Amtsgericht Unna, Einzelrichter — 18 C 23/23

Die Klägerin ist Mitglied der Beklagten.

Das Haus U.-straße N01 in Ort-01 besteht aus insgesamt 6 Eigentumswohnungen, 2 im Erdgeschoss, 2 im Obergeschoss und 2 im Dachgeschoss, jeweils eine Wohnung links und eine Wohnung rechts im Haus. Die Klägerin ist Eigentümerin der im Obergeschoss links gelegenen Wohnung.

Bestandteil der notariellen Teilungserklärung vom 08.03.1984 (Bl. 30-57 d.A.) ist ein Lageplan, zu dessen Darstellung auf die zur Akte gereichte Abschrift, Bl. 58 d.A. verwiesen wird.

Das Haus U.-straße N01 grenzt im Norden an den U.-straße. Im Süden grenzen an das Haus zwei Terrassen- und Gartenflächen, die den beiden Erdgeschosswohnungen jeweils als Sondernutzungsrecht zugeordnet sind. Die Grenzen der beiden Sondernutzungsrechte sind im Lageplan eingezeichnet.

Weiter südlich schließen sich an diese Sondernutzungs(garten-)flächen gemäß dem Lageplan sodann etwa mittig auf dem Grundstück vier in Nord-Süd-Richtung untereinander angeordnete Stellplätze an, die wiederum als Sondernutzungsrechte verschiedenen Wohnungen zugeordnet sind. Zur Wohnung der Klägerin gehört der Stellplatz mit der Nr. 3, bei dem es sich um den zweiten Stellplatz von Norden aus gesehen handelt. Zur Wohnung der Eigentümerin A. (Dachgeschoss links) gehört der Stellplatz Nr. 6, bei dem es sich um den südlichsten Stellplatz handelt. Östlich der Stellplätze befindet sich eine Zufahrt, die entlang der Stellplätze zu einer – mit der kurzen Seite – an der südlichen Grundstücksgrenze stehenden Garage führt, an der ebenfalls ein Sondernutzungsrecht besteht.

Westlich neben der im Lageplan verzeichneten Garage wurde vor längerer Zeit eine Fertiggarage aufgestellt, die derzeit ausschließlich durch den Eigentümer der Wohnung Nr. 4, den Nebenintervenienten, genutzt wird. Der Nebenintervenient hat außerprozessual gegenüber der Klägerin behauptet, er habe diese Garage gekauft. Wiederum westlich neben dieser Fertiggarage wurde durch die Wohnungseigentümerin A. eine weitere Fertiggarage aufgestellt. Zur näheren Darstellung der Garagen wird auf die Lichtbilder Bl. 176f. der Akte verwiesen. Die Errichtung der Fertiggaragen war jeweils auf Dauer beabsichtigt. Frau A. nutzt „ihre“ Garage für ein Fahrrad und im Übrigen als Lager / Abstellraum, wobei für diesen Nutzungszweck eine Baugenehmigung nicht erteilt worden ist. Der Eigentümerin A. war mit Umlaufbeschluss vom 16.06.2016 (Anlage K 20, Bl. 123 d.A.) gestattet worden, eine Fertiggarage fachgerecht auf ihrem Stellplatz zu errichten. Im Jahre 1987 war den Eheleuten E. als damaligen Wohnungseigentümern – welcher Wohnung ist nicht dargelegt – genehmigt worden, eine Fertiggarage aufzustellen, die gemäß dem Beschlussantrag parallel zur Garage 6 auf dem Stellplatz 5 errichtet werden sollte.

Auf dem Dach der im Lageplan verzeichneten Garage sowie auf dem Dach der von Frau A. genutzten Fertiggarage wurde jeweils eine Photovoltaikanlage installiert.

Die an die Erdgeschosswohnung rechts angrenzende Sondernutzungs(garten-)fläche, die derzeit den Wohnungseigentümern R. zusteht, wurde eingezäunt. Dabei wurde zusätzlich zu der dem Sondernutzungsrecht unterliegenden Fläche auch eine südlich angrenzende Fläche des Gemeinschaftseigentums in einer Größe von ca. 30 m² miteingezäunt, sowie auf einer Breite von ca. 0,7 m auch die Fläche der beiden in der Teilungserklärung vorgesehenen PKW-Stellplätze Nr. 1 und 3 und damit auch ein Teil des dem Sondernutzungsrecht der Klägerin unterliegenden Stellplatzes Nr. 3.

Mit rechtskräftigem Urteil des Landgerichts Dortmund vom 01.09.2023 (17 S 49/23) wurde auf Antrag der Klägerin folgender Beschluss ersetzt:

„ Der Verwalter wird ermächtigt und beauftragt, im Namen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer U.-straße N01, Ort-01, gegen die Wohnungseigentümer P. und D. R. Klage zu erheben mit dem Ziel, dass diese den übrigen Wohnungseigentümern Mitbesitz einräumen an der im Gemeinschaftseigentum der GdWE U.-straße N01, Ort-01 stehenden umzäunten Fläche, die südlich an die dem Sondernutzungsrecht der Eigentümer R. unterliegenden Garten- und Terrassenfläche angrenzt.“

Nachdem im Jahr 2018 mehrere Wohnungseigentümer den Austausch der Fenster des Hauses wünschten, wurde das Fensterbauunternehmern B. GmbH beauftragt, festzustellen, bei welchen Fenstern aufgrund des Zustandes der Fenster ein Austausch zwingend erforderlich und bei welchen Fenstern eine Reparatur möglich ist. Die Firma B. GmbH kam zu dem Ergebnis, dass ein Großteil der Fenster nicht auszutauschen war, unter anderem die nicht zur Straßenseite gelegenen Fenster und die Balkontür der Wohnung Nr. 4 im OG rechts (Wohnung des Nebenintervenienten). Seinerzeit war noch Eigentümer der Wohnung Nr. 4 im OG rechts Herr I.. Nur in den Dachgeschosswohnungen der Eigentümer A. und O. sollten alle Fenster und die Balkontüren getauscht werden. Der von der Firma B. empfohlene Austausch von Fenstern und Balkontüren wurde nach entsprechender Beschlussfassung der Eigentümergemeinschaft durchgeführt. Sodann erwarb der Nebenintervenient das Eigentum an der Wohnung Nr. 4 im OG rechts und verlangte den Austausch auch der übrigen Fenster und der Balkontür in seiner Wohnung mit der Begründung, diese seien nicht dicht.

Auf der Eigentümerversammlung vom 07.07.2022 wurde zum TOP 6 einstimmig folgender Beschluss gefasst:

„ Ein Gutachter/Architekt soll bei den älteren Fenstern prüfen, ob eine Instandsetzung/Reparatur möglich ist oder ob ein Austausch der Fenster erfolgen sollte. Dies gilt für alle Einheiten außer A. und O.. Sollte der Bericht des Gutachters/Architekten ergeben, dass Fenster dringend ausgetauscht werden müssen, soll durch Mehrheitsbeschluss im Umlaufverfahren die Beauftragung erfolgen.“

Ein Gutachter/Architekt wurde im Folgenden nicht beauftragt.

Ein zwischenzeitlicher Beschluss zum Austausch von Fenstern in der Wohnung des Nebenintervenienten wurde von der Klägerin erfolgreich angefochten.

Auf der Eigentümerversammlung der Beklagten vom 21.11.2023 wurden folgende Beschlüsse gefasst:

Zum TOP 6 wurde beschlossen, dass der am 07.07.2022 zu Top 6 gefasste Beschluss, betreffend die Begutachtung der Fenster, aufgehoben wird.

Zum TOP 10 wurde ein Antrag der Klägerin auf Beseitigung der ausschließlich von den Eigentümern F. und A. genutzten Fertiggaragen abgelehnt.

Zum TOP 11 wurde beschlossen, dass die Garage, die derzeit von dem Nebenintervenienten genutzt wird, auch zukünftig ausschließlich von diesem ohne Nutzungsentschädigung genutzt werden soll.

Zu TOP 12 wurde ein Antrag der Klägerin auf Teilhabe an der Nutzung der Garage, die aktuell von Frau A. genutzt wird, gegen angemessenen Ausgleich, abgelehnt.

Zu TOP 13 wurde ein Antrag der Klägerin auf Gestattung der Errichtung einer Fertiggarage oder eines Carports auf ihrem Stellplatz (Sondernutzungsfläche) mit 5 Nein-Stimmen, 0 Enthaltungen und 1 Ja-Stimme abgelehnt.

Zu TOP 14 wurde der Antrag der Klägerin auf Genehmigung der Errichtung einer Photovoltaikanlage auf dem Dach der zu errichtenden Garage oder des zu errichtenden Carports abgelehnt.

Zu TOP15 wurde ein Beschluss über die Bevollmächtigung des Verwalters, einen Anwalt zu mandatieren, gemäß rechtskräftigem Urteil des Landgerichts Dortmund vom 18.08.2023, Az. 17 S 49/23, Klage gegen die Eheleute R. zu erheben, abgelehnt.

Zu TOP 16 wurde mit 4 Ja-Stimmen, keiner Enthaltung und 2 Nein-Stimmen beschlossen, dass der Hof nicht in den Zustand entsprechend der Teilungserklärung von 1984 versetzt werden muss, sondern im jetzigen Zustand bleibt.

Zur Darstellung des Wortlauts der Beschlüsse wird auf das zur Akte gereichte Protokoll der Eigentümerversammlung vom 21.11.2023 (Anlage K17, Bl. 113-117 d.A.) verwiesen.

Seit dem 01.01.2024 ist die Beklagte verwalterlos.

Die Klägerin trägt vor, bezüglich der Fenster entspreche allein eine Überprüfung durch einen Gutachter / Architekten einer ordnungsgemäßen Verwaltung. Instandsetzungsbeschlüsse müssten und könnten nur auf Grundlage einer ausreichenden Tatsachengrundlage gefasst werden, die hier die Begutachtung der Fenster ergeben sollte. Hier sei auch zu berücksichtigen, dass bereits vor einiger Zeit eine Überprüfung der Fenster durch die Firma B. GmbH aus Ort-02 durchgeführt worden sei und dass im Anschluss an die Empfehlung der Firma B. die nicht mehr reparablen Fenster bereits getauscht worden seien.

Die ausschließlich von den Eigentümern F., dem Nebenintervenienten, und A. genutzten Fertiggaragen seien zurückzubauen, da es sich um nicht legitimierte bauliche Veränderungen handele. Der Rückbau einer unzulässigen baulichen Veränderung entspreche im Regelfall ordnungsmäßiger Verwaltung, da er der Wiederherstellung des ordnungsmäßigen Zustandes entspreche. Zwar könne ein Absehen von einem Rückbau ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechen, doch müsse unter dem Regime des § 20 Abs. 1 WEG dann zwingend eine gleichzeitige Gestattung / Genehmigung einhergehen, weil nur dann die Kosten und Nutzungsfolgen über § 21 WEG geklärt seien. Eine Entscheidung gegen einen grundsätzlich ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechenden Rückbau einer rechtswidrigen baulichen Veränderung setze zumindest voraus, dass die GdWE ihr Ermessen tatsächlich ausübe, sich also ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechende Alternativen zum Rückbau zumindest bewusst mache und diese in eine Abwägungsentscheidung einbeziehe. Die Beklagte habe das ihr zustehende Ermessen jedoch in keiner Weise ausgeübt. Gründe, aus denen von einer Beseitigung der Garagen abgesehen werden solle, seien ggf. von der Beklagten vorzutragen.

Bezüglich der ausschließlich durch den Nebenintervenienten genutzten Garage bestehe ein Recht zur Nutzung für alle Mitglieder der Eigentümergemeinschaft aus § 16 Abs. 1 S. 3 WEG, das durch eine Benutzungsregelung nach § 19 WEG nicht ausgeschlossen werden könne. Die Garage sei kein Scheinbestandteil, sondern wesentlicher Bestandteil des Grundstücks und damit Gemeinschaftseigentum. Die bauliche Veränderung in Gestalt der Garage könne dem Nebenintervenienten auch nicht nachträglich gestattet werden, denn dies setze jedenfalls voraus, dass der Eigentümer, dem die Maßnahme gestattet werden soll, die Maßnahme selbst vorgenommen habe.

Die Klägerin habe einen Anspruch auf Beschlussersetzung durch das Gericht dahingehend, dass das Gericht anstelle der Beklagten im Wege der Beschlussersetzung einen Beschluss fasse, wonach für die Nutzung der auf der Gemeinschaftsfläche stehenden Garage, die zum Zeitpunkt der Beschlussfassung am 21.11.2023 ausschließlich von dem Wohnungseigentümer F. genutzt wurde, eine Benutzungsregelung geschaffen werde, nach der die Klägerin zum Mitgebrauch der Garage berechtigt sei. Dabei wäre beispielsweise eine turnusmäßige Benutzungsregelung oder eine Rotationsregelung denkbar und sinnvoll.

Bezüglich der ausschließlich von der Eigentümerin A. genutzten Fertiggarage könne in der Ablehnung der Beseitigung der Garage eine Gestattung der baulichen Veränderung im Sinne von § 21 Abs. 1 WEG gesehen werden. Daraus ergebe sich für die Klägerin ein Teilhabeanspruch gem. § 21 Abs. 4 WEG. Der Klägerin sei es dabei nicht möglich, die genauen Grundlagen für die Bemessung der Ausgleichszahlung mitzuteilen, da sowohl die Eigentümerin A. als auch der Verwalter trotz Aufforderung nicht ermittelt hätten, wie viele weitere nutzungswillige Eigentümer es gibt und welche Kosten die Errichtung der Garage verursacht habe. Für die Bemessung der Ausgleichszahlung dürfte auf die Investitionskosten für die Garage unter Berücksichtigung des zwischenzeitlich erreichten Alters der Garage abzustellen sein. Die Garage sei ca. 2018 errichtet worden, dürfte also zwischenzeitlich 5 Jahre alt sein. Der Wert der Garage dürfte zwischen 1.000,-€ und 2.000,-€ liegen. Für die hälftige Nutzung der Garage käme somit eine einmalige Entschädigungszahlung in Höhe von 750,-€ bis 1.000,-€ in Betracht.

Ein Anspruch auf Gestattung der Errichtung einer Garage oder eines Carports auf ihrem Stellplatz stehe der Klägerin aufgrund des Gleichbehandlungsgrundsatzes zu. Eine sachliche Rechtfertigung dafür, warum der Nebenintervenient und Frau A. eine Garage errichten bzw. behalten und allein nutzen dürften, dazu noch auf einer Gemeinschaftsfläche und zusätzlich zu ihren in der Teilungserklärung vorgesehenen Stellplätzen, die Klägerin jedoch nicht, nicht einmal nur auf ihrem Stellplatz, sei nicht ersichtlich.

Der Anspruch ergebe sich auch aus § 20 Abs. 2 Nr. 2 WEG. Die Klägerin beabsichtige, auf dem Dach der Fertiggarage oder des Carports eine Photovoltaikanlage zu errichten, um in der Garage bzw. in dem Carport abgestellte elektrisch betriebene Fahrzeuge elektrisch laden zu können. Aufgrund der Privilegierung bestehe auch ein Anspruch auf Gestattung der Errichtung einer Photovoltaikanlage auf dem Dach der Garage bzw. des Carports.

Die Ablehnung des Beschlusses zum TOP 15 v. 21.11.2023 solle offenbar dazu dienen, die Entscheidung des LG Dortmund v. 18.08.2023 auszuhebeln bzw. zu revidieren, wofür jedoch keine sachlichen Gründe vorlägen. Es entspreche allein ordnungsgemäßer Verwaltung, dass der Verwalter für die zu erhebende Klage einen Rechtsanwalt beauftrage.

Der zum TOP 16 gefasste Beschluss sei zu unbestimmt. Es sei schon nicht erkennbar, was damit eigentlich habe beschlossen werden sollen, ob etwa eine verbindliche Zustandsfestschreibung abweichend von der Teilungserklärung für die Zukunft geregelt werden solle. Faktisch laufe der Beschluss auf eine Änderung der Teilungserklärung außerhalb des Grundbuches hinaus, wofür keine Beschlusskompetenz bestehe. Es sei auch unklar, was mit „der Hof“ gemeint sei. Zudem sei der Beschluss aus den gleichen Gründen aufzuheben, aus denen die Fertiggaragen zu beseitigen seien.

Die Klägerin beantragt,

1. festzustellen, dass der Beschluss der Wohnungseigentümerversammlung der Beklagten vom 21.11.2023 zu TOP 6 „Aufhebung des Beschlusses TOP 6.1. ETV vom 07.07.2022 - Fensteraustausch WE F.“ nichtig ist, hilfsweise, den Beschluss für unwirksam zu erklären,

2. festzustellen, dass der Beschluss der Wohnungseigentümerversammlung der Beklagten vom 21.11.2023 zu TOP 10 „Ablehnung der Beseitigung der Garagen A. und F.“ nichtig ist, hilfsweise, den Beschluss für unwirksam zu erklären,

3a. festzustellen, dass der Beschluss der Wohnungseigentümerversammlung der Beklagten vom 21.11.2023 zu TOP 11 „Nutzung der Garage F.“ nichtig ist, hilfsweise, den Beschluss für unwirksam zu erklären,

3b. im Wege der Beschlussersetzung eine Benutzungsregelung zu schaffen, wonach die Klägerin zum Mitgebrauch der auf der Gemeinschaftsfläche stehenden Garage, die zum Zeitpunkt der Beschlussfassung am 21.11.2023 ausschließlich von dem Wohnungseigentümer F. genutzt wurde, berechtigt ist,

hilfsweise, im Wege der Beschlussersetzung einen Beschluss zu fassen, der eine Teilhabe der Klägerin an der Nutzung der auf der Gemeinschaftsfläche stehenden Garage, die zur Zeit der Beschlussfassung am 21.11.2023 ausschließlich von dem Miteigentümer F. genutzt wurde, gegen angemessenen Ausgleich gestattet. Die Teilhabe soll eine zeitliche Nutzung der Garagen entsprechend dem Miteigentumsanteil der Klägerin im Verhältnis zu den weiteren nutzungswilligen Eigentümern vorsehen; der angemessene Ausgleich soll in einem Anteil an den nach Wertabschreibung zu korrigierenden Baukosten der Garage entsprechend dem Miteigentumsanteil der Klägerin im Verhältnis zu weiteren nutzungswilligen Eigentümern bestehen.

4a. festzustellen, dass der Beschluss der Wohnungseigentümerversammlung der Beklagten vom 21.11.2023 zu TOP 12 „Ablehnung der Teilhabe an der Nutzung der Garage, die aktuell von Frau A. genutzt wird, gegen angemessenen Ausgleich“ nichtig ist, hilfsweise, den Beschluss für ungültig zu erklären,

4b. im Wege der Beschlussersetzung einen Beschluss zu fassen, der eine Teilhabe der Klägerin an der Nutzung der auf der Gemeinschaftsfläche stehenden Garage, die zur Zeit der Beschlussfassung am 21.11.2023 ausschließlich von der Miteigentümerin Q. A. genutzt wurde, gegen angemessenen Ausgleich gestattet. Die Teilhabe soll eine zeitliche Nutzung der Garagen entsprechend dem Miteigentumsanteil der Klägerin im Verhältnis zu den weiteren nutzungswilligen Eigentümern vorsehen; der angemessene Ausgleich soll in einem Anteil an den nach Wertabschreibung zu korrigierenden Baukosten der Garage entsprechend dem Miteigentumsanteil der Klägerin im Verhältnis zu weiteren nutzungswilligen Eigentümern bestehen.

5a. festzustellen, dass der Beschluss der Wohnungseigentümerversammlung der Beklagten vom 21.11.2023 zu TOP 13, „Ablehnung des Antrags auf Gestattung der Errichtung einer Fertiggarage oder eines Carports auf dem KFZ-Stellplatz (Sondernutzungsfläche) der Klägerin“ nichtig ist, hilfsweise, den Beschluss für unwirksam zu erklären.

5b. im Wege der Beschlussersetzung zu beschließen, dass der Klägerin gestattet wird, auf der dieser als Kfz-Stellplatz zugewiesenen Sondernutzungsfläche eine Fertiggarage zu errichten, die maximal 2,6 m breit, 5,5 m lang und 2,45 m hoch ist und die hinsichtlich ihrer Art und äußeren Gestaltung, insbesondere auch hinsichtlich ihrer farblichen Gestaltung den bereits vorhandenen Garagen auf dem Grundstück entspricht,

hilfsweise, im Wege der Beschlussersetzung zu beschließen, dass der Klägerin gestattet wird, auf der dieser als Kfz-Stellplatz zugewiesenen Sondernutzungsfläche einen Carport zu errichten, welcher maximal 2,6 m breit, 5,5 m lang und 2,45 m hoch ist und farblich den bereits vorhandenen Garagen entspricht.

6a. festzustellen, dass der Beschluss der Wohnungseigentümerversammlung der Beklagten vom 21.11.2023 zu TOP 14, „Ablehnung des Antrags auf Genehmigung einer Photovoltaikanlage auf dem Dach der Garage oder des Carports gemäß TOP 13“ nichtig ist, hilfsweise, diesen Beschluss für unwirksam zu erklären.

6b. im Wege der Beschlussersetzung zu beschließen, dass der Klägerin gestattet wird, auf dem Dach der Garage oder des Carports, welche(r) auf der als KFZ-Stellstellplatz ausgewiesenen Sondernutzungsfläche der Klägerin errichtet wird, eine Photovoltaik-Anlage zum Laden elektrisch betriebener Fahrzeuge zu errichten,

7a. festzustellen, dass der Beschluss der Wohnungseigentümerversammlung der Beklagten vom 21.11.2023 zu TOP 15, „Ablehnung des Antrags, den Verwalter zu bevollmächtigen, einen Anwalt zu mandatieren, der laut rechtskräftigem Urteil des Landgerichts Dortmund vom 18.08.2023, Az. 17 S 49/23, Klage gegen die Eheleute R. erhebt“ nichtig ist, hilfsweise, diesen Beschluss für unwirksam zu erklären.

7b. im Wege der Beschlussersetzung zu beschließen, dass der Verwalter ermächtigt und beauftragt wird, einen Anwalt zu mandatieren, der gemäß rechtskräftigem Urteil des Landgerichts Dortmund vom 18.08.2023, Az. 17 S 49/23, Klage gegen die Eheleute R. erhebt.

8. festzustellen, dass der Beschluss der Wohnungseigentümerversammlung der Beklagten vom 21.11.2023 zu TOP 16 „Beschlussfassung, dass der Hof nicht in den Zustand entsprechend der Teilungserklärung von 1984 versetzt werden muss, sondern im jetzigen Zustand bleibt“, nichtig ist hilfsweise den Beschluss für ungültig zu erklären.

Die Beklagte beantragt,

die Klage abzuweisen.

Der Nebenintervenient hat keinen Sachantrag gestellt.

Die Beklagte trägt vor, Die Beschlussanfechtung zu TOP 6 gehe ins Leere. Der Beschluss, wonach der Austausch der Fenster ohne vorherige Begutachtung erfolgen solle, sei bestandskräftig. Der Ausgangspunkt der Klägerin, wonach für jede Instandsetzungsmaßnahme ein Gutachten einzuholen sei, sei unzutreffend. Für den Austausch von Fenstern sei eine Begutachtung durch einen Sachverständigen nicht erforderlich. Vorliegend seien bereits drei Meisterfirmen mit der Erstellung von Kostenvoranschlägen beauftragt worden. Keine der drei beauftragten Firmen habe eine Reparatur der Fenster in Betracht gezogen. Die Klägerin müsse vortragen, aus welchen Gründen sie den Austausch dennoch für entbehrlich erachte. Ein Austausch der Fenster sei jedenfalls vom Ermessen der Wohnungseigentümer gedeckt. Die Fenster seien mittlerweile über dreißig Jahre alt, so dass die Eigentümergemeinschaft im Rahmen ihrer Beschlussfassung auch zu berücksichtigen habe, dass eine eventuelle kostengünstigere Reparatur eine nur sehr begrenzte Lebensdauer besitze, so dass Fenster nach ein oder zwei Jahren dann ohnehin ausgetauscht werden müssten, weil diese erneut mangelhaft seien. Der Austausch gegen moderne Kunststofffenster garantiert dagegen eine Haltbarkeit von vierzig bis fünfzig Jahren.

Der Klageantrag zu 2) (Entfernung der Garagen) sei viel zu unbestimmt, so dass eine dahingehende Beschlussfassung sogar nichtig wäre. Aus dem Beschluss und auch aus der Teilungserklärung ergebe sich nicht der Zustand der Eigentumsanlage vor Errichtung der Garagen. Insoweit sei nicht bestimmt, was die Beklagte veranlassen solle. Im Übrigen sei die Gemeinschaft gemäß den §§ 20, 21 WEG berechtigt, bauliche Veränderungen zu beschließen, auch wenn sich daraus ein faktisches Sondernutzungsrecht für einen Wohnungseigentümer ergebe. Eine etwaig an die übrigen Eigentümer zu zahlende Ausgleichszahlung sei dabei nicht nach dem Wert der Garage sondern dem Wert der überbauten Fläche zu bemessen. Ein Anspruch auf Mitnutzung der Garagen bestehe nicht. Das Begehren der Klägerin sei auch in sich widersprüchlich, da sie einerseits eine Beseitigung der Garagen, andererseits aber deren Mitbenutzung verfolge.

Das Gericht könne nicht beschließen, dass die Garagen auf Kosten der Gemeinschaft zu entfernen sind, da es vom Ermessen der Wohnungseigentümer auch gedeckt wäre, die Kosten allein der Klägerin aufzuerlegen, die als einzige Eigentümerin ein Interesse an der Beseitigung der Garagen habe.

Die Anträge betreffend die Gestattung zur Errichtung einer Garage oder eines Carports auf dem Stellplatz der Klägerin seien zu unbestimmt. Ohne nähere Kenntnisse des konkreten Bauvorhabens seien die übrigen Eigentümer berechtigt gewesen, die Genehmigung zu verweigern.

Einer Bevollmächtigung des Verwalters zur Klageerhebung gegen die Eheleute R. stehe die bereits rechtskräftige Entscheidung des Landgerichts Dortmund entgegen.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstands wird auf die gewechselten Schriftsätze und die weiteren zur Akte gereichten Unterlagen sowie die Protokolle zur mündlichen Verhandlung vom 24.04.2024 und 18.09.2024 verwiesen.

I.

Die zulässige Klage ist in dem aus dem Tenor ersichtlichen Umfang begründet und im Übrigen unbegründet.

1.

Bezüglich des Klageantrags zu 1. ist die Klage begründet, denn der zum TOP 6 vom 21.11.2023 gefasste Beschluss, den zum TOP 6 v. 07.07.2022 gefassten Beschluss betreffend die Begutachtung der Fenster aufzuheben, widerspricht einer ordnungsmäßigen Verwaltung.

Unstreitig hatte der Nebenintervenient angezeigt, dass die noch nicht erneuerten, nicht zur Straßenseite gelegenen Fenster sowie die Balkontür seiner Wohnung ausgetauscht werden sollten, weil diese nicht dicht seien.

Wird ein Instandsetzungsbedarf seitens eines Wohnungseigentümers angezeigt, müssen die Wohnungseigentümer ihre Entscheidung über die Instandsetzung auf einer ausreichenden Tatsachengrundlage treffen. Erforderlich sind eine Bestandsaufnahme über den Umfang der Schäden, deren mögliche Ursachen und verschiedene Möglichkeiten der Mängelbehebung bzw. Maßnahmenumsetzung (Sommer in: Jennißen, Wohnungseigentumsgesetz, 8. Auflage 2024, § 19 WoEigG, Rn. 107). Ermessensfehlerhaft wäre es, eine nicht gebotene Sanierung durchzuführen. Grundsätzlich besteht daher zunächst ein Anspruch des einzelnen Eigentümers darauf, dass der Sanierungsbedarf durch die Gemeinschaft festgestellt wird (Sommer in: Jennißen, Wohnungseigentumsgesetz, 8. Auflage 2024, § 19 WoEigG, Rn. 107).

Dementsprechend entsprach die Beschlussfassung vom 07.07.2022, einen Gutachter/Architekten mit der Prüfung zu beauftragen, ob eine Instandsetzung/Reparatur der älteren Fenster möglich ist oder ob ein Austausch der Fenster erfolgen sollte, einer ordnungsmäßigen Verwaltung, während die ersatzlose Aufhebung des Beschlusses einer solchen widerspricht.

Zwar könnten die Wohnungseigentümer von der am 07.07.2022 beschlossenen Beauftragung eines Gutachters/Architekten absehen und den Beschluss aufheben, wenn der Instandsetzungsbedarf bereits anderweitig ausreichend ermittelt worden wäre, wobei das Gericht im Ausgangspunkt der Beklagten darin zustimmt, dass es für die Entscheidung über die Erneuerung der Fenster nicht zwingend der Einholung eines Sachverständigengutachtens bedarf, sondern auch die Stellungnahme eines fachkundigen Handwerkers ausreichen kann. Dies ist seitens der Beklagten indessen schon nicht schlüssig dargelegt. Der Vortrag, es seien schon drei Meisterfirmen mit der Erstellung von Kostenvoranschlägen beauftragt worden und keine der drei beauftragten Firmen habe eine Reparatur der Fenster in Betracht gezogen, lässt nicht erkennen, ob die entsprechenden Firmen überhaupt mit der Ermittlung des Instandsetzungsbedarfs beauftragt waren oder ob lediglich Kostenvoranschläge für bestimmte Maßnahmen bzw. eine Erneuerung der Fenster eingeholt worden sind. Hierauf hatte das Gericht die Beklagte unter dem 24.05.2024 hingewiesen. Weiterer Vortrag ist dazu nicht erfolgt. Es ist auch nicht dargelegt, welche Firmen mit welchem konkreten Ergebnis die Fenster untersucht haben sollen, sodass der Vortrag der Beklagten nicht weiter einlassungsfähig ist.

Soweit sich aus dem Vortrag der Klägerseite ergibt, dass die Fa. H. empfohlen hat, die Fenster in Küche und Arbeitszimmer der Wohnung des Nebenintervenienten zu erneuern, ist schon nicht ersichtlich, dass die Fa. H. im Auftrag der Beklagten tätig geworden ist. Die vorgelegten Angebote sind an den Nebenintervenienten adressiert. Die Klägerin hat aber ein berechtigtes Interesse daran, dass der Instandsetzungsbedarf im Auftrag der Beklagten ermittelt wird. Auf die Einschätzung einer von dem Nebenintervenienten, der selbst die Erneuerung der Fenster in seiner Wohnung begehrt, beauftragen Firma, muss sich die Klägerin nicht verweisen lassen. Auch verhält sich die Stellungnahme der Fa. H. lediglich über die Fenster in Küche und Arbeitszimmer und nicht zu der Balkontür, die ebenfalls undicht sein soll.

Eine Teilaufhebung des Beschlusses, etwa soweit auch Fenster geprüft werden sollen, bezüglich derer kein Instandsetzungsbedarf angezeigt worden ist, kommt nicht in Betracht, da der angefochtene Beschluss insoweit inhaltlich nicht teilbar ist.

Soweit die Beklagte vorgetragen hat, die Erneuerung der Fenster sei bereits bestandskräftig beschlossen bzw. der Beschluss, die Fenster ohne Begutachtung zu erneuern sei bestandskräftig, ist dies nicht nachvollziehbar. Es ist nicht dargelegt, wann ein entsprechender Beschluss gefasst worden sein soll. Der Beschluss vom 24.10.2022 zur Beauftragung der Fa. H. wurde rechtskräftig für ungültig erklärt (Urteil des Landgerichts Dortmund vom 18.08.2023, 18 C 25/22).

2.

Bezüglich des Klageantrags zu 2. ist die Klage unbegründet.

Bei dem insoweit angefochtenen Beschluss zum TOP 10 v. 21.11.2023 handelt es sich um einen sog. Negativbeschluss, denn es wurde der Antrag abgelehnt, zu beschließen, dass die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer die Garagen, die derzeit ausschließlich von dem Eigentümer J. F. und der Eigentümerin Q. A. genutzt werden, beseitigt und den vor Errichtung der Garagen bestehenden Zustand wiederherstellt, wobei die Kosten als Verwaltungskosten im Sinne des § 16 Abs. 2 Satz 1 WEG nach MEA umgelegt werden sollten.

Wendet sich ein Wohnungseigentümer mit der Anfechtungsklage gegen die Ablehnung eines Beschlussantrags (sog. Negativbeschluss), hat er hiermit nur dann Erfolg, wenn lediglich die beantragte positive Beschlussfassung ordnungsmäßiger Verwaltung entsprochen hätte, also insoweit das Ermessen auf null reduziert war (BGH NZM 2023, 724 Rn. 21, beck-online). Dies ist nicht der Fall, wenn es zulässige Alternativen zum beantragten Vorgehen gibt. Es verhält sich insofern anders als bei der Beschlussersetzungsklage, die trotz eines auf eine bestimmte Maßnahme gerichteten Klageantrags schon dann begründet ist, wenn die Voraussetzungen für die Ersetzung eines sogenannten Grundlagenbeschlusses vorliegen (BGH a.a.O.). Die Anfechtungsklage gegen den Negativbeschluss ist deshalb entgegen der Auffassung der Klägerin nicht schon dann begründet, wenn die Wohnungseigentümer ihr Ermessen nicht oder nicht ordnungsgemäß ausgeübt haben (a.A. LG Frankfurt ZWE 2021, 321 Rn. 8, beck-online).

Dass das Ermessen der Wohnungseigentümer dahingehend auf Null reduziert ist, die Beseitigung der beiden streitgegenständlichen Fertiggaragen zu beschließen, ist nicht festzustellen. Vielmehr besteht die alternative Möglichkeit, den Fortbestand der Garagen als bauliche Veränderung des Gemeinschaftseigentums im Sinne von § 20 WEG zu beschließen. Dem steht nicht entgegen, dass die Fertiggaragen bereits vor dem Inkrafttreten des § 20 WEG n.F. errichtet worden sind. Ansonsten würde dies zu dem unsinnigen Ergebnis führen, dass die vorhandenen Garagen beseitigt werden müssten, die Gemeinschaft aber gem. § 20 WEG n.F. sodann die Errichtung identischer Garagen beschließen oder einem Wohnungseigentümer gestatten könnte.

Ein Anspruch der Klägerin darauf, die Beseitigung der Garagen auf Kosten der Gemeinschaft zu beschließen, folgt nicht allein daraus, dass die Gemeinschaft bislang die Errichtung der Garagen als bauliche Veränderung des Gemeinschaftseigentums nicht im Sinne von § 20 WEG beschlossen oder einem Wohnungseigentümer gestattet hat. Vielmehr besteht hier nur ein dahingehender Anspruch der Klägerin, dass seitens der Gemeinschaft entweder ein Beschluss zur Legalisierung der Garagen gem. § 20 WEG oder aber deren Beseitigung beschlossen wird (vgl. BeckOGK/Kempfle, 1.6.2024, WEG § 20 Rn. 287ff., beck-online). Dass eine Legalisierung der Garagen über einen Beschluss nach § 20 WEG hier bereits seitens der Gemeinschaft abgelehnt worden wäre, ist nicht festzustellen. Im Gegenteil sprechen die am 21.11.2023 gefassten Beschlüsse dafür, dass die Mehrheit der Eigentümer die Garagen erhalten will. Anderweitige Umstände, aufgrund derer das Ermessen der Wohnungseigentümer dahingehend auf Null reduziert wäre, dass die Garagen zu beseitigen sind, sind weder dargelegt, noch ersichtlich. Insbesondere ist nicht ersichtlich, dass die Garagen zu einer erheblichen Beeinträchtigung der Klägerin oder anderer Wohnungseigentümer führen würden.

Eine Ermessensreduzierung in Richtung einer Beseitigung ergibt sich auch nicht daraus, dass die Fertiggaragen zum Abstellen von PKW jedenfalls nicht genutzt werden können, ohne dabei den unmittelbar vor den Garagen liegenden Stellplatz 6 zu überfahren, an dem der Eigentümerin A. ein Sondernutzungsrecht zusteht, denn die Eigentümerin A. hat es – wie auch der Inhaber des Sondernutzungsrechts an dem Stellplatz 4 – bislang offenbar geduldet, dass ihr Sondernutzungsrecht zu diesem Zweck überfahren wird.

Der Stellplatz der Klägerin muss jedenfalls nicht zwingend überfahren werden um die Garagen zu erreichen, wenn ein Kleinwagen genutzt wird (s. Lichtbild Bl. 61 d.A., Anlage K4a auf dem der Stellplatz der Klägerin weiß markiert ist).

3.

Der Klageantrag zu 3a. ist begründet.

Der Beschluss zum TOP 11 vom 21.11.2023, dass die Nutzung der „Garage F.“ ausschließlich durch Herrn F, den Nebenintervenienten, erfolgt, ist mangels Beschlusskompetenz nichtig; er widerspricht jedenfalls einer ordnungsmäßigen Verwaltung.

Dabei ist davon auszugehen, dass es sich bei der „Garage F.“, also der Fertiggarage, die unmittelbar westlich neben der im Lageplan zur Teilungserklärung verzeichneten Garage „GA 5“ errichtet worden ist, um einen wesentlichen Bestandteil des Grundstücks (vgl.: BFH NJW 1979, 392) und deshalb – mangels vertraglicher Einräumung von Sondereigentum (§ 3 WEG) – um Gemeinschaftseigentum handelt. Es handelt sich nicht um einen Scheinbestandteil, denn es ist weder festzustellen, dass die Garage nur zu einem vorübergehenden Zweck errichtet wurde (§ 95 Abs. 1 S. 1 BGB), noch wurde sie in Ausübung eines Rechts an einem fremden Grundstück errichtet (§ 95 Abs. 1 S. 2 BGB). Letzteres erfasst lediglich Gebäude, die in Ausübung eines dinglichen Rechts an einem fremden Grundstück errichtet werden (BeckOGK/Mössner, 15.3.2024, BGB § 95 Rn. 28, beck-online). Ein solches dingliches Recht an dem Gemeinschaftsgrundstück bestand hier nicht. Ein gutgläubiger Erwerb der im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden Garage durch den Nebenintervenienten war nicht möglich.

Zum Mitgebrauch des gemeinschaftlichen Eigentums sind gem. § 16 Abs. 1 S. 3 WEG alle Wohnungseigentümer nach Maßgabe des § 14 WEG berechtigt. Eine Beschlussfassung, die einen Wohnungseigentümer vom Mitgebrauch ausschließt, ist nicht möglich, denn sie erfordert die Vereinbarung eines Sondernutzungsrechts (vgl. BGH ZWE 2016, 453 Rn. 11, beck-online).

Ein alleiniges Nutzungsrecht zugunsten des Nebenintervenienten ergibt sich hier auch nicht aus § 21 Abs. 1 S. 2 WEG. Soweit das Gericht in Betracht gezogen hat, den Beschluss zum TOP 11 als Gestattungsbeschluss im Sinne von § 20 Abs. 1 WEG zu verstehen, aus dem sich dann gem. § 21 Abs. 1 S. 2 WEG ergeben würde, dass der Nebenintervenient im Ausgangspunkt zur alleinigen Nutzung der Garage berechtigt ist, überzeugt dies – wie bereits im Rahmen der mündlichen Verhandlung erörtert – letztlich nicht. Bei dem Beschluss zum TOP 11 ging es lediglich um die Schaffung einer Nutzungsregelung für die Garage, nicht aber darum, eine bauliche Veränderung des Gemeinschaftseigentums zu beschließen bzw. zu gestatten.

Eine Genehmigung bzw. Gestattung der baulichen Veränderung folgt auch nicht allein daraus, dass die Gemeinschaft die Beseitigung der Garage abgelehnt hat (vgl.: Bärmann/Dötsch, 15. Aufl. 2023, WEG § 20 Rn. 396; BeckOK WEG/Elzer, 54. Ed. 2.10.2023, WEG § 20 Rn. 46); wollte man die Ablehnung der Beseitigung als Beschluss im Sinne von § 20 Abs. 1 WEG verstehen, wäre auch unklar, ob die Gemeinschaft damit die bauliche Veränderung im Sinne von § 20 Abs. 1 WEG beschlossen oder einem bestimmten Eigentümer gestattet hat.

Eine Genehmigung bzw. Gestattung der baulichen Veränderung folgt auch nicht aus dem Beschluss zum TOP 16 vom 21.11.2023, da dieser jedenfalls der Anfechtung unterliegt (s. unten).

4.

Auf den Klageantrag zu 3b. war eine Benutzungsregelung zu schaffen, wonach die Klägerin zum Mitgebrauch der Garage berechtigt ist.

Unterbleibt eine notwendige Beschlussfassung, kann das Gericht auf Klage eines Wohnungseigentümers gem. § 44 Abs. 1 S. 2 WEG den Beschluss fassen.

Da die Garage derzeit ausschließlich durch den Nebenintervenienten genutzt wird, gem. § 16 Abs. 1 S. 3 WEG aber ein Recht zum Mitgebrauch zugunsten aller Wohnungseigentümer besteht, hat die Klägerin einen Anspruch darauf, dass die Gemeinschaft eine Nutzungsregelung für die Garage gem. § 19 Abs. 1 WEG beschließt. Darauf war der abgelehnte Beschlussantrag zum TOP 11 vom 21.11.2023 gerichtet.

Da die Eigentümergemeinschaft eine ordnungsmäßige Nutzungsregelung auf Antrag der Klägerin nicht beschlossen hat, war eine solche nunmehr durch das Gericht zu beschließen.

Dabei erschien es dem Gericht ermessensgerecht – im Anschluss an die Anregung der Klägerin; anderweitiges wurde auch seitens der Beklagten nicht vorgeschlagen – eine Rotationsregelung zu treffen (zur Zulässigkeit einer Rotationsregelung vgl. BGH ZWE 2016, 453, Rn. 16), nach der jeder der 6 Eigentümer die Garage in 2 Monaten eines jeden Jahres nutzen kann. Eine dem Interesse der Gemeinschaft besser entsprechende Regelung ist zur Zeit nicht ersichtlich, wobei es sich ohnehin nur um eine Regelung für den Übergangszeitraum handelt, bis die Gemeinschaft über die bauliche Veränderung Beschluss im Sinne von § 20 Abs. 1 WEG gefasst hat. Ab einem Beschluss oder einer Gestattung der baulichen Veränderung richtet sich die Nutzung sodann nach § 21 WEG. Sollten die Eigentümer dagegen sowohl einen Beschluss als auch eine Gestattung der baulichen Veränderung im Sinne von § 20 Abs. 1 WEG ablehnen, würde sich das Ermessen dahingehend reduzieren, die Garage zu beseitigen.

Bei der Ausgestaltung der Rotationsregelung war es nicht zwingend, die Dauer des jeweiligen Nutzungsrechts exakt an dem Verhältnis der Miteigentumsanteile auszurichten. Das Recht zum Mitgebrauch des gemeinschaftlichen Eigentums steht im Ausgangspunkt jedem Wohnungseigentümer im gleichen Umfang zu, unabhängig von der Menge der Miteigentumsanteile (vgl.: BeckOGK/Falkner, 1.4.2024, WEG § 16 Rn. 36, beck-online). Zwar kann es bei einer Rotationsregelung ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen, die Zeiten der jeweiligen Nutzung an dem Verhältnis der Miteigentumsanteile auszurichten. Vorliegend sind die Unterschiede bei den Miteigentumsanteilen zwischen den verschiedenen Eigentümern aber nicht so erheblich, dass dies zwingend wäre, zumal eine Verteilung der Nutzungszeiten nach Monaten anstatt nach Tagen oder Wochen deutlich praktikabler erscheint.

5.

Der Klageantrag zu Ziffer 4a. ist ebenfalls begründet.

Bezüglich der Garage, die aktuell von der Eigentümerin A. genutzt wird, verhält es sich nach Auffassung des Gerichts nicht anders als bezüglich der Garage, die aktuell von dem Nebenintervenienten genutzt wird.

Bei der Garage handelt es sich ebenfalls um Gemeinschaftseigentum. Es handelt sich um eine bauliche Veränderung des Gemeinschaftseigentums die nicht gem. § 20 WEG beschlossen oder gestattet worden ist.

Wie dargelegt, kann – entgegen der Auffassung der Klägerin – in der Ablehnung des Antrags, die Garage zu beseitigen, noch keine Gestattung erkannt werden (s. nochmals: Bärmann/Dötsch, 15. Aufl. 2023, WEG § 20 Rn. 396; BeckOK WEG/Elzer, 54. Ed. 2.10.2023, WEG § 20 Rn. 46).

Eine Gestattung zur Errichtung der Garage ergibt sich auch nicht aus dem Umlaufbeschluss vom 16.06.2016, denn dieser muss dahingehend verstanden werden, dass der Eigentümerin gestattet worden ist, eine Fertiggarage auf dem Stellplatz zu errichten, der ihr gemäß der Teilungserklärung zugewiesen ist. Dort wurde die Garage jedoch nicht errichtet. Beschlüsse sind objektiv und „aus sich heraus“ auszulegen. Dabei kommt es maßgebend darauf an, wie der Beschluss nach seinem Wortlaut und Sinn für einen unbefangenen Betrachter nächstliegend zu verstehen ist (BGH NZM 2024, 42 Rn. 14, beck-online). Da der Beschluss nicht näher definiert, wo sich der Stellplatz befindet, auf dem die Garage errichtet werden darf, kann die Formulierung „auf ihrem Stellplatz“ nur so verstanden werden, dass damit der Stellplatz gemeint ist, an dem der Eigentümerin gemäß der Teilungserklärung ein Sondernutzungsrecht zusteht. Dass der Beschluss wohl zumindest seitens des Eigentümers I. anders verstanden worden sein dürfte – denn dieser wollte wohl kaum zustimmen, dass unmittelbar quer vor das Tor der von ihm genutzten Fertiggarage eine weitere Fertiggarage gesetzt wird – ändert daran nichts.

Die Klägerin ist deshalb gem. § 16 Abs. 1 S. 3 WEG auch zur Mitbenutzung dieser Garage berechtigt, sodass der Antrag der Klägerin, ihr eine Teilhabe an der Nutzung der Garage zu ermöglichen – unabhängig davon, dass die Klägerin in der Annahme, es gelte § 21 WEG, eine Ausgleichszahlung erbringen wollte -, nicht hätte abgelehnt werden dürfen. Die Klägerin hat vielmehr einen Anspruch auf Mitbenutzung der Garage.

6.

Daran anschließend war auf den Klageantrag zu Ziffer 4b. auch für diese Garage eine Nutzungsregelung – für den Übergangszeitraum bis zur Beschlussfassung gem. § 20 Abs. 1 WEG oder der Beseitigung der Garage – durch das Gericht zu ersetzen.

Soweit die Klägerin beantragt hat, ihr eine Nutzung gegen angemessenen Ausgleich zu gestatten, steht dies der getroffenen Regelung nicht entgegen, denn diese Einschränkung beruht lediglich darauf, dass die Klägerin davon ausgegangen ist, durch die Ablehnung des Antrags zu TOP 10 (Beseitigung der Garage), sei die Errichtung der Garage der Eigentümerin A. im Sinne von § 20 Abs. 1 WEG bereits gestattet worden. Ihr Rechtsschutzziel besteht darin, die Garage – neben den weiteren nutzungsberechtigten bzw. (ausgehend von § 21 WEG) nutzungswilligen Eigentümern – mitbenutzen zu dürfen, welches durch die getroffene Regelung gewahrt ist.

Im Übrigen gelten die Erwägungen zu der anderen Fertiggarage entsprechend.

7.

Der Klageantrag zu Ziffer 5a. ist unbegründet.

Es handelt sich wiederum um einen Negativbeschluss, dessen erfolgreiche Anfechtung voraussetzen würde, dass der Klägerin ein Anspruch auf die begehrte Beschlussfassung zusteht.

Dem steht bereits entgegen, dass die mit dem Antrag zu TOP 13 der Eigentümerversammlung vom 21.11.2023 begehrte bauliche Veränderung („Antrag auf Gestattung der Errichtung einer Fertiggarage oder eines Carports auf dem KFZ-Stellplatz (Sondernutzungsfläche) der V1 u. K1 Immobilien UG“) seitens der Klägerin im Beschlussantrag oder in Bezug genommenen Unterlagen nicht hinreichend bestimmt bezeichnet worden ist.

Soll eine bauliche Veränderung beschlossen werden, müssen die anderen Wohnungseigentümer wenigstens im Kern wissen, was sie erwartet (Hügel/Elzer, 3. Aufl. 2021, WEG § 20 Rn. 38; Bärmann/Dötsch, 15. Aufl. 2023, WEG § 20 Rn. 125). Hierzu hätten die Ausmaße und die äußere Gestalt der zu errichtenden Garage und des Carports näher beschrieben werden müssen.

Der Klägerin steht nach Auffassung des Gerichts aber auch kein Anspruch auf Gestattung der Errichtung einer Garage oder eines Carports auf ihrem Stellplatz zu.

a.

Ein solcher Anspruch ergibt sich nicht aus § 20 Abs. 2 Nr. 1 WEG.

Nach dieser Vorschrift kann jeder Wohnungseigentümer angemessene bauliche Veränderungen verlangen, die dem Laden elektrisch betriebener Fahrzeuge dienen.

Dem Laden elektrisch betriebener Fahrzeuge dienen gemäß der Begründung des Gesetzesentwurfes alle baulichen Veränderungen, die es ermöglichen, die Batterie eines Fahrzeugs zu laden. Der Anspruch beschränkt sich deshalb nicht nur auf die Anbringung einer Ladestation an der Wand (sogenannte Wallbox), sondern betrifft zum Beispiel auch die Verlegung der Leitungen und die Eingriffe in die Stromversorgung oder die Telekommunikationsinfrastruktur, die dafür notwendig sind, dass die Lademöglichkeit sinnvoll genutzt werden kann. Der Anspruch beschränkt sich nicht nur auf die Ersteinrichtung einer Lademöglichkeit, sondern betrifft auch deren Verbesserung. Dem Laden elektrisch betriebener Fahrzeuge dienen daher insbesondere bauliche Veränderungen, die zur Umsetzung von Vorgaben des Messstellenbetriebsgesetzes oder zur Teilnahme an einem Flexibilitätsmechanismus nach § 14a des Energiewirtschaftsgesetzes erforderlich sind. Hierzu gehören Veränderungen, die zum Einbau und Betrieb der notwendigen Mess- und Steuereinrichtungen erforderlich sind (zum Beispiel Veränderungen von Zählerschränken, kommunikative Anbindung der Ladeeinrichtung an ein intelligentes Messsystem) (RegE WEMoG, BT-Drs. 19/18791, 63f).

Gemäß dem Vorstehenden hatte der Gesetzgeber bei Schaffung des § 20 Abs. 2 Nr. 1 WEG die Privilegierung von Lademöglichkeiten vor Augen, nicht aber auch die Privilegierung von Anlagen zur Erzeugung von Strom (in diesem Sinne etwa auch: Staudinger/Jacoby (2023) WEG § 20, Rn. 157; Hogenschurz in: Jennißen, Wohnungseigentumsgesetz, 8. Auflage 2024, § 20 WoEigG, Rn. 50; AG Konstanz, Urteil vom 9. Februar 2023 – 4 C 425/22 WEG –, Rn. 29, juris; a.A.: Bärmann/Dötsch, 15. Aufl. 2023, WEG § 20 Rn. 241)). Erst Recht kann deshalb nach Auffassung des Gerichts die Errichtung einer baulichen Anlage nicht deshalb für privilegiert erachtet werden, weil auf dieser Anlage wiederum eine Photovoltaikanlage errichtet werden soll. Dies anders zu sehen, würde den Tatbestand uferlos über den eigentlich angedachten Anwendungsbereich hinaus ausdehnen. Die Errichtung einer Garage oder eines Carports kann deshalb auch dann nicht auf § 20 Abs. 2 Nr. 1 WEG gestützt werden, wenn auf dem Dach zugleich eine Photovoltaikanlage zum Aufladen eines elektrisch betriebenen Fahrzeugs installiert werden soll. Für das Aufladen eines elektrisch betriebenen Fahrzeugs bedarf es weder einer Garage / eines Carports noch einer Photovoltaikanlage.

b.

Ein Anspruch auf Gestattung der Errichtung einer Garage oder eines Carports auf ihrem Sondernutzungsrecht ergibt sich für die Klägerin auch nicht aus § 20 Abs. 3 WEG.

Nach dieser Vorschrift kann jeder Wohnungseigentümer verlangen, dass ihm eine bauliche Veränderung gestattet wird, wenn alle Wohnungseigentümer, deren Rechte durch die bauliche Veränderung über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus beeinträchtigt werden, einverstanden sind.

Zu den Voraussetzungen dieser Anspruchsgrundlage wurde seitens der Klägerin schon nicht konkret vorgetragen. Ein Anspruch würde sich aus ihr nur ergeben, wenn die Errichtung der Garage für keinen anderen Eigentümer mit einer Beeinträchtigung von Rechten verbunden wäre, die über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinausgehen. Eine solche Beeinträchtigung ergibt sich hier indessen bereits aus der optischen Veränderung, die die Hoffläche durch die Errichtung einer Garage oder eines Carports auf dem Sondernutzungsrecht der Klägerin erfahren würde. Eine Beeinträchtigung von Rechten anderer Wohnungseigentümer ist unter dem Gesichtspunkt der optischen Wirkung einer baulichen Veränderung gegeben, wenn die optische Veränderung aus normaler Perspektive sichtbar ist und das Bild des Gemeinschaftseigentums sich in erheblicher Weise ändert (Kallenborn in: Herberger/Martinek/Rüßmann/Weth/Würdinger, jurisPK-BGB, 10. Aufl., § 20 WEG (Stand: 09.05.2023), Rn. 73). Davon ist hier im Hinblick auf die Gestaltung der Hoffläche sowohl bei der Errichtung einer Garage als auch bei der Errichtung eines Carports auf dem Stellplatz der Klägerin auszugehen.

Ein Anderes Ergebnis ergibt sich dabei auch nicht aus dem Gleichbehandlungsgrundsatz.

Der Gleichbehandlungsgrundsatz gebietet es, Wohnungseigentümer und ihre Belange nicht gleichheitswidrig zu behandeln und so zu „diskriminieren“ (Bärmann/Dötsch, 15. Aufl. 2023, WEG § 18 Rn. 67G). Der Gleichbehandlungsgrundsatz lässt jedoch Differenzierungen zu, soweit für die Unterscheidung ein ausreichender Sachgrund besteht, was eine Würdigung der Umstände des Einzelfalles erfordert (Schmid ZWE 2011, 70, beck-online). Unzulässig ist eine willkürliche Bevorzugung einzelner Wohnungseigentümer ohne sachlichen Grund (vgl.: BGH NJW 1998, 3713, beck-online).

Hier könnte der Gleichbehandlungsgrundsatz bei dem erforderlichen Einverständnis der beeinträchtigten Wohnungseigentümer im Sinne von § 20 Abs. 3 WEG anknüpfen. Die Wohnungseigentümer dürfen nicht willkürlich ihr Einverständnis verweigern, wenn sie einer vergleichbaren baulichen Veränderung durch einen anderen Wohnungseigentümer zugestimmt haben.

Die Darlegungs- und Beweislast dafür, dass es sich bei der Ablehnung der Genehmigung zur Errichtung einer Garage oder eines Carports auf ihrem Stellplatz um eine willkürliche, ohne sachlichen Grund erfolgende Ungleichbehandlung handelt, trifft dabei die Klägerin, die daraus einen Anspruch ableiten möchte. Die Klägerin hat jedoch nicht schlüssig dargelegt, dass eine willkürliche Ungleichbehandlung stattfindet.

Soweit der Wohnungseigentümerin A. gemäß dem Umlaufbeschluss vom 16.06.2016 gestattet worden ist, eine Fertiggarage fachgerecht auf ihrem Stellplatz zu errichten, ergibt sich ein sachlicher Grund für eine Ungleichbehandlung aus der unterschiedlichen Lage der beiden Stellplätze. Während der Eigentümerin A. der südlichste der Stellplätze (Nr. 6) zugewiesen ist, liegt der Stellplatz der Klägerin (Nr. 3) näher an dem Wohnhaus. Ausgehend von den von der Klägerin angegebenen Maßen einer zu errichtenden Fertiggarage würde die bis zu 2,45m hohe Bebauung bei Erteilung der Gestattung an die Klägerin mehr als 5 Meter näher an das Wohnhaus heranrücken. Es befände sich dann lediglich noch der Stellplatz 1 zwischen der Garagenbebauung und den (Garten-)Sondernutzungsrechten der Erdgeschosswohnungen. Der Stellplatz 1 wäre zwischen der Garage der Klägerin und den durch einen Zaun begrenzten Sondernutzungsrechten der Erdgeschosswohnungen eingebettet, wobei die bauliche Begrenzung zu beiden Seiten den Komfort bei der Nutzung des Stellplatzes nicht unerheblich beeinträchtigen würde (siehe dazu auch die Lichtbilder der Stellplätze und der Hoffläche Bl. 61f. d.A., Anlage K4).

Hinzu tritt, dass die Eigentümerin A. von der Genehmigung gemäß dem Umlaufbeschluss vom 16.06.2016 tatsächlich keinen Gebrauch gemacht hat, sodass sich die Garagenbebauung bislang ausschließlich an der Südgrenze des Grundstücks befindet.

Daraus, dass die beiden Fertiggaragen an der südlichen Grundstücksgrenze errichtet worden sind, kann die Klägerin keinen Anspruch auf Genehmigung einer Garage auf ihrem Sondernutzungsrecht ableiten. Dies schon insofern nicht, als sich die Garage auf dem Sondernutzungsrecht der Klägerin eben nicht in die derzeitige Garagenbebauung einfügen würde, sondern quer zu den beiden bereits vorhandenen Fertiggaragen stehen würde. Die Klägerin ist dadurch auch nicht unzulässig benachteiligt, denn bezüglich der beiden außerhalb von Sondernutzungsrechten errichteten Garagen steht ihr ein Anspruch auf eine Mitbenutzung (nach einer Genehmigung der baulichen Veränderung jedenfalls gem. § 21 Abs. 4 WEG) zu.

8.

Anschließend daran, dass kein Anspruch auf die Gestattung zur Errichtung einer Garage oder eines Carports besteht, sind die Klageanträge zu 5.b., 6.a. und 6.b. ebenfalls unbegründet.

9.

Die Klageanträge zu 7.a. und 7.b. sind ebenfalls unbegründet.

Die Klägerin hat keinen Anspruch auf die Fassung eines dahingehenden Beschlusses, den Verwalter zu bevollmächtigen, einen Anwalt zu mandatieren, der laut rechtskräftigem Urteil des Landgerichts Dortmund vom 18.08.2023, Az. 17 S 49/23, Klage gegen die Eheleute R. erhebt, denn ein solcher Beschluss ist schlicht überflüssig.

Der Verwalter – wenn die Beklagte denn einen hätte – ist verpflichtet, den durch das Landgericht ersetzten Beschluss umzusetzen und dabei wäre er ohne Weiteres auch dazu ermächtigt, für die zu erhebende Klage namens der Beklagten einen Rechtsanwalt zu mandatieren (vgl. BeckOGK/Greiner, 1.12.2023, WEG § 27 Rn. 62; Bärmann/Becker, 15. Aufl. 2023, WEG § 9b Rn. 29).

Dem zu TOP 15 gefassten (Negativ-)Beschluss kann auch nicht entnommen werden, dass der vom Landgericht mit Urteil vom 18.08.2023 ersetzte Beschluss aufgehoben werden sollte. Anders als unter TOP 6 ist nicht von einer Aufhebung oder Änderung eines Beschlusses die Rede. Es wurde lediglich ein Beschluss, den Verwalter zu bevollmächtigen, abgelehnt. Da es eines solchen Beschlusses tatsächlich nicht bedurfte, unterliegt die Ablehnung des Beschlusses auch nicht der Anfechtung.

10.

Der Klageantrag zu 8. ist begründet.

Der zum TOP 16 gefasste Beschluss ist jedenfalls anfechtbar, da er einer ordnungsmäßigen Verwaltung widerspricht.

Dies folgt jedenfalls daraus, dass der Beschluss zu unbestimmt ist.

Ein Beschluss ist hinreichend bestimmt, wenn er aus sich heraus klar, eindeutig und widerspruchsfrei erkennen lässt, was gelten soll. Der Inhalt kann dabei durch Auslegung bestimmt werden (BGH NZM 2016, 387 Rn. 39, beck-online).

Die Klägerin rügt insofern zu Recht, dass nicht hinreichend bestimmt ist, was mit „der Hof“ gemeint ist, wo dieser von dem Beschluss betroffene Bereich konkret anfängt und wo er aufhört. Unklar ist z.B. ob davon auch der Bereich umfasst sein soll, der gemäß der Teilungserklärung eigentlich gemeinschaftliche Hoffläche wäre, tatsächlich aber zugunsten der Erdgeschosswohnung rechts eingezäunt ist. Nimmt man an, das – was eher naheliegen dürfte – auch der errichtete Zaun durch den Beschluss vollständig legalisiert werden sollte, wäre der Beschluss jedenfalls deshalb anfechtbar, weil der Zaun die Klägerin teilweise von der Nutzung ihres Sondernutzungsrechts (Stellplatz) ausschließt. Das vertraglich eingeräumte Sondernutzungsrecht kann der Klägerin nicht durch einen Mehrheitsbeschluss entzogen werden.

Die pauschale Regelung, „der Hof“ müsse nicht in den Zustand der Teilungserklärung zurückversetzt werden, lässt insgesamt nicht klar und eindeutig erkennen, was damit geregelt werden soll. Dem Beschluss – würde man ihn als wirksam anerkennen – ist aufgrund seiner Pauschalität die Gefahr immanent, dass ihm ein Regelungsgehalt beigemessen wird, den die Wohnungseigentümer bei der Beschlussfassung tatsächlich nicht intendiert haben. Dies auch deshalb, weil dem Beschluss selbst nicht zu entnehmen ist, wie der „jetzige Zustand“ konkret aussieht.

Unklar ist auch, was die Regelung bewirken soll, der Hof solle (für wie lange?) im jetzigen Zustand verbleiben.

II.

Die Kostenentscheidung beruht auf den §§ 92 Abs. 1, 101 Abs. 2, 100 Abs. 1 ZPO (zur Stellung des beigetretenen Wohnungseigentümers als streitgenössischer Nebenintervenient, s.: Hügel/Elzer, 3. Aufl. 2021, WEG § 44 Rn. 94).

Die (etwaigen) Kosten der mit Schriftsatz vom 24.04.2024 erklärten Nebenintervention waren Rechtsanwalt G. aufzuerlegen, weil schon nicht ersichtlich ist, in wessen Namen die Nebenintervention erfolgt ist.

Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit folgt aus den §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO.

Beschluss:

Der Streitwert wird auf 23.500 € festgesetzt.

Gem. § 49 GKG ist der Streitwert in Verfahren nach § 44 Absatz 1 des Wohnungseigentumsgesetzes auf das Interesse aller Wohnungseigentümer an der Entscheidung festzusetzen. Er darf den siebeneinhalbfachen Wert des Interesses des Klägers und der auf seiner Seite Beigetretenen sowie den Verkehrswert ihres Wohnungseigentums nicht übersteigen.

Bei der Ermittlung des Gesamtinteresses sind die gegenläufigen Interessen auf Kläger- und Beklagtenseite grundsätzlich zu addieren, es sei denn, das wirtschaftliche Interesse ist auf beiden Seiten identisch (Bärmann/Göbel, 15. Aufl. 2023, GKG § 49 Rn. 14, beck-online; BGH NJW-RR 2017, 584 Rn. 5, beck-online). Wird ein negativer Beschluss angefochten und will der Kläger mit der gleichzeitig erhobenen Beschlussersetzungsklage erreichen, dass der abgelehnte Beschlussantrag in Geltung gesetzt wird, liegt wirtschaftliche Identität vor, sodass keine Zusammenrechnung erfolgt (Suilmann in: Jennißen, Wohnungseigentumsgesetz, 8. Auflage 2024, § 49 GKG 2004, Rn. 28).

Das Interesse der Wohnungseigentümer an den einzelnen Klageanträgen schätzt und beziffert das Gericht wie folgt:

-Klageantrag zu 1.: 2.000 € (Gesamtinteresse an der Untersuchung der Fenster)

-Klageantrag zu 2.: 5.000 € (Erhaltungsinteresse und Beseitigungsinteresse betreffend die Garagen, anknüpfend auch an die Wertangaben der Klägerin)

-Klageanträge zu 3.: 2.000 € (Gesamtinteresse an der Nutzung der Garage)

-Klageanträge zu 4.: 2.000 € (Gesamtinteresse an der Nutzung der Garage)

-Klageanträge zu 5.: 5.000 € (Interesse an Errichtung und Nichterrichtung einer Garage / eines Carports)

-Klageanträge zu 6.: 2.000 € (Interesse an Errichtung und Nichterrichtung einer Photovoltaikanlage)

-Klageanträge zu 7.: 500 € (Interesse an der (lediglich deklaratorischen) Bevollmächtigung des Verwalters)

-Klageantrag zu 8.: 5.000 € (Interesse daran, den Hof nicht zurückbauen zu müssen und daran, den Hof zurückzubauen, wobei teilweise wirtschaftliche Identität mit dem Klageantrag zu 2. besteht).

Das Gesamtinteresse von 23.500 € übersteigt den 7,5fachen Wert des Interesses der Klägerin und den Verkehrswert ihres Wohnungseigentums (soweit ersichtlich) nicht.

(*I) und (*II):

Am 07.11.2024 erging folgender Berichtigungsbeschluss:

I.

Der Tenor des am 09.10.2024 verkündeten Urteils des Amtsgerichts Unna (Bl. 328 ff. d.A.) wird gemäß § 319 ZPO wegen offenbarer Unrichtigkeit dahingehend berichtigt, dass das Urteil nicht auf die mündliche Verhandlung vom 20.09.2024, sondern auf die mündliche Verhandlung vom 18.09.2024 gesprochen worden ist.

II.

Der Tenor des am 09.10.2024 verkündeten Urteils des Amtsgerichts Unna (Bl. 328 ff. d.A.) wird des Weiteren gemäß § 319 ZPO wegen offenbarer Unrichtigkeit dahingehend berichtigt, dass der Tenor zur Beschlussersetzung insgesamt wie folgt lautet:

Es gilt als beschlossen:

Die unmittelbar westlich neben der im Lageplan zur Teilungserklärung verzeichneten Garage „GA 5“ errichtete Fertiggarage, die bislang ausschließlich durch den Nebenintervenienten genutzt worden ist, darf zukünftig in Rotation von folgenden Wohnungseigentümern genutzt werden:

In den Monaten Januar und Februar eines jeden Jahres durch den Eigentümer der Wohnung Nr. 1 (EG links)

In den Monaten März und April eines jeden Jahres durch den Eigentümer der Wohnung Nr. 2 (EG rechts)

In den Monaten Mai und Juni eines jeden Jahres durch den Eigentümer der Wohnung Nr. 3 (OG links)

In den Monaten Juli und August eines jeden Jahres durch den Eigentümer der Wohnung Nr. 4 (OG rechts)

In den Monaten September und Oktober eines jeden Jahres durch den Eigentümer der Wohnung Nr. 5 (DG links)

In den Monaten November und Dezember eines jeden Jahres durch den Eigentümer der Wohnung Nr. 6 (DG rechts).

Die unmittelbar westlich neben dieser Fertiggarage errichtete weitere Fertiggarage, die bislang ausschließlich durch die Eigentümerin A. genutzt worden ist, darf zukünftig in Rotation von folgenden Wohnungseigentümern genutzt werden:

In den Monaten Januar und Februar eines jeden Jahres durch den Eigentümer der Wohnung Nr. 4 (OG rechts)

In den Monaten März und April eines jeden Jahres durch den Eigentümer der Wohnung Nr. 5 (DG links)

In den Monaten Mai und Juni eines jeden Jahres durch den Eigentümer der Wohnung Nr. 6 (DG rechts)

In den Monaten Juli und August eines jeden Jahres durch den Eigentümer der Wohnung Nr. 1 (EG links)

In den Monaten September und Oktober eines jeden Jahres durch den Eigentümer der Wohnung Nr. 2 (EG rechts)

In den Monaten November und Dezember eines jeden Jahres durch den Eigentümer der Wohnung Nr. 3 (OG links).

Zu I.:

Das Urteil wurde auf die mündliche Verhandlung vom 18.09.2024 verkündet, sodass die fehlerhafte Angabe, das Urteil sei auf die mündliche Verhandlung vom 20.09.2024 verkündet worden, entsprechend zu berichtigen war. Es handelt sich um einen Schreibfehler.

Zu II:

In dem verkündeten Beschlussersetzungstenor wurde bezüglich der zweiten behandelten Fertiggarage die Lage der Wohnungen (Klammerzusätze) falsch angegeben. Es handelt sich ebenfalls um einen zu berichtigenden Schreibfehler, der darauf beruht, dass der Dezernent bei der Erstellung des Urteils die Nutzungsregelung für die erste Garage kopiert und sodann bezüglich der Nummern der Wohnungen - entsprechend der seitens des Gerichts intendierten Rotationsregelung - abgeändert hat, wobei versehentlich nicht zugleich die Klammerzusätze zur Lage der jeweiligen Wohnung angepasst worden sind. Die Angabe zur Lage der jeweiligen Wohnung war dementsprechend zu berichtigen. Die richtige Lagebezeichnung der einzelnen Wohnung ergibt sich - entsprechend der Teilungserklärung - aus dem Urteilstenor zur ersten Garage.