Landgericht Dortmund, IV. Kammer für Handelssachen — 18 O 1/20

Mit der Klage macht die Klägerin einen Grundbuchberichtigungsanspruch, hilfsweise einen Anspruch auf Rückübertragung bezüglich eines Seniorenwohnstiftes in Ort-01 geltend.

Die Klägerin ist 100-%ige Tochter der T1 gemeinnützige GmbH (im Folgen den T1). Die Klägerin betreibt bundesweit verschiedene Seniorenresidenzen, u.a. eine in Ort-01. Sie war Eigentümerin der im Grundbuch von Ort-02 eingetragenen Grundbesitzung.

Die T1 hat einen Aufsichtsrat, der aus 6 Mitgliedern besteht und der die Geschäftsführung überwacht. In diesem Zusammenhang heißt es in § 5 Nr. 3 des Gesellschaftsvertrages wie folgt:

„Die nachfolgend unter a.) bis h.) aufgeführten Geschäfte bedürfen vor ihrer Durchführung der Zustimmung des Aufsichtsrats oder eines seiner Ausschüsse. Soweit es sich dabei um Maßnahmen einer Tochter- oder sonstigen Untergesellschaft handelt, hat die Geschäftsführung durch entsprechende Regelung sicherzustellen, dass über sie der Zustimmungsvorbehalt zugunsten des Aufsichtsrates beachtet wird.

Der Aufsichtsrat entscheidet in diesen Fällen abschließend und anstelle der Gesellschafterversammlung über die zustimmungspflichtigen Geschäftsführungsmaßnahmen:

a.) Der Erwerb, der Verkauf und die Belastung von Grundstücken oder grundstücksgleichen Rechten durch die Gesellschaft oder ihre Tochtergesellschaften, wenn der Kaufpreis bzw. die Belastung Euro 3.000.000 (in Worten: drei Millionen Euro) übersteigt,

(…)

h.) Investitionen in der Gesellschaft oder ihren Tochtergesellschaften und Eingehung von Verbindlichkeiten, soweit die Einzelmaßnahme Euro 3.000.000,--. (in Worten: Drei Millionen Euro) überschreitet und die Maßnahme nicht bereits in einer Jahresplanung dieser Gesellschaften enthalten ist“.

In § 8 des Gesellschaftsvertrages der Klägerin heißt es insoweit unter Nr. 2.):

„Die Geschäftsführer dürfen für alle Geschäfte, die über den gewöhnlichen Geschäftsbetreib hinausgehen sowie für die nach der Satzung der T1 gGmbH dem Zustimmungsvorbehalt des Aufsichtsrats unterliegenden Angelegenheiten eines vorherigen zustimmenden Gesellschafterbeschlusses, insbesondere für

a.)

den Erwerb, den Verkauf und die Belastung von Grundstücken oder grundstücksgleichen Rechten durch die Gesellschaft oder einer Tochtergesellschaft, wenn der Kaufpreis bzw. die Belastung Euro 3.000.000,-- Mio. (i.W.: drei Millionen Euro) übersteigt,

(…)

f.)

Investitionen in der Gesellschaft oder ihren Tochtergesellschaften, soweit die Einzelmaßnahme Euro 3.000.000,-- Mio. (in Worten: drei Millionen Euro) überschreitet und die Maßnahme nicht bereits in der Jahresplanung dieser Gesellschaften enthalten ist,

g.)

für das Eingehen von Verpflichtungen aus Miet-, Pacht-, Leasing und sonstigen Schuldverhältnissen im Gesamtwert von jeweils mehr als Euro 2,0 Mio. / p.a. und einer Laufzeit von mehr als 2 Jahren“.

Nach § 6 war zur Vertretung geregelt, dass dann, wenn nur ein Geschäftsführer vorhanden ist, dieser die Gesellschaft allein vertritt. Sind mehrere Geschäftsführer bestellt, so sollte die Gesellschaft durch zwei Geschäftsführer gemeinschaftlich oder durch einen Geschäftsführer in Gemeinschaft mit einem Prokuristen vertreten werden.

Vorsitzender der Geschäftsführung sowohl der Klägerin als auch der T1 war A1. Weiterer Geschäftsführer war bis zu seiner Abberufung am 01.04.2014 A2. Dabei war der Geschäftsführer A2 nach der inneren Resortverteilung für alle kaufmännischen Belange und insbesondere den Immobilienbereich verantwortlich.

Vorsitzender des Aufsichtsrates der T1 war von Februar 2008 an der im (…) 2014 verstorbene Rechtsanwalt C1. Rechtsanwalt C1 war Gesellschafter der Rechtsanwaltspartnergesellschaft „C1 & Partner, Rechtsanwälte“. Unter dem 18.04.2008 schloss die C1 & Partner Rechtsanwaltspartnergesellschaft, vertreten durch C1 und D1, mit der T1 einen Beratungsvertrag. Dieser lautet auszugsweise wie folgt:

„ Vorbemerkung:

C1 & Partner übernimmt mit Wirkung ab dem 01.04.2008 die umfassende rechtliche Beratung und Vertretung von T1 auf allen Rechtsgebieten, soweit nachfolgend keine abweichenden Regelungen getroffen sind.

T1 bleibt es hierbei freigestellt, nach eigener, alleiniger und freier Entscheidung auch andere Rechtsanwälte mit der eigenen Beratung und Vertretung zu beauftragen. Eine exklusive Beratung und Vertretung ist C1 & Partner durch T1 mithin nicht zugesagt und auch nicht Geschäftsgrundlage dieser Vereinbarung.

Dies vorausgeschickt vereinbaren die Vertragsparteien Folgendes:

1. T1 überträgt mit Wirkung ab dem 01.04.2018 seine Beratung und Vertretung in Rechtsangelegenheiten umfassend auf C1 & Partner. Hierzu gehört auch eine eventuelle gerichtliche Vertretung.

Die Beratung und Vertretung von T1 durch C1 & Partner umfasst alle Rechtsgebiete, die in der dieser Vereinbarung beigefügten Image-Broschüre von C1 & Partner aufgeführt sind. Ausgenommen ist lediglich die Beratung und Vertretung auf dem Gebiete des Arbeitsrechtes, für die Vertragsparteien eine separate Vereinbarung schließen werden.

2. Die Tätigkeit von C1 & Partner erstreckt sich auf sämtliche Tochtergesellschaften von T1.

3. C1 & Partner erhält für die Tätigkeiten gemäß Ziffern 1 und 2 ein monatliches Pauschalhonorar in Höhe von Euro 17.500,00 (i.W.: Euro siebzehntausendfünfhundert) zuzüglich der jeweils gültigen gesetzlichen Umsatzsteuer.

4. Die Rechnungsstellung erfolgt quartalsweise jeweils zum Anfang eines jeden Quartals im Voraus.

5.

a.) Mit dem vereinbarten Pauschalhonorar sind sämtliche Kosten von C1 & Partner abgegolten; dies gilt ausdrücklich auch für Fahrten zwischen Ort-03 und Ort-05.

b.) Von T1 separat getragen werden Kosten einer Reisetätigkeit zu Terminen außerhalb Ort-04 oder Ort-03. Für gleiche Reisekosten trägt T1 die erforderlichen Übernachtungs-, Flug-, Mietwagen- oder Fahrtkosten.

Grundlage der Abrechnung solcher Kosten ist der für T1 jeweils günstigere Ort des Antritts der Reise ausgehend von alternativ Ort-04 oder Ort-03.

6. T1 bleibt es freigestellt, C1 & Partner in einzelnen herausragenden und nicht unter Ziff. 1 und 2 fallenden Angelegenheiten mit der Erstellung von Gutachten oder der beratenden und vertretenden Betreuung von unternehmerischen Zielsetzungen / Projekten zu beauftragen. In einzelnen Fällen bedarf eine solche Beauftragung mit einer Honorierung außerhalb Ziff. 3 gegebenenfalls einer gesonderten schriftlichen Vereinbarung.

(…)“.

In den Jahren 2006 und 2007 verkaufte die Klägerin einzelne Wohnstifte an Investoren und mietete diese zurück. Grund für den Verkauf war die Schaffung von Liquidität und die Optimierung der Bilanz sowie das zunehmende Alter der Immobilien und der Wunsch, flexibler auf veränderte Nachfragesituationen reagieren zu können. Im Zusammenhang mit den Verkäufen erhielt Herr C1 für den Verkauf zweier Wohnstifte von der Käuferseite einen Betrag von rund 770.000,00 € und für den Verkauf dreier weiterer Wohnstifte einen Betrag in Höhe von rund 700.000,00 €. Weiter zahlte die H1 AG an eine von einem E1 geführte L1 GmbH auf Anweisung von C1 einen Betrag in Höhe von 1,547 Mio. Euro. Die Zahlung erfolgte durch die jeweiligen Erwerber, wobei unverzinsliche Mietvorauszahlungen in Höhe von 8 Mio. vereinbart wurden. In diesem Zusammenhang richtete C1 unter dem 22.08.2007 unter dem Briefkopf „C1 & Partner Rechtsanwälte“ ein Schreiben an die T1. In dem Schreiben heißt es:

„Sehr geehrter A1,

sehr geehrter A2,

bei der Neuanlage meiner Akte betreffend den Verkauf der Wohnstifte Ort-06, Ort-05 und Ort-07 habe ich nochmals den Vorgang „Verkauf der Wohnstifte Ort-08 und Ort-09“ angezogen und hierbei festgestellt, dass bis heute eine formale Regelung meiner Tätigkeit für die T1 gGmbH nicht erfolgt ist. Dies vorausgeschickt Folgendes:

1. Sie haben mich mit der Führung und Koordinierung sämtlicher Verhandlungen – mit dem Erwerber / Finanzinvestor und künftigem Vermieter der Wohnstifte Ort-08 und Ort-09 beauftragt.

2. Zwischen Ihnen und mir ist vereinbart, dass von meiner Seite der Unternehmensgruppe T2 / der T1 gGmbH keine Kosten in Rechnung gestellt werden. Eine entsprechende Behandlung habe ich Ihnen ausdrücklich zugesichert. Ihrem Wunsch, den ich voll und ganz unterstütze, werde ich meine Vergütung mit den künftigen Vertragspartnern der Unternehmensgruppe T1 / der T1 gGmBH und der T3 Wohnstifte gemeinnützige GmbH, d.h. dem Investor und künftigem Vertragspartner absprechen und vereinbaren. Dies gilt identisch für von mir einzuschaltende / zu beauftragende Dritte.

3. Ebenso wurde von Ihnen festgelegt – was ich umsetzen werde - , dass auf die Unternehmensgruppe T2, T1 gGmbH und T3 gemeinnützige GmbH mit Ausnahme der künftigen Mietzahlungen keinerlei Kosten zukommen dürften, mithin sämtliche Kosten des Grunderwerbs vom Investor und späteren Vertragspartner bezahlt werden.

4. Ich hoffe, sämtliche seinerzeit zwischen uns getroffenen Absprachen hiermit auch aus Ihrer Sicht zutreffend festgehalten zu haben und bitte Sie um Unterzeichnung und Rückgabe der beigefügten Mehrausfertigung dieser Schreiben an mich.

Abschließend danke ich Ihnen für Ihr in der Vergangenheit sowie heute in meine Person und meine Arbeit gesetztes Vertrauen. Ich gehe davon aus, dass wir mit dem Verkauf der Wohnstifte Ort-08 und Ort-09 und der Rückmietung derselben auf 30 Jahre „gute Arbeit geleistet haben“.“

Unter dem vorgedruckten Text auf dem Schreiben „Mit dem Inhalt einverstanden“ befinden sich sodann die Unterschriften von A1 und A2.

Ein entsprechendes Schreiben der Rechtsanwälte C1 & Partner ist unter dem 15.08.2007 für den Verkauf der Wohnstifte in Ort-06, Ort-05 und Ort-07 gefertigt worden. Auch dieses Schreiben ist von A1 und A2 unterzeichnet worden.

Im Sommer 2010 verfügte die T1-Gruppe über frei werdende Liquidität in Höhe von 100 Mio. Euro. Mit Zustimmung des Aufsichtsrates wurde die Kanzlei C1 & Partner analog § 114 Aktiengesetz mit der Ausschreibung für die Wiederanlage und deren entgeltliche Begleitung beauftragt. C1 entwickelte zunächst die Idee, das Geld in Unternehmensanlagen anzulegen. Auf Betreiben von A2 kam dann der Gedanke auf, das Geld im eigenen Unternehmen anzulegen. In der Aufsichtsratssitzung vom 11. November 2010 wurde dieser Ansatz gemäß dem Aufsichtsratsprotokoll vom 11.10.2010 wie folgt vorgestellt:

„Der Vorsitzende erklärte dem Aufsichtsrat die Strategie des T1, die beim Rückkauf der Wohnstifte Ort-010 und Ort-011 von verschiedenen kirchlichen Kapitalsammelstellen zugrunde gelegt worden sei. Man habe für die Anlage von rund 100 Mio. im permanenten Dialog mit S4 gestanden; selbst AAA geratete Unternehmen seien zu Geldanlagen nicht in Frage gekommen wegen allzu großer Risikobehaftung. Daraufhin hat A2 die Idee entwickelt, das Geld im eigenen Hause, also in den genannten Wohnstiften anzulegen. Man hat dazu einen Investor gefunden, diesem die € 100 Mio. zum Ankauf der Wohnstifte von den J1en geliehen zum Zinssatz von 5,2 %, sich zur Absicherung dieser Darlehen in den Grundbüchern eintragen lassen, und der neue Eigner bezieht aus der Vermietung von Immobilien an das T1 eine Rendite von 5,4 %“.

Der erwähnte Investor war die U1 GmbH. Seit Sommer 2010 fanden Gespräche über den Erwerb der Wohnimmobilien Ort-010 und Ort-04 mit A3 und A4 als Vertretern der U1 GmbH statt. Ebenfalls involviert war W1 für die E1 AG. In diesem Zusammenhang fertigte die U1 GmbH u.a. ein von A4 und A3 unterzeichnetes Schreiben vom 04.08.2010, adressiert an C1 als Aufsichtsratsvorsitzenden der T1. In dem Schreiben heiß es u.a.:

„Sehr geehrter C1,

wir kommen zurück auf die geführten Gespräche in unserem Hause (M1 Unternehmens-Gruppe Ort-05) und unterbreiten Ihnen hiermit das Angebot der Emission eines Schuldscheindarlehens zu unseren Lasten mit nachfolgenden Konditionen (…).

Selbstredend darf jedes Aval durch eine von Ihnen benannte Adresse auf ihre Werthaltigkeit überprüft werden. Eine Firmenpräsentation der M1-Gruppe fügen wir diesem Schreiben gerne bei (…)“.

Dem Schreiben waren entsprechende Firmenpräsentationen der M1-Gruppe beigefügt. Tatsächlich gehörte die U1 GmbH nicht zur M1-Gruppe.

Unter dem 16.09.2010 schlossen die T1 und die Klägerin auf der einen Seite (in der Vereinbarung nachfolgend zusammen bezeichnet unter T1 ) sowie die U1 GmbH (nachfolgend U1) auf der anderen Seite, vertreten durch A4 und A3 einen schriftlichen Grundlagenvertrag, wonach U1 das T3 Wohnstift in Ort-010 von der X1 Ort-012 zu einem Kaufpreis von 51 Mio. Euro erwerben sollte, die Erwerbsnebenkosten sollten durch U1 getragen werden. Zur Finanzierung des Kaufpreises gewährte T1 der U1 ein Darlehen in Höhe von 51 Mio. Euro. Das T1 sollte mit U1 sodann einen sogenannten triple-net Mietvertrag mit einer festen Laufzeit von 30 Jahren abschließen. Im Vorgriff auf den Erwerb des T3 Wohnstifts in Ort-011 gewährte T1 U1 ein Schuldscheindarlehen in Höhe von 50 Mio. Euro. In Kenntnis der Beurkundungsbedürftigkeit wurde in der Vereinbarung auf die Urkundsform verzichtet. Sodann war die Vereinbarung auf Seiten der T1 und der Klägerin unterschrieben von A2 und A1 und auf Seiten der U1 GmbH von A4 und A3.

Der Erwerb Ort-010 wurde im März 2011 vollzogen. Es sollten sodann weitere Wohnstifte durch die U1 GmbH erworben werden, nämlich die Wohnstifte Ort-013, Ort-014 und Ort-015. In diesem Zusammenhang schlossen die T3, die T1 sowie die U1 GmbH unter dem 06.05.2011 eine Nachtragsvereinbarung zur Grundlagenvereinbarung vom 16.09.2010. Da die U1 GmbH zu erkennen gegeben hatte, dass sie die Nebenkosten für die Erwerbe einschließlich Provision nicht aufbringen konnte, wurde in der Nachtragsvereinbarung vom 6.5.2011 für den Erwerb der weiteren Wohnstifte eine Investitionskostenvorauszahlung in Höhe von jeweils 5 Mio. Euro je Wohnstift vereinbart. Der Mietzins sollte sich nach der Höhe der gesamten Investitionskosten, d.h. Kaufpreis zuzüglich Investitionskostenvorauszahlung richten und zwar berechnet nach einem Zinssatz von 5,45 % pro Jahr. Der Darlehenszins sollte 5,3 % jährlich betragen. Unter Ziff. II. 5. war festgehalten, dass U1 bekannt ist, dass die Wohnstifte Ort-014 und Ort-015 im Eigentum von T1 stehen und deren Verkauf im Rahmen einer Aufsichtsratssitzung genehmigt werden müsse (Gremienvorbehalt).

In Ziff. 11 heißt es, dass T1 und U1 den Verkauf bezüglich Ort-013 an eine Zweckgesellschaft von U1 anstreben, bezüglich Ort-014 und Ort-015 an U1 oder eine Zweckgesellschaft von U1.

Entsprechend der Grundlagenvereinbarung wurden sodann Kaufverträge, Mietverträge und Darlehensverträge abgeschlossen.

Eine weitere Grundlagenvereinbarung datiert auf den 30.10.2011, wobei zwischen den Parteien streitig ist, ob diese Grundlagenvereinbarung auch tatsächlich unter dem 30.10.2011 erfolgt ist, oder aber zu einem späteren Zeitpunkt.

Die Grundlagenvereinbarung wurde abgeschlossen zwischen der T1 und der T3 auf der einen Seite (nachfolgend wieder zusammen mit T1 bezeichnet) und der U2 mbH (nachfolgend U2), vertreten durch A3 auf der anderen Seite. Nach dieser Grundlagenvereinbarung war vorgesehen, dass die Klägerin neun weitere Wohnstifte, u.a. den streitgegenständlichen in Ort-01, an die U2 bzw. von dieser noch zu gründende einzelne Objektgesellschaften in der Rechtsform der GmbH & Co. KG, an der die U2 dann als geschäftsführende Gesellschafterin beteiligt sein sollte, überträgt. Zuzüglich zu den Kaufpreisen – für Ort-01 39 Mio. – sollten zur Finanzierung der Kaufpreise und der anfallenden Nebenkosten, Finanzierungskosten einschließlich aller Steuern, Gebühren, Provisionen und sonstigen Kosten seitens des T1 an die einzelnen Objektgesellschaften der U2 Darlehen gewährt werden. Hierdurch sollte sich der Gesamtdarlehensbetrag für Ort-01 dann auf insgesamt 44 Mio. Euro belaufen. Die Zahlungen sollten über die F1 Verwaltungs AG mit Sitz in der Schweiz als Treuhänder abgewickelt werden. Mietverträge sollten als triple-net-Mietverträge mit einer Laufzeit von 30 Jahren und einer Verzinsung der gesamten Investitionskosten (Kaufpreis und Erwerbskosten) in Höhe von 5,45 % geschlossen werden. Der Darlehenszins sollte 5,3 % betragen. Unterschrieben war die Vereinbarung von A1 und A2 auf der einen Seite und A3 auf der anderen Seite.

Am 10.11.2011 fand eine Aufsichtsratssitzung der T1 statt, in der auch ein Beschluss über den Verkauf der Objekte, wie sie aus der mit dem Datum vom 30.10.2011 versehenen Grundlagenvereinbarung ersichtlich sind, gefasst werden sollte. In der von A1 und A2 unterzeichneten Beschlussvorlage zu der Aufsichtsratssitzung vom 07. November 2011 heißt es u.a. wie folgt:

„Gemäß § 5 Ziff. 3 a) des Gesellschaftsvertrags der T1 gemeinnützige GmbH entscheidet der Aufsichtsrat abschließend über den Verkauf von Grundstücken durch die Gesellschaft oder ihre Tochtergesellschaften. Die Geschäftsführung bittet den Aufsichtsrat um Zustimmung zu folgendem Beschluss:

Verkauf und Rückmietung der 6 Wohnstifte Ort-014, Ort-015, Ort-016, Ort-01, Ort-017 und Ort-018 zum Preis von zusammen rund 227 Mio. Euro zum nächstmöglichen Zeitpunkt mit den nachfolgenden Begründungen und Konditionen:

U3 Verkaufspreis Buchwert 30.09.2011 Veräußerungsgewinn Ort-014 38,2 6,0 32,2 Ort-015 50,4 15,1 35,3 Ort-016 31,1 9,7 21,4 Ort-01 39,0 15,2 23,8 Ort-017 37,4 14,5 22,9 Ort-018 31,1 9,9 21,2 227,2 70,4 156,8

Die Verkaufspreise entsprechen den Verkehrswerten der vorliegenden Gutachten. Die Verkäufe sollen zeitnah, ohne Hektik, aber auch zügig voraussichtlich (nicht mehr in 2011, aber dann) in 2012 erfolgen.

Die Immobilien sollen – wie bei den Veräußerungen von Ort-014 und Ort-015 – ohne Rückkaufverpflichtung jeweils an eine Objektgesellschaft (GmbH & Co. KG) der U1 Gruppe veräußert werden; dabei werden die Kaufpreise dem Käufer des jeweiligen J2 von der T3 Wohnstifte gGmbH als Darlehen zur Verfügung gestellt. Die Darlehen werden – soweit zur Besicherung der Wohndarlehen notwendig im Nachrang zu den Wohndarlehen – auf den Grundstücken des jeweiligen veräußerten Wohnstifts grundpfandrechtlich besichert und sind endfällig zu tilgen.

Im Anschluss an die Veräußerung werden jeweils ein langfristiger (25 – 30 Jahre) Miet- und Darlehensvertrag zwischen der T3 Wohnstifte gGmbH und der Objektgesellschaft abgeschlossen. An den Objektgesellschaften ist die T1 Gruppe nicht beteiligt.

Der voraussichtliche Mietzins (ca. 5,45 %) liegt um 0,15 Prozent-Punkte über dem voraussichtlichen Darlehenszins (ca. 5,30 %). Der Mietzins wird jährlich in Höhe von 50 Prozent der Veränderung des Lebenshaltungskostenindexes angepasst. Instandhaltungsaufwendungen trägt weiterhin (ohne Mindestverpflichtung im Mietvertrag) die T3 Wohnstifte gGmbH.

(…)

Legitimierung zur Umsetzung:

Die Geschäftsführung schlägt vor, dass Herr Rechtsanwalt C1 mit der Umfinanzierung der 6 Wohnstifte (Ort-014, Ort-015, Ort-016, Ort-01, Ort-017 und Ort-018) beauftragt wird und diese auch begleiten soll; ein Anspruch von Herrn Rechtsanwalt C1 auf ein Honorar des T1 erwächst daraus nicht.

Analog 114 AktG sind solche Geschäfte vom Aufsichtsrat eigens zu genehmigen.

Der Aufsichtsrat wird auch hierfür um seine Zustimmung gebeten“.

In seiner Sitzung vom 10. November 2011 stimmte der Aufsichtsrat der Beschlussvorlage zu. Auf Seite 4 des Protokolls der Aufsichtsratssitzung ist u.a. Folgendes festgehalten:

„Frau W2 fragt nach der Bonität von U1. C1 sagt zu, in den nächsten Wochen auf entsprechenden Wunsch hin die Mitgliedern des Aufsichtsrats den Jahresabschluss der Ort-05 M1-Gruppe, die hinter U1 stehe, einsehen zu lassen und verspricht ein diesbezüglich einwandfreies standing der Geschäftspartner und ein „stolzes Schreiben“ der Ort-05er Sparkasse. Es sei angedacht, jede Immobilie in eine eigene Gesellschaft zu transferieren, allerdings sei damit die Mithaftung von U1 nicht ausgeschlossen“.

Vor der Abstimmung über den zweiten Teil der Beschlussvorlage verließ C1 die Sitzung. Im Aufsichtsratsprotokoll ist sodann auf Seite 6 festgehalten:

„Der Vorsitzende verlässt die Sitzung um 16.15 Uhr (…) W3 fragt nach den finanziellen Vorteilen, die der Vorsitzende möglicherweise aus diesen Transfergeschäften habe, A2 beruhigt, es gebe keinerlei finanziellen Anreize von Seiten des T1 für diese Geschäfte, angesichts der niedrigen Verwaltungsgewinnspanne zwischen Darlehenszinsen, die U1 zahlen müsse, gegenüber der Mietzahlung des T1 an U1, werde auch von dieser Seite kein Geld fließen (…)“.

An der weiteren Sitzung nahm C1 dann wieder teil.

Das Protokoll über die Aufsichtsratssitzung vom 10.11.2011 ist am 11. November 2011 erstellt worden und von C1 als Vorsitzenden des Aufsichtsrates und von A1 unterschrieben worden.

Im Folgenden gründete A3 sodann die U2 mbH. Diese wurde am 00.00.2011 in das Handelsregister eingetragen (HRB 000000 AG Hamburg). Gemäß der Gesellschafterliste vom 21.11.2011 wurden alle Geschäftsanteile von A3 gehalten.

Sodann wurde die U3 GmbH & Co.KG (nachfolgend Insolvenzschuldnerin) gegründet mit der U2 GmbH als persönlich haftender Gesellschafterin. Die Insolvenzschuldnerin wurde am 00.00.2012 in das Handelsregister eingetragen (HRA 000000 AG Hamburg). Kommanditisten waren mit in einer Einlage von 5.000,00 € Z1 und einer Einlage von 495.000,00 € A3.

Am 01. März 2012 wurde zur Urkundenrolle-Nr. 0/2012 des Notars P1 in Ort-019 der Kaufvertrag zwischen der Klägerin und der Insolvenzschuldnerin über die hier fragliche Grundbesitzung beurkundet. Auf Seiten der Klägerin trat eine vollmachtlose Vertreterin auf. Der Kaufpreis betrug gemäß § 2 des notariellen Kaufvertrages 39 Mio. Euro. Gemäß Ziff. IV Nr. 1 i.V. mit Anlage 1 zu dem Vertrag erklärten die Parteien gleichzeitig auch die Auflassung und bewilligten und beantragten den Eigentumsübergang in das Grundbuch einzutragen.

Mit Erklärung vom 08. März 2012 genehmigten A2 und der Prokurist P2 für die Klägerin die Urkunde Nr. 0/2012 des Notars P1 in allen Teilen und schlossen sich allen abgegebenen Erklärungen und gestellten Anträgen an. Die unter den Genehmigungserklärungen geleisteten Unterschriften von A2 und P2 sind notariell beglaubigt worden.

Am 00.00.2012 ist die Insolvenzschuldnerin in das Grundbuch eingetragen worden.

Unter dem 01.03.2012 schlossen die Insolvenzschuldnerin, vertreten durch A3 sowie die T3 und die T1, vertreten durch A1 und A2, einen Darlehensvertrag. Der Vertrag enthält u.a. folgende Regelung:

㤠1

Präambel

(…)

Die zur Verfügung gestellte Darlehenssumme in Höhe von 44.000.000 Euro dient zum einen der Finanzierung des Erwerbs der oben genannten Liegenschaft sowie zum anderen (in Höhe von 5.000.000 Euro) der Vorfinanzierung von Investitionskosten einschließlich der Abdeckung aller Nebenkosten (Steuern, Gebühren, Provisionen etc.).

(…)

§ 2

Darlehenshöhe, Auszahlung

Die Darlehensgeberin stellt der Darlehensnehmerin ein Darlehen in Höhe von

EUR 44.000.000.

- in Worten: Euro vierundvierzig Millionen –

zur Verfügung. (…)

§ 3

Verwendungszweck

Die Darlehensnehmerin darf das Darlehen ausschließlich zur Finanzierung des Erwerbs sowie zur Vorfinanzierung von Investitionskosten der in der Präambel (§ 1) benannten bebauten Grundstücke verwenden. Die Darlehensnehmerin ist verpflichtet, der Darlehensgeberin die vereinbarte Verwendung durch geeignete Unterlagen (Überweisungsträger, Grundbuchauszüge) nachzuweisen (…). “

Der Darlehenszins betrug gemäß § 5 des Vertrages 5,3 % p.a.

Der Vertrag als solcher ist auf der ersten Seite überschrieben mit „Vertrag über ein zweckgebundenes Darlehen“.

Am 01.04.2012 schlossen sodann die T3, vertreten durch A1 und A2 sowie die Insolvenzschuldnerin, vertreten durch A3, einen Mietvertrag über den Wohnstift in Ort-01. Die vom Mieter zu zahlende Anfangsmiete – ohne Betriebskosten – betrug danach pro Jahr 5,45 % der gesamten Investitionskosten für den Mietgegenstand einschließlich der Investitionskostenvorauszahlung. Die Gesamtinvestitionskosten waren mit 44.000.000 Euro angegeben, die hieraus errechnete Anfangsmiete war sodann mit 2.398.000,00 € p.a. beziffert.

Der Kaufpreisanteil des Darlehens in Höhe von 39 Mio. Euro wurde nicht gesondert ausgezahlt, sondern mit dem Kaufpreisanspruch der Klägerin verrechnet.

Der Investitionskostenanteil des Darlehens in Höhe von 5.000.000 Euro wurde am 02. März 2012 an die F1 AG ausgezahlt.

Einen erheblichen Anteil der sogenannten Investitionskostendarlehen zahlte die F1 AG dann im Folgenden an die N1 AG (nachfolgend N1), eine Gesellschaft von W1, aus. In Bezug auf das hier fragliche Objekt in Ort-01 betrug der Auszahlungsbetrag 2.702.000,00 €. Mit Schreiben vom 17.12.2012 bestätigte die N1 gegenüber der U3, dass sie sämtliche ihr zustehenden Vergütungen in Höhe von insgesamt Euro 2.702.000,00 über die Treuhänderin F1 AG vollständig erhalten habe. In diesem Zusammenhang besteht eine auf den 10.02.2012 datierte Vereinbarung zwischen der U3 und der N1, die von A3 und W1 unterschrieben worden ist. Die Insolvenzschuldnerin ist in der Vereinbarung als Auftraggeberin bezeichnet. In der Vereinbarung heißt es wie folgt:

„Vorbemerkung

Gestützt darauf, dass

N1 eine Firma ist, die im Bereich Finanzvermittlung spezialisiert ist,

die Auftraggeberin eine Finanzierung für den Ankauf bestehender Wohnstifte der T1-Gruppe benötigt,

1. Gegenstand des Vertrages

1.1

Die Auftraggeberin verpflichtet sich, der N1 für die Vermittlung der Finanzierung für den Erwerb des Wohnstifts in Ort-01 im Gesamtvolumen von ca. Euro 44 Mio. eine Vermittlungsprovision in der Höhe von maximal 10 % des Gesamtwertes zu vergüten, Mehrwertsteuerpflicht besteht nicht.

1.2

Mit der Provision gemäß Ziff. 1.1 sind alle Kosten auf Seiten der N1 abgegolten.

1.3

Die Provision wird – unter der Voraussetzung der Inanspruchnahme der von N1 vermittelten Finanzierung – mit Darlehensauszahlung grundsätzlich fällig. Eine genaue Abrechnung der Provision erfolgt nach endgültiger Auszahlung der Darlehensmittel gemäß Treuhandvereinbarung zwischen dem Treuhänder und dem Darlehensgeber.

1.4

Die Auftraggeberin verpflichtet sich, die Provision entsprechend der jeweiligen Rechnungsstellung an N1 zu bezahlen.

(…)“.

Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf die Anlage K 285 – Seite 200, 201 Bezug genommen.

Hinsichtlich der Provisionszahlungen waren für die übrigen Wohnstifte zwischen U1/U2/U3-Gesellschaften und der N1 AG ähnliche Finanzierungsvermittlungsverträge abgeschlossen worden. Insgesamt beläuft sich der Betrag, der insoweit an Provisionen an die N1 geflossen ist, auf ca. 35,384 Mio. Euro.

Bereits unter dem 02.08. / 04.08.2010 hatten die U1 GmbH und N1 eine Vereinbarung getroffen über die Vermittlung der Finanzierung zum Ankauf bestehender Wohnstifte der T1-Gruppe. Für jedes Projekt – nach seinerzeitigem Kenntnisstand insgesamt 5 - , das die U1 oder eine von ihr benannte Gesellschaft abschloss und die N1 oder eine von ihr benannte Gesellschaft, welche die oben genannte Aufgabenstellung erfüllte, sollte die N1 oder eine von ihr benannte Gesellschaft eine Vergütung von insgesamt und höchstens 2,5 % des Finanzierungsvolumens für die Vermittlung der jeweiligen Finanzierung inklusive Mehrwertsteuer erhalten. Die Gesamtabwicklung des Auftrags sollte bis 30.06.2012 erfolgen, wobei die ersten 4 Häuser Ort-010, Ort-013, Ort-014 und Ort-015 im Jahr 2011 abgewickelt sein sollten. Mit Vereinbarung vom 02.03. / 07.03.2011 erhöhten U1 GmbH und N1 den Provisionssatz auf 6,5 % des Finanzierungsvolumens für die Vermittlung der jeweiligen Finanzierung für die nach seinerzeitigem Kenntnisstand 5 Objekte. Es heißt dann wiederum, dass die Gesamtabwicklung des Auftrags bis 30.06.2012 erfolgen sollte, wobei die ersten 4 Häuser Ort-010, Ort-013, Ort-014 und Ort-015 im Jahr 2011 abgewickelt sein sollten.

Die Vereinbarung vom 2.3./7.3.2011 sollte die Vereinbarung vom 2.8.2010 vollständig ersetzen.

Unter dem 15.10.2012 schlossen die Klägerin und die T1 auf der einen Seite sowie die F1 AG auf der anderen Seite eine Treuhandvereinbarung. Diese war auf Seiten der Klägerin von A1 und A2 unterschrieben, für die T1 von A2 und dem Prokuristen P2. Des Weiteren hat die Insolvenzschuldnerin - durch A3 unterschrieben - erklärt, die Vereinbarung zur Kenntnis genommen zu haben und einverstanden zu sein. Die T3 und T1 waren im Vertrag als Treugeber bezeichnet, die F1 AG als Treuhänder.

In der Vereinbarung heißt es u.a.:

„1.

Der Treugeber beauftragt hiermit den Treuhändern im Ermessen das Treugut entgegenzunehmen und die zwischen dem Treugeber und der U3 GmbH & Co. KG im vorbezeichneten Darlehensvertrag sowie in dieser Treuhandvereinbarung vereinbarten Zahlungen zu leisten.

Das Treugut stellt ein Darlehen in Höhe von Euro 5.000.000 dar, welches der U3 GmbH & Co. KG vom Treugeber zur Verfügung gestellt wurde. Von diesem Darlehen sind sämtliche Nebenkosten aus dem Erwerb von Liegenschaften in Ort-015 von der Treugeberin (oben unter Ziff. 2) einschließlich aller Steuern, Gebühren, Provisionen, Vorlaufkosten, der operativen Gesellschaft, Gebühren des Treuhänders etc. zu begleichen.

Nicht verbrauchte Darlehensteile stehen ausschließlich der U3 GmbH & Co. KG, somit der Darlehensnehmerin nach Beendigung der Treuhandtätigkeit gemäß Ziff. 2 zur Verfügung.

(…).

2.

Der Treuhänder verwaltet das Treugut nach eigenem Ermessen. Er hat nur darauf zu achten, dass jegliche im Zusammenhang mit Leistungen i.S. von Ziff. 1 Abs. 2 stehende Rechnung fristgerecht beglichen wird. Nach erfolgter Tätigkeit wird er gegen der U3 GmbH & Co. KG Rechnung legen. Der Treuhänder handelt nach bestem Wissen und Gewissen.

(…)“.

Wegen der weiteren Einzelheiten der Treuhandvereinbarung wird auf die Anlage B 10 Bezug genommen.

Unter dem 05.03.2012 stellten die Rechtsanwälte C1 & Partner durch C1 an die N1 AG eine Kostenrechnung über 343.110,00 €. In der Kostenrechnung heißt es:

„Tätigkeitsvergütung für vertragliche Gestaltung, Beratung und Begleitung von Grundstückskaufvertrag, Mietvertrag, Darlehensvertrag und Zweckerklärung betreffend die T1 Wohnstifte Ort-015, Ort-01 und Ort-014 mit einem Geschäftswert von Euro 30 Mio. im Einzelfall nach Berücksichtigung der Kappungsgrenze nach § 22 Abs. 2 RVG.

Honorar gemäß RVG 3 x Euro 228.740,00 zu 50 % 343.110,00 €.

(…)“.

Auf die Rechnung Anlage K 40 (Bl. 313 R d.A.) wird verwiesen. Die N1 bezahlte die Kostenrechnung; insoweit war die N1 seitens der Insolvenzschuldnerin mit der Begleichung der Rechnung der Rechtsanwälte C1 beauftragt worden.

Ähnliche Rechnungen sind seitens C1 & Partner für dieselben Tätigkeiten betreffend weitere Wohnstifte erstellt worden.

Mit Beschluss des Amtsgerichts Hamburg vom 13.10.2016 hat das Amtsgericht Hamburg das Insolvenzverfahren über das Vermögen der U3 eröffnet. Der Beklagte ist zum Insolvenzverwalter bestellt worden.

Die T3 ist der Ansicht, dass die erklärte Auflassung unwirksam ist, so dass ihr ein Grundbuchberichtigungsanspruch hinsichtlich der streitgegenständlichen Immobilie in Ort-01 zustehe.

Sie behauptet, dass die C1/D1, A2, W1 und A3 sich i.S. einer Bande verbunden hätten, um die Klägerin zum Verkauf ihrer Wohnstifte zu bewegen, um daraus selbst erhebliche finanzielle Vorteile zu erzielen, wohingegen der T3 durch die unvorteilhaften Verkäufe erhebliche Nachteile entstanden seien. C1/D1, W1, A3 und A2 hätten sich jeweils gekannt und seien geschäftlich und auch freundschaftlich miteinander verbunden gewesen.

C1 und A2 hätten den Mitgeschäftsführer A1 sowie den Aufsichtsrat getäuscht.

Die T3 behauptet, dass die Geschäfte für sie erheblich nachteilig gewesen seien. Sie verweist auf die Zinsdifferenz zwischen Darlehenszins und dem Prozentsatz, nach dem die Miete berechnet worden ist. Zu diesem Delta komme hinzu, dass es sich um sogenannte triple-net Mietverträge handele, die Klägerin hätte die Instandhaltungskosten tragen müssen. Der Verkauf der Immobilien sei jeweils unter Wert erfolgt. Tatsächlich seien die Verkehrswerte wesentlich höher gewesen.

Die übrigen Aufsichtsratsmitglieder hätten nicht gewusst, dass C1 für seine Tätigkeit von der Beklagten bezahlt werde. Ebenso sei ihnen unbekannt gewesen, dass auch Darlehen für Investitionskostenzuschüsse gegeben worden seien. Dass Provisionen fließen sollten, sei den Aufsichtsratsmitgliedern nicht bekannt gewesen. Hätten sie gewusst, dass C1 Zahlungen erhält und Provisionen fließen für Finanzierungen, obwohl die Finanzierung durch die Klägerin erfolge, hätten sie nicht zugestimmt.

Die übrigen Aufsichtsratsmitglieder seien auch darüber getäuscht worden, dass die U1 zu der angesehenen finanzstarken M1-Gruppe gehören würde. Insoweit liege eine Täuschung über die Bonität der U1-Gesellschaften vor, die tatsächlich nicht gegeben gewesen sei.

Mit – unstreitigem - Schreiben vom 22.08.2014 erklärte die T3 vorsorglich die Anfechtung des Darlehensvertrages, des Kaufvertrages, der Auflassung und des Mietvertrages gegenüber der Insolvenzschuldnerin. Zudem meint sie, dass die Verträge wegen Kollusion und wegen Missbrauchs der Vertretungsmacht durch den Geschäftsführer A2 unwirksam seien.

Die Klägerin beantragt,

den Beklagten zu verurteilen, der Berichtigung des Grundbuchs von Ort-01 des Amtsgerichts Dortmund, Gemarkung Ort-02, Blatt 00000, Flur 0, Flurstücke 000, 000, 000, 000, 000, 0000 dahingehend zuzustimmen, dass die T3 wieder als Eigentümerin im Grundbuch eingetragen wird,

hilfsweise,

den Beklagten zu verurteilen, an die T3 das im Grundbuch von Ort-01 des Amtsgerichts Dortmund, Gemarkung Ort-02, Blatt 00000, Flur 0, Flurstücke 000, 000, 000, 000, 000, 0000 eingetragene Eigentum zu übertragen und die Zustimmung zur Eintragung der Klägerin als Eigentümerin im Grundbuch zu erteilen.

Der Beklagte beantragt,

die Klage abzuweisen.

Er bestreitet, dass A3 und A2 kollusiv mit C1 und W1 zusammengewirkt hätten. Es seien keine Schmiergelder gezahlt worden. Auf mögliche Täuschungshandlungen innerhalb der Geschäftsführung des Aufsichtsrates der T3 bzw. der T1 habe die U3 keinen Einfluss gehabt.

Das von A1 und A2 gegengezeichnete Schreiben des C1 vom 22.08.2007 im Rahmen der seinerzeitigen Veräußerung von Wohnstiften, wonach C1 seine Vergütung mit dem künftigen Vertragspartnern der Unternehmensgruppe T1 absprechen und vereinbaren werde, sei allen Beteiligten für die hier streitgegenständlichen Immobilientransaktionen bekannt gewesen. Dies sei dann mit den Provisionszahlungen entsprechend umgesetzt worden. Mit der Beauftragung von C1 als Rechtsanwalt für die Umsetzung der gegenständlichen Immobilientransaktionen sei zwingend eine Honorierung für diese Rechtsdienstleistungen verbunden gewesen. Dies hätten auch sämtliche Aufsichtsratsmitglieder gewusst und sei ihnen bewusst gewesen. Anderenfalls wäre die mit dem Beschluss vom 10.11.2011 verbundene Maßgabe, dass C1 für diese Tätigkeit kein Anspruch auf ein Honorar gegen die Klägerin erwachse , unsinnig und überflüssig gewesen. Werde die Beauftragung von C1 als Rechtsanwalt genehmigt, gleichzeitig aber Honoraransprüche gegen die Klägerin ausgeschlossen, müsse die Bezahlung für diese Tätigkeit zwingend von einem Dritten erfolgen. Diese Bedingung der rechtlichen Umsetzung der jeweiligen Immobilientransaktion durch Rechtsanwalt C1 hätten die U3 und ihre Schwestergesellschaften akzeptiert und dementsprechend über die von ihnen beauftragte N1 AG jeweils auf die Kostennote der Partnergesellschaft Rechtsanwälte C1 & Partner für die jeweils erbrachte Rechtsdienstleistung gezahlt.

Dies sei auch allen Aufsichtsratsmitgliedern bei der Beschlussfassung bekannt gewesen und so gewollt gewesen, denn anderenfalls erfolge eine Beauftragung als Rechtsanwalt explizit mit Bewilligung eines Entgeltanspruchs gegenüber der Klägerin, wie etwa das Protokoll der Aufsichtsratssitzung vom 20.05.2010 zeige.

Andere Zahlungen von der N1 an C1/D1 Gesellschaften seien nicht für die hier fraglichen Immobilientransaktionen und dementsprechend nicht auf Weisung der U3 oder ihrer Schwestergesellschaften erfolgt, sondern diese seien ausschließlich im Rahmen anderer Projekte zwischen der N1 AG und der jeweiligen C1 Gesellschaft erfolgt.

Aus dem Darlehensvertrag ergebe sich, dass das Investitionskostendarlehen u. a. für Provisionen verwandt werde. Der Darlehensrückzahlungsanspruch sei auch durch die bestellten Sicherheiten ausreichend abgesichert gewesen. Eine Untersicherung liege nicht vor.

A1 habe gewusst, dass die U1 Gesellschaften nicht Teil der M1-Gruppe seien.

Die einzelnen Aufsichtsratsmitglieder hätten ihre Stimmabgabe auch nie gegenüber dem amtierenden Vorsitzenden des Aufsichtsrates bzw. gegenüber dem Sitzungsleiter angefochten.

Im Hinblick auf den Hilfsantrag rügt der Beklagte die örtliche Zuständigkeit.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die wechselseitigen Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen. E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e

Die Klage ist mit dem Hauptantrag begründet.

Der Klägerin steht der geltend gemachte Grundbuchberechtigungsanspruch aus § 894 BGB zu.

Durch die Eintragung der Insolvenzschuldnerin als Eigentümerin in das Grundbuch am 29.08.2012 ist das Grundbuch unrichtig geworden.

Dies deshalb, weil die Klägerin als ursprüngliche eingetragene Eigentümerin ihr Eigentum nie verloren hat. Für einen Eigentumsübergang auf die Insolvenzschuldnerin fehlt es an der nach §§ 873, 925 BGB erforderlichen Einigung (Auflassung) bzw. der Beklagte bzw. die Insolvenzschuldnerin sind nach § 242 BGB gehindert, sich auf die erfolgte Auflassung zu berufen.

In dem notariellen Kaufvertrag vom 01.03.2012 über die streitgegenständliche Immobilie ist gleichzeitig auch die Auflassung erklärt worden (Ziffer IV des Vertrages in Verbindung mit Anlage 1 zu dem Vertrag). Für die Klägerseite ist am 01.03.2012 eine vollmachtlose Vertreterin aufgetreten. Die Erklärungen vom 01.03.2012 sind – einschließlich der Auflassung – am 08.03.2012 durch den Geschäftsführer A2 und den Prokuristen P2 genehmigt worden. Nach § 6 der Satzung der Klägerin wird diese bei mehreren Geschäftsführern durch einen Geschäftsführer in Verbindung mit einem Prokuristen vertreten. Hier kann die Insolvenzschuldnerin aus der formal durch die Vertretungsmacht des Geschäftsführers A2 gedeckten Erklärung indes keine vertraglichen Rechte herleiten.

Eine durch einen Vertreter abgegebene Willenserklärung ist als unwirksam anzusehen, wenn der Vertreter seine Vertretungsmacht missbraucht hat und sich dies der Gegenseite geradezu aufdrängen musste (BGH, Urteil vom 08.01.2019, II ZR 364/18, juris Rn. 40; BGH, Beschluss vom 10.04.2006, II ZR 337/05, juris Rn. 3; OLG Hamm, Urteil vom 22.08.2005, 5 U 69/05, juris Rn. 29).

Ein Missbrauch der Vertretungsmacht durch A2 liegt vor. Ausreichend ist, dass ein Geschäftsführer seine Vertretungsbefugnisse als Geschäftsführer objektiv überschreitet. Ein subjektives Element in dem Sinne, dass der Geschäftsführer auch bewusst zum Nachteil der Gesellschaft gehandelt haben muss, ist nicht erforderlich.

Eine objektive, einen Missbrauch der Vertretungsmacht begründende Pflichtverletzung liegt bereits dann vor, wenn der Geschäftsführer objektiv Grenzen überschreitet, die seiner Vertretungsbefugnis im Innenverhältnis zur Gesellschaft gezogen sind (vgl. OLG Hamm aaO Rn. 44 und 45; BGH, Beschluss vom 10.04.2006, II ZR 337/05, juris Rn. 2 und 3).

Nach § 8 Ziffer 2 lit. a und lit. f des Gesellschaftsvertrages der Klägerin in Verbindung mit § 5 Ziffer 3 lit. a und lit. h des Gesellschaftsvertrages der T1 bedurfte A2 als Geschäftsführer der Klägerin für den Verkauf des fraglichen Grundstückes eines Aufsichtsratsbeschlusses der T1. Der nach § 8 Ziffer 2a des Gesellschaftsvertrages der Klägerin herbeizuführende Gesellschafterbeschluss war bei der Muttergesellschaft, der T1, nach § 5 Ziffer 3 lit. a auf den Aufsichtsrat der Muttergesellschaft delegiert.

Hier hat der Aufsichtsrat der T1 am 10.11.2011 zwar den in Frage stehenden Verkauf an die Insolvenzschuldnerin zu einem Kaufpreis von 39 Millionen Euro gebilligt. Indes ist der Beschluss des Aufsichtsrates als nichtig anzusehen.

Der satzungsmäßige Entscheidungsvorbehalt für den Verkauf erfasst auch Genehmigungserklärungen für vollmachtloses Handeln. Die Genehmigung soll die Wirkung eines wirksamen Verkaufs herbeiführen, ist also insoweit einem Verkauf gleichzusetzen.

Die Unwirksamkeit der Genehmigungserklärung erfasst auch die Auflassung. Die Genehmigungserklärung ist unteilbar auf sämtliche Erklärungen der Beurkundung vom 01.03.2012 bezogen und damit unterschiedslos auf die in dieser Beurkundung enthaltene schuldrechtliche Erklärung und die in der Beurkundung enthaltene dingliche Erklärung.

Nach § 139 BGB erfasst damit die Nichtigkeit der schuldrechtlichen Genehmigung auch die Genehmigung der dinglichen Erklärung. In diesem Zusammenhang ist auch auf die Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 27. Mai 2020, XII ZR 107/17 zu verweisen. Hiernach hat die Formnichtigkeit eines Grundstückskaufvertrages gemäß § 139 BGB im Zweifel auch die Unwirksamkeit der in diesem Vertrag dem Käufer vom Verkäufer erteilten Auflassungsvollmacht zur Folge (BGH aaO, juris Rn. 18). Für das Verhältnis Kaufvertrag und im selben Vertrag enthaltener Auflassung und sonstige Nichtigkeitsgründe kann nichts anderes gelten.

Auch im Übrigen wird man den Vorbehalt im Gesellschaftsvertrag ohnehin so verstehen müssen, dass dann, wenn ein Verkauf durch den Aufsichtsrat nicht wirksam genehmigt worden ist, auch eine entsprechende Auflassung durch die Geschäftsführung nicht erklärt werden darf. Anderenfalls wäre der Geschäftsführer immer zu einer dinglichen Veräußerung befugt. Das kann erkennbar nicht gewollt sein.

Der Aufsichtsratsbeschluss vom 10.11.2011 ist inhaltlich fehlerhaft und damit nichtig. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs führt ein inhaltlich fehlerhafter Aufsichtsratsbeschluss zur Nichtigkeit des Beschlusses (BGH, Urteil vom 17.05.1993, II ZR 89/92, juris Rn. 16). Die Nichtigkeitsprüfung des Aufsichtsratsbeschlusses ist dabei nicht auf den Fall beschränkt, dass ein Aufsichtsratsmitglied die Nichtigkeit des Beschlusses gegenüber der Gesellschaft geltend macht. Es ist auch eine inzidente Nichtigkeitsprüfung in Drittprozessen möglich, soweit es auf die Wirksamkeit des Aufsichtsratsbeschlusses ankommt (vgl. BAG, Urteil vom 20.09.2016, 3 AZR 77/15, juris Rn. 91; Mertens in Kölner Kommentar zum Aktiengesetz, 3. Auflage 2013, § 108 Rn. 111).

Ein zur Nichtigkeit führender Inhaltsmangel eines Aufsichtsratsbeschlusses liegt insbesondere auch dann vor, wenn der Aufsichtsrat bei einer Ermessensentscheidung auf unzureichender Tatsachengrundlage entscheidet und wesentliche Punkte bei der Entscheidung nicht berücksichtigt werden (Habersack in Münchener Kommentar zum Aktiengesetz, 5. Auflage 2019 Rn. 80; Mertens in Köllner Kommentar zum Aktiengesetz, 3. Auflage 2013, § 108 Rn. 97 und 100). Unerheblich ist dabei, ob das Informationsdefizit für den Aufsichtsrat erkennbar war oder nicht (Mertens aaO Rn. 100).

Der Umstand, dass der Aufsichtsratsvorsitzende der Klägerin von dem anderen Vertragspartner eine Vergütung erhält, ist aus Sicht der Kammer ein wesentlicher Gesichtspunkt, der für eine ordnungsgemäße Aufsichtsratsentscheidung in den Abwägungsprozess mit einbezogen werden muss. Dies deshalb, weil die Bezahlung des Aufsichtsratsvorsitzenden und gleichzeitig wesentlichen Verhandlungsführers der Klägerin durch die Gegenseite einen Interessenkonflikt begründen kann, von welchem der übrige Aufsichtsrat Kenntnis haben muss. Ebenfalls lässt die Tatsache, dass die Gegenseite den eigenen Verhandlungsführer und Aufsichtsratsvorsitzenden bezahlen will auch Rückschlüsse auf die Lauterkeit des Vertragspartners zu. Auch unter diesem Gesichtspunkt handelt es sich um eine für die Ermessensentscheidung des Aufsichtsrates, ob dem Geschäft zugestimmt werden soll, notwendige Tatsache.

Davon, dass der übrige Aufsichtsrat hier positive Kenntnis davon hatte, dass C1 von der Insolvenzschuldnerin eine Vergütung für Rechtsberatung im Zusammenhang mit dem Projekt erhält, kann nicht ausgegangen werden.

Aus den Aufsichtsratsprotokollen ergibt sich nicht, dass dieser Umstand dem Aufsichtsrat bekannt war. Hierzu ist in den Protokollen nichts festgehalten.

Soweit sich der Beklagte darauf beruft, dass aus dem Umstand, dass ausdrücklich der Beschluss gefasst worden ist, dass der Aufsichtsratsvorsitzende seitens des T1s keine Vergütung erhalten solle, zu folgern ist, dass dann die Gegenseite eine Vergütung zahlt, so kann dem nicht gefolgt werden. Aufgrund des Beratungsvertrages vom 18.04.2008 waren die Rechtsanwälte C1 & Partner zur Beratung und Vertretung in Rechtsangelegenheiten umfassend beauftragt. Hierzu erhielten sie eine Pauschalvergütung.

Vorgesehen war in dem Beratungsvertrag auch, dass für bestimmte herausragende Projekte eine Beauftragung unter einer gesonderten schriftlichen Vereinbarung erfolgen konnte. Erfolgt eine solche Vereinbarung nicht, bedeutet dies aber nicht, dass damit klar wäre, dass nunmehr eine Bezahlung von der Gegenseite erfolgt.

Grundsätzlich war die Rechtsberatung durch die Rechtsanwälte C1 & Partner geschuldet. Hierfür war eine Vergütung in dem Beratungsvertrag vorgesehen. Daher war die Annahme nicht zwingend und offensichtlich, dass C1 von der Gegenseite eine Vergütung erhalten wird.

Im Gegenteil, durch die Erklärung von A2 in der Aufsichtsratssitzung vom 11. November 2011, dass angesichts der niedrigen Verwaltungsspanne auch seitens U1 kein Geld an C1 fließen werde, ist den Aufsichtsratsmitgliedern vielmehr suggeriert worden, dass C1 tatsächlich nichts erhält.

Auch aus der Handhabung der Vergütungen C1s im Zuge der Wohnstift-Übertragungen im Jahr 2007, lassen sich ebenfalls keine Rückschlüsse daraus ziehen, dass der Aufsichtsrat von einer Vergütung C1s bzw. der Rechtsanwälte C1 & Partner durch die Gegenseite ausgehen musste.

Es handelt sich um ein früheres Geschäft. Aus den Bedingungen und Konditionen, zu den in der Vergangenheit liegende Geschäfte abgeschlossen worden sind, kann kein hinreichender Rückschluss daraus gezogen werden, was für die nun konkret vorliegenden Geschäfte gelten soll. Außerdem ist auch nicht konkret ersichtlich, dass der Aufsichtsrat von den Vergütungsvereinbarungen, wie sie aus den Schreiben vom 15.08.2007 und 22.08.2007 ersichtlich sind, überhaupt Kenntnis hatte. Für die Seite des T1 haben jeweils nur A2 und A1 unterschrieben. Wie konkret der Aufsichtsrat hiervon Kenntnis erlangt haben könnte, ist nicht ersichtlich und vorgetragen.

Zwar muss grundsätzlich die Klägerin beweisen, dass der Aufsichtsrat bei dem der Entscheidung zu berücksichtigenden Umstand nicht berücksichtigt hat und infolge dessen ein Nichtigkeitsgrund vorliegt. Es handelt sich um eine für Klägerin günstige Tatsache.

Indes obliegt es der Beklagten, näher zu konkretisieren, wie genau der Aufsichtsrat Kenntnis erlangt haben könnte. Dies vor dem Hintergrund, dass der Umstand, dass dem Aufsichtsratsvorsitzenden der Klägerin eine Vergütung bezahlt wird, aus der eigenen Sphäre der Insolvenzschuldnerin herrührt.

Der allgemeine Vortrag, dass der Aufsichtsrat hierum gewusst hat, ist insoweit nicht ausreichend.

Wenn nicht davon ausgegangen werden kann, dass der Aufsichtsrat über die Vergütung für Rechtsberatungsleistungen an C1 bzw. die Rechtsanwälte C1 & Partner informiert war, hat der Aufsichtsrat insoweit bei seiner Entscheidung am 10.11.2011 nicht auf der Grundlage aller notwendigen Informationen entschieden. Schon aus diesem Grunde ist der Aufsichtsratsbeschluss vom 10.11.2011 als nichtig anzusehen.

Ein weiterer Nichtigkeitsgrund rührt daher, dass dem Aufsichtsrat nicht bekannt war, dass der Insolvenzschuldnerin auch ein Investitionskostendarlehen gewährt werden sollte bzw., dass dieses zu einem erheblichen Teil als Provisionszahlung der Insolvenzschuldnerin an die N1 AG floss, obwohl tatsächlich kein provisionspflichtiger Tatbestand erkennbar ist.

Zweifelhaft ist schon, ob dem Aufsichtsrat überhaupt bekannt war, dass ein Investitionskostendarlehen im Zusammenhang mit dem Verkauf und der Finanzierung des Verkaufes gewährt werden sollte. Die Beschlussvorlage vom 07.11.2011 weist lediglich die Kaufpreise der infrage stehenden Objekte aus und es heißt dann auch in der Beschlussvorlage lediglich, dass die Kaufpreise dem Käufer als Darlehen zur Verfügung gestellt werden. Von Investitionskostendarlehen, die auch für Provisionszahlungen verwandt werden sollen, ist hier nicht die Rede. Auch im Übrigen ist nicht erkennbar, wann und wie der gesamte Aufsichtsrat hiervon Kenntnis erlangt haben könnte. Dass und wann der Nachtrag zur Grundlagenvereinbarung vom 06.05.2011 oder die auf den 30.10.2011 datierte Grundlagenvereinbarung dem Aufsichtsrat zur Kenntnis gebracht worden sind, ist nicht ersichtlich und vorgetragen.

Erst recht bestehen keine Anhaltspunkte dafür, dass dem Aufsichtsrat bekannt war, dass das u.a. für Provisionszahlungen vorgesehene Investitionskostendarlehen für Provisionszahlungen verwandt wird, denen ein nicht nachvollziehbarer Provisionsanspruch zu Grunde liegt. Soll ein Darlehen für Provisionszahlungen im Rahmen eines Grundstücksgeschäftes verwandt werden, so liegt bei objektiver Betrachtung die Erwartung zu Grunde, dass es sich um Provisionszahlungen handelt, denen eine tatsächlich provisionspflichtige Leistung in Bezug auf den Vertragskomplex zu Grunde liegt.

Nach dem schriftlichen Vertrag zwischen der Insolvenzschuldnerin der N1 AG vom 10.02.2012 sollte es sich um eine Provision für die Finanzierungsvermittlung handeln. Es ist aber nicht ersichtlich, inwieweit die N1 AG hier in Bezug auf das Objekt in Ort-01 überhaupt Leistungen zur Finanzierungsvermittlung erbracht haben kann. Schon in der Aufsichtsratssitzung vom 10.11.2010, in der die erste Transaktion vorgestellt wurde, war Ausgangspunkt, dass die Klägerin den Erwerb durch die Gewährung eines Darlehens finanzieren sollte. Entsprechend hat A2 in dieser Aufsichtsratssitzung dieses Modell vorgestellt. Die Gewährung des Darlehens durch die Klägerin war ja auch gerade der Kernpunkt der Überlegung, Geld sozusagen im eigenen Konzern anzulegen. Entsprechend ist dieses Modell auch in den Grundlagenvereinbarungen vom 16.09.2010 und 06.05.2011 festgehalten, ebenso in der auf den 30.10.2011 datierten weiteren Grundlagenvereinbarung. Auch in der Beschlussvorlage für die Aufsichtsratssitzung vom 10.11.2011 war dann ausdrücklich aufgeführt, dass die Kaufpreise dem Käufer von der T3 gGmbH als Darlehen zur Verfügung gestellt werden.

Bei dieser Sachlage ist nicht ansatzweise nachvollziehbar, für welche Leistung die N1 AG eine Provision für eine Finanzierungsvermittlung erhalten sollte.

Es ist für die Billigung des Gesamtgeschäftes indes ein wesentlicher Umstand, wenn der Geschäftspartner ein Darlehen, das der Finanzierung der Kosten eines Grundstücksgeschäftes (einschließlich anfallender Provision) dienen soll, tatsächlich für diese Zwecke gar nicht benötigt wird.

Soweit der Beklagtenvertreter in der mündlichen Verhandlung vom 23.09.2021 darauf verwiesen hat, dass ein Darlehen Geld sei und es nur entscheidend sei, dass die Rückzahlung des Darlehens gesichert sei, so kann dem nicht gefolgt werden.

Darlehen können auch zweckgebunden vergeben werden. Wenn ein Darlehen tatsächlich gar nicht für den vorgegebenen Zweck benötigt wird, sondern es gleichsam der freien Verwendung dienen soll, ist dies ein für die Entscheidung des Aufsichtsrates auch bezüglich des Grundstücksgeschäftes wesentlicher Faktor. Dies wiederum nicht zuletzt deshalb, weil die Angabe eines vorgeblichen Zweckes, der dann tatsächlich nicht vorliegen kann, Rückschlüsse auf die Lauterkeit des Geschäftspartners zulässt.

Der Umstand, dass ein im Zusammenhang mit dem Grundstücksgeschäft stehendes Darlehen gar nicht für die angegebenen Zwecke benötigt wird bzw. werden kann, stellt damit einen für die Entscheidung des Aufsichtsrates wesentlichen Gesichtspunkt dar.

Es spricht nichts dafür, dass der Aufsichtsrat Kenntnis davon gehabt hätte, dass ein Investitionskostendarlehen, das auch für Provisionen vorgesehen war, für Provisionen dienen sollte, die bei dem infrage stehenden Geschäft so gar nicht anfallen konnten.

Auch hier hat der Aufsichtsrat damit auf unrichtiger Tatsachengrundlage entschieden. Auch unter diesem Gesichtspunkt ist der Aufsichtsratsbeschluss vom 10. November 2011 damit nichtig.

Des Weiteren ist davon auszugehen, dass der Aufsichtsratsbeschluss vom 10.11.2011 auch insoweit auf einer unzureichenden Tatsachengrundlage beruht, als es um die Hintergründe des Investors geht. Die Frage des Investors, seiner Bonität und ggf. seinem Standing am Markt, ist im Hinblick auf den Umfang des Transaktionsvolumens von großer Bedeutung. Insoweit hat die Insolvenzschuldnerin selbst den Eindruck hervorgerufen, dass die U1 - und damit auch ihre Schwestergesellschaften - Teil der sogenannten „M1-Gruppe“ sind.

Bei der M1-Gruppe handelt es sich nach dem unwidersprochen gebliebenen Vortrag der Klägerin um einen angesehenen Immobilieninvestor mit 1,6 Milliarden Euro realisierten Projektvolumen, 200.000 m² eigenen Immobilienvermögen, einem guten Standing am Markt, Bonität, Erfahrung, Ansehen und einem guten Track-Record. Hier hat der Geschäftsführer A3 der Komplementärin der Insolvenzschuldnerin den Eindruck erweckt, dass die U1 Teil der M1-Gruppe sei. In dem Schreiben vom 04.08.2010, gerichtet an C1 als Aufsichtsrat der T1, bezeichnen A3 und A4 , die beide dieses Schreiben unterschrieben haben, die U1 als Teil der M1-Gruppe. Gleichzeitig fügten sie eine Image-Broschüre der M1-Gruppe bei.

Das fragliche Schreiben ist zwar nicht an den Aufsichtsrat in seiner Gänze gerichtet, gleichwohl muss A3 aber davon ausgehen, dass diese Information an die Entscheidungsgremien weitergereicht wird, gerade weil der wirtschaftliche Hintergrund des Investors von großer Bedeutung ist.

Dass der Hintergrund des Investors für die Aufsichtsratsmitglieder von Bedeutung war, zeigt dann nicht zuletzt auch die Frage der Aufsichtsrätin W3 in der Sitzung vom 10.11.2011 zur Bonität der Insolvenzschuldnerin bzw. ihrer Schwestergesellschaften. Hier führt C1 aus, dass die U1/U2/U3 Gesellschaften Teil der angesehenen M1 -Gruppe seien. Er werde insoweit auch noch ein stolzes Schreiben der Sparkasse Ort-05 präsentieren.

Dafür, dass den Aufsichtsratsmitgliedern bewusst war, dass die U1/U2/U3-Gesellschaften nicht Teil der M1-Gruppe sind, bestehen keine Anhaltspunkte. Dass A3 oder die Insolvenzschuldnerin dies gegenüber dem Aufsichtsrat richtiggestellt hätten, ist nicht ersichtlich und vorgetragen. Dass ggfs. dem Vorstand A1 bekannt war, dass die U1 nicht Teil der M1-Gruppe ist, ist ohne Bedeutung. Entscheidend ist hier die Kenntnis des Aufsichtsrates in seiner Gesamtheit. Ob C1 dieser Umstand bekannt war oder nicht, mag dahinstehen. Ein etwaiges Wissen von C1 würde den anderen Aufsichtsratsmitgliedern nicht zugerechnet.

Dass der Steuerberater P4 vor dem Abschluss des ersten Vertrages in einem Schreiben vom 15.9.2010 darauf hingewiesen hat, dass in den Verträgen „Unternehmensgruppe M1“ durch U1 ersetzt werden müsse, spielt in diesem Zusammenhang ebenfalls keine Rolle. Dass im konkreten Vertrag die Bezeichnung „Unternehmensgruppe M1“ ersetzt wird, lässt keine Rückschlüsse darauf zu, dass die konkrete Gesellschaft, die Vertragspartner wird, nicht Teil der M1-Gruppe ist. Es ist nicht erkennbar, dass die M1-Gruppe als solche eine juristische Person ist. Schon vor diesem Hintergrund war es notwendig, eine konkrete juristische Person in die Verträge aufzunehmen und nicht die M1 Gruppe.

Auch im Hinblick auf die Person des Investors geht damit der Aufsichtsratsbeschluss vom 10.11.2011 von einer unzureichenden Tatsachengrundlage aus, so dass auch insoweit der Beschluss an einer unzureichenden Ermessensausübung scheitert und damit nichtig ist.

Insgesamt ist damit der Aufsichtsratsbeschluss aus verschiedenen Gründen nichtig.

Dass wegen dieser Gründe ggf. auch eine Anfechtung der Stimmrechtsausübung durch die einzelnen Aufsichtsratsmitglieder wegen arglistiger Täuschung infrage kommen könnte, tatsächlich eine solche Anfechtung gegenüber dem Abstimmungsleiter aber nie erklärt worden ist, ist ohne Bedeutung. Der Umstand, dass ggf. den einzelnen Aufsichtsratsmitgliedern ein Anfechtungsrecht bezüglich ihrer Stimmrechtsausübung zusteht, schließt nicht aus, einen auf unzureichender Tatsachengrundlage zustande gekommenen Aufsichtsratsbeschluss unter dem Gesichtspunkt der unzureichenden Tatsachengrundlage als nichtig anzusehen.

Eine mögliche Anfechtung stellt keine abschließende Regelung dafür dar, wie mit unrichtigen Tatsachengrundlagen umzugehen ist.

Etwa im Bereich der Arglistanfechtung entspricht es gefestigter Rechtsprechung, dass eine arglistige Täuschung in der Regel zugleich eine Haftung wegen Verschuldens bei Vertragsschluss begründet, mit der Folge, dass Rechte aus dem mit der Täuschung herbeigeführten Vertrag nicht geltend gemacht werden können und zwar auch unbeschadet der Frist des § 124 BGB (vgl. BGH-NJW 2013, 1591, Rn. 9; BGH-NJW-RR 2002, 308, Nr. 21). Insoweit ist nicht ersichtlich, wieso die etwaige Möglichkeit einer Arglistanfechtung im hier vorliegenden Fall abschließend sein sollte.

Infolge der Nichtigkeit des Aufsichtsratsbeschlusses vom 10.11.2011 hat A2 damit mit der Genehmigung vom 08.03.2012 objektiv die Grenzen seiner Vertretungsmacht aus dem Innenverhältnis überschritten. Es fehlt der nach den Satzungen notwendige Aufsichtsratsbeschluss.

Dieses Überschreiten der Beschränkungen aus dem Innenverhältnis musste sich der Insolvenzschuldnerin auch aufdrängen.

Der Insolvenzschuldnerin war bekannt, dass die Veräußerung der Grundstücke dem Gremiumvorbehalt des Aufsichtsrates unterliegt. In der Grundlagenvereinbarung vom 06.05.2011 ist unter Ziffer II. 5. im Zuge der in Aussicht genommenen Veräußerung der Objekte Ort-014 und Ort-015 ausdrücklich auf diesen Gremienvorbehalt hingewiesen worden. Die entsprechende Grundlagenvereinbarung ist auch von A3 unterschrieben worden.

Im Übrigen haben A3 und A4 ihr Schreiben vom 04.08.2010 an C1 als Aufsichtsrat der T1-Gruppe gerichtet. Auch insoweit war damit bekannt, dass ein Aufsichtsrat besteht. Besteht ein Aufsichtsrat, so drängt sich auf, dass Grundstücksgeschäfte in der hier vorliegenden Größenordnung einem Entscheidungsvorbehalt des Aufsichtsrates unterliegen.

Es musste sich der Insolvenzschuldnerin auch aufdrängen, dass der Aufsichtsrat bei Kenntnis der hier infrage stehenden Tatsachen einem Vertragsschluss mit ihr bzw. ihren Schwestergesellschaften nicht zugestimmt hätte. Dass der Aufsichtsratsvorsitzende der Klägerin und Hauptverhandlungsführer der Klägerin bzw. die Rechtsanwaltsgesellschaft, der er angehört, eine Vergütung der Gegenseite (der Insolvenzschuldnerin) erhalten soll, was auf der Hand liegend einen Interessenkonflikt auslösen kann, sowie dass Darlehen für Provisionszahlungen gewährt werden sollen, die so gar nicht anfallen können sowie der Umstand, dass die Zugehörigkeit zu einer angesehenen Unternehmensgruppe vorgespiegelt werden, sind geeignet, so schwerwiegende Zweifel an der Seriosität und Integrität des Geschäftspartners zu wecken, dass bei objektiver Betrachtung nicht erwartet werden kann, dass bei tatsächlicher Kenntnis dieser Umstände ein zustimmender Aufsichtsratsbeschluss im Hinblick auf die infrage stehenden Grundstücksgeschäfte ergangen wäre. Es handelt sich um Umstände, bei denen sich aufdrängen muss, dass der Aufsichtsrat bei Kenntnis dieser Umstände ein hierauf fußendes Geschäft nicht billigen würde.

Dies gilt jedenfalls, da es sich um Umstände handelt, die durch ein Verhalten der Insolvenzschuldnerin und ihrer Schwestergesellschaften veranlasst sind, solange, wie die Insolvenzschuldnerin nicht sicher davon ausgehen kann, dass diese Umstände dem Aufsichtsrat gegenüber offengelegt worden sind. Da - soweit ersichtlich - die Insolvenzschuldnerin diese Umstände nicht konkret dem Aufsichtsrat gegenüber offengelegt hat und auch nicht ersichtlich ist, auf Grund welcher konkreten Umstände sie davon ausgehen konnte, dass der Aufsichtsrat sichere Kenntnis gehabt hätte, bleibt es dabei, dass sich der Insolvenzschuldnerin aufdrängen musste, dass der Aufsichtsrat tatsächlich auf unzureichender Tatsachengrundlage entschieden hat.

Ob sich die Rechtsfolge auf die Nichtigkeit auch aufdrängen muss, kann dahinstehen. Denn jedenfalls musste sich der Beklagten auf Grund der vorgenannten Umstände aufdrängen, dass der Aufsichtsratsbeschluss nicht ordnungsgemäß zustande gekommen ist und unter diesem Gesichtspunkt keine ordnungsgemäße Ausübung des Gremienvorbehaltes vorliegt.

Wegen Missbrauchs der Vertretungsmacht durch A2 können der Beklagte bzw. die Insolvenzschuldnerin aus der Genehmigung vom 08.03.2012 keine Rechte herleiten. Dies führt dazu, dass die Erklärungen aus der Urkunde vom 00.00.2012 nicht wirksam geworden sind, insbesondere auch nicht die erklärte Auflassung (siehe oben). Mangels wirksamer Einigung über den Eigentumsübergang ist das Eigentum an dem hier fraglichen Grundstück tatsächlich nicht übergegangen, es ist bei der Klägerin verblieben. Damit ist durch die Eintragung der Insolvenzschuldnerin als Eigentümerin am 00.00.2012 das Grundbuch unrichtig geworden.

Im Hinblick auf die Unrichtigkeit des Grundbuchs steht der Klägerin der geltend gemachte Anspruch aus § 894 BGB zu.

Da die Klage bereits mit dem Hauptantrag Erfolg hat, war über den Hilfsantrag nicht mehr zu befinden.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 ZPO.

Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit ergibt sich aus § 709 ZPO.

Im Hinblick auf § 894 ZPO betrifft die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit nur die Kosten des Rechtsstreits.