Amtsgericht Lemgo, Landwirtschaftsgericht — 12a Lw 49/17

I.

Am 31.05.2007 schloss der Antragsteller mit der damaligen Eigentümerin des Pachtobjekts Frau S., die durch ihre bevollmächtigte Tochter Frau S. vertreten wurde, einen Pachtvertrag über den landwirtschaftlichen Betrieb…. Nach dem schriftlichen Pachtvertrag hat der Pachtvertrag eine Laufzeit vom 01.10.2006 bis zum 30. 9 2018.

Der Hof hat eine Betriebsfläche von ca. 65 ha.

Die Vertragsparteien vereinbarten einen jährlichen Pachtzins von 38.000 €.

Bis zum 30.09.2009 war allerdings der Landwirt M. Pächter des Objekts. Während seiner Pachtzeit hat er den ihm eigenen Kuhstall an die „V. und M. BGB Gesellschaft mit Haftungsbeschränkung“ unterverpachtet.

Nach Pachtbeginn bewirtschaftete der Antragsteller den Pachtbetrieb gemeinsam mit seinem Eigentumsbetrieb in V. als Sauenhaltungs- und Ackerbaubetrieb.

Der Antragsgegner hat das Pachtobjekt im Jahre 2012 erworben.

Am 14.08.2014 ist das Stallgebäude durch einen Brand erheblich beschädigt worden. Der von der Hofstelle aus gesehen rechte Teil des Gebäudes ist bis auf die Grundmauern abgebrannt und nicht mehr für die Sauenhaltung nutzbar gewesen. Der Dachstuhl des Gebäudes wurde völlig zerstört. Der Antragsteller hat daraufhin das Gebäude mit einem Notdach versehen und soweit wiederhergestellt, dass er weiterhin 220 jungen Sauen halten konnte. Ursprünglich konnte er in dem Gebäude 400 Sauen unterbringen.

Im Rahmen dieses Verfahrens verlangt der Antragsteller die Verlängerung des bestehenden Pachtvertrages über den 30.09.2018 hinaus bis zum 30.09.2022. Er begründet dies damit, dass das Pachtobjekt ein unverzichtbarer Bestandteil seiner Sauenhaltung sei. Ursprünglich habe er vorgehabt, als Ersatz für den am 30. 9. 2018 drohenden Wegfall seiner Stallkapazitäten in W. an seinem Betriebsstandort in H. einen weiteren Sauenstall zu bauen. Die dafür zuständige untere Baubehörde des Kreises H. habe allerdings die Entscheidung über Anträge zur Genehmigung aufgrund der damaligen Rechtslage ausgesetzt.

Ein Verlust der Pachtflächen könnte er nicht wirtschaftlich auffangen. Derzeit würde er 142 ha bewirtschaften. Im Falle einer Rückgabe des Pachtgegenstandes würde sich die Betriebsfläche beinahe halbieren. Eine Haltung von bisher 700 Sauen sei deshalb in der Form nicht möglich. Die Rentabilität des Betriebes würde wegfallen.

In rechtlicher Hinsicht macht er geltend, dass der Pachtbetrieb die wesentliche Lebensgrundlage für ihn sei. Er sei Haupterwerbslandwirt. Hauptschwerpunkt des landwirtschaftlichen Betriebes sei die Erzeugung von Ferkeln, welche dann in einem geschlossenen System gemästet und schließlich als Mastschweine vermarktet werden würden. Ein weiterer Betriebszweig ist der Ackerbau. Wenn die Pachtflächen wegfallen würden, wäre der Kapitaldienst, den er aufbringen müsste, so groß, dass ihm kein eigenes Einkommen mehr verbleiben würde. Er sei für den Fall darauf angewiesen, das Pachtobjekt weiterzunutzen. Er erreiche am 01.04.2022 die Altersgrenze für den Bezug von Altersgeld. Für diesen Zeitraum müsse er noch das Pachtobjekt weiterbenutzen. Einen Betriebsnachfolger habe er nicht.

Der Antragsgegner widerspricht dem Verlängerungsverlangen. Er beruft sich auf mehrfach erklärte fristlose Kündigungen. Die fristlose Kündigung aus dem Schriftsatz vom 29. Januar 2018 im Verfahren 12b Lw 2 / 17 begründet der Antragsgegner damit, dass der Antragsteller das Pachtobjekt nicht ordnungsgemäß bewirtschaftet habe. Die Fortsetzung des Pachtverhältnisses sei ihm deshalb nicht zuzumuten. Außerdem sei aufgrund wiederholter Wortbrüche des Antragsgegners das Vertrauensverhältnis so erschüttert, dass eine Fortsetzung des Pachtverhältnisses nicht zumutbar sei. Außerdem würden zahlreiche Vertragsverletzungen vorliegen.

Wegen des Brandes vom 14.08.2014 wirft er dem Antragsteller vor, seinerSchadensminderungspflicht nicht nachgekommen zu sein. So habe der Antragssteller treuwidrig verweigert, Angaben über die Schadenssumme und die Versicherungssumme zu erteilen und Herausgabe entsprechender Schadensunterlagen verweigert. Wegen der Einzelheiten wird auf den Schriftsatz vom 29.01.2018 Bezug genommen.

Mit Schriftsatz vom 17.01.2022 ergänzt werden die Gründe. Neben der schlechten Bewirtschaftung und erheblichen Vertragsverletzungen führt er weiter aus, er habe im Januar 2020 feststellen müssen, dass der Antragssteller das feuchte Ackerland parallel zur eigentlichen Hofzufahrt als Zuwegung genutzt habe und mit Schleppern und schwerem Gerät befahren habe. Dies habe zu einer tiefen Fahrspur mit entsprechender Bodenverdichtung geführt. Er habe deshalb den Antragsteller aufgefordert, die Schäden zu beseitigen und er behalte sich die weitere fristlose Kündigung vor. Am 11.01.2022 habe er feststellen müssen, dass der Antragssteller wiederum das Ackerland grob vertragswidrig schädigen würde. Der Antragsteller würde das Ackerland parallel zur einigen Hofzufahrt auf einer Länge von ca. 650 m als Fahrweg für die Schlepper benutzen, wobei tiefe Fahrspuren entstehen würden und der Mutterboden so stark verdichtet werden würde. Der Antragsteller missbrauche deshalb das Ackerland als Fahrweg, obwohl er die dafür vorhandene befestigte Zufahrt nutzen könnte. Dem widerspricht der Antragsteller. Die Spuren seien witterungsbedingt nicht zu vermeiden gewesen. Er habe aber lediglich ohnehin vorhandenen Fahrgassen benutzet ohne keine neuen Schäden hervorgerufen. Ein Kündigungsrecht bestünde nicht.

Auch sei die erklärte Kündigung 2018 nicht gerechtfertigt. Bereits zum Zeitpunkt der Verpachtung an Herrn M. in den achtziger Jahren habe sich das Pachtobjekt in einem desolaten Zustand befunden. Der damalige Pächter M. habe seinerzeit mit der Pacht in Vorleistung treten müssen, damit die damalige Eigentümerin überhaupt in der Lage gewesen sei, dringende Reparaturen vornehmen zu lassen. Am Ende der Pachtzeit habe Herrn M. keine weiteren Instandsetzungsmaßnahmen vorgenommen, da sich die Beteiligten darauf verständigt hätten, dass er stattdessen unentgeltlich Zahlungsansprüche an den Antragsteller herausgeben sollte. Er selbst habe immer wieder die volle Pacht trotz des desolaten Zustandes gezahlt.

Der Antragsteller beantragt, das bestehende Pachtverhältnisses zwischen den Beteiligten über den landwirtschaftlichen Betrieb, eingetragen im Grundbuch des Amtsgerichts Lemgo, bis zum 30.09.2022 zu verlängern.

Der Antragsgegner beantragt, den Antrag abzuweisen und hilfsweise den Pachtzins für das streitgegenständliche Pachtobjekt angemessen zu erhöhen.

Wegen des weiteren Vorbringens der Beteiligten wird auf die gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.

Das Gericht hat gemäß Beweisbeschluss vom 27.04.2018 Beweis erhoben. Wegen des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf das Gutachten des Sachverständigen S. vom 14.01.2022 Bezug genommen.

II.

Der Antrag ist aus § 595 BGB begründet. Die Voraussetzungen von § 595 Abs. 1 Nr. 1 BGB für eine Verlängerung der Pacht bis zum 30.09.2022 liegen vor.

Nach dieser Vorschrift kann das Gericht die Verlängerung der Pacht anordnen, wenn das Betriebspachtverhältnis für den Pächter seine wirtschaftliche Lebensgrundlage bildet.

Das ist dann der Fall, wenn landwirtschaftliche Grundstücke von einem Mittelpunkt aus bewirtschaftet werden. Bei der Betriebspacht muss der Betrieb die wirtschaftliche Lebensgrundlage des Verpächters und seiner Familie bilden, so dass der Wegfall des Betriebes die Existenzgrundlage des Pächters bedrohen würde. Dabei ist nicht erforderlich, dass der Pachtbetrieb die einzige Einnahmequelle des Pächters ist, ausreichend ist bereits, dass der Betrieb im wesentlichen Umfang die

Lebensgrundlage bildet. Maßgeblich sind jeweils die tatsächlichen, individuellen Einzelumstände. Die betriebliche Rentabilität muss durch den Wegfall so stark beeinträchtigt sein, dass ein vernünftig wirtschaftender Landwirt seinen Betrieb nicht weiterführen würde, weil ein zum Lebenserhalt für sich und seine Familie ausreichender Gewinn nicht mehr zu erwarten ist. Ein Pachtbetrieb wird i.d.R. dann die wesentliche Lebensgrundlage bilden, wenn seine Erträge drei Viertel oder mehr der Gesamteinkünfte des Pächters ausmachen (Bauermeister in: Herberger/Martinek/Rüßmann/Weth/Würdinger, jurisPK-BGB, 9. Aufl., § 595 BGB (Stand: 01.02.2020), Rn. 13).

Nach der Beweisaufnahme ist das Gericht zum Ergebnis gekommen, dass ein solcher Fall hier gegeben ist. Der Sachverständige hat in seinem Gutachten zunächst die besondere Struktur der Unternehmen des Antragstellers dargestellt. Angepasst an den Produktionsprozess der Schweinezucht liegen hier mehrere hintereinander geschaltete Gesellschaften vor, an denen neben dem Antragsteller unterschiedliche Personen beteiligt sind. Diese gesamte Unternehmensstruktur hat der

Sachverständige für das Gericht nachvollziehbar analysiert und kommt zu dem Ergebnis, dass der kalkulatorische jährlich Gewinnverlust Unternehmensverbund mithin 84.000 € ausmachen würde. Dieser Gewinnverlust würde zum weit überwiegenden Teil auch das persönliche Einkommen des Antragstellers melden. Damit kommt der Sachverständige zu dem Ergebnis, dass der Wegfall des Pachtbetriebes erhebliche ökonomische Auswirkungen auf den gesamten bestehen Unternehmensverbund und damit auf die Einkommensverhältnisse des Antragstellers, die überwiegend durch seine Tätigkeit als Landwirt bestimmt werden würden, hätte. Insbesondere der Wegfall der Stallkapazitäten im Pachtbetrieb hätte erhebliche ökonomische Auswirkungen, sofern kurzfristig keine Alternative beschafft werden könnte (Seite 17/18 des Gutachtens).

Damit ist die Behauptung des Antragstellers bewiesen, dass der Pachtbetrieb seine wirtschaftliche Lebensgrundlage darstellt.

Nach § 595 Abs. 2 BGB kann der Pächter damit verlangen, dass das Pachtverhältnis solange fortgesetzt wird, wie dies unter Berücksichtigung aller Umstände angemessen ist. Sein Verlängerungsverlangen auf den 30. 9.2022 ist angemessen. Es bewegt sich im gesetzlichen Rahmen. Der Antragsteller bezieht nunmehr Altersrente und gibt den Betrieb auf.

Ein Fall von § 595 Abs. 2 BGB liegt nicht vor.

Falls der Verpächter zur fristlosen außerordentlichen Kündigung berechtigt ist, besteht kein Anspruch Verlängerung der Pacht. Hier beruft sich der Verpächter mehrfach auf dieses Recht zur fristlosen Kündigung. Die Voraussetzungen dafür kann das Gericht allerdings nicht feststellen.

Nach § 594e BGB müssen hier die Voraussetzungen von § 543, 569 Abs. 1 und Abs. 2 vorliegen. Nach § 543 BGB kann vertragswidriger Gebrauch ein Kündigungsrecht begründen. Gemäß § 543 Abs. 1 S. 2 liegt ein wichtiger Grund dann vor, wenn unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Parteien unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Vertragsfortsetzung bis zum Ablauf der ordentlichen Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Vertragsbeendigung, etwa durch Zeitablauf nicht mehr zugemutet werden kann.

Nach § 543 Abs. 2 BGB liegt dann ein wichtiger Grund für die Kündigung des Verpächters für den Fall der Vernachlässigung der Pachtsache mit ihrer erheblichen Gefährdung vor. Dies wirft der Antragsgegner dem Antragsteller im Einzelnen vor.

Ob der Antragsteller überhaupt für den desolaten Zustand der Gebäude des Pachtobjekts verantwortlich ist, kann offenbleiben. Nach den vorgelegten Lichtbildern spricht einiges dafür, dass sich dieser Zustand im Lauf von vielen Jahren so entwickelt hat. Im Übrigen muss eine außerordentliche Kündigung auch zeitnah zum Entstehen des Kündigungsgrundes erklärt werden. Die Erklärung muss innerhalb einer angemessenen Frist erfolgen.

Ob man dieses Erfordernis auf die Regelung in § 314 Abs. 3 BGB (Staudinger/v. Jeinsen, BGB [2005], § 594e Rdn. 30) oder auf die für die frühere Rechtslage geltenden allgemeinen Grundsätze stützt (Fassbender/Hötzel/Lukanow, Landpachtrecht, 3. Aufl., § 594e BGB Rdn. 28), ist ohne Belang. Entscheidend ist vielmehr, dass der Pächter landwirtschaftlich genutzter Grundstücke wegen deren notwendiger Bearbeitung zu bestimmten Zeiten, die naturgemäß von der Nutzungsart vorgegeben sind, so früh wie möglich wissen muss, ob der Verpächter von seinem Recht zur fristlosen Kündigung Gebrauch macht; zudem weiß der Verpächter, dass der Pächter auf dieses frühzeitige Wissen angewiesen ist, sich mit der Bewirtschaftung der Flächen auf sein - des Verpächters - Verhalten einstellt und beim Ausbleiben der Kündigungserklärung über einen längeren Zeitraum von dem Fortbestand des Pachtverhältnisses ausgeht (BGH, Urteil vom 23. April 2010 – LwZR 20/09 –, Rn. 14, juris). Hier liegt grundsätzlich keine angemessene Frist vor, selbst wenn ein Kündigungsgrund wegen der Verwahrlosung des Pachtobjekts vorliegen sollte. Dem Antragsgegner war spätestens in 2012 die Situation nach dem Erwerb bekannt. Eine Kündigungen 2018 kann dann nicht mehr als angemessen bezeichnet werden.

Auch die erklärte Kündigung wegen der Fahrspuren ist unbegründet. Das Gericht ist durch seine Beisitzer sachverständig besetzt. Solche Fahrspuren lassen sich nicht immer vermeiden und stellen auch keine grundsätzliche dauerhafte Schädigung des Bodens dar. Jedenfalls rechtfertigt das keine Kündigung. Abgesehen ist auch nicht erkennbar, dass der Antragsgegner formal eine Abmahnung bezüglich etwaiger Pflichtverstöße dem Antragsteller erteilte.

Vor dem gesamten Hintergrund der Auseinandersetzungen der Beteiligten geht das Gericht vielmehr davon aus, dass das persönliche Verhältnis zwischen dem Antragsteller und dem Antragsgegner so stark belastet ist, dass in der Tat auch zwischenmenschlich keinerlei vernünftige Kommunikation mehr möglich gewesen ist. Das allein begründet aber kein Recht zur außerordentlichen Kündigung. Mithin waren die Kündigungen unbegründet.

Nach § 595 Abs. 3 Nr. 3 BGB kann der Pächter nur die Verlängerung des Pachtverhältnisses einer Betriebspacht auf insgesamt 18 Jahre verlangen. Diese Frist errechnet sich ab Beginn der Überlassung der Pachtsache im Sinne von § 586 Abs. 1 S. 1 BGB. Abzustellen ist also hier auf den Zeitpunkt, als der Antragsteller in der Lage war, die Wintersaat in 2006 auszubringen. Da er aber eine Verlängerung bis zum 30. 9. 2022 begehrt, schöpft er damit die vollen 18 Jahre nicht aus. Im Ergebnis handelt sich um eine Verlängerung auf insgesamt 16 Jahre. Unerheblich ist in diesem Kontext, dass der Antragsteller das Pachtobjekt teilweise schon vorher nutzen konnte. Das geschah aber lediglich auf Grundlage eines Unterpachtvertrages. Das ist rechtlich von diesem Pachtvertrag vom 31.05.2007 zu trennen.

Das Gericht hat deshalb auf der Grundlage von § 595 Abs. 6 BGB die Verlängerung des bestehenden Pachtverhältnisses bis zum 30. 9. 2022 angeordnet. Das Gericht ist berechtigt, inhaltliche Änderungen am Pachtvertrag vorzunehmen. Dies gilt insbesondere für die Höhe der Pacht.

Das Gericht hält hier eine jährliche Pachtzahlung ab dem Pachtjahr 2018/2019 von 44.000 € für angemessen. Das Gericht ist sachverständig besetzt und deshalb in der Lage, hier eine angemessene Pacht eigenständig festzulegen.

Die Frist des § 595 Abs. 7 BGB hat der Antragsteller gewahrt. Die Antragsschrift ist beim Landwirtschaftsgericht am 09.12.2017 eingegangen.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 81 FamFG.

Gegen diesen Beschluss ist das Rechtsmittel der Beschwerde gegeben. Das Rechtsmittel ist binnen einer Frist von einem Monat ab Zustellung der Entscheidung schriftlich oder zu Protokoll der Geschäftsstelle beim Amtsgericht Lemgo einzureichen. Die Beschwerde sollte begründet werden.