Landgericht Bonn, 6. Zivilkammer — 6 S 154/20

I.

Die Kläger sind Mieter einer Wohnung der Beklagten im Hause M-Straße in XY und wenden sich mit der vorliegenden Klage gegen eine Modernisierungsmieterhöhung.

Mit Schreiben vom 02.03.2017 (Anlage K 2) kündigte die W GmbH für die Beklagte den Klägern an, u.a. das Wohngebäude zu modernisieren, in dem sich die Wohnung der Kläger befindet. Insbesondere sollten dazu wärmegedämmte Kunststofffenster in den Treppenhäusern und Wohnungen, eine Aluminiumhaustür mit Wärmeschutzverglasung sowie eine DIN-gerechte Briefkastenanlage eingebaut werden. Nach Beendigung der Modernisierungsmaßnahmen erhielten die Kläger sodann ein Mieterhöhungsschreiben der W GmbH vom 29.08.2018 (Anlage K 3), mit dem diese für die Beklagte die bisherige Grundmiete von 473,67 € um 150,00 € auf 623,67 € erhöhte. Dem Schreiben beigefügt waren eine Darlegung der für die Modernisierung angefallenen Kosten und Instandhaltungsanteile, eine Berechnung der Mietanhebung und eine Erläuterung zur Instandhaltung. Außerdem waren eine Berechnung zur Energieeinsparung und ein Angebot der Fa. L GmbH vom 30.01.2017 zur Fassadendinstandhaltung zum Preis von 23.808,93 € brutto beigefügt.

Die Kläger sind der Ansicht, das Mieterhöhungsschreiben vom 29.08.2018 sei schon formal unwirksam, weil etwa bei der Position Wärmedämmung nicht nach verschiedenen Gewerken wie Aufbau Gerüst, Abtragen des alten Putzes oder Verkleidung mit neuem Material unterschieden werde und sich so die Schlüssigkeit und Berechtigung der Maßnahmen nicht überprüfen lasse. Weiter meinen die Kläger, ihnen stehe ein Anspruch auf Übersendung von Kopien der Originalhandwerkerrechnungen und nicht nur von internen Rechnungsstellungen zu.

Die Kläger haben beantragt,

1. festzustellen, dass der Beklagten aus der Mieterhöhungserklärung vom 29.08.2018 kein Anspruch auf Zahlung einer monatlich um 150,00 € erhöhten Miete zusteht und

2. die Beklagte zu verurteilen, an sie 2.127,84 € nebst Zinsen i.H.v. 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit Klagezustellung zu zahlen.

Die Beklagte hat beantragt,

die Klage abzuweisen.

Das Amtsgericht Bonn hat die Klage mit Urteil vom 18.11.2020 im Feststellungsantrag zu 1) zugesprochen und hinsichtlich des Zahlungsantrags zu 2) abgewiesen. Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf das angefochtene Urteil verwiesen.

Gegen das Urteil des Amtsgerichts richtet sich die form- und fristgerecht eingelegte und begründete Berufung der Beklagten, mit der sie ihr erstinstanzlich verfolgtes Ziel der Klageabweisung weiter verfolgen.

Die Beklagte beantragt,

das am 18.11.2020 verkündete Urteil des Amtsgerichts Bonn (204 C 118/19) abzuändern und die Klage abzuweisen, hilfsweise das angefochtene Urteil aufzuheben und den Rechtsstreit zur erneuten Verhandlung und Entscheidung an das Amtsgericht zurückzuverweisen.

Die Kläger beantragen,

die Berufung zurückzuweisen.

Wegen der näheren und weiteren Einzelheiten wird auf die von beiden Parteien zur Akte gereichten Schriftsätze nebst Anlagen sowie das Protokoll der mündlichen Verhandlung Bezug genommen.

II.

Die zulässige Berufung ist auch begründet, so dass die Klage unter Abänderung des erstinstanzlichen Urteils des Amtsgerichts Bonn vom 18.11.2020 nunmehr im Ganzen abzuweisen ist.

1) Die Kläger können vorliegend nicht die Feststellung verlangen, dass der Beklagten aus der Mieterhöhungserklärung vom 29.08.2018 kein Anspruch auf Zahlung einer monatlich um 150,00 € erhöhten Miete zusteht. Vielmehr war die streitgegenständliche Mieterhöhungserklärung der Beklagten vom 29.08.2018 sowohl formell als auch materiell wirksam. Das Amtsgericht hätte die Klage im Feststellungsantrag zu 1) nicht unter Hinweis auf die fehlende Aufschlüsselung der Arbeiten nach Gewerken zusprechen dürfen.

a) Denn der Vermieter hat in der Erhöhungserklärung in formeller Hinsicht nur darzulegen, inwiefern die durchgeführten baulichen Maßnahmen den Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöhen, die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessern oder eine nachhaltige Einsparung von Energie und Wasser bewirken. Da die Mieterhöhung automatisch nach kurzer Zeit wirksam wird, soll die Erklärungspflicht unzumutbare Nachteile für den Mieter dadurch verhindern, dass dieser die Berechtigung der Mieterhöhung überprüfen kann. Dabei sind an die formelle Wirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens keine überhöhten Anforderungen zu stellen. Vielmehr genügt es, wenn der Mieter den Grund der Mieterhöhung anhand der Erläuterung als plausibel nachvollziehen kann (vgl. BGH, Beschluss vom 12.06.2018 – VIII ZR 121/17, juris, Rn. 10). Dem Mieter wird eine Überprüfung der Berechtigung der Mieterhöhung auch aufgrund der Erläuterung im Erhöhungsschreiben nicht selten nur unter Zuziehung sachkundiger Personen möglich sein. Bei Baumaßnahmen, für deren Beurteilung es umfangreicher technischer Darlegungen bedürfte, ist es deshalb ausreichend, wenn der Vermieter die durchgeführte bauliche Maßnahme so genau beschreibt, dass der Mieter allein anhand dessen - wenn auch unter Zuhilfenahme einer bautechnisch oder juristisch sachkundigen Person - beurteilen kann, ob die Baumaßnahme die Anforderungen des § 559 Abs. 1 BGB a.F. erfüllt. Für bauliche Maßnahmen zur Einsparung von Heizenergie ergibt sich daraus, dass der Vermieter in der Mieterhöhungserklärung neben einer schlagwortartigen Bezeichnung der Maßnahme und einer Zuordnung zu den Positionen der Berechnung diejenigen Tatsachen darlegen muss, anhand derer überschlägig beurteilt werden kann, ob die bauliche Änderung eine nachhaltige Einsparung von Heizenergie bewirkt (vgl. BGH, Beschluss vom 12.06.2018 – VIII ZR 121/17, juris, Rn. 18).

Die streitgegenständliche Mieterhöhung vom 29.08.2018 nebst Anlagen stellt den Umfang der Baumaßnahmen sowie deren Auswirkungen auf den Mietgebrauch in Verbindung mit dem Ankündigungsschreiben vom 02.03.2017 gemessen an diesen Anforderungen ausreichend dar. Hiernach sind zur Einsparung von Energie eine Wärmedämmung an den Außenwänden/Fassadenarbeiten, an den Kellerdecken, auf dem Dachboden und des Daches sowie der Einbau wärmegedämmter Kunststofffenster in den Treppenhäusern und Wohnungen und der Einbau einer Aluminiumhaustür mit Wärmeschutzverglasung erfolgt. Um eine gleichmäßige Wärmeverteilung in der Heizungsanlage zu erreichen, musste zudem ein hydraulischer Abgleich vorgenommen werden, den die Beklagte in ihrem Ankündigungsschreiben vom 02.03.2017 näher erläutert hat. Hierdurch wird es den Klägern ermöglicht, gegebenenfalls unter Inanspruchnahme sachverständiger Hilfe überschlägig zu beurteilen, ob diese Maßnahmen eine nachhaltige Einsparung von Heizenergie gerade in Bezug auf ihre Wohnung bewirken werden. Soweit die Beklagte darüber hinaus als Maßnahme zur Verbesserung der Mietsache erstmals eine Tür-/Gegensprechanlage, Balkone und eine Außenbeleuchtung eingebaut hat, hat sie dies im Ankündigungsschreiben vom 02.03.2017 ebenfalls näher ausgeführt. Eine weitere Unterteilung der Baumaßnahmen in einzelne sog. "Gewerke" oder "Untergewerke" wie Aufbau Gerüst, Abtragen des alten Putzes oder Verkleidung mit neuem Material war zur formellen Wirksamkeit der Mieterhöhungserklärung nicht erforderlich. Vielmehr konnten die Kläger insbesondere die Schlüssigkeit und Berechtigung der Hauptposition „Wärmedämmung an den Außenwänden/Fassadenarbeiten“ i.H.v. 234.764,60 € unter Hinzuziehung der Mengenangaben aus dem dem Mieterhöhungsschreiben der W GmbH vom 29.08.2018 beigefügten Instandhaltungsangebot der Fa. L GmbH vom 30.01.2017 überprüfen lassen. Eine weitere Aufsplitterung der Baumaßnahme „Wärmedämmung an den Außenwänden/Fassadenarbeiten“ erscheint weder sach- noch interessengerecht, da die einzelnen Kostenelemente der Auftragskalkulation für den Mieter keine Rolle spielen, sondern für ihn allein die Kosten der Baumaßnahme als solcher aufgrund ihrer Umlagefähigkeit bedeutsam sind. Ob nun z.B. der Gerüstaufbau eher günstig und dagegen das Abtragen des alten Putzes eher teuer vom Vermieter beauftragt worden ist, ist dabei zum Nachvollziehen des Mieterhöhungsgrundes im Rahmen der Plausibilitätsprüfung des Mieters ohne Belang.

Zwar kann, wenn mit einer Modernisierungsmaßnahme fällige Instandsetzungsmaßnahmen erspart werden, der auf die Instandsetzung entfallende Kostenanteil nicht auf den Mieter umgelegt werden. Dementsprechend muss auch aus der Modernisierungsmieterhöhungserklärung hervorgehen, in welchem Umfang durch die durchgeführten Maßnahmen fällige Instandhaltungskosten erspart wurden. Insoweit hat die Beklagte in nicht zu beanstandender Weise bei den Kosten für die Wärmedämmung an den Außenwänden und für Fassadenarbeiten i.H.v. 234.764,60 € einen Abzug für Instandhaltungskosten i.H.v. 23.808,93 € und bei den Kosten für die wärmegedämmten Kunststofffenster i.H.v. 2.729,02 € und 4.561,01 € einen weiteren Abzug für Instandhaltungskosten i.H.v. 219,08 € und 515,36 € vorgenommen. Soweit Streit besteht, in welcher Höhe dieser Abzug vorzunehmen ist, berührt dies indes ausschließlich die materielle Begründetheit, nicht aber die formelle Wirksamkeit der Mieterhöhungserklärung, mittels derer lediglich die Nachvollziehbarkeit der vom Vermieter berechneten Erhöhung gewährleistet werden soll (vgl. BGH, Beschluss vom 12.06.2018 – VIII ZR 121/17, juris, Rn. 15).

b) Im Rahmen der materiellen Begründetheit trifft den Vermieter dann die Darlegungs- und Beweislast dafür, dass die Voraussetzungen für die Erhöhung der Miete vorliegen. Hiernach hat der Vermieter insbesondere darzulegen und im Bestreitensfall zu beweisen, dass es sich bei den baulichen Maßnahmen, aufgrund derer die Mieterhöhung erfolgen soll, um Modernisierungs- (§ 555b BGB) und nicht um Erhaltungsmaßnahmen (§ 555a Abs. 1 BGB) handelt. Da den Vermieter zudem die Darlegungs- und Beweislast für die Höhe der umlagefähigen Kosten trifft, ist es im Streitfall ebenfalls seine Sache, darzulegen und zu beweisen, dass die der Mieterhöhung zugrunde gelegten Kosten nicht (teilweise) auf der Erhaltung dienende Maßnahmen (§ 555a Abs. 1 BGB) entfallen sind. An dieser Verteilung der Darlegungs- und Beweislast ändert auch die Umkehr der prozessualen Parteirollen nichts, die mit einer negativen Feststellungsklage wie der vorliegenden verbunden ist (vgl. BGH, Versäumnisurteil vom 17. Juni 2020 – VIII ZR 81/19 –, juris, Rn. 49). Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs gebieten Sinn und Zweck der Vorschriften über die Modernisierung und anschließende Mieterhöhung nicht nur in der Fallgestaltung, dass der Vermieter sich durch die Modernisierung bereits "fällige" Instandsetzungsmaßnahmen erspart oder solche anlässlich der Modernisierung miterledigt werden, einen Abzug des Instandhaltungsanteils vorzunehmen, sondern auch bei der modernisierenden Erneuerung von Bauteilen und Einrichtungen, die bereits über einen nicht unerheblichen Zeitraum ihrer Nutzungsdauer (ab-)genutzt worden sind, so dass der Vermieter durch die Modernisierung in erheblichem Umfang (fiktive) Instandhaltungskosten erspart.

Diesen Darlegungsanforderungen ist die Beklagte vorliegend nachgekommen. In ihrer streitgegenständlichen Mieterhöhung vom 29.08.2018 hat sie insoweit bei den Kosten für die Wärmedämmung an den Außenwänden und für Fassadenarbeiten i.H.v. 234.764,60 € Instandhaltungskosten i.H.v. 23.808,93 € entsprechend dem Angebot der Fa. L GmbH vom 30.01.2017 und bei den Kosten für die wärmegedämmten Kunststofffenster i.H.v. 2.729,02 € und 4.561,01 € Instandhaltungskosten i.H.v. 219,08 € und 515,36 € in Abzug gebracht. Dagegen haben die Kläger weder vor dem Amtsgericht noch vor dem Landgericht materielle Einwendungen vorgebracht, obgleich sie vom Amtsgericht Bonn unter dem 12.12.2019 ausdrücklich darauf hingewiesen worden sind. Die vorliegend abzugsfähigen hypothetischen Instandsetzungskosten schätzt das Gericht dementsprechend nach § 287 ZPO entsprechend dem beklagtenseits eingeholten Angebot der Fa. L GmbH vom 30.01.2017 auf 23.808,93 € und hinsichtlich der bereits abgenutzten Fenster auf 219,08 € und 515,36 €. Anhaltspunkte dafür, dass die Fa. L GmbH im Rahmen ihrer Angebotserstellung unangemessene Preise aufgerufen oder notwendige Instandhaltungsarbeiten nicht berücksichtigt hätte, sind vorliegend weder klägerseits vorgetragen worden noch sonstwie ersichtlich.

c) Soweit die Kläger sich erstinstanzlich auf einen Anspruch auf Zusendung von Kopien der Originalhandwerkerrechnungen berufen haben, können sie dies dem streitgegenständlichen Mieterhöhungsverlangen nicht entgegenhalten. Der Mieterhöhungserklärung müssen keine Belege beigefügt werden. Der Mieter hat vielmehr nur ein Recht auf Einsichtnahme am Sitz des Vermieters (vgl. Dickersbach in Erman, BGB, 16. Auflage/2020, § 559b, Rn. 12 m.w.N.).

2) Die Entscheidung über die Kosten beruht auf § 91 Abs. 1 S. 1 ZPO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit ergeht nach den §§ 708 Nr. 10 und 711 ZPO.

3) Hinsichtlich der von der Kammer verneinten Frage, ob für eine formell wirksame Modernisierungsmieterhöhung eine Unterteilung der Baumaßnahmen in einzelne sog. "Gewerke" erforderlich ist, wird schließlich die Revision zugelassen. Diese Frage hat grundsätzlich Bedeutung i.S.v. § 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 1 ZPO, da eine klärungsbedürftige Frage zu entscheiden war, deren Auftreten in einer unbestimmten Vielzahl von Fällen zu erwarten ist und deshalb das abstrakte Interesse der Allgemeinheit an einer einheitlichen Entwicklung und Handhabung des Rechts berührt. Zu der Frage, ob für eine formell wirksame Modernisierungsmieterhöhung eine Unterteilung der Baumaßnahmen in einzelne sog. "Gewerke" erforderlich ist, werden unterschiedliche Auffassungen vertreten und es liegt noch keine höchstrichterliche Entscheidung vor. Während etwa das Landgericht Bremen in seinem Urteil vom 10.02.2020 (1 S 1/19) oder das Landgericht Hamburg in seinem Urteil vom 17.01.2020 (307 S 550/18) von der formellen Unwirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens wegen fehlender Aufschlüsselung von Wärmedämmarbeiten an den Außenwänden und Fassadenarbeiten nach "Aufbau des Gerüstes, Abtragung des alten Putzes, Verkleidung mit Dämmmaterial etc." ausgehen, ist diese Rechtsauffassung nach Ansicht der Kammer mit den vom Bundesgerichtshof aufgestellten formalen Anforderungen an Erhöhungserklärungen im Rahmen von Modernisierungsmieterhöhungen nicht in Einklang zu bringen.