Landgericht Bonn, 2. Kammer für Handelssachen — 12 O 66/22

Die Klägerin nimmt die Beklagte im Wege der Stufenklage auf Einsicht in die den Betriebskostenabrechnungen für ein gewerbliches Mietobjekt zu Grunde liegenden Belege sowie die nachfolgende Auskehrung überzahlter Beträge in Anspruch.

Die Klägerin mietete von der Beklagten mit Vertrag vom 19./20.07.2017 gewerblich Flächen und Räume im Objekt mit der postalischen postalischen Bezeichnung A-strasse 0, 12345 A-stadt.

Gemäß § 5 des Mietvertrages sind umfangreiche Betriebskosten umlagefähig, über die jährlich abzurechnen ist.

In § 5.7 heißt es dazu:

5.7.1.

Der Mieter leistet monatliche Vorauszahlungen auf die Nebenkosten zusammen mit der Mindestmiete (§ 5.1.2 und § 5.1.3). Soweit nicht ausdrücklich etwas anderes vereinbart ist, wird über die Vorauszahlungen jährlich - ohne dass es sich dabei um eine Ausschlussfrist handelt - mit dem Mieter abgerechnet; Bewirtschaftungszeitraum ist das Kalenderjahr. Die Abrechnung ist dem Meter in nachprüfbarer Form nach Ablauf der Abrechnungsperiode zur Verfügung zu stellen. Etwaige Differenzen zwischen dem endgültigen Abrechnungsbetrag und der Summe der Vorauszahlungen werden innerhalb von 4 (vier) Wochen nach Zugang der Abrechnung vom Mieter nachgezahlt bzw. vom Vermieter erstattet.

5.7.2.

Der Vermieter wird dem Mieter auf dessen Wunsch nach vorheriger terminlicher Abstimmung innerhalb der genannten vier Wochen Einsicht in die Abrechnungsunterlagen geben.

5.7.3.

Die Abrechnung gilt als anerkannt, wenn der Mieter dieser nicht innerhalb einer weiteren Frist von vier Wochen unter Angabe von Gründen schriftlich widersprochen hat und der Vermieter den Mieter bei Beginn der Frist auf die Ausschlussfrist besonders hingewiesen hat.

Dem Mietvertrag ist eine Anlage 7 beigefügt, in der es heißt:

(Individuell vereinbarte Änderungen bzw. Ergänzungen zum Mietvertrag)

Die Vertragsparteien haben zu diesem Vertrag einzelne Abweichungen zu dem vorgegebenen Wortlaut individuell ausgehandelt und ergänzt. Zu den nachfolgend aufgeführten, durch ihre genaue Nummerierung und Bezeichnung gekennzeichneten Vertragsbestimmungen ist deshalb allein der nachfolgende Wortlaut maßgeblich.

(…)

5,7.3 (Änderung)

Die Abrechnung gilt als anerkannt, wenn der Mieter dieser nicht innerhalb einer weiteren Frist von 6 (sechs) Wochen unter Angabe von Gründen schriftlich widersprochen hat und der Vermieter den Mieter bei Beginn der Frist auf die Ausschlussfrist besonders hingewiesen hat.

(…)

Wegen der weiteren Einzelheiten der vertraglichen Regelungen wird auf die als Anlage K 1 zur Akte gereichte Kopie des Vertrages Bezug genommen.

Die Beklagte rechnete die Nebenkosten in den Jahren 2017 - 2020 ab, wobei der Klägerin die Abrechnung für 2017 am 02.01.2019, für 2019 am 08.12.2020

und für 2020 am 16.12.2021 zuging.

Gegen die Abrechnung 2017 erhob die Klägerin am 04.03.2019 Widerspruch unter Bezugnahme auf das Fehlen von Angaben über die Gesamtumlageflächen (B 4, Bl. 203 GA). Mit E-Mail vom 28.04.2020 wandte sie sich gegen die Abrechnung für 2018 und monierte die Anwendung eines unwirksamen Flächenumlageschlüssels (B 6, Bl. 220).

Die Klägerin macht geltend, u.a. um die Größe der Gesamtmietfläche zu ermitteln, sei sie auf die Einsicht in die Abrechnungsunterlagen für die Jahre 2017 - 2020 angewiesen. Die in dem Mietvertrag hierzu vereinbarten Fristen seien als AGB unwirksam. Auch wenn einzelne Passsagen des Vertrages individuell ausgehandelt worden seien, sei die Beklagte nicht bereit gewesen, von ihrer Regelung zur Anerkenntnisfiktion der Betriebskostenabrechnung abzuweichen. Lediglich eine Verlängerung der Frist sei von ihr zugestanden worden. Dies auch nur auf sechs Wochen, obwohl die Klägerin mindestens 8 Wochen gefordert habe. Auch dieses Zugeständnis sei von ihr vorweggenommen, vorformuliert und mehrfach verwendet worden.

Die Regelung in Ziffer 5.7.2 sei unangemessen benachteiligend und damit unwirksam. Eine Vier-Wochen-Frist zur Prüfung von Betriebskostenabrechnungen sei von vornherein viel zu kurz bemessen. Bereits für die Wohnraummiete mit ihren sehr viel einfacher strukturierten und vom Umfang her deutlich geringer ausfallenden Abrechnungen sehe § 556 Abs. 3 BGB eine Jahresfrist vor. Sie stelle für das Gewerberaummietrecht das Minimum dar. In diesem Zusammenhang sei zu beachten, dass regelmäßig und auch vorliegend die Betriebskostenabrechnungen zum Jahresende erstellt und übermittelt würden. In der Zeit zwischen dem 20.12. und dem 06.01. herrschten regelmäßig in Großbetrieben faktisch Betriebsferien und es sei nur eine Notbesetzung vorhanden. Für die Prüfung entsprechender Betriebskostenabrechnungen verbleibe daher allenfalls ein Zeitraum von 2 Wochen. Dies sei vom Klauselverwender bewusst so gewählt worden. Da die Vermieter mehr oder weniger flächendeckend entsprechend der Beklagten vorgingen, erhielt Großmieter wie die Klägerin innerhalb der Zeit des Jahreswechsels eine Vielzahl von Abrechnungen, so dass es schon faktisch nicht möglich sei, sämtliche Abrechnungen innerhalb eines kurzen Zeitraumes zu prüfen und Belegeinsicht zu nehmen.

Die Klägerin habe zwar das Maß der Beeinträchtigung durch die Regelung in den Allgemeinen Geschäftsbedingungen der Beklagten reduzieren können. Die Belastung als solche habe jedoch nicht zur Disposition gestanden.

Fristen von 4, 6, 8 oder 12 Wochen, nach denen eine Abrechnung als anerkannt gilt, wenn ihr nicht schriftlich widersprochen worden ist, seien erneut unangemessen benachteiligend. Denn im Rahmen der Betriebskostenabrechnungen müssten unter anderem auch die Umlageschlüssel, insbesondere der Quadratmeterschlüssel, überprüft werden. Dies setze eine Vorlage der Aufmaße voraus. Diese müssten alsdann von einem Fachmann, einem Vermesser, geprüft werden. Diese Fachleute seien mehr als rar gesät. Sie stünden nicht innerhalb von wenigen Tagen oder Wochen zur Verfügung.

Die Klägerin beantragt in erster Stufe

wie erkannt.

Die Beklagte beantragt,

die Klage abzuweisen.

Die Beklagte meint, bei den Regelungen des Mietvertrages handele es sich nicht um AGB. Aus dem Ablauf der Vertragsverhandlungen zwischen den Parteien und der umfassenden Anlage 7, die ganze zehn Seiten umfasse, gehe hervor, dass die Parteien über die Regelungen des Mietvertrages (ab Ziffer 2.2 bis einschließlich Ziffer 24) verhandelt und die individuell ausgehandelten Änderungen oder Ergänzungen zu dem Mietvertrag in Anlage 7 aufgenommen hätten. Kurz vor Unterzeichnung des Mietvertrages habe die Klägerin der Beklagten über den Berater, der für die Beklagte die Vertragsverhandlungen führte, nochmals Änderungswünsche zukommen lassen. Bis zuletzt sei zwischen den Parteien bezüglich der Anlage 7 noch verhandelt worden. Der Berater habe die Beklagte dabei auch davon in Kenntnis gesetzt, dass Änderungswünsche der Beklagten nur übernommen würden, wenn die Klägerin diese akzeptiert habe.

Auch wenn es sich um AGB handeln sollte, seien die Regelungen nicht unangemessen benachteiligend. Der Anspruch auf Belegeinsicht sei mithin erloschen, da dieser nicht nur nicht fristgerecht binnen der vertraglich vereinbarten Frist gemäß Ziffer 5.7.2 i.V.m. Anlage 7, sondern überhaupt nicht geltend gemacht worden sei.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die zu den Akten gereichten Schriftsätze nebst Anlagen sowie das Protokoll der mündlichen Verhandlung vom 25.10.2023 (Bl. 358 f. GA) verwiesen.

I.

Die Klage ist in der ersten Stufe begründet.

Über die in den einzelnen Stufen gestellten Anträge ist bei der Stufenklage jeweils gesondert zu verhandeln und grundsätzlich durch Teilurteil zu entscheiden (Bacher in: BeckOK ZPO, Vorwerk/Wolf, 52. Edition, Stand: 01.03.2024, § 254 Rz. 17).

1.

Die Klägerin hat Anspruch auf Belegeinsicht für die Nebenkostenabrechnungen 2017 - 2020.

a. Der Mieter hat gegenüber dem Vermieter zur Überprüfung der von diesem gefertigten Betriebskostenabrechnung ein Einsichtsrecht in die der Berechnung zu Grunde liegenden Unterlagen aus § 556 Abs. 4 BGB.

Er kann grundsätzlich Einsicht in die Originale der Abrechnungsbelege zur Betriebskostenabrechnung verlangen, ohne insoweit ein besonderes Interesse darlegen zu müssen BGH, Urt. v. 15.12.2021 - VIII ZR 66/20, juris).

b.

Dieses Recht der Klägerin ist nicht wegen Überschreitung der im Mietvertrag vereinbarten Frist zur Forderung einer Belegeinsicht erloschen. Denn die entsprechenden Vertragspassagen sind AGB und gem. § 307 BGB unwirksam.

(1)

Bei der in § 5 vereinbarten Ausschlussfrist für die Belegeinsicht handelt es sich um Allgemeine Geschäftsbedingungen. Dies folgt schon prima facie aus dem Umstand, dass sie angesichts ihres Erscheinungsbildes diese Einordnung nahe legen und dass der Vertragsentwurf unstreitig von der Beklagten gestellt worden ist. Eine abweichende Bewertung folgt insoweit nicht daraus, dass die Parteien des Vertrages in der Anlage 7 zum ersten Entwurf abweichende Bedingungen festgelegt haben. Die Vereinbarung zur Ausschlussfrist für die Belegvorlage wird dadurch nicht zu einer der AGB-rechtlichen Inhaltskontrolle entzogenen Individualvereinbarung. Dies schon deswegen, weil die Frist zur Beanspruchung einer Belegeinsicht in der dort benannten Klausel gar nicht verändert wurde, sondern lediglich die Frist zur Geltendmachung von Einwänden. Auch die Tatsache der Verhandlung und Veränderung einzelner Passagen, die in der Anlage 7 enthalten sind, rechtfertigt nicht den Schluss auf individualvertragliche Abreden auch in Bezug auf die hier zu erörternde Ausschlussfrist. Denn das wäre nur dann der Fall, wenn die Beklagte als Klauselverwender bereit gewesen wäre, auch ganz auf diese vertragliche Ausschlussfrist zu verzichten, die Klausel also auch ihrem Kerngehalt nach dispositiv gewesen wäre. Denn ein Aushandeln liegt nicht vor, wenn die für den Vertragspartner des Verwenders nachteilige Wirkung der Klausel im Zuge von Verhandlungen zwar abgeschwächt, der gesetzesfremde Kerngehalt der Klausel vom Verwender je-doch nicht ernsthaft zur Disposition gestellt wird (BGH, Urteil vom 22. Oktober 2015 - VII ZR 58/14 -, juris). Genau dies hat die Klägerin behauptet. Die Be-klagte, die sich auf die AGB beruft, hat demgegenüber Beweis nicht angetreten. Der Verweis auf die Verhandlungen an sich genügt insoweit nicht.

(2)

Als AGB ist die Ausschlussfrist nicht wirksam vereinbart. Denn sie ist nach § 307 Abs. 1 BGB unwirksam, der gem. § 310 BGB auch im kaufmännischen Verkehr Anwendung findet.

Nach § 307 Abs. 1 BGB sind Bestimmungen in Allgemeinen Geschäftsbedingungen unwirksam, wenn sie den Vertragspartner des Verwenders entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligen.

Diese Benachteiligung wird bereits indiziert durch den Verstoß gegen § 308 Nr. 5 BGB, der im kaufmännischen Verkehr zwar keine direkte Anwendung findet, aber auch hier den Verstoß gegen § 307 BGB nahe legt (vgl. BGH, Versäumnisurteil vom 10. September 2014 - XII ZR 56/11 -, juris). Nach § 308 Nr. 5 BGB ist eine Bestimmung, wonach eine Erklärung des Vertragspartners des Verwenders bei Vornahme oder Unterlassung einer bestimmten Handlung als von ihm abgegeben oder nicht abgegeben gilt, unwirksam, es sei denn, dass

a)

dem Vertragspartner eine angemessene Frist zur Abgabe einer ausdrücklichen Erklärung eingeräumt ist und

b)

der Verwender sich verpflichtet, den Vertragspartner bei Beginn der Frist auf die vorgesehene Bedeutung seines Verhaltens besonders hinzuweisen.

Die vorgesehene 4-wöchige Frist ist unangemessen kurz; dies gilt auch für die Geschäftsraummiete (vgl. Christensen/Häublein in: Ulmer/Brandner/Hensen AGB-Recht, 13. Auflage 2022, (31) Mietverträge Rz 43). Besondere Anforderungen des kaufmännischen Verkehrs oder die konkrete Ausgestaltung der Klausel gebieten vorliegend keine andere Bewertung. Zwar besteht für beide Vertragspartner im kaufmännischen Verkehr das Interesse an alsbaldiger Feststellung der vertraglichen Zahlungsverpflichtungen. Der Beklagten wird ihrerseits für die Aufstellung der Abrechnungen im Vertrag aber keine Ausschlussfrist auferlegt, und die Vorgabe jährlicher Abrechnung ist nicht sanktionsbewehrt ausgestaltet worden; demgegenüber wird die Klägerin mit der Verpflichtung einer umgehenden Reaktion auf die Abrechnung beschwert. Dies benachteiligt sie unangemessen, zumal für die mit vier Wochen kurz bemessene Frist auch kein schützenswertes Interesse der Beklagten erkennbar ist: Die Beschleunigungsinteressen der Parteien können durch eine - AGB-rechtlich ausreichend bemessene - Frist zur Erhebung von Einwendungen gewahrt werden, und die Beklagte ist handels- und steuerrechtlich ohnehin verpflichtet, die Belege aufzubewahren.

Mithin haben die Parteien eine Ausschlussfrist für die Forderung nach Belegvorlage nicht wirksam vereinbart.

(3)

Der Klägerin kann die Belegeinsicht auch nicht mit dem Argument verweigert werden, die Ausschlussfrist für die Erhebung von Einwendungen gegen die Betriebskostenabrechnungen seien inzwischen abgelaufen, so dass ihr für die Belegeinsicht das Rechtsschutzbedürfnis fehle. Denn auch die insoweit im Vertrag enthaltene Ausschlussfrist ist Allgemeine Geschäftsbedingung und benachteiligt die Klägerin unangemessen.

(3.1)

Zwar haben die Parteien die Einwendungsfrist gem. Anlage 7 zum Vertrag durch Individualvereinbarung verlängert. Die Klausel wäre aber auch angesichts dessen nur dann von der Inhaltskontrolle befreit, wenn die Beklagte bereit gewesen wäre, auf diese Frist insgesamt zu verzichten, die Klausel also auch ihrem Kerngehalt nach dispositiv gewesen wäre (s.o.). Genau dies hat die Klägerin aber in Abrede gestellt, und die Beklagte, die sich auf die AGB beruft, hat demgegenüber Beweis nicht angetreten. Der Verweis auf die Verhandlungen zur Klausel an sich genügt insoweit nicht.

(3.2)

Zwar kann ein Einwendungssauschluss auch formularmäßig vereinbart werden.

Seine Wirksamkeit hängt aber insbesondere davon ab, dass dem Mieter die gleiche Zeit für Einwendungen bleibt wie dem Vermieter für die Abrechnung (vgl Selk in: Erman BGB, Kommentar, 17. Auflage 2023, § 556 BGB Rz. 254 unter Verweis auf BGH v. 10.9.2014 - XII ZR 56/11, MDR 2014, 1308). Dies ist hier offenkundig nicht der Fall. Insoweit dringt die Beklagte auch nicht mit ihrem Hinweis darauf durch, dass die Frist zur Erhebung von Einwendungen insg. 10 Wochen beträgt. Dies lässt außer Acht, dass hiervon bereits 4 Wochen die Ausschlussfrist für die Belegvorlage einnimmt, ohne Belege muss die Klägerin aber ins Blaue hinein Einwendungen vortragen, oder ohne konkrete Anhaltspunkte Belege verlangen. Zudem ist ein schützenswertes Interesse der Beklagten an dieser Fristabfolge nicht vorgetragen, und auch sonst nicht erkennbar.

II.

Wegen des Charakters der Entscheidung als Teilurteil bleibt die Kostenentscheidung dem Schlussurteil vorbehalten.

Der Ausspruch zur vorläufigen Vollstreckbarkeit beruht auf § 709 S. 1 ZPO.

Streitwert für die erste Stufe: 6.000 EUR.