Amtsgericht Dortmund, 420 — 420 C 5527/19

Der Kläger macht Ansprüche aus einem Teilerbbaurecht eines beim Amtsgericht D im Grundbuch Blatt01 unter 9, 10, 11 BV Grundstücken G1 eingetragenen Grundstückes geltend.

Der Kläger ist Eigentümer eines Grundstücks am T-Weg in D. Dieses Grundstück ist in sechs Teilerbbaurechte aufgeteilt.

Mit notariellem Vertrag vom 09.08.1984 – Urkundenrolle02, Notar Dr. I in D - erwarben die Beklagten ein Teilerbbaurecht. In dem Kaufvertrag ist keine Regelung über die Zahlung eines Erbbauzinses enthalten. Auch war eine zwischen den ursprünglichen Eigentümern und den ursprünglichen Erbbauberechtigten am 23.01.1978 geschlossene Vereinbarung (vgl. Bl. 22 ff. d. Akte), die einen entsprechenden Erbbauzins und dessen Anpassung vorsah, nicht Vertragsbestandteil. Zum genauen Inhalt des notariellen Vertrages vom 09.08.1984 wird auf dessen Kopie (Bl. 5 ff. d. Akte) Bezug genommen. Zum Zeitpunkt des Erwerbs war im Grundbuch in Abteilung II Nr. 1 ein Erbauzins in von 460,78 DM eingetragen. Zum genauen Inhalt der Eintragung wird auf die Kopie des Grundbuches (Bl. 14 ff. d. Akte) verwiesen.

Gleichwohl zahlten die Beklagten einen jährlichen Erbbauzins in Höhe von zunächst 460,78 DM. Im Jahr 2002 vereinbarten die Parteien eine Erbbauzinserhöhung, aufgrund derer die Beklagten die Eintragung einer weiteren Reallast in Höhe von jährlich 152,36 €, die ins Grundbuch eingetragen wurde, bewilligten.

Mit Schreiben vom 01.12.2018 machte der Kläger eine weitere Erbbauzinserhöhung um jährlich 19,62 € auf jährlich 407,58 € geltend. Grundlage war ein Gutachten eines vereidigten Sachverständigen vom 21.12.2017. Zum genauen Inhalt des Gutachtens wird auf dessen Kopie (Bl. 26 ff. d. Akte) verwiesen. Die Beklagten zahlten weder den erhöhten Erbbauzins, noch gaben sie eine entsprechende Erklärung gegenüber dem Grundbuchamt ab.

Der Kläger ist der Ansicht, ihm stünde der geltend gemachte Anspruch zu. Die Beklagten seien bei Abschluss des Kaufvertrags über die Pflicht zur Zahlung eines Erbbauzinses belehrt worden. Jedenfalls könne in der im Jahre 2002 erfolgten Zustimmung und in der Bewilligung der Eintragung einer weiteren Reallast eine konkludente Zustimmung zu der ursprünglichen Vereinbarung gesehen werden.

Der Kläger beantragt deshalb,

1. die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, rückständigen Erbbauzins an den Kläger in Höhe von 39,24 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 02.01.2019 sowie laufenden Erbbauzins in Höhe von 19,62 €, fällig in Teilbeträgen von 9,81 € jeweils zum 02.01. sowie 01.07. eines jeden Jahres zu zahlen,

2. die Beklagten zu verurteilen, gegenüber dem AG D - Grundbuchamt – nachfolgende Erklärungen abzugeben:

Wir sind im Wohnungserbbaugrundbuch von D Blatt02 zu 143,95/1.000stel Anteil eingetragene Mitberechtigte an dem Erbbaurecht, eingetragen auf dem im Grundbuch von D Blatt01 unter 9, 10, 11 des BV Grundstücken G1, eingetragen in Abt. II Nr. 13.

Im Erbbaugrundbuch ist in Abt. II unter lfd. Nr. 1 ein Erbbauzins in anteiliger Höhe von 460,78 DM bei einem Gesamterbbauzins von 3.201,00 DM jährlich für den jeweiligen Grundstückseigentümer Blatt01 eingetragen.

Nach einer vorgenommenen Erbbauzinserhöhung wurde im Jahr 2002 in Abt. II unter lfd. Nr. 8 ein weiterer Erbbauzins in Höhe von 152,36 € eingetragen.

Der aktuelle jährliche Gesamterbbauzins beträgt 2.831,40 €, mithin anteilig für dieses Teilerbbaurecht 407,58 €.

Wir bewilligen und beantragen die Eintragung einer weiteren Reallast in Höhe von 19,62 € in das Erbbaugrundbuch im Range der Vormerkung Abt. II lfd. Nr. 2.

Die Beklagten beantragen,

die Klage abzuweisen.

Die Beklagten sind der Ansicht, dass der Erwerb des Teilerbbaurechtes nicht dazu führe, dass sie auch in die schuldrechtliche Erbbauzinsanpassungsklausel zwischen den ursprünglichen Eigentümern und den ursprünglichen Erbbauberechtigten eingetreten seien.

Die zulässige Klage ist nicht begründet.

Der Kläger hat gegen die Beklagten keinen Anspruch auf Anpassung des Erbbauzinses und Bewilligung der Eintragung einer dinglichen Reallast.

Nach der Rechtsprechung des BGH (Urteil vom 18.04.1986, Aktenzeichen V ZR 8/85) ist eine Erbbauzinsanpassungsklausel gegenüber dem Einzelrechtsnachfolger des ursprünglichen Erbbauberechtigten nur dann wirksam, wenn er in die Anpassungsklausel eingetreten ist. Dieses gelte auch dann, wenn eine Vormerkung zur Sicherung des Anspruchs auf Eintragung einer höheren Erbbauzinsreallast im Grundbuch eingetragen ist. Hat der Erwerber das Erbbaurecht durch Kauf erworben, so gehen die Rechte und Pflichten aus einer Erbbauzinsanpassungsklausel, die allein mit schuldrechtlicher Wirkung vereinbart werden kann, nicht schon kraft Gesetz auf den Nachfolger über, sondern nur, wenn sie von diesem übernommen werden (vergl. BGH, NJW 1986, 932 f.). Da sich der Anspruch auf Erhöhung des Erbbauzinses nur aus dem schuldrechtlichen Bestellungsvertrag ergeben könne, richte sich auch nach der Veräußerung des Erbbaurechts dieser Anspruch gegen den ursprünglichen Erbbauberechtigten, sofern der Erwerber nicht mit schuldbefreiender Wirkung in den schuldrechtlichen Bestellungsvertrag eingetreten sei (vergl. BGH, NJW 2014, 3521 f.). Nur wenn sich aus der schuldrechtlichen Beziehung ein Erhöhungsanspruch ergibt, kann dem Erbbaurechtsverpflichteten zugleich ein Anspruch auf Eintragung der Erhöhung in das Grundbuch zugebilligt werden, was voraussetze, dass der Inhaber des Erbbaurechts an dem Schuldverhältnis beteiligt ist (vergl. BGH, a.a.O.).

Diese Voraussetzungen sind vorliegend nicht gegeben.

Zwischen den Parteien ist unstreitig, dass der von den Beklagten unterzeichnete Kaufvertrag weder zur Zahlung eines Erbbauzinses noch dazu verpflichtet, den Anspruch durch Bewilligung einer Reallast zu sichern. In dem Kaufvertrag heißt es vielmehr, dass sich die Beteiligten darüber einig seien, dass der Vertrag ihre Vereinbarung vollständig wiedergibt. Mithin ist im vorliegenden Fall eine entsprechende Verpflichtung gerade nicht übernommen worden.

Auch die Tatsache, dass die Beklagten den Erbbauzins zahlen und einer Erhöhung im Jahre 2002 zugestimmt haben, ändert nach Ansicht des Gerichts an dieser Bewertung nichts. Zwar dürften sich die Beklagten gemäß § 242 BGB nicht darauf berufen können, dass sie zur grundsätzlichen Zahlung eines Erbbauzinses nicht verpflichtet sind. Vorliegend geht es jedoch nicht um die Frage, ob die Beklagten zur Zahlung des Erbbauzinses verpflichtet sind, sondern um die Frage, ob sie zur Zahlung eines erhöhten Erbbauzinses verpflichtet sind.

Diese Verpflichtung vermag das Gericht auch im Hinblick auf die einmalig erteilte Zustimmung nicht zu erkennen. Mit der einmaligen Zustimmung zur Erhöhung und der Bewilligung einer Eintragung der Reallast sind die Beklagten nicht konkludent in die schuldrechtliche Verpflichtung des ursprünglichen Erbbauberechtigten eingetreten.

Zwar können Willenserklärungen durch schlüssiges Verhalten – konkludent – abgegeben werden. Bei Willenserklärungen dieser Art findet das Gewollte nicht unmittelbar in einer Erklärung seinen Ausdruck, der Erklärende nimmt vielmehr Handlungen vor, die mittelbar einen Schluss auf eine bestimmte Rechtsfolge zulassen (vergl. Palandt, BGB, 75. Aufl., Einführung vor § 116 Rdnr. 6). Die einmalige Zustimmung zur Erhöhung des Erbbauzinses und die Eintragung einer Reallast lässt jedoch keinen Schluss darauf zu, dass die Beklagten mit schuldbefreiender Wirkung für den ursprünglichen Erbbauberechtigten in dessen Verpflichtung eintreten wollen. Vielmehr hat die einmalige Zustimmung keinen weiteren Erklärungswert als den, dass der Erhöhung ( einmalig ) zugestimmt wird.

Eine Verpflichtung dahingehend, einer weiteren Erhöhung zuzustimmen, kann darüber hinaus auch deshalb nicht angenommen werden, weil nicht ersichtlich ist, in welcher Höhe in Zukunft eine Zustimmung zu erfolgen hätte, da entsprechende Regelungen sich nicht aus dem Gesetz, sondern lediglich aus der ursprünglichen Vereinbarung ergeben könnten.

Darüber hinaus hätte es nahegelegen, dass dann, wenn eine Übernahme der Erbpachtzinsanpassung gewollt gewesen wäre, dieses im Rahmen der im Jahre 2002 vor dem Notar abgegebenen Bewilligungserklärung mitbeurkundet worden wäre. Dieses ist jedoch nicht geschehen, was dafür spricht, dass ein Eintritt mit schuldbefreiender Wirkung gegenüber dem ursprünglichen Erbbauberechtigten nicht erfolgen sollte.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 ZPO.

Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO.

Gegen dieses Urteil ist das Rechtsmittel der Berufung für jeden zulässig, der durch dieses Urteil in seinen Rechten benachteiligt ist,

a) wenn der Wert des Beschwerdegegenstandes 600,00 EUR übersteigt oder

b) wenn die Berufung in dem Urteil durch das Amtsgericht zugelassen worden ist.

Die Berufung muss innerhalb einer Notfrist von einem Monat nach Zustellung dieses Urteils schriftlich bei dem Landgericht Dortmund, Kaiserstr. 34, 44135 Dortmund, eingegangen sein. Die Berufungsschrift muss die Bezeichnung des Urteils, gegen das die Berufung gerichtet wird, sowie die Erklärung, dass gegen dieses Urteil Berufung eingelegt werde, enthalten.

Die Berufung ist, sofern nicht bereits in der Berufungsschrift erfolgt, binnen zwei Monaten nach Zustellung dieses Urteils schriftlich gegenüber dem Landgericht Dortmund zu begründen.

Die Parteien müssen sich vor dem Landgericht Dortmund durch einen Rechtsanwalt vertreten lassen, insbesondere müssen die Berufungs- und die Berufungsbegründungsschrift von einem solchen unterzeichnet sein.

Mit der Berufungsschrift soll eine Ausfertigung oder beglaubigte Abschrift des angefochtenen Urteils vorgelegt werden.