Landgericht Dortmund, IV. Kammer für Handelssachen — 18 O 45/23

Die Klägerin als Vermieterin und die Beklagte als Mieterin schlossen am 21.12.2020 einen als solchen bezeichneten „Kurzzeitmietvertrag“ über die Räumlichkeiten in der Liegenschaft Ort-01, Straße-01/Straße-02.

In der Präambel des Mietvertrages heißt es wie folgt:

„Der in Ziffer 1. definierte Mietgegenstand ist aktuell an die L1 GmbH vermietet (nachfolgend „Hauptmietvertrag“). Der Mieter nutzt ihn aktuell als Untermieter. Somit befindet sich der Mietgegenstand schon im Besitz des Mieters. Dessen Größe, Zustand und Lage sind dem Mieter eingehend bekannt. Der Vermieter und der Mieter beabsichtigen, ein direktes Mietverhältnis einzugehen. Bis die Parteien sich auf einen umfassend neuen Mietvertrag geeinigt haben, wird dieser Kurzzeitmietvertrag als gemeinsame Vertragsgrundlage vereinbart.“

Die monatliche Nettokaltmiete sollte 85.000,00 € betragen.

In Ziffer 6.2 des Vertrages enthält der Mietvertrag folgende Regelung:

„Der Kurzzeitmietvertrag beginnt am 01.01.2022 und endet am 31.12.2023, ohne dass es einer gesonderten Kündigung bedarf.“

Wegen der weiteren Einzelheiten des Kurzzeitmietvertrages wird auf die Anlage K 1 zur Klageschrift Bezug genommen.

Die Klägerin ist Eigentümerin des Objektes.

Die Beklagte bzw. deren Rechtsvorgängerin nutzen das Mietobjekt bereits seit 01.01.1989. Eigentümerin des Objektes war zunächst die L2 AG, die das Objekt an die Rechtsvorgängerin der Beklagten, die M1 GmbH vermietete. Bei der Gesellschaft handelte es sich ebenso wie später bei der Beklagten um eine Tochtergesellschaft des L3-Konzerns.

Im Folgenden verkaufte die L2 AG das Objekt an die Klägerin. Die Klägerin und die L2 AG schlossen einen Mietvertrag ab, wonach die L2 AG das Objekt nunmehr von der Klägerin anmietete. Unter dem 07,07.2014 schloss die L2 AG ihrerseits einen Untermietvertrag mit der Beklagten. Das Untermietverhältnis war befristet bis zum 31.12.2021. Der Untermieterin wurde das Recht eingeräumt, das Mietverhältnis durch Ausübung von Optionen zweimal um jeweils fünf Jahre zu verlängern.

Im Jahr 2016 veräußerte der L3-Konzern dann seine Konzerntochter M1 an einen britischen Finanzinvestor.

Kurz nach Ausbruch der Corona Epidemie musste die Beklagte wegen der wirtschaftlichen Auswirkungen der Pandemie einen Antrag auf Eröffnung eines Insolvenzverfahrens in Eigenregie stellen.

Unter dem 17./21.12.2020 schlossen die Klägerin (Vermieter) und die L1 GmbH als Rechtsnachfolgerin der L2 AG (Mieter) sowie die Beklagte als Untermieterin eine als Nachtrag Nr. 3 zum Mietvertrag vom 10./12.07.2006 bezeichnete Vereinbarung.

In der Präambel heißt es:

„Zwischen dem Vermieter und der L2 AG (…) wurde der Mietvertrag vom (…) abgeschlossen. Aufgrund der Ausübung des ersten Optionsrechts durch den Mieter (Ziffer 1. des Nachtrags zu 2.) endet die Laufzeit des Mietvertrages am 31.12.2021. Dem Mieter stehen gemäß § 3 Abs. 2 des Mietvertrages zwei weitere stillschweigende Optionsrechte zu. Des Weiteren steht dem Mieter gemäß § 3 Abs. 4 des Mietvertrages ein Vormietrecht zu.

(…)“

Sodann heißt es weiter:

„Der Mieter beabsichtigt nicht, die Laufzeit des Mietvertrages zu verlängern.

Der Vermieter und der Untermieter beabsichtigten, ein direktes Mietverhältnis ab 01.01.2022 einzugehen, vorausgesetzt das Insolvenzverfahren über das Vermögen des Mieters wird bis zum 31.12.2020 aufgehoben. Vor diesem Hintergrund wird zwischen dem Vermieter und dem Untermieter ein neuer aufschiebungsbedingter Mietvertrag (nachfolgend „neuer Mietvertrag“) abgeschlossen.“

Weiter war vereinbart, dass die Dauer der Laufzeit des Mietvertrages zwischen der L2 AG und der Klägerin am 31.12.2021 endet, ohne dass es einer Kündigung bedurfte.

Die Nettomiete, die zwischen der Klägerin und der L2 AG vereinbart war, betrug zu dem Zeitpunkt der Vereinbarung 126.037,99 € netto.

Das Insolvenzverfahren über das Vermögen der Beklagten endete noch im Dezember 2020.

Mit Schreiben vom 24.04.2023 wies die Klägerin die Beklagte darauf hin, dass das Mietverhältnis am 31. Dezember 2023 endet. Sie bat, dass die Beklagte bis spätestens 28. April 2023 Termine für Besichtigungen und Untersuchungen verbindlich mitteilt. Mit E-Mail vom 05.08.2023 wies die Beklagte darauf hin, dass sie die Auffassung nicht teile, dass das Mietverhältnis zum 31.12.2023 ende.

Die Klägerin hat mittlerweile einen Mietvertrag über das Objekt mit der Firma T1 abgeschlossen. Übergabe des Objektes soll zwischen 01.04.2025 und spätestens 30.11.2025 sein.

Bis dahin will die Klägerin in dem Objekt noch zahlreiche Umbauarbeiten durchführen.

Die Klägerin ist der Auffassung, dass entsprechend der Regelung in Ziffer 6.2 des Kurzzeitmietvertrages das Mietverhältnis mit der Beklagten zu 31.12.2023 endet. Im Hinblick auf das weigerliche Verhalten der Beklagten, den Zeitpunkt 31.12.2023 zu akzeptieren, sei eine Klage auf künftige Räumung zulässig.

Die Klägerin beantragt,

1.die Beklagte zu verurteilen, Laden- und Nebenflächen in der Liegenschaft Ort-01, Straße-01/Straße-02, bestehend aus sämtlichen Laden -und Nebenfläche im 1. UG, EG, 1. OG, 2. und 3. und DG, wie in den nachfolgenden Plänen in hell- und mittelgelb markiert, mit einer Gesamtfläche von ca. 6.260 m² zu räumen und geräumt bis spätestens zum 31.12.2023 an sie herauszugeben.

Bilddarstellungen wurden entfernt.

2.festzustellen, dass die Beklagte verpflichtet ist, ihr alle Schäden zu ersetzen, die ihr aus einer nicht fristgerechten Räumung zum 31.12.2023 gemäß Ziffer 1. künftig entstehen.

Die Beklagte beantragt,

die Klage abzuweisen.

Im Wege der Widerklage beantragt sie,

1.festzustellen, dass der Mietvertrag zwischen der Klägerin und der Beklagten vom 21.12.2020 über das Mietobjekt Straße-01/Straße-02 in Ort-01 über den 31.12.2023 hinaus fortbesteht,

2.die Klägerin zu verpflichten, ihr Auskunft zu erteilen, über den Inhalt des mit dem Unternehmen T1 abgeschlossenen Mietvertrages über das Objekt Straße-01/Straße-02 in Ort-01, bestehend aus sämtlichen Laden- und Nebenflächen im 1. UG, EG, 1. OG, 2. und 3. und DG mit einer Gesamtfläche von ca. 6.260 m² durch Vorlage einer vollständigen und ungeschwärzten Kopie des von ihr mit dem Nachmieter (Firma T1) abgeschlossenen, beidseits unterzeichneten Mietvertragsdokuments.

Die Klägerin beantragt,

die Widerklage abzuweisen.

Die Beklagte meint, dass die Auslegung des Kurzzeitmietvertrages ergebe, dass das Mietverhältnis nicht zum 31.12.2023 ende. Aus der Präambel des Kurzzeitmietvertrages ergebe sich ausdrücklich, dass ein neuer Mietvertrag abgeschlossen werde. Aufgrund der Option im Vertragsverhältnis zu L1 habe die Beklagte über eine gesicherte Rechtsposition hinsichtlich des Objektes bis 31.12.2031 verfügt. Angesichts der gesicherten Nutzung bis 31.12.2031 sei die Beklagte nur zur Verhandlung bereit gewesen, wenn sich die Klägerin ihrerseits zum Abschluss eines langfristigen Mietvertrages bereits erklärte, ein kurzfristiger Mietvertrag bis zum 31.12.2023 allein sei nicht in Betracht gekommen. Der Vertrag sei nur deshalb als Kurzzeitmietvertrag bezeichnet worden, weil er nur die kurze Zeit bis zum Abschluss des umfassenden neuen langfristigen Mietvertrages überbrücken sollte. Aus alldem ergebe sich, dass die Beklagte zur Entlassung der Hauptmieterin L1 aus den Verträgen nur bereit gewesen sei, wenn ihr eine langfristige Gebrauchsmöglichkeit nicht nur unverbindlich in Aussicht gestellt würde, vielmehr sei es ihr erkennbar darum gegangen, eine Pflicht der Klägerin zu begründen, mit ihr in ernsthafte Verhandlungen einzutreten, wozu gehöre, dass konkrete Bedingungen für einen Vertragsschluss erklärt und diskutiert werden. Die Vermietung an einen Dritten zu Konditionen, die man der Beklagten nicht gewähre und ihr nicht einmal mitteile, verstoße eklatant gegen die erkennbaren Interessen der Beklagten und sei von ihr evident nicht gewollt gewesen. Durch den Kurzzeitmietvertrag hätten die Parteien zwar einen zeitlichen Rahmen für die Verhandlung eines neuen langfristigen Mietvertrages gesetzt, nicht sei dadurch aber der Fall geregelt, dass die Klägerin ihre Absicht zur Fortführung der Vertragsbeziehung einfach einseitig aufgebe.

Hier zeige sich eine Vertragslücke, die dadurch schließen sei, was redliche und verständige Parteien in Kenntnis der Regelungslücke vereinbart hätten. Hätten redliche Parteien bedacht, dass die Vermieterin die Absicht zum Vertragsschluss entweder nur vorgeschoben habe oder diese nach Abschluss des kurzzeitigen Mietvertrages einseitig aufgebe, hätten sie der Mieterin für den Fall, dass die Vermieterin das Mietobjekt anderweitig vermiete, zumindest das Recht eingeräumt, zu den gleichen Konditionen zu kontrahieren, der Sache nach also „in diesen dritten Mietvertrag einzutreten“. So lange der Vermieter dem Mieter nicht wenigstens diese Möglichkeit gewähre, sei er nach Treu und Glauben gehindert, sich auf die Befristung des bestehenden Vertrages zu berufen.

Letztlich ergebe sich aus der Präambel, dass sich die Klägerin verbindlich vertraglich habe verpflichten wollen, einen direkten, langfristigen Mietvertrag über das seit Jahrzehnten von der Beklagten genutzte Mietobjekt einzugehen. Der Sachverwalter sei bei seiner Zustimmung zum Kurzzeitmietvertrag auch davon ausgegangen, dass das Mietverhältnis nicht am 31.12.2023 ende.

Die Formulierungen im Kurzzeitmietvertrag stammten von der Klägerin, Unklarheiten in der Formulierung gingen daher zu ihren Lasten. Auch während der Gespräche nach Aufhebung der Insolvenz habe völlige Übereinkunft zwischen P1 und M1 bestanden, dass ausschließlich M1 in Zukunft jener Vertragspartner sein würde, der am gegenständlichen Standort auch weiterhin seinen Geschäftsbetrieb betreiben würde.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die wechselseitigen Schriftsätze nebst Anlagen sowie die Erklärungen zu Protokoll 12. Oktober 2023 Bezug genommen.

Die Klage ist zulässig und begründet, die Widerklage ist unbegründet.

Die örtliche Zuständigkeit des Landgerichts Dortmund ergibt sich aus § 29a ZPO.

Die Zulässigkeit der Klage hinsichtlich des Räumungsantrages folgt aus § 257 ZPO.

Hiernach kann der Anspruch auf Räumung eines Raumes, der anderen als Wohnzwecken dient, und der an den Eintritt eines Kalendertags geknüpft ist, als künftige Klage geltend gemacht werden.

Hier geht es um Geschäftsräume. Der Räumungstag ist mit dem 31.12.2023 kalendermäßig bestimmt. Ein besonderes Interesse an der verfrühten Klage oder eine Veranlassung durch den Beklagten ist nicht notwendig (Thomas/Putzo, ZPO, 42. Aufl., 2021, Rn. 5). Selbst wenn man eine Veranlassung durch die Beklagte fordern würde, ist die Voraussetzung hier gegeben. Die Beklagte vertritt deutlich die Auffassung, nicht zur Räumung am 31.12.2023 verpflichtet zu sein. Die Klägerin hat damit ein hinreichendes Interesse, die künftige Räumung auch jetzt schon sicherzustellen.

Für den Feststellungsantrag besteht ein Feststellungsinteresse. Die Beklagte gibt durch ihr Verhalten hinreichend Anlass zur Annahme, dass sie zum 31.12.2023 nicht räumen wird (siehe oben). Damit ist ein Verzugsschadensanspruch der Klägerin gemäß §§ 280, 286 BGB ab 01.01.2024 nicht unwahrscheinlich.

Die Klage ist auch begründet.

Der Klägerin steht gegen die Beklagte ein Räumungs- und Herausgabeanspruch aus § 546 BGB zu.

Das zwischen den Parteien bestehende Mietverhältnis endet gemäß Ziffer 6.2 des sogenannten Kurzzeitmietvertrages mit Ablauf des 31.12.2023.

Es bestehen keine Anhaltspunkte dafür, im Wege einer Auslegung von dem klaren Wortlaut des Vertrages abzuweichen.

Für die Ansicht der Beklagten, dass eine Verpflichtung der Klägerin zum Abschluss eines langfristigen Mietvertrages bestand mit der Folge, dass das vereinbarte Enddatum 31.12.2023 keine Rolle spielt, bestehen keine Anhaltspunkte.

Soweit die Beklagte darauf verweist, dass sie im Zeitpunkt des Abschlusses des Kurzzeitmietvertrages über die Möglichkeit einer gesicherten Nutzung des Mietobjektes bis 31.12.2031 verfügte, ist dies nicht richtig. Eine entsprechende Rechtsposition hatte die Beklagte als Untermieterin des Objektes allenfalls gegenüber ihrer eigenen Vermieterin, der L1 GmbH. Im Verhältnis zur Klägerin bestanden keinerlei Rechte. Aus § 546 Abs. 2 BGB ergibt sich, dass bei Beendigung des Hauptmietverhältnisses (hier zwischen Klägerin und L1 GmbH) die Mietsache von dem Untermieter herausverlangt werden kann, ohne Rücksicht auf die Vereinbarungen, die zwischen Hauptmieter und Untermieter bestehen.

Soweit die Beklagte ausführt, dass sie zur Mitwirkung an der Entlassung der Hauptmieterin L1 aus den Verträgen nur bereit gewesen sei, wenn ihr eine langfristige Gebrauchsmöglichkeit nicht nur unverbindlich in Aussicht gestellt würde, so ändert dies nichts. Es ist nicht ersichtlich, dass die Klägerin bei Abschluss der Vereinbarung vom 23.12./17.12.2020 ein besonderes Interesse gehabt haben könnte, dass die L1 GmbH aus dem Mietvertrag ausscheidet und sie, die Klägerin, deshalb bereit gewesen wäre, Verpflichtungen der L1 GmbH gegenüber der Beklagten zu übernehmen und damit der L1 GmbH das Ausscheiden aus dem Mietvertrag zu erleichtern.

Dagegen spricht schon, dass die Klägerin – wie sich aus Ziffer 1.4 des Nachtrags Nr. 3 ergibt – gegenüber der L1 GmbH einen monatlichen Mietzahlungsanspruch in Höhe von 126.037,99 € netto hatte, während der am selben Tag mit der Beklagten abgeschlossene Kurzzeitmietvertrag lediglich eine Nettomonatsmiete von 85.000,00 € vorsah. Hinzu kommt, dass bezüglich der Beklagten soeben ein Insolvenzverfahren in Eigenverantwortung abgeschlossen worden war bzw. kurz vor dem Abschluss stand.

Es bestand auch sonst keine Pflicht der Klägerin, mit der Beklagten einen weiteren Mietvertrag im Anschluss an den Kurzzeitmietvertrag abzuschließen.

Soweit die Beklagte auf die Regelung in dem Nachtrag Nr. 3 verweist, wonach Vermieter und Untermieter beabsichtigen, ein direktes Mietverhältnis ab dem 01.01.2022 einzugehen und zwischen Vermieter und Untermieter ein neuer aufschiebend bedingter Mietvertrag (nachfolgend „Neuer Mietvertrag“) abgeschlossen wird, so bezieht sich diese Regelung nicht auf den Abschluss eines weiteren Mietvertrages im Anschluss an den sogenannten Kurzzeitmietvertrag. Der Kurzzeitmietvertrag ist vielmehr der neue Mietvertrag in diesem Sinne. Dass der Regelung bereits mit dem Abschluss des Kurzzeitmietvertrages genüge getan ist, ergibt sich bereits aus Ziffer 2.1 lit a) des Nachtrages Nr. 3.. Danach war Bedingungen dafür, dass die im Nachtrag enthaltende Erlassvereinbarung wirksam wird, dass innerhalb von 14 Tagen nach Abschluss des Nachtrages Nr. 3 der neue Mietvertrag zwischen dem Vermieter und dem Untermieter abgeschlossen wurde. Das kann aber nach dem vorgesehenen Zeitlauf nur der Kurzzeitmietvertrag vom 21.12.2020 sein.

Weiter lässt sich auch nicht annehmen, dass eine Verhandlungspflicht zwischen Klägerin und Beklagter zum Abschluss eines Mietvertrages zur Ersetzung des Kurzzeitmietvertrages in dem Sinne bestand, dass bis zur Durchführung oder zum Abschluss solcher Verhandlungen der Kurzzeitmietvertrag ohne Rücksicht auf die Befristung in Ziffer 6.2 weiterlaufen sollte.

Da keine Verpflichtung zum Abschluss eines weiteren Mietvertrages bestand (siehe oben) kann die Befristung von vornherein nicht in dem Sinne verstanden werden, dass der Kurzzeitmietvertrag bis zum Abschluss eines neuen Mietvertrages gelten sollte und damit gegebenenfalls auch über den 31.12.2023 hinaus.

Eine Verpflichtung lässt sich auch nicht aus der Präambel zum Kurzzeitmietvertrag ableiten. Es heißt dort, dass die Parteien beabsichtigen, ein direktes Mietverhältnis einzugehen. Dies stellt aber noch keine Verpflichtung dar, sondern eine Absichtserklärung.

Ob die Absicht, ein Mietverhältnis einzugehen, zumindest eine Verhandlungspflicht begründet, wenn schon keine Abschlusspflicht, mag dahinstehen.

Aus einer etwaigen Verhandlungspflicht, lässt sich jedenfalls nicht ableiten, dass das Mietverhältnis über den 31.12.2023 hinaus bestehen sollte. Maßstäbe für Umfang und Tiefe etwaiger Verhandlungen sind nicht näher umrissen. Die Dauer des Mietverhältnisses stünde dann in der Schwebe. Dagegen, dass ein Schwebezustand ohne genauen zeitlichen Maßstab gewollt war, spricht gerade die Befristung bis zum 31.12.2023. Soweit es in der Präambel heißt, dass der Kurzzeitmietvertrag Vertragsgrundlage sein soll, bis sich die Parteien auf einen umfassenden neuen Mietvertrag geeinigt haben, drückt dies dann vielmehr die Erwartung aus, dass dies bis 31.12.2023 beabsichtigt ist. Gelingt dies nicht, endet der Mietvertrag.

Dabei ist auch zu berücksichtigen, dass der Kurzzeitmietvertrag vom 21.12.2020 resultiert, ausgehend von diesem Zeitpunkt mithin ausreichend Zeit bestand, Vertragsverhandlungen zu führen.

Ob dann, wenn eine Verhandlungspflicht bestanden haben sollte, die Klägerin eine solche Pflicht zur Führung von Verhandlungen verletzt hat, kann ebenfalls dahinstehen. Wird die Pflicht zur Führung von Verhandlungen verletzt, würde ein etwaiger Schadensersatzanspruch nur darin bestehen, so gestellt zu werden, wie wenn Verhandlungen zustande gekommen wären. Nicht verlangt werden kann, so gestellt zu werden, wie wenn ein Mietvertrag zustande gekommen wäre, da kein Verhandlungserfolg geschuldet war (vgl. Fervers in Schmidt-Futterer, Mietrecht, 15. Aufl., 2022, Vorbemerkung zu § 535 BGB Rn. 45). Insoweit ergibt sich auch unter diesem Gesichtspunkt nichts für eine längere Laufzeit des Kurzzeitmietvertrages.

Welches Verständnis der Sachverwalter hinsichtlich der Vertragslaufzeit bei Erteilung der seinerzeitigen Zustimmung hatte, spielt keine Rolle. Ein etwaiger Irrtum des Sachverwalters wäre ein bloßer Rechtsirrtum. Im Übrigen ist auch nicht erkennbar, dass er unverzüglich im Sinne von § 121 BGB eine Anfechtung erklärt hat.

Entgegen der Ansicht der Beklagten ist für eine ergänzende Vertragsauslegung von vornherein kein Raum.

Es besteht keine Vertragslücke. Soweit die Klägerin gegebenenfalls ihre Pflichten verletzt hat, bestehen Schadensersatzansprüche (siehe oben).

Insgesamt ist damit davon auszugehen, dass das Mietverhältnis zum 31.12.2023 endet. Die Klägerin kann damit Räumung und Herausgabe zum 31.12.2023 verlangen.

Der Feststellungsantrag ist ebenfalls begründet.

Dies deshalb, weil sich die Beklagte mit der Herausgabe mit Ablauf des 31.12.2023 im Verzug befinden wird, so dass entsprechende Schadensersatzansprüche gemäß §§ 280, 286 BGB bestehen.

Der Klage war mithin stattzugeben.

Aus Vorstehendem ergibt sich dann auch, dass die Widerklage unbegründet ist.

Der Widerklageantrag zu 1. war abzuweisen, da das Mietverhältnis nicht über den 31.12.2023 hinaus fortbesteht.

Der Antrag zu 2. war ebenfalls abzuweisen. Da die Klägerin nicht verpflichtet ist, mit der Beklagten einen neuen weiteren Mietvertrag abzuschließen, kann es vorherein nicht auf die Konditionen des Mietvertrages zwischen der Klägerin und der Firma T1 ankommen.

Auch unter dem Gesichtspunkt eines etwaigen Schadensersatzanspruchs wegen Verletzung der Pflicht zur Führung von Vertragsverhandlungen spielt der Inhalt des Mietvertrages mit der Firma T1 keine Rolle. Dies schon deshalb, weil ein etwaiger Schadensersatzanspruch nur dahin geht, so gestellt zu werden, wie wenn Verhandlungen zustande gekommen wären. Nicht verlangt werden kann, so gestellt zu werden, wie wenn ein Mietvertrag zustande gekommen wäre, da kein Verhandlungserfolg geschuldet war (s.o.).

Die Widerklage war damit insgesamt abzuweisen.

Die prozessualen Nebenentscheidungen folgen aus §§ 91, 709 ZPO.