Amtsgericht Düsseldorf, Abteilung 33 — 33 C 65/22

Die Klägerin ist Eigentümerin des Hauses T.-Straße in H.. Es handelt sich um ein Hochhaus mit vielen Wohnungen. Im März 2021 bot die Klägerin auf der Internet-Seite Immoscout eine Vier Zimmer Wohnung im sechsten Stockwerk des Hauses zur Vermietung an. Die Wohnung war beschrieben mit 81,68 qm. Der Grundriss der Wohnung war abgebildet. Wegen der Einzelheiten der Objektbeschreibung wird auf die Anlage K 2, Bl. 55 bis 58 d.A. Bezug genommen. Die Beklagten meldeten sich am 23.03.2021 über das Portal Immoscout bei der Klägerin auf das Inserat hin und baten um einen Besichtigungstermin.

Zur selben Zeit bot die Klägerin ebenfalls die daneben befindliche Vier-Zimmer-Wohnung zur Vermietung an. Bei dem Besichtigungstermin am 07.04.2021 standen beide Wohnungen zur Besichtigung offen. Es gab eine große Zahl von Bewerbern. Auf Grund der Kontakt-Beschränkungen in der bestehenden Corona-Pandemie regelte der Vertreter der Klägerin, der Zeuge G., welcher Interessent welche Wohnung zur Besichtigung betreten durfte, damit sich nicht zu viele Personen jeweils gleichzeitig in den Wohnungen aufhielten. Er selbst blieb im Treppenhaus stehen. Der Beklagte zu 2) besichtigte jedenfalls die Wohnung, die sich neben der inserierten Wohnung befand. Diese Wohnung ist ca. 10 qm größer und anders zugeschnitten. Die Küche dieser Wohnung verfügt über Wände, die es ermöglichen, Oberschränke aufzuhängen. Der Flur bietet Platz, einen Kinderwagen abzustellen.

Der Beklagte zu 2) füllte die Selbstauskunft aus, Anlage K 4 und übergab sie dem Zeugen G..

Die Beklagten korrespondierten mit der Vermietungsabteilung der Klägerin und unterzeichneten am 14.04.2021 den Mietvertrag über die Wohnung im 6. Obergeschoss rechts. Dabei handelt es sich um die Wohnung, auf deren Inserat hin sie sich gemeldet hatten. Das Mietverhältnis sollte am 01.06.2021 beginnen und auf unbestimmte Zeit laufen. Die Kaltmiete sollte 750,00 Euro nebst 180,00 Euro an Betriebskostenvorauszahlungen betragen. Die Beklagten bezahlten die Miete für Juni 2021 in Höhe von 930 Euro sowie einen Anteil von 750 Euro für die Mietkaution.

Bei der Übergabe der Wohnung am 27.05.2021 verweigerten die Beklagten die Übernahme der Wohnung. Mit Schreiben vom 31.05.2021, Anlage K 5, Bl. 69 bis 72 d.A. erklärten die Beklagten die Anfechtung des Mietvertrages mit der Begründung, sie hätten sich über die Beschaffenheit der Wohnung geirrt. Sie seien davon ausgegangen, dass die von ihnen angemietete Wohnung an Größe und Schnitt derjenigen Wohnung entsprechen würde, die der Beklagte zu 2) beim Besichtigungstermin angesehen habe. Hilfsweise erklärten die Beklagten den Widerruf des Mietvertrages.

Die Klägerin verlangt mit der vorliegenden Klage von den Beklagten die Miete für den Monat Juli 2021 abzüglich der geleisteten Mietkaution sowie die Miete für August 2021.

Die Klägerin behauptet:

Der Zeuge G. habe den Mietinteressenten bei dem Besichtigungstermin jeweils beide Wohnungen zur Besichtigung angeboten. Der Beklagte zu 2) habe sich auch beide Wohnungen angesehen

Die Klägerin beantragt,

die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilten, an sie 1.100,00 Euro nebst 5 Prozentpunkten Zinsen über dem jeweiligen Basiszins von 180,00 Euro seit dem 06.07.2021 und von 930,00 Euro seit dem 05.08.2021 sowie vorgerichtliche Rechtsanwaltskosten in Höhe von 185,10 Euro zuzüglich Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz ab Rechtshängigkeit zu zahlen.

Die Beklagten beantragen,

die Klage abzuweisen.

Widerklagend beantragen die Beklagten,

die Klägerin zu verurteilen, an sie 1.680,00 Euro nebst 5 Prozent Zinsen über dem Basiszinssatz ab Zustellung des Widerklageantrages zu zahlen.

Mit der Widerklage verlangen die Beklagten Rückzahlung der geleisteten Kaution und des Mietzinses für den Monat Juni 2021.

Die Beklagten behaupten:

Der Zeuge G. habe bei dem Besichtigungstermin erklärt, die beiden zur Vermietung bereitstehenden Wohnungen seien identisch. Der Zeuge G. habe es nicht erlaubt, jedenfalls nicht gerne gesehen, dass die Mietinteressenten beide Wohnungen besichtigten.

Die Klägerin beantragt,

die Widerklage abzuweisen.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen verwiesen.

Die Klage und die Widerklage sind unbegründet.

Die Klage ist unbegründet. Die Klägerin hat gegenüber den Beklagten keinen Anspruch auf Zahlung der restlichen Miete für den Monat Juli 2021 sowie der Miete für den Monat August 2021.

Der Anspruch ergibt sich nicht aus dem Mietvertrag der Parteien. Denn der Mietvertrag ist gemäß § 142 Abs. 1 BGB nichtig. Die Beklagten haben den Vertrag mit Schreiben vom 31.05.2021 wirksam angefochten. Der Anfechtungsgrund ergibt sich gemäß § 119 Abs.2 BGB. Die Beklagten haben sich über wesentliche Eigenschaften des Mietobjekts geirrt, sie sind fälschlicherweise davon ausgegangen, dass Auskunft über den Zuschnitt und die Größe der Wohnung die daneben befindlichen Wohnung gab, die der Beklagte zu 2) besichtigt hat. Der Zuschnitt und die Größe einer Wohnung sind wesentliche Eigenschaften, die für einen Mietinteressenten bei der Anmietung einer Wohnung den Ausschlag geben. Der Beklagte zu 2) hat dies so geschildert. Seine Angaben sind plausibel. Der Beklagte zu 2) hat bei der Wohnungsübergabe spontan erklärt, die Wohnung entspreche nicht dem, was er sich vorgestellt habe. Die Situation ist nachvollziehbar. Beide zur Vermietung anstehenden Wohnungen waren Vier-Zimmer-Wohnungen und lagen nebeneinander. Der Beklagte zu 2) und der Zeuge G. haben im Verhandlungstermin geschildert, dass bei dem Besichtigungstermin aufgrund der Kontaktbeschränkungen in der Corona-Pandemie auf der einen Seite und des großen Andrangs an Mietinteressenten auf der anderen Seite eine Ausnahmesituation bestand. Der Zeuge G. hatte in dieser Situation Mühe, den Ansturm der Mietinteressenten ordnungsgemäß handzuhaben. Der Beklagte zu 2) hat nachvollziehbar geschildert, dass er in dieser Situation nur eine der beiden Wohnungen besichtigen sollte, um weiteren Interessenten die Besichtigung zu ermöglichen. Zwar hat der Zeuge G. ausgesagt, der Beklagte zu 2) habe sich auch die zweite Wohnung angesehen. Dies steht aber nicht mit hinreichender Sicherheit fest, denn der Zeuge gibt auf der anderen Seite -verständlicherweise- an, sich an Einzelheiten des Besichtigungstermins nicht mehr erinnern zu können, da er auf Grund seiner beruflichen Tätigkeit ständig eine große Anzahl von Wohnungsbesichtigungen durchführe. Für die Angaben des Beklagten zu 2) spricht auch, dass der Zeuge G. aussagt, er habe am Ende des Tages sogar Mietinteressenten unverrichteter Dinge wegschicken müssen, da der Ansturm nicht zu bewältigen gewesen sei. Ob die Beklagten den Irrtum auf Grund des Inhalts des Inserats der Klägerin hätten erkennen können, kann dahinstehen. Zum einen lässt sich die genaue Größe einer Wohnung nicht mit bloßem Auge schätzen. Auch das Lesen eines Grundrisses bedarf eines gewissen Abstraktionsvermögens. Der über den Inhalt des Rechtsgeschäfts Irrender darf ein Rechtsgeschäft unabhängig davon anfechten, ob er seinen Irrtum fahrlässig veranlasst hat oder hätte vermeiden können (Rehberg in beck-online. Großkommentar, Stand 01.09.2022, § 119 BGB Rdn. 17, 17.1). Auf das Verschulden des Erklärenden kommt es nicht an. Die Vorschrift des § 119 BGB stellt auf das Verschulden des Erklärenden nicht ab. Maßgeblich für den Inhalt einer Erklärung. Dies entspricht auch der Vorstellung des Gesetzgebers, dass sich der Inhalt einer rechtsgeschäftlichen Erklärung vorrangig nach dem Willen des Erklärenden richten soll. Die Interessen des Erklärungsgegners werden dabei durch § 122 BGB gewahrt. Der Anfechtende muss dem Erklärungsgegner den Schaden ersetzen, den dieser infolge der Anfechtung erleidet (Rehberg a.a.O).

Die Beklagten schulden den restlichen Mietzins für den Monat Juli 2021 sowie den Mietzins für den Monat August 2021 aber auch nicht gemäß § 122 Abs. 1 BGB. Nach dieser Vorschrift hat derjenige, der einen Vertrag anficht, dem anderen Teil den Schaden zu ersetzen, den dieser dadurch erleidet, dass er auf die Gültigkeit der Erklärung vertraute. Wenn die Klägerin den hier fraglichen Mietzins nicht einnahm, so beruhte dies nicht mehr auf ihrem Vertrauen in die Wirksamkeit des Vertrages mit den Beklagten. Die Beklagte war Ende Juli 2021 durch den mit den Beklagten eingegangenen Vertrag nicht mehr an einer anderweitigen Vermietung der Wohnung gehindert. Seit der Erklärung der Anfechtung waren mehr als eineinhalb Monate vergangen. Der Zeuge G. hat geschildert, dass das Interesse an den beiden Wohnungen sehr groß war. Das Gericht schätzt, dass nach einem Zeitablauf von sechs bis acht Wochen eine erneute anderweitige Vermietung der Wohnung möglich gewesen wäre.

Andererseits ist aber auch die Widerklage unbegründet. Die Beklagten haben gegenüber der Klägerin keinen Anspruch auf Rückzahlung der Mietkaution und der Miete für Juni 2021. Die Klägerin ist berechtigt, den Betrag von 1680 Euro zu behalten. Sie hat die Mietkaution teilweise mit einen Anspruch auf Miete für den Monat Juli 2021 verrechnet. Die Miete für Juni und Juli 2021 insoweit steht der Klägerin als Schadensersatzanspruch gemäß § 122 Abs.1 BGB zu. Die Klägerin hat die Wohnung zum angegebenen Mietzins zum Juni 2021 nicht anderweitig vermietet, weil sie auf die Wirksamkeit der Willenserklärung der Beklagten vertraut hat. Nach der Anfechtung der Beklagten musste die Klägerin die Vermietung der Wohnung wieder neu in Gang setzen, einen neuen Mieter finden, mit diesem einen Vertrag schließen und die Neuvermietung abwickeln. Das Gericht schätzt, dass dies im fraglichen Zeitraum möglich war. Es entspricht in etwa dem Vorlauf, den es für die Vermietung der Wohnung an die Beklagten gegeben hat.

Die Klägerin ist auch nicht gemäß § 122 Abs. 2 BGB ausgeschlossen. Die Beklagten weisen nicht nach, dass die Klägerin von der falschen Vorstellung der Beklagten über die Größe und den Zuschnitt der Wohnung gewusst hätten. Zwar behaupten die Beklagten, der Zeuge G. habe dem Beklagten zu 2) erklärt, die beiden zu vermietenden Wohnungen seien identisch. Dies hat der Zeuge G. aber nicht bestätigt. Insbesondere standen beide Wohnungen zur Besichtigung offen und es ist nicht widerlegt, dass der Beklagte zu 2) auch beide Wohnungen hätte besichtigen können. Auch der Beklagte zu 2) hat angegeben, der Zeuge G. habe ihm nicht verboten, die später angemietete Wohnung zu besichtigen. Die Klägerin kannte die Anfechtbarkeit auch nicht auf Grund von Fahrlässigkeit nicht. Es ist nicht ersichtlich, dass der Zeuge G. oder die Mitarbeiter der Klägerin, die die Vertragsverhandlungen führten, von dem Irrtum der Beklagten hätten wissen müssen. Bei dem Besichtigungstermin kümmerte sich der Zeuge G. nach seinen Bekundungen nicht um jeden einzelnen Interessenten. Er gab lediglich die Möglichkeit der Besichtigung. Dies ergab sich schon auf Grund der großen Anzahl der Besichtigenden und dem Umstand, dass der Zeuge G. die Wohnung nicht mit den Interessenten betrat. Für die Mitarbeiter der Klägerin, die den Vertrag vorbereiteten, war durch die Anzeige auf dem Internetportal Immoscout definiert, für welche Wohnung die Beklagten sich interessierten. Denn auf Grund dieses Inserats hatten die Beklagten den Kontakt hergestellt. In dem Inserat war die Größe der Wohnung und der Grundriss korrekt angegeben. Die Mitarbeiter konnten nicht wissen, wie genau der Besichtigungstermin abgelaufen war.

Die Nebenentscheidungen ergehen gemäß §§ 92 Abs.1, 708 Nr.11, 711 ZPO.

Der Streitwert wird auf 2.790,00 EUR festgesetzt.

Gegen dieses Urteil ist das Rechtsmittel der Berufung für jeden zulässig, der durch dieses Urteil in seinen Rechten benachteiligt ist,

1. wenn der Wert des Beschwerdegegenstandes 600,00 EUR übersteigt oder

2. wenn die Berufung in dem Urteil durch das Amtsgericht zugelassen worden ist.

Die Berufung muss innerhalb einer Notfrist von einem Monat nach Zustellung dieses Urteils bei dem Landgericht Düsseldorf, Werdener Straße 1, 40227 Düsseldorf, eingegangen sein. Die Berufungsschrift muss die Bezeichnung des Urteils, gegen das die Berufung gerichtet wird, sowie die Erklärung, dass gegen dieses Urteil Berufung eingelegt werde, enthalten.

Die Berufung ist, sofern nicht bereits in der Berufungsschrift erfolgt, binnen zwei Monaten nach Zustellung dieses Urteils gegenüber dem Landgericht Düsseldorf zu begründen.

Die Parteien müssen sich vor dem Landgericht Düsseldorf durch einen Rechtsanwalt vertreten lassen, insbesondere müssen die Berufungs- und die Berufungsbegründungsschrift von einem solchen unterzeichnet sein.

Mit der Berufungsschrift soll eine Ausfertigung oder beglaubigte Abschrift des angefochtenen Urteils vorgelegt werden.

Hinweis zum elektronischen Rechtsverkehr:

Die Einlegung ist auch durch Übertragung eines elektronischen Dokuments an die elektronische Poststelle des Gerichts möglich. Das elektronische Dokument muss für die Bearbeitung durch das Gericht geeignet und mit einer qualifizierten elektronischen Signatur der verantwortenden Person versehen sein oder von der verantwortenden Person signiert und auf einem sicheren Übermittlungsweg gemäß § 130a ZPO nach näherer Maßgabe der Verordnung über die technischen Rahmenbedingungen des elektronischen Rechtsverkehrs und über das besondere elektronische Behördenpostfach (BGBl. 2017 I, S. 3803) eingereicht werden. Auf die Pflicht zur elektronischen Einreichung durch professionelle Einreicher/innen ab dem 01.01.2022 durch das Gesetz zum Ausbau des elektronischen Rechtsverkehrs mit den Gerichten vom 10. Oktober 2013, das Gesetz zur Einführung der elektronischen Akte in der Justiz und zur weiteren Förderung des elektronischen Rechtsverkehrs vom 5. Juli 2017 und das Gesetz zum Ausbau des elektronischen Rechtsverkehrs mit den Gerichten und zur Änderung weiterer Vorschriften vom 05.10.2021 wird hingewiesen.

Weitere Informationen erhalten Sie auf der Internetseite www.justiz.de .

A.