und die Wohnungseigentümer im Rahmen pflichtgemäßem Ermessens für zu erfüllenden Verwaltungsaufgaben notwendige Verträge wie zum Beispiel Lieferungsverträge abzuschließen und zu ändern. Dass der Verwalterin bei dem Abschluss der Einstellung der Gaslieferung der Firma inteligy GmbH im Hinblick auf die fortzuführende Gasversorgung eine Pflichtverletzung vorzuwerfen wäre, ist seitens der Kläger nicht hinreichend dargelegt. Insbesondere haben die Kläger nicht substantiiert dargelegt, dass in den Monaten Januar bis April 2022 überhöhte Gaspreise gezahlt worden seien. Die Kläger sind dem Vortrag der Beklagten nicht erheblich entgegengetreten, dass günstigere Gaspreise als in der Grundversorgung bei der Gasfirma S. ab dem 01.01.2022 in Höhe von 8,4180 ct/kWh und sodann bei den C. ab dem 01.04.2022 in Höhe von 8,3047 ct/kWh hätten vereinbart werden können.

b.

Die Kläger greifen nicht mit dem Vortrag durch, die Verwaltung habe die Kosten für den Datenträgeraustausch in Höhe von 460,75 € (DATA-Gebühr) dem Konto der Gemeinschaft nicht gutgeschrieben. Denn ausweislich des von der Beklagten in der Klageerwiderung vom 31.03.2023 als Anlage B4 vorgelegten Zahlungsnachweises hat die Verwaltung substantiiert dargelegt, auf das Gemeinschaftskonto wegen der DATA-Gebühr am 20.08.2021 einen Betrag in Höhe von 442,75 € überwiesen zu haben. Des Weiteren hat die Beklagte schlüssig dargelegt, dass sich die Verwaltung bereit erklärt habe, die einmalige Übernahme der angefallenen Datenträgeraustauschkosten in Höhe von 438,35 Euro und nicht - wie von den Klägern behauptet - in Höhe von 460,75 € zu übernehmen und diese der Beklagten zu erstatten. Neben den Kosten von 438,35 € erstattete die Verwaltung noch Mahnkosten von 4,40 Euro, sodass sie insgesamt den oben genannten Betrag in Höhe von 442,75 € auf das Gemeinschaftskonto überwies. Die Beklagte ist dem Vortrag der Beklagten in der Klageerwiderung nicht entgegengetreten, sodass der Vortrag gemäß § 138 Abs. 3 ZPO als zugestanden zu werten ist.

c.

Der Verwalterin kann des Weiteren nicht vorgeworfen werden, im Rahmen der Erneuerung der Heizungsanlage gegen den auf der Eigentümerversammlung vom 07.07.2021 unter TOP 10 getroffenen Beschluss verstoßen zu haben.

Auf der Versammlung vom 07.07.2021 wurde unter TOP 10 beschlossen, dass die Verwaltung gegenüber der R.-straße die anteilmäßige Beteiligung an den Heizungserneuerungskosten anfordern soll. Auf das Protokoll der vorgenannten Eigentümerversammlung wird Bezug genommen (Anlage B5, Bl. 146-158 d.A.). Eine entsprechende Anforderung erfolgte nach unwidersprochenem Vortrag Anfang der Monate August 2021 und September 2021 schriftlich durch die Verwaltung gegenüber der GdWE R.-straße, welche aber erfolglos blieb.

Des Weiteren wurde auf der Eigentümerversammlung vom 07.07.2021 unter TOP 10 beschlossen, dass, sollte keine Zahlung durch die GdWE R.-straße erfolgen, die Verwaltung eine Anwaltskanzlei diesbezüglich beauftragen soll. Eine entsprechende Beauftragung eines Rechtsanwalts erfolgte nach unwidersprochenem Vortrag seitens der Verwalterin sodann, indem der Rechtsanwalt T. mit der rechtlichen Prüfung und Anspruchsdurchsetzung beauftragt worden ist.

Vor diesem Hintergrund kann der Verwalterin keine Pflichtverletzung vorgeworfen werden, da sie die mit dem vorgenannten Beschluss vorgegebenen Verpflichtungen erfüllt hat. Dass die Verwaltung verpflichtet gewesen wäre, sicherzustellen, dass die Zahlung der benachbarten GdWE R.-straße tatsächlich vor oder mit Beginn der Erneuerungsmaßnahmen erfolgt seien, ist dem Beschluss nach verständiger Würdigung gemäß §§ 133, 157 BGB nicht zu entnehmen.

d.

Die Kläger dringen auch nicht mit dem Vortrag durch, der Verwalterin sei vorzuwerfen, dass entgegen des in der Eigentümerversammlung vom 19.10.2016 unter TOP 9 geschlossenen Beschlusses die Heizung in den Monaten Juni, Juli und August 2021 voll durchlief und dadurch bei einem Verbrauch von 130.894 kWh ein Schaden in Höhe von 8.935,88 € entstanden sei. Zum einen trifft der vorgenannte Beschluss entgegen der Ansicht der Kläger keine Regelung dahingehend, dass die Heizungsanlage konkret auf 24-28° eingestellt werden sollte. Denn dem Beschluss ist lediglich zu entnehmen, dass die Beklagte beschließt, dass die Zirkulationspumpen in den Sommermonaten vom 10.06. bis 31.08. abzuschalten sind und, dass der Heizkessel mit reduzierter Temperatur in Betrieb zu halten ist. Auf das Protokoll der vorgenannten Eigentümerversammlung wird Bezug genommen (Anlage K10, Bl. 95-101 d.A.). Zum anderen haben die Kläger auch nach Hinweis des Gerichts in der mündlichen Verhandlung vom 04.07.2023 die angeblich fehlerhafte Einstellung der Heizung durch die Verwalterin und ein angeblich nicht berücksichtigter Heizungsbetrieb mit reduzierten Temperaturen nicht substantiiert dargelegt.

6.

Entgegen der Auffassung der Kläger hat die Verwalterin ausweislich der als Anlage (Bl. 160 d.A. und Bl.377-399 d.A.) vorgelegten Beschlusssammlung - dem die Kläger nicht erheblich entgegengetreten sind - nicht gegen die Pflicht zur Beschlusssammlung gemäß § 24 Abs. 7 WEG verstoßen. Soweit die Kläger darauf abstellen, eine Beschlusssammlung bis 2020 sei nicht geführt worden, kann dies nicht der Verwalterin entgegengehalten werden, da sie nach dem Verwaltervertrag erst seit dem 01.2020 mit der Verwaltung beauftragt wurde. Auf den Verwaltervertrag wird Bezug genommen (Anlage K13, Bl. 232 ff.). Soweit die Kläger behaupten, es würden Urteile fehlen, greift der klägerische Vortrag aufgrund der Pauschalität nicht durch, da nicht dargelegt wird, welche Urteile fehlen würden.

7.

Die Kläger greifen im Hinblick auf eine etwaige erhebliche Pflichtverletzung der Verwalterin auch nicht mit der lediglich pauschalen Behauptung durch, dass eine jährliche Objektbegehung nicht stattgefunden habe und die Durchführung der Eigentümerversammlung und Vorlage der Jahresabrechnung niemals in dem nach dem Verwaltervertrag vereinbarten Zeitraum bis zum 30.06. eines Jahres stattfinde. Denn die Beklagte ist dem im Rahmen der Klageerwiderung erheblich entgegengetreten, indem sie dargelegt hat, dass sie alleine im Jahr 2021 am 25.1.2021, 23.3.2021, 30.3.2021, 2.6.2021, 30.6.2021, 2.9.2021, 21.9.2021, 1.10.2021 Objektbegehungen durchgeführt habe. Auch in den Jahren 2022 und 2023 habe die Verwaltung circa alle 2 Monate eine Objektbegehung durchgeführt. Die Kläger sind dem vorgenannten Vortrag im Anschluss zum einen nicht entgegengetreten, sodass gemäß § 138 Abs. 3 ZPO der Vortrag als zugestanden anzusehen ist. Zum anderen haben die Kläger keinen Beweis dafür angeboten, dass die vorgenannten Objektbegehungen nicht stattgefunden hätten.

Ebenso sind die Kläger dem substantiierten Vortrag der Beklagten durch Vorlage der Beschlusssammlung nicht erheblich entgegengetreten, wonach die Verwalterin entgegen der lediglich pauschalen klägerischen Behauptung die Eigentümerversammlung im Jahre 2020 bereits am 20.01.2020 durchgeführt hat, sodass die Kläger mit der Behauptung nicht durchdringen, dass die Verwalterin die Eigentümerversammlung und Vorlage der Jahresabrechnung niemals bis zum 30.06. eines Jahres vornehmen würden.

II.

Die Kläger greifen mit der Anfechtung des auf der Eigentümerversammlung vom 14.12.2022 unter TOP 4 gefassten Beschlusses nicht durch. Denn soweit die Kläger im Rahmen der Anfechtungsbegründungsfrist vorgetragen haben, dass die der beschlossenen Nachschüsse zugrundeliegende Jahresabrechnung falsch sei, da die Kosten insgesamt falsch verteilt worden seien und Auswirkung auch auf die jeweiligen Einzelabrechnungen hätten, erweist sich der Vortrag als nicht hinreichend konkret.

Denn soweit die Ungültigerklärung eines Beschlusses, mit dem Vorschüsse oder Nachschüsse festgesetzt werden, verfolgt wird, genügt es nicht, wenn der Kläger lediglich pauschal die Anwendung eines unrichtigen Kostenverteilungsschlüssels rügt oder die Höhe einer Kostenposition angreift. Vielmehr muss er innerhalb der Begründungsfrist auch vortragen, dass und in welchem Maße sich der gerügte Fehler auf seine Zahlungspflicht auswirkt (AG München, Endurteil vom 31.08.2023 - 1293 C 11654/22, BeckRS 2023, 46758, beck-online). Soweit der Klägerin den Ansatz bestimmter Kostenpositionen beanstandet, ist von ihm zu verlangen, sich zunächst durch Einsichtnahme in die maßgeblichen Belege die erforderlichen Kenntnisse zu verschaffen, um konkrete Einwendungen erheben zu können. Pauschale Einwendungen können insoweit keine Berücksichtigung finden (AG Sinzig Urt. v. 28.4.2022 - 10a C 7/21 WEG, BeckRS 2022, 24141 Rn. 20, beck-online).

Diese Anforderungen erfüllt der klägerische Vortrag vorliegend nicht. Im Rahmen der Anfechtungsbegründungsfrist haben die Kläger lediglich dargelegt, dass in der den Abrechnungsspitzen zugrundeliegenden Jahresabrechnung 2021 eine vollständig fehlerhafte Heizkostenabrechnung gegeben sei. Des Weiteren haben die Kläger vorgetragen, dass die Positionen Heizung, Gas, Wartung der Heizung, Frischwasser, Schornsteinfeger, Abwasser, Strom und die Reparatur der Heizung nicht ordnungsgemäß in der Jahresabrechnung dargestellt seien und, dass bei der Verteilung nach Fläche auf die Häuser der benachbarten GdWE, R.-straße, und der Beklagten, die Quadratmeter falsch aufgeteilt seien, da die Flächenberechnung falsch sei. Des Weiteren haben die Kläger vorgetragen, dass die Kosten für Heizungsstrom, Strom, Strom für die Druckerhöhungsanlage, Wartung der Heizung, Gas, Frischwasser, Schornsteinfeger, Abwasser und Reparaturheizung ordnungsgemäß aufgeteilt worden seien zwischen der R.-straße und der Beklagten. Die Kläger haben auch vorgetragen, dass sich diese Fehler auf die einzelne Abrechnung auswirke, da die Kostenverteilung auf den Verband bereits falsch erfolgt sei. Des Weiteren seien die Positionen Kontoführungsgebühren und Gerichtskosten/Anwaltskosten fälschlicherweise nach Miteigentumsanteilen und nicht nach Einheit, Wohnfläche oder pro Kopf verteilt worden. Des Weiteren fänden im Hinblick auf die jährlichen Kosten für die Verbrauchserfassung durch die Ista unzulässige Abgrenzungen statt.

Die Kläger haben damit vorliegend neben der Jahresabrechnung zwar auch die hierauf beruhenden Einzelabrechnungen angegriffen. Der im Rahmen der Anfechtungsbegründungsfrist erbrachte klägerische Vortrag ermangelt aber an einer konkreten Darlegung, in welchem Maße sich der gerügte Fehler konkret auf die Zahlungspflicht der Kläger ausgewirkt habe. Die bloße Rüge einer angeblich unrichtigen Kostenverteilung oder Höhe einer Kostenposition genügt den oben genannten Anforderungen an den erforderlichen Vortrag nicht. Vor diesem Hintergrund ist auch unerheblich, ob die Druckerhöhungspumpe auch für die R.-straße benötigt wird und insoweit eine ordnungsgemäße Aufteilung der Stromkosten zwischen der Beklagten und der benachbarten GdWE erfolgte bzw. Allgemeinstrom und Strom für die Druckerhöhungspumpe entsprechend des Vortrags der Beklagten zurecht nicht auf die benachbarte GdWE verteilt wird, da der Allgemeinstrom nicht im Zusammenhang mit der Heizung oder dem Wasser steht und die Druckerhöhungspumpe nicht der benachbarten GdWE dient. Ungeachtet dessen hat der Sachverständige G. in seinen Gutachten vom 29.11.2024 und vom 14.03.2025 festgestellt, dass keine Verbindung zwischen der Doppelpumpenanlage der Beklagten zu dem Trinkwassernetz der Gebäude der benachbarten GdWE R.-straße besteht, sodass zurecht eine anteilige Verteilung auf die R.-straße nicht erfolgte.

III.

Die seitens der Kläger verfolgte Anfechtung des unter TOP 9 gefassten Beschlusses hat keinen Erfolg. Denn der Beschluss über die Entlastung der Verwaltung für das Wirtschaftsjahr 2021 entspricht ordnungsgemäßer Verwaltung. Unter Bezugnahme auf die obenstehenden Ausführungen liegen weder von der Verwalterin zu verantwortende Pflichtverletzungen vor, noch führte das Verwalterhandeln zu einem Schaden oder Nachteil der Beklagten. Auch vermochten die Kläger eine fehlerhafte Jahresabrechnung bzw. darauf fußende fehlerhafte Einzelabrechnungen nicht substantiiert darzulegen.

IV.

Die Kläger haben keinen Anspruch gegen die WEG auf Zahlung von 1.530,13 Euro. Somit wurde der Beschluss zu Recht abgelehnt. Vor diesem Hintergrund besteht auch kein Beschlussersetzungsanspruch.

Die Kläger haben einen entsprechenden Anspruch auf Erstattung der mit der Vorbereitung geltend gemachten Auslagen schon dem Grunde nach nicht schlüssig dargelegt. Zu berücksichtigen ist insbesondere, dass die Versammlung gemäß § 24 Abs. 3 WEG unter anderem von dem Vorsitzenden des Verwaltungsbeirats einberufen werden kann, wenn ein Verwalter fehlt oder sich der Verwalter pflichtwidrig weigert, die Versammlung einzuberufen (Bärmann/Pick/Emmerich, 21. Aufl. 2025, WEG § 24 Rn. 17, beck-online).

Diese Voraussetzungen sind nicht gegeben. Denn zum Zeitpunkt der Vorbereitung und Durchführung der Versammlung durch den Kläger zu 1.) eine Verwaltung bestellt, nämlich bis zum 31.12.2019 die V. Immobilienmanagement GmbH. Des Weiteren hat die damalige Verwalterin nach unwidersprochenem Vortrag in der Eigentümerversammlung vom 26.06.2019 mitgeteilt, dass noch im Jahre 2019 eine außerordentliche Versammlung mit insbesondere dem Tagesordnungspunkt Bestellung einer WEG-Verwaltung einberufen wird. Die im Jahre 2019 noch bestellte Verwaltung teilte dem Kläger zu 1.) ausweislich der als B14 (Bl. 191-192 d.A.) vorgelegten E-Mail vom 19.08.2019 mit, den Versammlungstermin für den 27.09.2019 zu planen. Nach unwidersprochenem Vortrag hat der Kläger zu 1.) ohne Genehmigung und Zustimmung der damaligen Verwaltung und trotz des durch die Vorverwaltung bereits geplanten Versammlungstermins dennoch für den 11.9.2019 eine außerordentliche Eigentümerversammlung einberufen und diese auch durchgeführt. In Ermangelung des Vorliegens der Voraussetzungen des § 24 Abs. 3 WEG und damit in Ermangelung einer Berechtigung des Klägers zu 1.) eine Eigentümerversammlung einzuberufen, ist der Kläger zu 1.) nicht berechtigt, hiermit verbundene Aufwendungen ersetzt zu verlangen.

Da ein etwaiger Erstattungsanspruch schon dem Grunde nach nicht schlüssig dargelegt ist, kann die streitige Höhe des geltend gemachten Anspruchs dahinstehen.

V.

Die prozessualen Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 91 Abs. 1, 709 S. 2 ZPO.

Der Streitwert wird auf 29.988,53 EUR festgesetzt.

A) Gegen dieses Urteil ist das Rechtsmittel der Berufung für jeden zulässig, der durch dieses Urteil in seinen Rechten benachteiligt ist,

1. wenn der Wert des Beschwerdegegenstandes 600,00 EUR übersteigt oder

2. wenn die Berufung in dem Urteil durch das Amtsgericht zugelassen worden ist.

Die Berufung muss innerhalb einer Notfrist von einem Monat nach Zustellung dieses Urteils schriftlich bei dem Landgericht Köln, Luxemburger Straße 101, 50939 Köln, eingegangen sein. Die Berufungsschrift muss die Bezeichnung des Urteils, gegen das die Berufung gerichtet wird, sowie die Erklärung, dass gegen dieses Urteil Berufung eingelegt werde, enthalten.

Die Berufung ist, sofern nicht bereits in der Berufungsschrift erfolgt, binnen zwei Monaten nach Zustellung dieses Urteils schriftlich gegenüber dem Landgericht Köln zu begründen.

Die Parteien müssen sich vor dem Landgericht Köln durch einen Rechtsanwalt vertreten lassen, insbesondere müssen die Berufungs- und die Berufungsbegründungsschrift von einem solchen unterzeichnet sein.

Mit der Berufungsschrift soll eine Ausfertigung oder beglaubigte Abschrift des angefochtenen Urteils vorgelegt werden.

B) Gegen die Streitwertfestsetzung ist die Beschwerde an das Amtsgericht Siegburg statthaft, wenn der Wert des Beschwerdegegenstandes 200,00 EUR übersteigt oder das Amtsgericht die Beschwerde zugelassen hat. Die Beschwerde ist spätestens innerhalb von sechs Monaten, nachdem die Entscheidung in der Hauptsache Rechtskraft erlangt oder das Verfahren sich anderweitig erledigt hat, bei dem Amtsgericht Siegburg, Neue Poststraße 16, 53721 Siegburg, schriftlich in deutscher Sprache oder zur Niederschrift des Urkundsbeamten der Geschäftsstelle einzulegen. Die Beschwerde kann auch zur Niederschrift der Geschäftsstelle eines jeden Amtsgerichtes abgegeben werden.

Ist der Streitwert später als einen Monat vor Ablauf dieser Frist festgesetzt worden, so kann die Beschwerde noch innerhalb eines Monats nach Zustellung oder formloser Mitteilung des Festsetzungsbeschlusses eingelegt werden.

Hinweis zum elektronischen Rechtsverkehr:

Die Einlegung ist auch durch Übertragung eines elektronischen Dokuments an die elektronische Poststelle des Gerichts möglich. Das elektronische Dokument muss für die Bearbeitung durch das Gericht geeignet und mit einer qualifizierten elektronischen Signatur der verantwortenden Person versehen sein oder von der verantwortenden Person signiert und auf einem sicheren Übermittlungsweg gemäß § 130a ZPO nach näherer Maßgabe der Verordnung über die technischen Rahmenbedingungen des elektronischen Rechtsverkehrs und über das besondere elektronische Behördenpostfach (BGBl. 2017 I, S. 3803) eingereicht werden. Auf die Pflicht zur elektronischen Einreichung durch professionelle Einreicher/innen ab dem 01.01.2022 durch das Gesetz zum Ausbau des elektronischen Rechtsverkehrs mit den Gerichten vom 10. Oktober 2013, das Gesetz zur Einführung der elektronischen Akte in der Justiz und zur weiteren Förderung des elektronischen Rechtsverkehrs vom 5. Juli 2017 und das Gesetz zum Ausbau des elektronischen Rechtsverkehrs mit den Gerichten und zur Änderung weiterer Vorschriften vom 05.10.2021 wird hingewiesen.

Weitere Informationen erhalten Sie auf der Internetseite www.justiz.de .

W.