Amtsgericht Düsseldorf, Abteilung 290a — 290a C 55/23

Der Kläger wendet sich mit seiner am 27.07.2023 bei Gericht eingegangenen Klage gegen die Beschlüsse der Eigentümerversammlung vom 28.06.2023 zu TOP 15 und 18. Der Beschluss zu TOP 15 betrifft die Wiederwahl der Verwaltung für die Zeit vom 01.07.2023 bis zum 31.12.2027 und den Abschluss eines geänderten Verwaltervertrages, unter anderem mit einer Änderung des Verwalterentgeltes je Wohnungseigentumseinheit und Monat auf 30,00 € netto (35,70 € brutto). Die Verwaltung war zuvor in der Eigentümerversammlung vom 18.06.2018 zu TOP 17 für den Zeitraum vom 01.07.2018 bis zum 30.06.2023 wiedergewählt worden bei einer Erhöhung des Verwalterentgelts von 27,37 € brutto (23,00 € netto) auf 29,75 € brutto (25,00 € netto). Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf das Protokoll der Eigentümerversammlung vom 28.06.2023 (Anlage K1) Bezug genommen. Im Hinblick auf die Änderungen, auch bezüglich des Verwaltervertrages, rügt der Kläger das Fehlen von Vergleichsangeboten sowie das Fehlen einer Zertifizierung. Mit Schriftsatz vom 21.08.2023 legt der Kläger zwei von ihm eingeholte Angebote von Verwaltungen mit Datum vom 27.06.2023 vor. Die Angebote sehen ein monatliches Verwalterentgelt von netto 23,00 € bzw. netto 25,00 € vor. Den weiteren Änderungen zum Verwaltervertrag ging ein Beschluss der Eigentümerversammlung vom 13.12.2022 zu TOP 25 voraus, wonach im Hinblick auf die Gesetzesänderung zum 01.12.2020 der Verwaltervertrag entsprechend angepasst werden sollte. Hierzu wurde ausweislich des Protokoll Folgendes beschlossen:

Die Eigentümergemeinschaft beschließt, dass die Eigentümer Herr B. und Herr K. eine Kommission bilden zur Prüfung des neuen Verwaltervertrags/Verwaltungsangebot des jetzigen Verwalters zur Verwalterwahl in 2023.

Soweit die Herren B. und K. aus ihrer Sicht zur Prüfung rechtlichen Beistand benötigen, werden sie bevollmächtigt und legitimiert namens und auf Rechnung der Wohnungseigentümergemeinschaft einen Rechtsanwalt zu beauftragen, der den Verwaltervertrag bzw. das Verwaltungsangebot inhaltlich prüft.

Zu TOP18 wurde Folgendes beschlossen:

Die Eigentümergemeinschaft genehmigt den Eigentümern der Wohnung 144.06, Frau L. und Herrn X., die Errichtung einer 20m² großen WPC-Terrasse im Bereich des Sondernutzungsrechts an einer Garten-/Terrassenfläche an der Gebäuderückseite direkt angrenzend an den dortigen Balkon unter folgenden Bedingungen:

Die Eigentümer der Wohnung 144.06 kommen für alle Kosten, welche im Zusammenhang mit der Errichtung der WPC-Terrasse auf dem Sondernutzungsrecht entstehen, auf. Dies schließt Kosten für zukünftige Erhaltungsmaßnahmen ein.

Es wird die Terrasse errichten gemäß Angebot der Firma Y. vom 15.04.2020 j.H.v. 2.658,15 Euro für die Errichtung, Lieferung und Montage einer ca. 20m2 WPO-Terrasse in Art und Beschaffenheit genehmigt.

Die Eigentümer der Wohnung 144.06 übernehmen im Falle eines erforderlichen Rückbaus alle anfallenden Kosten. Die Regulierung von Schäden am gemeinschaftlichen Eigentum, sei es bei Durchführung der jetzigen Umbaumaßnahme, sei es später, die der Umbaumaßnahme zuzuordnen sind, gehen zu Lasten der verursachenden Eigentümer.

Die Eigentümer der Wohnung 144.06 verpflichten sich, im Veräußerungsfalle der Wohnung den Erwerber kaufvertraglich auf diese Verpflichtungen gegenüber der Gemeinschaft ebenfalls zu verpflichten. Kommen die veräußernden Eigentümer dieser Verpflichtung nicht nach, erlischt die ggf. erteilte Genehmigung durch die Eigentümerversammlung im Nachhinein. Die veräußernden Eigentümer sind dann zum Rückbau bzw. zur Übernahme der Kosten für den Rückbau verpflichtet.

Die Eigentümer der Wohnung 144.06 erstellen eine Dokumentation über die Änderungen am Gemeinschaftseigentum durch die Errichtung Lieferung und Montage einer ca. 20m2 WPC - Terrasse um zu gewährleisten, dass anfallende Kosten für Instandhaltung und Instandsetzung entsprechend zugeordnet werden können.

Die Terrasse soll auf einer Rassenfläche im Anschluss an die dort bauseits vorhandene Terrasse errichtet werden. Auf der Rasenfläche wurde schon im April 2020 eine Terrasse errichtet. Zur Veranschaulichung der Lage wird auf die zur Akte gereichten Fotos (Anlage K4, K5) Bezug genommen. Diese Terrasse war Gegenstand der Eigentümerversammlung vom 23.02.2023 zu TOP 27 wozu beschlossen wurde, dass die Eigentümerpartei X./L. aufgefordert ist, die nicht genehmigte bauliche Veränderung - in Form der errichteten Terrasse — zurückzubauen.

Der Kläger trägt vor, wegen der geänderten Vergütung und dem neu abzuschließenden Verwaltervertrag und den dortigen zusätzlichen Vergütungstatbeständen hätten zur Beschlussfassung Vergleichsangeboten eingeholt und vorgelegt werden müssen. Zudem fehle der Verwaltung die Zertifizierung und die gesetzliche Fiktion der Zertifizierung laufe zum 01.06.2024 aus. Danach ergebe sich die Notwendigkeit einer Abberufung und fristlosen Kündigung des Verwaltervertrages.

Zu TOP 18 sei einem Antrag auf einen Terrassenbau entsprochen worden, ohne dass die Gründe, die die Eigentümer vorher veranlasst hätten, den Rückbau der Terrasse zu verlangen, beseitigt worden wären. Er dürfe darauf vertrauen, dass bestandkräftige Beschlüsse aus der Vergangenheit hierzu nicht ohne weiteres aufgehoben und in ihr Gegenteil verkehrt würden. Hieran habe er ein berechtigtes, schützenswertes Interesse. Der Bau dieser Terrasse führe zu einer grundlegenden Umgestaltung der Wohnungseigentumsanlage. Deren Erscheinungsbild werde maßgeblich durch die vor dem Bau der Terrasse vorhandene einheitliche Rasen-/Grünfläche im rückseitigen Garten geprägt. Es hätten zumindest Vorgaben nach Materialien, Farbe und Größe erfolgen müssen, um eine grundlegende Umgestaltung des Erscheinungsbildes zu verhindern. Die Terrasse ermögliche eine intensivere Nutzung, die damit einhergehenden Lärm- und Geruchsbelästigungen würden ihn unbillig benachteiligen. Sein Schlafzimmer liege als einziges zur Gartenseite und zudem direkt oberhalb der Terrasse. Seine Nachtruhe sei seit dem Bau der Terrasse beeinträchtigt.

Der Kläger beantragt,

die Beschlüsse der Eigentümerversammlung vom 28.06.2023 zu TOP 15 und 18 für ungültig zu erklären.

Die Beklagte beantragt,

die Klage abzuweisen.

Die Beklagte trägt vor, den Eigentümer stünde bei der Wiederwahl einer Verwaltung ein Ermessensspielraum zu. Insbesondere sei keine Einholung von Vergleichsangeboten erforderlich, wenn die Eigentümer mit der Arbeit der bisher amtierenden Verwaltung zufrieden seien und auch kein Anlass bestehe, die Angemessenheit der Honorierung zu bezweifeln. Der Beschluss vom 13.12.2022 zur Überprüfung und Anpassung des Verwaltervertrages sei gerade zur Vorbereitung der Wiederwahl und zudem auf eigenen Wunsch des Klägers erfolgt. Es sei damit beschlossen worden, auf die Einholung weiterer Angebote zu verzichten. Es sei auch nicht Aufgabe der Verwaltung Vergleichsangebote einzuholen. Das Vorgehen des Klägers sei schikanös, da er die von ihm eingeholte Angebote nicht zur Beschlussfassung vorgelegt habe und nun das Fehlen von Vergleichsangeboten rüge. Die fehlende Zertifizierung eines zuvor rechtmäßig bestellten Verwalters rechtfertige allein keinen Anspruch auf Abberufung des Verwalters.

Die zu TOP 18 beschlossene Terrasse führe weder zu einer grundlegenden Umgestaltung der Wohnanlage noch zu einer unbilligen Benachteiligung des Klägers gegenüber anderen Wohnungseigentümern. Der Beschluss enthalte durch die Bezugnahme auf das Angebot auch eine ausreichende Spezifikation.

Hinsichtlich der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.

Die Klage hat keinen Erfolg.

I.

Der Beschluss zu TOP 15 ist nicht für ungültig zu erklären. Der Kläger hat nicht dargetan, dass er Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung widerspricht.

1.

Der Beschluss ist nicht wegen fehlender Vergleichsangebote zu beanstanden.

Bei der Wiederwahl des amtierenden Verwalters ist die Einholung von Alternativangeboten anderer Verwaltungen in der Regel nicht erforderlich. Der Umstand, dass die Wohnungseigentümer den Verwalter und seine Arbeit kennen, rechtfertigt es, der Wiederbestellung des bisherigen Verwalters den Vorrang vor möglichen Einsparungen durch einen unbekannten neuen Verwalter zu geben. Etwas Anderes gilt nur, wenn sich der Beurteilungssachverhalt verändert hat. Eine solche Veränderung läge etwa vor, wenn die Verwaltung ihrer Aufgabe nicht mehr so effizient gerecht wird, wie dies bisher der Fall war, wenn sich das Verhältnis zwischen Verwaltung und Wohnungseigentümern aus anderen Gründen verschlechtert hat oder wenn Anhaltspunkte dafür bestehen, dass die von der bisherigen Verwaltung angebotenen Leistungen von anderen Verwaltungsfirmen spürbar günstiger angeboten werden (vgl. BGH, Urteil vom 1. April 2011 – V ZR 96/10 –, Rn. 11 - 15, juris; Becker in Bärmann, 15.Auflage, § 26 Rn.60).

Der Kläger sieht in der Erhöhung des Verwalterentgelts und dem zur Anpassung an die Gesetzesänderung neu abgeschlossenen Verwaltervertrag mit den dortigen Vergütungstatbeständen eine Veränderung des Beurteilungssachverhalts. Das ist indes unzureichend.

Unstreitig wurde die Vergütung zuletzt mit Beschluss vom 18.06.2018 und damit vor rund 5 Jahren erhöht. Eine Erhöhung der Verwaltervergütung im Rahmen eines Wiederbestellungsbeschlusses nach 5 Jahren um 20 % (von 25 € netto auf 30 € netto) vor dem Hintergrund der allgemein bekannten Kostensteigerungen rechtfertigt nicht die Annahme, dass andere Verwaltungen ihre Leistungen spürbar kostengünstiger anbieten.

Dies ergibt sich auch nicht aus den vom Kläger eingeholten Angeboten. Der Kläger nimmt dazu lediglich Bezug auf die Grundvergütungen von 23,00 € netto bzw. 25 € netto. Aber auch diese Verträge enthalten Zusatzvergütungen, für Leistungen, die nicht mit der Grundvergütung abgegolten sind. Ohne konkrete Gegenüberstellung der entsprechenden gesondert berechneten Leistungen und der Vergütung kann nicht beurteilt werden, ob diese Angebote spürbar kostengünstiger sind.

Allein aus einer günstigeren Grundvergütung um 20 % bzw. 30 % ergibt sich damit nicht, ob diese Verwaltungen entsprechenden Leistungen spürbar günstiger anbieten. Im Rahmen ihres Ermessens sind die Wohnungseigentümer auch nicht gehalten, bei der Wiederwahl den kostengünstigsten Bewerber zu bestellen.

Sofern der Kläger im Schriftsatz vom 29.11.2024 vorträgt, würde man die jetzt variabel vorgesehenen Vergütungstatbestände für Verwalterleistungen in eine Pauschale umrechnen, würde die bisher vereinbarte Pauschale sich von 30,00 EUR netto pro Monat auf 60,00 EUR pro Monat erhöhen, ist dies nicht nachvollziehbar. Es fehlt jeglicher Vortrag dazu, anhand welcher konkreten Anhaltspunkte und Berechnungen sich eine solche Pauschalvergütungen ergeben soll.

Sofern der Verwaltervertrag auf der Grundlage des Beschlusses der Eigentümerversammlung 13.12.2022 zu TOP 25 an die Gesetzesänderung angepasst wurde, erfolgte dies erkennbar im Hinblick auf § 27 Abs.2 WEG, wonach die Wohnungseigentümer die Rechte und Pflichten des Verwalters durch Beschluss einschränken oder erweitern können und die Eigentümer dies im Rahmen des Verwaltervertrages regeln wollten. In der Anpassung des Verwaltervertrages liegt daher keine Änderung des Beurteilungssachverhalts im oben genannten Sinne, da dafür auf die Arbeit der Verwaltung und ein Kostenvergleich zu spürbar günstigeren Verwaltungen abgestellt wird. Der Klägers legt auch nicht dar, inwiefern sich nach dem von ihm eingeholten Angeboten für diese Zusatzleistungen spürbar günstigere Vergütungen ergeben.

Sofern der Kläger erstmals mit Schriftsatz vom 25.10.2024 beanstandet, dass die Eigentümer vor der hier streitgegenständlichen Beschlussfassung nicht intensiv über den Inhalt der angebotenen Leistungen und die Angemessenheit insbesondere der neu bzw. erhöhten Preise sowie das Ergebnis der Umsetzung des Beschlusses vom 13.12.2922 diskutiert, haben ist dies verfristet, § 45 WEG.

Entsprechendes gilt für den dortigen Vortrag, dass nicht erkennbar gewesen sei, dass und mit welchem Inhalt ein Beschluss zum Abschluss des neuen Verwaltervertrages in der Eigentümerversammlung am 28.6.23 tatsächlich hätte gefasst werden sollen, so dass für ihn kein Anlass bestanden hätte, Vergleichsangebote einzuholen und zur Beschlussfassung vorzulegen.

Auch der Vortrag im Schriftsatz vom 29.11.2024, wonach der Kläger beanstandet, dass nach dem Verwaltervertrag Zusatzleistungen nicht mehr als Pauschale abgerechnet werden und dies im Widerspruch zur Teilungserklärung/ Gemeinschaftsordnung stehe, wonach das Verwalterentgelt mit pauschalen Beträgen pro Wohnungseigentum im Verwaltervertrag festgelegt wird, ist verfristet, § 45 WEG.

Im Übrigen ist der Vortrag auch unerheblich, da diese Bestimmung in der Teilungserklärung nach § 26 Abs.5 WEG nichtig ist, woraufhin auch die Beklagte schon hingewiesen hat. Nach dieser Vorschrift sind Abweichungen von den Absätzen 1 bis 3, also Abweichungen von den gesetzlichen Vorschriften über die Bestellung und Abberufung als auch den Inhalt des Verwaltervertrages nicht zulässig. Sie können nicht nach §10 Abs.2 WEG vereinbart oder beschlossen werden. Abweichende Regelungen sind unwirksam. Das gilt auch für Altvereinbarungen und Altverträge aus der Zeit vor dem 01.12.2020 (vgl. Becker in Bärmann, WEG, § 25 Rn.371).

2.

Der Beschluss ist auch nicht wegen der fehlenden Zertifizierung zu beanstanden.

§ 19 Abs.2 Nr.6 WEG, wonach zur ordnungsgemäßen Verwaltung grundsätzlich die Bestellung eines zertifizierten Verwalters gehört, ist nach der Übergangsregelung unter § 48 Abs.4 S.1 WEG erst ab dem 01.12.2023 anwendbar und die streitige Beschlussfassung erfolgte schon zuvor am 28.06.2023. Darüber hinaus gilt nach § 48 Abs.4 S.2 WEG eine Person, die am 01.12.2020 Verwalter einer Gemeinschaft der Wohnungseigentümer war (was vorliegend hinsichtlich der wieder bestellten Verwaltung der Fall war), gegenüber den Wohnungseigentümern dieser Gemeinschaft bis zum 01.06.2024 als zertifizierter Verwalter.

Aus dem Ablauf der Fiktion zum 01.06.2024 folgt kein Verstoß gegen Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung.

Ein Bestellungsbeschluss widerspricht Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn ein wichtiger Grund in der Person des Kandidaten vorliegt. Dabei ist ein wichtiger Grund ähnlich wie bei der Abberufung zu beurteilen. Da sich die Mehrheit bei der Abberufung gegen und bei der Bestellung für den Verwalter entscheidet, sind bei der Anfechtung des Bestellungsbeschlusses höhere Anforderungen an das Vorliegen eines wichtigen Grundes zu stellen, weil nicht ohne zwingenden Grund in die Mehrheitsentscheidung der Wohnungseigentümer eingegriffen werden darf (vgl. Becker in Bärmann, WEG, 15.Auflage, § 26 Rn.75). Dieser Beurteilungsspielraum ist erst überschritten, wenn es objektiv nicht mehr vertretbar erscheint, diesen Verwalter ungeachtet der gegen ihn sprechenden Umstände zu bestellen (vgl. BGH, Urteil vom 22.06.2012, V ZR 190/11, juris).

Dies vorangestellt, kann allein in dem Ablauf der Fiktion der Zertifizierung zum 01.06.2024 kein derart wichtiger Grund gesehen werden. Denn der gesetzlichen Fiktion liegt gerade zugrunde, dass den Verwaltungen mit Rücksicht darauf, dass das Zertifizierungsverfahren erst noch geschaffen werden musste, bis zum Ablauf der Fiktion ausreichend Gelegenheit gegeben werden sollte, die danach erforderlichen Nachweise und Prüfungen zu erbringen. Angesichts dessen kann es auch nicht als objektiv unzumutbar erscheinen, einen Verwalter, mit dessen Arbeit die Mehrheit der Wohnungseigentümer zufrieden ist, ungeachtet einer fehlenden Zertifizierung vor Ablauf der Fiktion wiederzubestellen. Die Beklagte hat vorgetragen, dass die Mehrheit der Wohnungseigentümer mit der Arbeit der Verwaltung zufrieden sei. Dafür spricht auch ihre Wiederwahl. Demgegenüber ist das pauschale Bestreiten des Klägers unzureichend. Dass der Kläger mit der Arbeit der Verwaltung nicht zufrieden ist, rechtfertigt vor diesem Hintergrund nicht die Annahme, dass es die Mehrheit ebenfalls nicht ist.

Sollte die Verwaltung die Zertifizierung nicht erlangen, so steht es den Eigentümern frei, sie abzuberufen. Denn gemäß § 26 Abs.3 S.1 WEG kann die Abberufung jederzeit erfolgen und nach § 26 Abs.3 S.2 WEG endet ein Vertrag mit dem Verwalter spätestens 6 Monate nach dessen Abberufung. Da die Mehrheit der Wohnungseigentümer mit der Verwaltung offensichtlich zufrieden ist, ist eine Abberufung allein aus dem Grund nicht zu erwarten, so dass es auch nicht Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung widerspricht, dass der Beschluss keinen Zusatz enthält, dass der Verwaltervertrag im Falle einer Abberufung wegen fehlender Zertifizierung fristlos kündbar ist.

Ein Anspruch auf Abberufung begründet eine fehlende Zertifizierung nach Ablauf der Fiktion allein nicht und ist daher auch nicht zu befürchten. Denn ein solcher Anspruch erfordert, dass das Ermessen der Wohnungseigentümer auf null reduziert ist, mithin die Ablehnung der Abberufung aus objektiver Sicht nicht mehr vertretbar erscheint (vgl. Becker, a.O., § 26 Rn.285). Dies kann nicht allein mit einer fehlenden Zertifizierung begründet werden.

Sofern der Kläger erstmals mit Schriftsatz vom 25.10.2024 die Tätigkeit der Verwaltung beanstandet, kann offenbleiben, ob dieser Vortrag geeignet ist, eine Abberufung im Zusammenhang mit einer fehlenden Zertifizierung zu begründen, da der Vortrag hierzu jedenfalls verfristet ist, § 45 S.1 WEG.

II.

Der Beschluss zu TOP 18 ist ebenfalls nicht für ungültig zu erklären.

Vorab kann offenbleiben, ob die Errichtung der Terrasse von dem Sondernutzungsrecht gedeckt ist oder nicht.

Jedenfalls haben die Wohnungseigentümer zu TOP 18 einen Gestattungsbeschluss gemäß § 20 Abs.1 WEG gefasst. Hiernach können bauliche Veränderungen, die über die ordnungsgemäße Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums hinausgehen (bauliche Veränderungen) beschlossen oder einem Wohnungseigentümer gestattet werden. Anders als § 20 Abs.3 WEG, wonach ein Wohnungseigentümer verlangen kann (Individualanspruch), dass ihm eine bauliche Veränderung gestattet wird, wenn alle Wohnungseigentümer zustimmen, deren Rechte durch die bauliche Veränderung beeinträchtigt werden, findet die Beschlussfassung nach § 20 Abs.1 WEG ihre Grenze nicht im Maßstab des § 20 Abs.3 WEG, sondern im Maßstab des § 20 Abs.4 WEG, mithin in einer grundlegenden Umgestaltung der Wohnanlage oder einer unbilligen Benachteiligung eines Eigentümers gegenüber anderen. Inhaltlich muss der Beschluss zudem Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechen.

Für die Annahme einer grundlegenden Umgestaltung reicht eine wesentliche innere oder äußere Veränderung des Erscheinungsbildes nicht aus, da die Annahme einer grundlegenden Umgestaltung nach den Vorstellungen des Gesetzgebers eine enge Ausnahme sein soll. Bezugspunkt der zu treffenden Betrachtung ist die Anlage als Ganzes, also nicht nur der von der baulichen Veränderung betroffene Teilbereich, so dass selbst erhebliche Veränderungen in Teilbereichen nicht ohne weiteres unter die Veränderungssperre fallen. Die bauliche Veränderung muss daher eine so starke Auswirkungen haben, dass sie der Wohnanlage ein neues Gepräge oder Gesicht gibt (vgl. Dötsch in Bärmann, WEG, 15.Auflage, § 20 Rn.356 ff).

Eine grundlegende Umgestaltung ist daher bei erheblichen Änderungen im Außenbereich auch nur anzunehmen, wenn dessen Gepräge grundlegend umgestaltet wird, etwa wenn eine prägende Parkanlage zu einem Garagenpark umgebaut wird (Dötsch, a.O. § 20 Rn.367).

Dies vorangestellt, ist eine grundlegende Umgestaltung nicht dargetan. Der Kläger nimmt dazu Bezug auf die bereits erstellte Terrasse. Die dazu überreichten Fotos zeigen zwar, dass sich die Terrasse deutlich vom vorherigen Erscheinungsbild des Gartens abhebt, das zuvor durch eine einheitliche Rasen-/Grünfläche im rückseitigen Garten geprägt war. Durch die beschlossen bauliche Veränderung wird erkennbar indes nicht die ganze Rasenfläche in eine Terrassenfläche umgewandelt, da sie nur in einer Größe von 20 m² genehmigt wurde. Die beschlossene Maßnahme gibt der Anlage damit erkennbar kein neues Gepräge.

Eine unbillige Benachteiligung des Klägers gegenüber anderen Wohnungseigentümern ist ebenfalls nicht ersichtlich.

Eine unbillige Benachteiligung liegt nur vor, wenn einem Betroffenen Nachteile zugemutet werden, die bei wertender Betrachtung und in Abwägung mit den der baulichen Veränderung verfolgten Vorteilen einem verständigen Wohnungseigentümer nicht abverlangt werden dürfen. Zudem muss die bauliche Veränderung zu einer treuwidrigen Ungleichbehandlung führen, indem Nachteile einem oder mehreren Wohnungseigentümern in größerem Umfang zugemutet werden als den übrigen. Erforderlich ist das Vorliegen eines treuwidrigen Sonderopfers. Nachteile, die alle Wohnungseigentümer gleichförmlich treffen, werden nicht erfasst. Unterstellt man die vom Kläger behaupteten und von der Beklagten bestritten Geruchs- und Lärmbelästigungen, so wären hiervon ausweislich der vorgelegten Fotos auch die neben der streitigen Einheit im Erdgeschoss und über der Terrasse gelegenen Wohnungen der anderen Wohnungseigentümer betroffen. Dass sich Lärm und Geruch ausgehend von der Terrasse allein auf das darüber gelegene Schlafzimmer des Klägers beschränken soll, ist nicht nachvollziehbar. Ebenfalls ist nachvollziehbar, dass von einer Nutzung der Terrasse zum Aufenthalt von Menschen, Grillen oder Ähnlichem eine Lärm- und Geruchsbelästigung ausschließlich zu Zeiten der Nachtruhe ausgehen soll. Allein der Umstand, dass der Kläger dort sein Schlafzimmer hat, ist daher nicht geeignet, für ihn ein Sonderopfer zu begründen.

Entsprechendes gilt für den Vortrag, dass wegen der Beeinträchtigungen ein Wertverlust beim Verkauf der Wohnung zu befürchten ist.

Es ist auch nicht dargetan, dass der Beschluss Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung widerspricht.

Der streitige Beschluss ist kein abändernder Zeitbeschluss, der in schutzwürdige Belange aus Inhalt und Wirkungen des Beschlusses vom 23.02.2023 zu TOP 27 eingreift. Zwar wurde hierzu beschlossen, die Eigentümer zum Rückbau der nicht genehmigten Terrasse aufzufordern und mit dem streitigen Beschluss wird nun nach dem Vortrag der Parteien diese Terrasse genehmigt.

Ungeachtet dessen, konnte der Kläger jedoch nicht darauf vertrauen, dass die Terrasse nicht dennoch nachträglich genehmigt und der Rückbauanspruch nicht weiterverfolgt wird. Denn ausweislich des Protokolls (Anlage K7) ging der Beschlussfassung folgende Erörterung voraus:

Die Gemeinschaft beriet das Thema sehr ausführlich. Diverse weitere Eigentümer versicherten, dass es sich bei der Terrasse nicht um ein fest verbautes Element handelt, sondern ein transportables.

Nach Auffassung der Verwaltung könne diese Installation dennoch als bauliche Veränderung angesehen werden, da sie, wenn auch nicht fest mit dem Boden verbunden, dauerhaft errichtet sei.

Die Eigentümergemeinschaft erklärte dennoch, dass es den Eigentümern erlaubt sei, eine Terrasse zu errichten. Dies decke sich auch mit der Gemeinschaftsordnung.

Da aber von den Eigentümern der Wohnung 06 aktuell kein Antrag über die derzeit errichtete Terrasse vorliegt, kann hierüber nicht beraten werden. Die Eigentümer haben einen Antrag zu stellen über die genaue bauliche Veränderung. Der anwesende Eigentümer Herr X. erklärte, einen entsprechenden Antrag zu stellen.

Daher wurde über den Beschlussantrag von Herrn R. abgestimmt. Dieser hatte die Verwaltung auch vorab informiert, dass sollte der Rückbau nicht gefordert werden, er sich vorbehalte, seinen Anspruch erforderlichenfalls klageweise durchzusetzen.

Im Folgenden wurde dann auch zunächst der Antrag des Klägers, die Eigentümer zum Rückbau der Terrasse zu verpflichten und diesen gegebenenfalls gerichtlich durchzusetzen abgelehnt. Vor diesem Hintergrund konnte der Kläger nicht darauf vertrauen, dass nicht dennoch eine nachträgliche Genehmigung der Terrasse erfolgt, wenn die Eigentümer hierzu einen Antrag zur Beschlussfassung stellen. Der Beschluss greift damit nicht in schutzwürdige Belange des Klägers, sollten diese durch den Beschluss überhaupt begründet worden sein, ein.

Der Beschluss leidet auch nicht an einer mangelnden Bestimmtheit. Die Größe der genehmigten Terrasse ist im Beschlusstext festgelegt. Material, Farbe und Verarbeitung ergeben sich aus dem im Vergleichstext in Bezug genommenen Angebot (Anlage K9).

Sofern der Kläger erstmals im Schriftsatz vom 29.11.2 rügt, der Beschluss verstoße gegen Ziffer 11.3 der Teilungserklärung / Gemeinschaftsordnung, da dort u. a. für Zäune konkrete Vorgaben erhalten seien und daraus schlussfolgert, andere bauliche Veränderungen seien auf der Sondernutzungsfläche unzulässig, ist dies verfristet, § 45 WEG.

Die Vereinbarung ist auch nicht geeignet, die Beschlusskompetenz nach § 20 WEG einzuschränken. Gemäß § 47 WEG stehen Vereinbarungen, die vor dem 01.12.2020 getroffen wurden und die von solchen Vorschriften dieses Gesetzes abweichen, die durch das Wohnungseigentumsgesetz vom 16.10.2020 geändert wurden, der Anwendung in der vom 1.12.2020 an geltenden Fassung nicht entgegen, soweit sich aus der Vereinbarung kein entgegenstehender Wille ergibt.

Aus Ziffer 11.3 ergibt sich kein entgegenstehender Wille. Die Regelung unterscheidet zunächst zwischen baulichen Veränderungen der Gartenflächen auf den straßenseitig gelegenen Sondernutzungsflächen sowie jenen, die rückwärtig liegen. Straßenseitig dürfen keine Aufbauten errichtet werden. Zu den rückwärtigen Sondernutzungsflächen lautet es dagegen wie folgt:

Auf den rückwärtigen Sondernutzungsflächen dürfen Zäune bis maximal 0,8 m Höhe nach Absprache mit dem Verwalter auf eigene Kosten errichtet werden; insbesondere die (farblich und auch sonstige) Gestaltung der Zäune ist mit dem Verwalter abzustimmen; sie sollen nach Möglichkeit eine gewisse Einheitlichkeit des optischen Eindrucks – auch zu den benachbarten Häusern - wahren.

Nach Zustimmung des Verwalters dürfen auf den rückwärtigen Sondernutzungsflächen auch Gartenhäuser und/oder Gerätehäuser errichtet werden.

Im Übrigen bestimmt Ziffer 11.2 a.E., dass bauliche Veränderungen einem Eigentümer nicht gestattet sind und stets einer vorherigen Beschlussfassung bedürfen.

Da die Vereinbarung nur für die straßenseitigen Sondernutzungsflächen bauliche Veränderungen verbietet, indes für die gartenseitigen Sondernutzungsflächen bereits konkrete Erlaubnisse ausspricht, im Übrigen ausführt, dass bauliche Veränderungen einer vorherigen Beschlussfassung bedürften, kann ihr jedenfalls hinsichtlich der rückwärtigen Sondernutzungsflächen kein ausdrückliches Verbot von baulichen Veränderungen und damit kein entgegenstehender Wille entnommen werden.

Die prozessualen Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 91 Abs.1, 709 ZPO.

Der Streitwert wird zu TOP 15 auf 14.458,50 € (7,5 x 54 Monate x 35,70 €) und zu TOP 18 auf 2.658,15 €, insgesamt auf 17.116,65 € festgesetzt.

Gegen dieses Urteil ist das Rechtsmittel der Berufung für jeden zulässig, der durch dieses Urteil in seinen Rechten benachteiligt ist,

1. wenn der Wert des Beschwerdegegenstandes 600,00 EUR übersteigt oder

2. wenn die Berufung in dem Urteil durch das Amtsgericht zugelassen worden ist.

Die Berufung muss innerhalb einer Notfrist von einem Monat nach Zustellung dieses Urteils bei dem Landgericht Düsseldorf, Werdener Straße 1, 40227 Düsseldorf, eingegangen sein. Die Berufungsschrift muss die Bezeichnung des Urteils, gegen das die Berufung gerichtet wird, sowie die Erklärung, dass gegen dieses Urteil Berufung eingelegt werde, enthalten.

Die Berufung ist, sofern nicht bereits in der Berufungsschrift erfolgt, binnen zwei Monaten nach Zustellung dieses Urteils gegenüber dem Landgericht Düsseldorf zu begründen.

Die Parteien müssen sich vor dem Landgericht Düsseldorf durch einen Rechtsanwalt vertreten lassen, insbesondere müssen die Berufungs- und die Berufungsbegründungsschrift von einem solchen unterzeichnet sein.

Mit der Berufungsschrift soll eine Ausfertigung oder beglaubigte Abschrift des angefochtenen Urteils vorgelegt werden.

H.