Landgericht Detmold, Kammer für Handelssachen — 07 O 22/20

Der Kläger begehrt die Feststellung, dass ein ihn mit der Beklagten verbindender Mietvertrag über Gewerberäumlichkeiten nicht durch Kündigung der Beklagten zum 30.09.2020 beendet wird, während die Beklagte widerklagend Räumung und Herausgabe der Mitflächen zum 30.09.2020 verlangt.

Mit Datum 27.06./.16.07.2012 schloss der Kläger als Inhaber in Detmold als Mieter mit der Rechtsvorgängerin der Beklagten, der L, als Vermieterin einen Mietvertrag über Gewerberäumlichkeiten im 2. OG des Objekts Q-Straße in Detmold, bestehend aus drei Räumen mit einer Gesamtfläche von 118,07m², zum Betrieb eines onkologischen Labors für die Herstellung von Zytostatika (im Folgenden „der Mietvertrag“). Mietbeginn war der 01.09.2012, die Dauer des Mietverhältnisses war zunächst auf 10 Jahre – bis 31.08.2022 – angelegt mit einem einmaligen Optionsrecht für den Kläger von 5 Jahren. Als monatlicher Bruttokaltmietzins vereinbart waren ursprünglich EUR 791,77 (wertgesichert). Aktuell beträgt die Bruttokaltmiete EUR 851,27 pro Monat. Mitvermietet waren ursprünglich drei Pkw-Stellplätze, zu denen im Mietvertrag folgende Regelung getroffen ist:

§ 4 Miete, Umsatzsteuer, Betriebs- und Nebenkosten

4.1 die monatliche Grundmiete beträgt:

(a) für die Mietfläche gemäß § 1.2 Satz 1: 590,35 EUR

(b) für die PKW-Abstellplätze gemäß § 1.2 Satz 2 75,00 EUR

[…]

Der vorgenannte Verweis auf § 1.2 des Mietvertrags geht hinsichtlich der Stellplätze insoweit ins Leere, als diese in den dort in Bezug genommenen Anlagen (Geschossplan und Raumliste) keine Erwähnung finden.

§ 23 des Mietvertrags lautet wie folgt:

Den Mietvertragsparteien sind die besonderen gesetzlichen Schriftformerfordernisse der §§ 550, 578 Absatz 1 und Absatz 2 Satz 1 und § 126 BGB bekannt. Sie verpflichten sich hiermit gegenseitig, auf jederzeitiges Verlangen einer Partei alle Handlungen vorzunehmen und Erklärungen abzugeben, die erforderlich sind, um dem gesetzlichen Schriftformerfordernis Genüge zu tun. Die Parteien werden den Mietvertrag nicht unter Berufung auf die Nichteinhaltung der gesetzlichen Schriftform vorzeitig kündigen. Dies gilt nicht nur für den Abschluss des Ursprungsvertrages, sondern auch für Nachtrags-, Änderungs- und Ergänzungsverträge.

2015 erwarb die Beklagte das Objekt. Als neue Eigentümerin trat sie an den Kläger heran und bat diesen darum, die angemieteten drei Stellplätze gegen andere Stellplätze auf demselben Areal zu tauschen. Dem Wunsch entsprach der Kläger, bat bei dieser Gelegenheit die Beklagte aber um die Vermietung von drei zusätzlichen Pkw-Stellplätzen. Seit November 2015 stehen dem Kläger damit insgesamt sechs (andere) Pkw-Stellplätze zur Verfügung, für die er – jedenfalls für fünf davon – EUR 25,00 netto pro Stück an Miete pro Monat entrichtet. Ein Nachtrag zum Mietvertrag oder eine sonstige schriftliche Vereinbarung wurde über den Parkplatztausch und die Anmietung der zusätzlichen drei Stellplätze nicht geschlossen.

Durch Schreiben vom 17.03.2020 kündigte die Beklagte das Mietverhältnis zum 30.09.2020 unter Berufung auf einen Schriftformmangel des Mietvertrags im Zusammenhang mit der Vermietung der Pkw-Stellplätze.

Der Kläger widersprach der Kündigung mit Anwaltsschreiben vom 19.03.2020 und forderte die Beklagte – fruchtlos – auf, bis zum 26.03.2020 zu erklären, dass aus der Kündigung keine Rechte hergeleitet werden.

Der Kläger macht geltend, die Kündigung des Mietverhältnisses durch die Beklagte gehe ins Leere, da die feste Laufzeit des Mietvertrags erst am 31.08.2022 ende und eine Kündigung wegen eines Schriftformmangels nicht in Betracht komme. Zum einen seien die Stellplätze in § 4.1 b) des Mietvertrages genannt und zum anderen handele es sich bei den Vereinbarungen über die Stellplätze um Nebenabreden untergeordneter Bedeutung, die daher dem Schriftformerfordernis nicht unterfielen. Ungeachtet dessen verstoße ein Berufen auf den angeblichen Schriftformmangel durch die Beklagte gegen Treu und Glauben. Dies sei anzunehmen, wenn eine Mietvertragspartei eine nachträglich getroffene Abrede, die lediglich für sie vorteilhaft ist, allein deshalb, weil sie nicht die schriftliche Form wahrt, zum Anlass nimmt, sich von einem inzwischen lästig gewordenen langfristigen Mietvertrag zu lösen. Außerdem stehe die im Gesetzgebungsprozess befindliche Änderung des § 550 BGB einem Berufen auf den Schriftformmangel entgegen. Schließlich enthalte der Mietvertrag in § 23 auch eine qualifizierte Schriftformheilungsklausel, die eine vorzeitige Kündigung wegen Schriftformmangels nicht erlaube.

Der Kläger beantragt daher,

festzustellen, dass das Mietverhältnis der Parteien über die Geschäftsräume in dem Objekt Q-Straße, 32756 Detmold, gelegen im II. Obergeschoss nicht durch die Kündigung vom 17.03.2020 bis zum 30.09.2020 beendet wird, sondern über den 30.09.2020 hinaus fortbesteht.

Die Beklagte beantragt,

die Klage abzuweisen.

Widerklagend beantragt sie,

den Kläger zu verurteilen, die Mietflächen gelegen auf dem Grundstück in 32756 Detmold, Q-Straße, im zweiten Obergeschoss links vorne, bestehend aus den Räumen gemäß der Raumliste Anlage A1 zum Mietvertrag mit den Nummern 401, 403 und 403.1 bis zum 30.09.2020 geräumt an die Beklagte herauszugeben.

Der Kläger beantragt,

die Widerklage abzuweisen.

Die Beklagte macht geltend, die Kündigung zum 30.09.2020 sei wirksam, da der Mietvertrag mangels Einhaltung er gesetzlichen Schriftform ordentlich habe gekündigt werden können. Der Mietvertrag sei schon nicht schriftformgerecht zustande gekommen, da die Lage der ursprünglich mitvermieteten drei Pkw-Stellplätze sich aus dem Mietvertrag nicht ergebe. Gleiches gelte hinsichtlich des Parkplatztauschs und der zusätzlich angemieteten Pkw-Stellplätze. Die Kündigung verstoße auch nicht gegen Treu und Glauben. Auf die qualifizierte Schriftformklausel könne sich der Kläger nicht berufen, da diese unwirksam sei.

Hinsichtlich des weiteren Sach- und Streitstands sowie der von den Parteien geäußerten Rechtsansichten wird auf die gewechselten Schriftsätze einschließlich der beigefügten Anlagen Bezug genommen.

I.

Die Klage ist unbegründet, die Widerklage hingegen begründet.

1.

Der vom Kläger geltend gemachte Feststellungsanspruch besteht nicht, da die Beklagte das Gewerberaummietverhältnis wirksam gem. § 580a Abs. 2 BGB zum 30.09.2020 gekündigt hat. Die Beklagte konnte den an sich für eine feste Vertragslaufzeit von 10 Jahren – bis zum 31.08.2022 – abgeschlossenen Mietvertrag gleichwohl kündigen, da er der gesetzlichen Schriftform der §§ 550, 578 Abs. 2 S. 1 BGB nicht genügt und somit als für unbestimmte Zeit geschlossen gilt.

a) Der Schriftform des § 550 BGB unterliegen sowohl der notwendige Vertragsinhalt als auch Vereinbarungen, die nach dem Willen der Vertragsparteien von wesentlicher Bedeutung sind. Zu den Vereinbarungen, die somit in jedem Fall der Schriftform unterliegen, gehört der Vertragsinhalt, der für den Abschluss eines wirksamen Mietvertrags erforderlich ist, d. h. die Mietvertragsparteien, der Mietgegenstand, die Miete (einschließlich der Vereinbarung über die Umlage von Nebenkosten) sowie die Mietdauer.

Ergibt sich aus dem Mietvertrag oder aus darin in Bezug genommenen Urkunden und Anlagen nicht die Lage, d.h. die Anschrift oder die grundbuchmäßige Bezeichnung der Immobilie und die genaue Angabe der vermieteten Flächen (einschließlich der vermieteten Lagerflächen/Stellplätze/Außenflächen/sonstigen Nebenflächen) und sind Lage und/oder Beschaffenheit des Mietgegenstands daher nicht bestimmbar, ist die Schriftform nicht eingehalten (vgl. BGH - XII ZR 149/05, BeckRS 2007, 65112; Lindner-Figura/Oprée/Stellmann, Geschäftsraummiete, 4. Auflage 2017, Kap. 6 Rn 28).

Anhand des Mietvertrags ist eine Bestimmung der (Lage der) mitvermieteten Pkw-Stellplätze, also eines Teils des Mietgegenstands, vorliegend nicht möglich. Fest steht nur, dass ursprünglich drei Stellplätze vermietet waren.

Mag es im Einzelfall (auch für die Einhaltung der Schriftform) ausreichen, wenn sich die Lage des Mietgegenstandes aufgrund der Angaben im Mietvertrag an Ort und Stelle feststellen lässt (vgl. BGH - XII ZR 132/03, NJW 2005, 2225, 2227; OLG Hamm - 30 U 82/12, NZM 2013, 760, 762f.), so führt auch dies im vorliegenden Fall nicht zu einer hinreichenden Bestimmbarkeit des Mietgegenstandes. Zwar hat der Kläger im Rahmen seiner persönlichen Anhörung in der mündlichen Verhandlung erklärt, er habe die alten und die neuen Stellplätze mit entsprechenden Schildern „XY“ gekennzeichnet, allerdings führt dies allenfalls zu einer – nicht ausreichenden – Bestimmbarkeit ex post . Erforderlich für eine hinreichende Bestimmbarkeit wäre vielmehr gewesen, dass unabhängig von einer vom Kläger vorgenommenen – und später möglicherweise wieder entfernten – Beschilderung anhand der Mietvertragsurkunde ein unbeteiligter Dritter in der Lage wäre, die Parkplätze vor Ort ohne weiteres richtig zuzuordnen. Dies war bei den ursprünglich vermieteten Parkplätzen nicht der Fall.

Der Mietvertrag litt somit bereits im Hinblick auf die ursprüngliche Abrede zu den Stellplätzen an einem Schriftformmangel.

Dies gilt auch und erst recht für die mündlich vereinbarten Änderungen betreffend die Pkw-Stellplätze zum November 2015. Unstreitig ist weder zu dem auf Wunsch der Beklagten erfolgten Tausch von drei Pkw-Stellflächen noch zu der auf Wunsch des Klägers erfolgten Anmietung zusätzlicher drei Pkw-Stellplätze ein schriftformgemäßer Nachtrag zum Mietvertrag geschlossen worden. Das Bestehen dieser zusätzlichen Abreden ist für den Erwerber eines solchen Objekts indes von wesentlicher Bedeutung. Er muss anhand der Mietvertragsurkunde ersehen können, in welche langfristigen Vereinbarungen er nach Maßgabe des § 566 BGB eintritt, wenn diese im Zeitpunkt der Eigentumsumschreibung noch bestehen (vgl. OLG Frankfurt - 2 U 94/08, BeckRS 2010, 1505). Ferner kommt dem Erfordernis der Schriftform auch zugunsten der am Vertragsschluss beteiligten Parteien eine Beweis- und Warnfunktion zu (vgl. BGH - XII ZR 69/06, NZW 2008, 482 f.). Ein schriftformgemäßer Nachtrag wäre somit auch für den Parkplatztausch und die Anmietung weiterer Stellplätze erforderlich gewesen. Dessen Fehlen führt wiederum zu einem Schriftformmangel bei dem Mietvertrag.

Entgegen dem Vorbringen des Klägers handelte es sich bei den Vereinbarungen zum Parkplatztausch und den zusätzlichen Parkplätzen auch nicht um nur unwesentliche Nebenabreden. Eine Änderung der Miethöhe, auch wenn die Erhöhung nur EUR 20,00 bzw. 1,5% – oder wie hier EUR 59,50 – beträgt, stellt stets eine wesentliche, dem Formzwang des § 550 S. 1 BGB unterfallende Vertragsänderung dar, jedenfalls soweit sie für mehr als ein Jahr erfolgt. Denn auch geringfügige Änderungen der Miethöhe wirken sich unmittelbar auf die Möglichkeit des Vermieters aus, das Mietverhältnis wegen Zahlungsverzuges fristlos kündigen zu können (BGH - XII ZR 114/14, NJW 2016, 311, 312).

b) Die Berufung auf einen Formmangel verstößt in der Regel nicht gegen Treu und Glauben (Palandt/Weidenkaff, BGB, 79. Auflage 2020, § 550 Rn 12 m.w.N.); so auch nicht im vorliegenden Fall.

Nur ausnahmsweise, wenn die vorzeitige Beendigung des Vertrags zu einem schlechthin untragbaren Ergebnis führen würde, kann es gem. § 242 BGB rechtsmissbräuchlich sein, wenn sich eine Partei darauf beruft, der Mietvertrag sei mangels Wahrung der Schriftform ordentlich kündbar. Solche Ausnahmefälle hat die Rechtsprechung bejaht, wenn eine Partei die andere schuldhaft von der Einhaltung der Schriftform abgehalten oder sich sonst einer schweren Treuepflichtverletzung schuldig gemacht hat (BGH - XII ZR 114/16, NJW 2017, 3772 Rn 24) oder wenn eine Partei eine nachträgliche, nicht formgerechte Abrede, die ausschließlich sie begünstigt, zur Kündigung eines ihr lästig gewordenen langfristigen Mietvertrags nutzt (BGH, a.a.O. Rn 41).

Keine dieser Ausnahme ist hier einschlägig. Insbesondere stellt die mündliche Abrede zum Parkplatztausch und zu der Anmietung drei zusätzlicher Pkw-Stellplätze keine Abrede dar, die nur die Beklagte begünstigt. Das Gegenteil ist der Fall: Es handelt sich um eine dem Wunsch beider Parteien entsprechende Vereinbarung, die beiden gleichermaßen zugutekommt. Der Kläger dürfte in wirtschaftlicher Hinsicht sogar noch mehr von der nachträglichen Abrede profitiert haben, da ihm die drei zusätzlichen Parkplätze zum Preis von zwei Parkplätzen (= EUR 59,50 brutto mtl.) überlassen wurden.

Im Übrigen ist nichts dazu vorgetragen und ersichtlich, dass die Beklagte den Schriftformmangel gezielt herbeigeführt hat, um sich vorzeitig von dem Mietvertrag lösen zu können oder in sonst irgendeiner Weise arglistig oder treuwidrig gehandelt hat.

c) Sofern sich der Kläger darauf beruft, dass im vorliegenden Fall eine Kündigung des Mietvertrages wegen eines Schriftformmangels de lege ferenda nicht mehr möglich sei, so ist dieser Einwand unbeachtlich. Denn de lege lata findet § 550 BGB nach wie vor Anwendung. Selbst wenn die Bestimmung des § 550 BGB durch die Regelung in § 566 Abs. 3 BGB-E (i.d.F. BR-Drs. 469/19 (Beschluss), Anlage) ersetzt werden sollte, sieht der Gesetzesentwurf in der Beschlussfassung des Bundesrats vor, dass § 550 BGB weiterhin anwendbar bleibt, wenn ein bestehendes Mietverhältnis noch vor dem Inkrafttreten der Gesetzesänderung gekündigt wurde. Maßgeblich ist hierbei der Zeitpunkt des Zugangs der Kündigungserklärung – hier also März 2020. Ein „Vorwirkung“ dergestalt, dass das noch nicht in Kraft getretene Gesetz mit seinem wesentlichen Grundgedanken über Generalklauseln des BGB (§§ 134, 138 oder 242) bereits indirekt Berücksichtigung findet, stünde mit der vorgenannten Anwendungsregelung sowie der Systematik des deutschen Rechts allgemein in Widerspruch.

d) Die qualifizierte Schriftformheilungsklausel in § 23 des Mietvertrages, auf die sich der Kläger schließlich beruft, ist unwirksam. Der Bundesgerichtshof hat diese Unwirksamkeit mit Blick auf den Schutzzweck und die Nicht-Abdingbarkeit des § 550 BGB nicht nur im Verhältnis zwischen dem Mieter und dem Grundstückserwerber/neuen Vermieter festgestellt (BGH - XII ZR 146/12, NJW 2014, 2102 Rn 31), sondern auch im Verhältnis zwischen den ursprünglichen Mietvertragsparteien (BGH - XII ZR 114/16, NJW 2017, 3772 Rn 35 ff.).

2.

Vor dem Hintergrund der Ausführungen unter 1., wonach das Mietverhältnis durch Kündigung der Beklagten wirksam zum 30.09.2020 beendet wurde, steht der Beklagten gegen den Kläger aus § 546 Abs. 1 BGB der widerklagend geltend gemachte Anspruch auf der Räumung und Herausgabe der im Tenor zu 1 bezeichneten Räumlichkeiten zu.

II.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 Abs. 1 S. 1 ZPO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Nr. 7, 711 ZPO.

III.

Streitwert: EUR 10.215,20 (Jahresbruttokaltmiete, § 41 Abs. 1 GKG; Klage und Widerklage betreffen denselben Gegenstand, sodass eine Zusammenrechnung gem. § 45 Abs. 1 S. 1, 3 GKG nicht stattfindet, vgl. OLG München - 32 W 1288/10, NZM 2011, 175).