Amtsgericht Düsseldorf, Abteilung 233 — 233 C 243/23

Die Klägerin nimmt den Beklagten auf Räumung und Zahlung in Anspruch.

Der Beklagte bewohnt die ihm von der Klägerin seit dem 01.11.2021 vermietete streitgegenständliche Wohnung im Erdgeschoss rechts des Hauses C.-straße in L.. Wegen des Inhalts des Mietvertrages wird auf die Anlage K 1 verwiesen.

Die monatliche Warmmiete beträgt 760,00 EUR und setzt sich aus einer Kaltmiete in Höhe von 600,00 EUR und einer Betriebskostenvorauszahlung in Höhe von 160,00 EUR zusammen. Die Miete ist laut § 5 Ziff. 1 des Mietvertrages jeweils bis zum dritten Werktag eines Monats im Voraus zu zahlen.

Mit anwaltlichem Schreiben vom 23.01.2023 (Anlage K 4) ließ die Klägerin den Beklagten zur Zahlung ausstehender Mieten aus den Monaten August, November und Dezember 2022 und Januar 2023 auffordern. Als darauf keine Zahlung erfolgte, ließ die Klägerin den Beklagten mit anwaltlichem Schreiben vom 14.02.2023 (Anlage K 5) abmahnen.

Die Mieten für die Monate März und April 2023 in Höhe von insgesamt 1.520,00 EUR zahlte der Beklagte zunächst nicht. Mit anwaltlichem Schreiben vom 28.04.2023 (Anlage K 2) kündigte die Klägerin das Mietverhältnis aufgrund dieses Zahlungsverzuges fristlos, hilfsweise ordentlich zum 31.07.2023.

Die Miete für den Monat September 2023 zahlte O. unter dem 19.09.2023. Die Miete für den Monat Oktober 2023 wurde durch R. am 17.10.2023 gezahlt.

Die Klägerin ist der Ansicht, das Vertrauensverhältnis zwischen den Parteien sei zerrüttet.

Jedenfalls die ordentliche Kündigung sei trotz der geleisteten Zahlung wirksam. Der Beklagte habe mehrere Male die Zahlung der rückständigen Mieten für die Monate März und April 2023 behauptet, wohlwissend, dass diese Zahlungen nicht erfolgt seien. Vor dem Hintergrund sei ihm auch keine Räumungsfrist zu gewähren, da er das Verfahren bereits in die Länge gezogen habe.

Die Klägerin hat ursprünglich beantragt,

1. den Beklagten zu verurteilen, die von ihm bewohnte 2-Zimmer-Wohnung im Mehrfamilienhaus C.-straße, L., EG rechts, bestehend aus 2 Zimmern, nebst Küche, Diele und Bad/Dusche mit WC zu räumen und geräumt einschließlich 2 Wohnungstür-, 2 Hauseingangs-, 2 Briefkasten- und 1 Kellerschlüssel an die Klägerin herauszugeben;

2. eine Räumungsfrist nicht zu gewähren;

3. den Beklagten zu verurteilen, an die Klägerin rückständige Wohnungsmiete i.H.v. 1.520,00 EUR nebst Zinsen i.H.v. 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz aus jeweils 760,00 EUR seit dem 06.03. und dem 06.04.2023 zu zahlen.

Der Beklagte hat zunächst unter Vorlage eines Überweisungsbeleges behauptet, die Mieten für März und April 2023 unter dem 09.08.2023 überwiesen zu haben. Unter dem 05.09.2023 ist sodann tatsächlich durch M. eine Zahlung an die Klägerin in Höhe von 1.520,00 EUR geleistet worden. Mit Schriftsatz vom 06.10.2023 hat die Klägerin daraufhin den Klageantrag zu Ziff. 3) in dieser Höhe für erledigt erklärt und an dem Zinsanspruch festgehalten mit der Maßgabe, dass dieser bis zum 05.09.2023 begrenzt ist. Der Beklagte hat sich dieser teilweisen Erledigungserklärung im Termin vom 10.11.2023 angeschlossen.

Die Klägerin beantragt zuletzt,

1. den Beklagten zu verurteilen, die von ihm bewohnte 2-Zimmer-Wohnung im Mehrfamilienhaus C.-straße, L., EG rechts, bestehend aus 2 Zimmern, nebst Küche, Diele und Bad/Dusche mit WC zu räumen und geräumt einschließlich 2 Wohnungstür-, 2 Hauseingangs-, 2 Briefkasten- und 1 Kellerschlüssel an die Klägerin herauszugeben;

2. eine Räumungsfrist nicht zu gewähren;

3. den Beklagten zu verurteilen, an die Klägerin Zinsen i.H.v. 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz von je 760,00 EUR seit dem 06.03. und dem 06.04.2023 bis zum 05.09.2023 zu zahlen.

Der Beklagte beantragt,

die Klage abzuweisen.

Hilfsweise beantragt er die Gewährung einer Räumungsfrist.

Der Beklagte behauptet eine Einigung der Parteien dahingehend, dass er in der Wohnung bleiben könne, wenn er alle Kosten übernimmt. Die Miete für November 2023 habe er am 04.11.2023 überwiesen.

Er trägt zudem vor, die Mietverzögerungen seien die Folge, dass das Jobcenter noch immer keine Leistungen gezahlt habe und man insoweit vor dem Landessozialgericht prozessiere. Er habe bereits mehrfach Schulden machen müssen, um die Mieten rechtzeitig zu zahlen und seinen Lebensunterhalt zu sichern.

Der Beklagte erhebt den Härtefalleinwand. Aufgrund der Wohnungsmarktsituation drohe ihm die Obdachlosigkeit.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf den Akteninhalt Bezug genommen.

Die Klage ist dem Beklagten am 06.07.2023 zugestellt worden.

Die zulässige Klage ist begründet.

I.

1. Die Klägerin hat gegen den Beklagten einen Anspruch auf Räumung nach Maßgabe des Klageantrags zu Ziff. 1) gemäß § 546 BGB.

a)

Die mit Schreiben vom 28.04.2023 ausgesprochene außerordentliche Kündigung ist wirksam. Die Schriftform gemäß § 568 Abs. 1 BGB ist eingehalten.

Es liegt auch ein wichtiger Grund gemäß § 543 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 3 a) BGB vor. Unstreitig befand sich der Beklagte zum Zeitpunkt der Kündigung mit den Monatsmieten für März und April 2023 in Verzug.

Entgegen der Auffassung des Beklagten ist die außerordentliche Kündigung auch nicht gemäß § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB unwirksam geworden. Zwar wurde der insoweit bestehende Mietrückstand unter dem 05.09.2023 und damit binnen zwei Monaten nach Rechtshängigkeit, die vorliegend am 06.07.2023 eingetreten ist (§ 261 Abs. 1 ZPO), ausgeglichen. Damit die Kündigung gemäß § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB unwirksam wird, ist jedoch erforderlich, dass die gesamte bei Zahlungseingang fällige Miete/Nutzungsentschädigung bzw. Kaution bezahlt oder durch Aufrechnung getilgt wird. Dies ist vorliegend nicht der Fall. Die Klägerin hat mit Schriftsatz vom 24.10.2023 unwidersprochen und unter Vorlage eines Auszuges aus dem Online-Banking (Anlage K 8) vorgetragen, dass die Miete für den Monat September 2023 erst unter dem 19.09.2023 gezahlt worden ist. Diese Mietzahlung war jedoch ausweislich § 5 Nr. 1 des Mietvertrages zum Zeitpunkt der Zahlung auf die Mieten März und April 2023 am 05.09.2023 bereits fällig. Zu einem vollständigen Ausgleich kam es damit nicht.

b)

Unabhängig von der hier für wirksam gehaltenen außerordentlichen Kündigung wäre aber jedenfalls auch die ebenfalls mit Schreiben vom 28.04.2023 hilfsweise ausgesprochene ordentliche Kündigung zum 31.07.2023 wirksam.

Bei der Kündigung wurde die Form des § 573 Abs. 3 BGB eingehalten. Die Kündigung mit der Klageschrift ist auch zum 31.07.2023 wirksam; die Kündigungsfrist gemäß § 573c Abs. 1 BGB ist eingehalten.

Es liegt ein Kündigungsgrund nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB vor. Gemäß § 573 Abs. 1 BGB kann der Vermieter nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Ein solches Interesse des Vermieters liegt insbesondere vor, wenn der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat (§ 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB). Eine Vertragspflichtverletzung stellt auch die Zahlungsunpünktlichkeit des Mieters dar. Vorliegend steht die verzögerte Zahlung durch den Beklagten jedenfalls für die Monate August 2022, November 2022, Dezember 2022, Januar 2023, März 2023, April 2023, September 2023, Oktober 2023 und November 2023 fest. Die über mehrere Monate andauernde Zahlungsunpünktlichkeit ist eine nicht unerhebliche Verletzung der Pflicht aus § 5 des Mietvertrages, zumal die Klägerin auf den pünktlichen Eingang der Mietzahlungen angewiesen ist.

Die Zahlungsunpünktlichkeit erfolgte auch schuldhaft. Dafür, dass der Beklagte schuldlos zahlungsunfähig war und etwa in eine unverschuldete Notlage geraten sind, ist nicht ausreichend vorgetragen worden. Insoweit reicht hier auch der pauschale Verweis auf den Antrag auf Bürgergeld und auf das insoweit laufende sozialgerichtliche Verfahren nicht aus.

Auch im Hinblick auf die während des Rechtsstreits erhobene falsche Behauptung im Hinblick auf einen bereits unter dem 09.08.2023 erfolgten Ausgleich der ausstehenden Mietzahlungen ist eine Pflichtverletzung des Beklagten gegeben.

c)

Ob die seitens des Beklagten behauptete Vereinbarung mit der Klägerin, er könne weiter in der Wohnung bleiben, wenn er alle Kosten übernehme, als Abschluss eines neuen Mietvertrages auszulegen ist, kann dahinstehen. Denn jedenfalls ist diese Behauptung von der Klägerin bestritten worden und ein Beweisantritt ist seitens des Beklagten nicht erfolgt.

2.

Die Klägerin hat gegen den Beklagten auch einen Anspruch auf Zahlung von Zinsen aus einem Betrag von je 760,00 EUR vom 06.03.2023 bzw. 06.04.2023 bis zum 05.09.2023 nach Maßgabe des Klageantrags zu Ziff. 3) gemäß §§ 280 Abs. 1, 2, 286 BGB. Nach Ablauf des jeweils dritten Werktages geriet der Beklagte mit der jeweiligen Mietzinszahlung ohne Mahnung in Verzug gemäß § 5 Nr. 1 des Mietvertrages i.V.m. § 286 Abs. 2 Nr. 1 BGB. Der Verzug endete mit der unter dem 05.09.2023 erfolgten Zahlung.

II.

Mit seinem Härtefalleinwand dringt der Beklagte nicht durch. Gemäß § 574 Abs. 1 BGB findet die Vorschrift auf die außerordentliche fristlose Kündigung bereits keine Anwendung. Zudem war der in der mündlichen Verhandlung am 10.11.2023 erhobene Widerspruch auch jedenfalls nicht form- und fristgerecht im Sinne von § 574b BGB.

Für die Gewährung einer Räumungsfrist nach § 721 ZPO war vor dem Hintergrund der wirksamen außerordentlichen fristlosen Kündigung und der fortbestehenden Zahlungsunregelmäßigkeiten kein Raum.

III.

Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 91 Abs. 1, 91a ZPO.

Soweit die Parteien den Rechtsstreit in der Hauptsache in Höhe von 1.520,00 EUR übereinstimmend für erledigt erklärt haben, waren dem Beklagten die Kosten auch insoweit aufzuerlegen gemäß § 91a ZPO. Denn unstreitig bestand die Zahlungsforderung in dieser Höhe bis zum Eintritt der Erledigung. Zudem kommt die Erfüllung durch den Beklagten insoweit einem Anerkenntnis gleich.

Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus den §§ 708 Nr. 7, 711 ZPO.

Der Streitwert wird auf bis 9.000,00 EUR festgesetzt.

A) Gegen dieses Urteil ist das Rechtsmittel der Berufung für jeden zulässig, der durch dieses Urteil in seinen Rechten benachteiligt ist,

1. wenn der Wert des Beschwerdegegenstandes 600,00 EUR übersteigt oder

2. wenn die Berufung in dem Urteil durch das Amtsgericht zugelassen worden ist.

Die Berufung muss innerhalb einer Notfrist von einem Monat nach Zustellung dieses Urteils bei dem Landgericht Düsseldorf, Werdener Straße 1, 40227 Düsseldorf, eingegangen sein. Die Berufungsschrift muss die Bezeichnung des Urteils, gegen das die Berufung gerichtet wird, sowie die Erklärung, dass gegen dieses Urteil Berufung eingelegt werde, enthalten.

Die Berufung ist, sofern nicht bereits in der Berufungsschrift erfolgt, binnen zwei Monaten nach Zustellung dieses Urteils gegenüber dem Landgericht Düsseldorf zu begründen.

Die Parteien müssen sich vor dem Landgericht Düsseldorf durch einen Rechtsanwalt vertreten lassen, insbesondere müssen die Berufungs- und die Berufungsbegründungsschrift von einem solchen unterzeichnet sein.

Mit der Berufungsschrift soll eine Ausfertigung oder beglaubigte Abschrift des angefochtenen Urteils vorgelegt werden.

B) Gegen die Streitwertfestsetzung ist die Beschwerde an das Amtsgericht Düsseldorf statthaft, wenn der Wert des Beschwerdegegenstandes 200,00 EUR übersteigt oder das Amtsgericht die Beschwerde zugelassen hat. Die Beschwerde ist spätestens innerhalb von sechs Monaten, nachdem die Entscheidung in der Hauptsache Rechtskraft erlangt oder das Verfahren sich anderweitig erledigt hat, bei dem Amtsgericht Düsseldorf, Werdener Straße 1, 40227 Düsseldorf, schriftlich in deutscher Sprache oder zur Niederschrift des Urkundsbeamten der Geschäftsstelle einzulegen. Die Beschwerde kann auch zur Niederschrift der Geschäftsstelle eines jeden Amtsgerichtes abgegeben werden.

Ist der Streitwert später als einen Monat vor Ablauf dieser Frist festgesetzt worden, so kann die Beschwerde noch innerhalb eines Monats nach Zustellung oder formloser Mitteilung des Festsetzungsbeschlusses eingelegt werden.

Z.