Amtsgericht Detmold, Einzelrichter — 7 C 147/17
Die Klage wird abgewiesen.
Die Kosten des Rechtsstreites werden den Klägern als Gesamtschuldnern auferlegt.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Den Klägern wird nachgelassen, die Zwangsvollstreckung des Beklagten durch Sicherheitsleistung in Höhe von 120 % des beizutreibenden Betrages abzuwenden, wenn nicht dieser vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.
Der Wert des Streitgegenstandes wird auf 946,33 € festgesetzt
Mit Vertrag vom 8.12.2013 mieteten die Kläger vom Beklagten eine Wohnung im Erdgeschoss des Hauses C-Straße in X. Der monatliche Mietzins inklusive Vorauszahlungen auf Betriebskosten und Heiz- und Wasserkosten und der Satellitenanlage belief sich auf monatlich 743,00 €.
Zu Beginn des Mietverhältnisses leisteten die Kläger an den Beklagten eine Kaution in Höhe von 1860,00 €. Nach der Beendigung des Mietverhältnisses am 31.3.2016 zahlte der Beklagte am 14.4.2016 lediglich einen Teilbetrag in Höhe von 1.000,00 € an die Kläger zurück.
Am 2.10.2015 beauftragten die Kläger die Firma X mit der Beseitigung einer Störung der Heizungsanlage. Diese erstellte daraufhin am 5.10.2015 eine Rechnung über einen Betrag in Höhe von 86,33 €.
Am 23.9.2016 rechnete der Beklagte gegenüber den Klägern die Kaution wie folgt ab.:
Mietkaution nebst Zinsen 1.864,09 € Guthaben aus der Heizkostenabrechnung 2015 156,22 € abzügl. Teilrückzahlung 1.000,00 € abzügl. Miete für Oktober 2015 257,00 € abzügl. Miete für Januar 2016 20,00 € abzügl. Miete für Februar 2016 20,00 € Abzügl. Miete für März 2016 20,00 € abzügl. Betriebskostenabrechnung 2014 200,97 € abzügl. Betriebskostenabrechnung 2015 1.014,33 € Nachzahlungsbetrag zugunsten des Beklagten: 511,99 €
Mit Schreiben vom 31.07.2017 übersandte der Beklagte den Klägern die Nebenkostenabrechnung für den Zeitraum vom 01.01.2016 bis 31.03.2016, die mit einem Nachzahlungsbetrag von 193,06 € abschloss.
Mit Abrechnung seiner Prozessbevollmächtigten vom 31.07.2017 reduzierte der Beklagte seine Forderung entsprechend aus der Nebenkostenabrechnung für 2015 auf 539,44 € und rechnete zusätzlich einen Nachzahlungsbetrag in Höhe von 193,06 € aus der Nebenkostenabrechnung 2016 gegen, so dass ein Differenzbetrag in Höhe von 386,38 € verblieb.
Die Kläger vertreten die Auffassung, dass die Abzüge des Beklagten von dem Kautionsguthaben nicht berechtigt seien.
Eine Nachforderung von 200,97 € für Allgemeinstrom im Jahr 2014 sei verjährt.
Die Kläger behaupten, dass ihnen bis zur Übersendung des Schriftsatzes des Beklagtenvertreters vom 28.08.2017 keine Nebenkostenabrechnung vom 23.9.2016 für das Jahr 2015 vorgelegen habe. In dem Schriftsatz ihres Prozessbevollmächtigten vom 06.10.2016 sei lediglich die Kautionsabrechnung vom 23.09.2016 in Bezug genommen worden. Die im Rahmen des Verfahrens erstmalig überreichte korrigierte Abrechnung vom 31.07.2017 für das Jahr 2015 sei verjährt. Der Betrag in Höhe von 539,44 € könne nunmehr nicht mehr geltend gemacht werden.
Eine Mietminderung für den Monat Oktober 2015 aufgrund von Mängeln des Mietobjektes sei berechtigt gewesen.
Eine weitere Erhöhung der Miete um jeweils 20,00 € für die Monate Januar bis März 2016 aufgrund der Staffelmietvereinbarung im Mietvertrag sei mangels Klarheit der Vereinbarung rechtlich nicht möglich.
Die Kläger behaupten ferner, dass am 02.10.2015 eine Störung der Heizungsanlage vorgelegen habe, die die Fa. X beseitigt habe. Sie hätten einen Erstattungsanspruch hinsichtlich des von ihnen gezahlten Betrages von 86,33 €. Es liege keine Kleinreparatur vor, die der Mieter selbst zu tragen habe, da der Betrag 85,00 € überschreite.
Die Kläger beantragen, den Beklagten zu verurteilen,
1.
an sie 860,00 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz der EZB seit dem 20.12.2016 zu zahlen,
2.
an sie weitere 86,33 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz der EZB seit dem 20.12.2016 zu zahlen,
3.
sie gegenüber den Rechtsanwälten U und V von vorgerichtlich entstandenen Rechtsanwaltsgebühren in Höhe von 176,12 € freizustellen.
Der Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Bezüglich des Nachzahlungsbetrages betreffend Allgemeinstrom behauptet der Beklage, dass die Abrechnung der Fa. F. über Allgemeinstromkosten von 371,09 € zu niedrig gewesen sei. Mit Schreiben vom 08.06 2016 habe die Fa. F. dann die Stromrechnung vom 27.04 2015 für 2014 auf 1.193,97 € korrigiert.
Der Beklagte behauptet, dass die erste Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2015, die mit einem Nachzahlungsbetrag auf die Betriebskosten in Höhe von 1.014,33 € und einem Erstattungsbetrag auf die Heizkosten in Höhe von 156,22 €, also mit einem Zahlungsbetrag in Höhe von 858,11 € zulasten der Kläger geendet habe, am 23.9.2016 erstellt worden sei und sei den Klägern fristgerecht spätestens bis zum 6.10.2016 zugegangen. Dies sei dadurch belegt, dass der Kläger später mit Schreiben vom 6.10.2016 im Hinblick auf die Betriebskostennachzahlung in Höhe von 1.014,33 € lediglich um Vorlage der der Nebenkostenabrechnung zugrunde liegenden Belege gebeten habe.
Die Voraussetzungen für eine Mietminderung in Höhe von 257,00 € im Monat Oktober 2015 hätten nicht vorgelegen.
Ein Anspruch auf Erhöhung des Mietzinses um jeweils 20,00 € für die Monate Januar bis März 2016 aufgrund der Staffelmietvereinbarung im Mietvertrag sei berechtigt.
Ein Anspruch auf Erstattung des Rechnungsbetrages der Fa. W vom 05.10.2015 bestehe nicht, da tatsächlich keine Störung vorgelegen habe.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Parteivorbringens wird auf die gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.
Das Gericht hat Beweis erhoben durch Vernehmung der Zeugin M. Wegen des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf das Protokoll der mündlichen Verhandlung vom 22.2.2018 verwiesen.
Die Kläger haben gegen den Beklagten keinen Anspruch auf Rückzahlung eines restlichen Kautionsguthabens in Höhe von 860,00 € gemäß § 535 BGB.
Es ist zwischen den Parteien unstreitig, dass bisher nur ein Teilbetrag in Höhe von 1.000,00 € der Gesamtkaution in Höhe von 1.860,00 € zurückgezahlt wurden und somit noch ein Teilbetrag in Höhe von 860,00 € bei dem Beklagten verblieben ist.
Der Beklagte ist berechtigt, den vorstehenden Betrag vom Kautionsguthaben einzubehalten, da ihm übersteigende Gegenansprüche zustehen.
1.
Der Beklagte hat gegen die Kläger einen Nachzahlungsanspruch in Höhe von 539,44 € aus der korrigierten Nebenkostenabrechnung vom 31.7.2017 für das Jahr 2015.
Der Anspruch auf Nachzahlung des vorstehenden Betrages ist entgegen der Auffassung der Kläger nicht gemäß § 556 Abs. 3 BGB verjährt. Dass Gericht ist nämlich davon überzeugt, dass die ursprüngliche Abrechnung vom 23.9.2016 für das Abrechnungsjahr 2015, die mit dem höheren Nachzahlungsbetrag von 858,11 € endete, den Klägern bereits vor dem 6.10.2016 zuging. Hierfür sprechen zwei Indizien: Zum einen hat der Prozessbevollmächtigte der Kläger den Beklagten mit Schreiben vom 6.10.2016 lediglich zur Vorlage der Belege bezüglich der Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2015 aufgefordert. Wenn die Nebenkostenabrechnung tatsächlich noch nicht übersandt worden wäre, hätte es nahegelegen, dass der Klägervertreter darüber hinaus die Vorlage einer nachvollziehbaren Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2015 verlangt hätte. Zum anderen hat die Zeugin M bestätigt, dass die ursprüngliche Nebenkostenabrechnungen des Beklagten für das Jahr 2015 am 23.9.2016 durch sie einkuvertiert worden seien. Anschließend seien die Briefe in den Briefkasten gesteckt worden.
Gegen die Höhe der nunmehr korrigierten Nebenkostenabrechnung vom 31.7.2017 für das Jahr 2015 haben die Kläger keine substantiierten Einwände erhoben.
2.
Ferner hat der Beklagte gegen die Kläger einen Nachzahlungsanspruch in Höhe von 193,06 € aus der Nebenkostenabrechnung für den Zeitraum vom 1.1.2016 bis 31.3.2016. Die Kläger haben keine substantiierten Einwände gegen diese Abrechnung erhoben.
3.
Darüber hinaus hat der Beklagte gegen die Kläger einen ergänzenden Nachzahlungsanspruch aus der Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2014 In Höhe von 200,97 € . Der Beklagte hat durch die Vorlage des Schriftverkehrs, insbesondere dem Schreiben der Firma F. vom 8. Juni 2016 nachvollziehbar dargelegt, dass die Kosten für den Allgemeinstrom zum Zähler XYZ erst zu diesem Zeitpunkt auf 1.193,97 € festgesetzt wurden. Im Schreiben der Firma F. vom 27.04.2015, welches die Kläger selbst im Termin vom 3.8.2017 zu den Gerichtsakten gereicht haben, war unter Korrektur einer Abrechnung vom 6. Februar 2015 nur von Kosten in Höhe von 289,59 € die Rede. Vorliegend ist es nicht ersichtlich, dass dem Beklagten an den Abrechnungsschreiben hinsichtlich des Allgemeinstroms ein Verschulden trifft. Dementsprechend war er berechtigt, auch noch nach Ablauf der Einjahresfrist mit Schreiben vom 17.7.2016 einen Nachzahlungsbetrag in Höhe von 200,97 Euro geltend zu machen.
Da die unter Ziffern 1-3 aufgeführten Gegenansprüche des Beklagten das Kautionsguthaben der Kläger in Höhe von 860,00 € übersteigen, kann es dahinstehen, ob die übrigen Gegenansprüche des Beklagten auf Nachzahlung von Mietzins für den Monat Oktober 2015 in Höhe von 253,00 € sowie die Mehrmiete für die Monate Januar bis März 2016 in Höhe von insgesamt 60,00 € berechtigt sind.
Weiterhin haben die Kläger gegen den Beklagten keinen Anspruch auf Erstattung der von ihnen verauslagten Kosten in Höhe von 86,33 € für die Beauftragung der Fa. W zum Zwecke der Beseitigung einer angeblichen Störung der Heizungsanlage gemäß § 812 BGB. Nach dem Bestreiten des Beklagten haben die Kläger nicht substantiiert dargetan und unter Beweis gestellt, dass tatsächlich eine Störung der Heizungsanlage vorgelegen hat. Wenn ein Mieter und nicht der Vermieter einen Handwerker bestellt, hat der Mieter tatsächlich darzulegen und zu beweisen, dass dessen Beauftragung tatsächlich erforderlich war.
Mangels bestehender Hauptforderungen sind auch die Verzinsungsansprüche der Kläger und ihr Antrag auf Freistellung von vorgerichtlichen Rechtsanwaltskosten in Höhe von 176,12 € unbegründet.
Die Kostenentscheidung ergeht nach § 91 Absatz 1 ZPO.
Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit richtet sich nach §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO.
Gegen dieses Urteil ist das Rechtsmittel der Berufung für jeden zulässig, der durch dieses Urteil in seinen Rechten benachteiligt ist,
1. wenn der Wert des Beschwerdegegenstandes 600,00 EUR übersteigt oder
2. wenn die Berufung in dem Urteil durch das Amtsgericht zugelassen worden ist.
Die Berufung muss innerhalb einer Notfrist von einem Monat nach Zustellung dieses Urteils schriftlich bei dem Landgericht eingegangen sein. Die Berufungsschrift muss die Bezeichnung des Urteils, gegen das die Berufung gerichtet wird, sowie die Erklärung, dass gegen dieses Urteil Berufung eingelegt werde, enthalten.
Die Berufung ist, sofern nicht bereits in der Berufungsschrift erfolgt, binnen zwei Monaten nach Zustellung dieses Urteils schriftlich gegenüber dem Landgericht zu begründen.
Die Parteien müssen sich vor dem Landgericht durch einen Rechtsanwalt vertreten lassen, insbesondere müssen die Berufungs- und die Berufungsbegründungsschrift von einem solchen unterzeichnet sein.
Mit der Berufungsschrift soll eine Ausfertigung oder beglaubigte Abschrift des angefochtenen Urteils vorgelegt werden.