Amtsgericht Neuss, 77 C — 77 C 1647/18

Die Parteien streiten über ein Besitzrecht am Grundstück S. in 00000 M., dessen Eigentümer der Beklagte ist.

Dieses Grundstück befand sich zunächst im Besitz und Eigentum des Vaters der Klägerinnen, des Herrn Q.. Auf Grund von Finanzierungsschwierigkeiten kam es zur Zwangsversteigerung des Grundstücks. Ersteigert wurde das Grundstück am 00.00.0000 durch Herrn Q. selbst im Namen seiner Mutter. Diese hatte ihm zuvor eine umfassende notariell beglaubigte Generalvollmacht erteilt und ihm ihr gesamtes Vermögen geschenkt. Da diese allerdings den Kaufpreis nicht finanzieren konnte, wurde das Grundstück erneut versteigert und vom Beklagten am 00.00.0000 zu einem Preis von 507.000,00 Euro ersteigert. Dieser betrieb in der Folge die Zwangsräumung des Grundstücks. Das Räumungsverfahren geriet zunächst aufgrund mehrerer von der Familie der Klägerinnen vorgelegter Schriftstücke/“Mietverträge“ und entsprechende Gerichtsverfahren ins Stocken, wurde aber schließlich am 00.00.0000 zugunsten des Beklagten abgeschlossen.

Das Haus, mit welchem der Beklagte das Grundstück im Rahmen der Zwangsversteigerung erworben hat, ließ der Beklagte zwischenzeitlich abreißen und ersetzte dieses durch einen Neubau, indem sich ein Schwimmbad und ein Wellnessbereich befinden.

Die Klägerin zu 3) behauptet, sie habe mit ihrer Großmutter väterlicherseits, vertreten durch ihren Vater, Herrn Q., einen Mietvertrag auf Lebenszeit über das streitgegenständliche Grundstück geschlossen. Dabei sei die Zahlung einer einmaligen Miete von 120.000,- Euro vereinbart worden, welche durch Verzicht auf eine auf dem Grundstück liegende Grundschuld im Nennwert von 120.000,- Euro geleistet worden sei. Zweck dieser Regelung sei gewesen, die Finanzierung der Ersteigerung durch die Großmutter der Klägerinnen zu ermöglichen. Auch hätte die Klägerin zu 3) für die entstehenden Nebenkosten aufkommen sollen. Frau W., die die zu diesem Zeitpunkt minderjährige Klägerin im Zwangsversteigerungsverfahren (Az. 032 K 86/10) vertrat, habe einem Mietvertrag zwischen der Klägerin zu 3) und ihrer Großmutter als Grundstücksersteherin (stillschweigend) zugestimmt. Ihr Vater, Herr Q., habe für sie das Besitzrecht ausgeübt. Ihre Großmutter, die Voreigentümerin, habe auch über ausreichend Vermögen verfügt, um die Forderungen der F. zu begleichen. Schließlich ist die Klägerin zu 3) der Auffassung, dass jedenfalls durch konkludentes Handeln ein Mietvertrag zustande gekommen sei.

Ursprünglich haben die Klägerinnen sinngemäß beantragt,

den Beklagten zu verurteilen, ihnen, den Klägerinnen, den Besitz am Hausgrundstück S., 00000 M., eingetragen im Grundbuch von M. Blatt N01, Gemarkung M., Flur N02, Flurstück N03, N04 m2 groß nebst aufstehendem Gebäude und Garage wieder einzuräumen.

Mit Schriftsatz vom 00.00.0000 haben die Klägerinnen zu 1) und 2) die Klage zurückgenommen.

Die Klägerin zu 3) beantragt nunmehr sinngemäß,

den Beklagten zu verurteilen, ihr, der Beklagten zu 3) den Besitz am Hausgrundstück S., 00000 M., eingetragen im Grundbuch von M. Blatt N01, Gemarkung M., Flur N02, Flurstück N03, N04 m2 groß nebst aufstehendem Gebäude und Garage wieder einzuräumen.

Der Beklagte beantragt,

die Klage abzuweisen.

Der Beklagte bestreitet, dass der klägerseits behauptete Mietvertrag zwischen der Klägerin zu 3) und der Großmutter existiere. Die Klägerin zu 3) habe bereits zum Zeitpunkt der Räumungsvollstreckung am 00.00.0000 keinerlei Besitzrechte an dem Grundstück gehabt. Auch behauptet er, die Großmutter der Klägerin sei zu keinem Zeitpunkt dazu in der Lage gewesen, die Zahlungsforderungen zu erfüllen. Der Verzicht auf eine unerbringliche Forderung stelle insofern keine Gegenleistung dar. Im Übrigen sei für den Abschluss des behaupteten Mietvertrages die Genehmigung des Familiengerichts erforderlich gewesen. An einer solchen fehle es vorliegend. Auch bestreitet er mit Nichtwissen, dass Frau W. Ergänzungspflegerin gewesen sei.

Schließlich erhebt der Beklagte die Einrede der Verwirkung sowie der Verjährung.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die wechselseitigen Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.

Das Gericht hat die Streitverkündungsschrift der Klägerin zu 3) vom 00.00.0000 nebst Anlagen der Streitverkündeten W. am 00.00.0000 zugestellt.

Die Klage ist zulässig, aber unbegründet.

I.

Die Klage ist zulässig.

Insbesondere ist das Amtsgericht Neuss ausschließlich sachlich und örtlich zuständig, da Streit über das Vorliegen eines wirksamen Wohnraummietverhältnisses besteht, § 23 Nr. 2 lit. a) GVG, § 29a ZPO.

Die bei Einreichung der Klage zunächst minderjährige Klägerin zu 3) wurde bis zum Eintritt ihrer Volljährigkeit auch ordnungsgemäß durch ihren gesetzlichen Vertreter, Herrn Q., vertreten. Mit Eintritt der Volljährigkeit vertrat dieser die Klägerin als Prozessbevollmächtigter gemäß § 79 Abs. 2 S. 2 Nr. 2 ZPO.

II.

Die Klage hat in der Sache keinen Erfolg.

1.

Der Klägerin zu 3) steht kein Anspruch auf Wiedereinräumung des Besitzes am streitgegenständlichen Grundstück nebst aufstehendem Gebäude aus § 57 ZVG i.V.m. §§ 535, 566 Abs. 1 BGB zu.

a.

Ein Besitzrecht der Klägerin zu 3) an dem Grundstück würde erfordern, dass zwischen ihr und ihrer Großmutter als zeitweilige Grundstückseigentümerin ein wirksamer Mietvertrag abgeschlossen worden wäre, in welches der Beklagte als Erwerber des Grundstücks kraft Eintragung ins Grundbuch eingetreten wäre, § 566 Abs. 1 BGB. Hieran fehlt es vorliegend.

aa.

Ein Mietverhältnis mit einer für die Klägerin zu 3) lebenslangen Vertragsdauer konnte weder durch die zum damaligen Zeitpunkt noch minderjährige Klägerin selbst (§§ 2, 104 Nr. 1 BGB), noch durch eine für sie bestellte Ergänzungspflegerin abgeschlossen werden. Notwendig wäre vielmehr eine familiengerichtliche Genehmigung gewesen, §§ 1909, 1915 Abs. 1, 1822 Nr. 1 u. 5 BGB i.V.m. §§ N02, 151 FamFG.

Der Abschluss eines Mietvertrages auf Lebenszeit bedarf der familiengerichtlichen Zustimmung, da es sich dabei um einen Vertrag handelt, durch den der Mündel, bzw. das unter Pflegschaft oder elterlicher Sorge stehende Kind zu wiederkehrenden Leistungen verpflichtet wird, die länger als ein Jahr nach Eintritt der Volljährigkeit fortdauern, §§ 1643 Abs. 1, 1822 Nr. 5 BGB. Zwar wollten die Parteien des Mietvertrages, nach klägerischem Vortrag, als Gegenleistung für die Gewährung des Wohnrechts, sprich als Mietzins, den Verzicht auf eine Grundschuldforderung vereinbaren, was eine einmalige und keine wiederkehrende Leistungsverpflichtung der Klägerin ist. Allerdings behauptet die Klägerin auch, die Mietvertragsparteien hätten vereinbart, dass die Klägerin als Mieterin die Nebenkosten zu tragen habe. Die Verpflichtung zur Übernahme der Nebenkosten stellt die Übernahme einer wiederkehrenden Leistungspflicht im Sinne der vorbenannten Vorschriften dar. Die Pflicht zur Erbringung der Nebenkosten sollte auch länger als ein Jahr nach Eintritt der Volljährigkeit der Klägerin fortdauern, da von der Klägerin eine lebenslange Vereinbarung vorgetragen worden ist.

Auch eine Ergänzungspflegschaft, die unter den Voraussetzungen von § 1909 BGB durch familiengerichtlichen Beschluss angeordnet werden kann, kann die familiengerichtliche Genehmigung nicht ersetzen, da auch insoweit gemäß § 1915 Abs. 1 BGB die Vorschriften, die im Rahmen der Vormundschaft gelten, Anwendung finden.

Damit kommt ein Anspruch nach den Vorstellungen der Klägerin schon nach dem durch sie behaupteten Sachverhalt nicht in Betracht.

Daran vermag auch die nunmehr erteilte Genehmigung der mittlerweile volljährigen Klägerin zu 3) nichts zu ändern, denn die für den Abschluss des Mietvertrages erforderliche Genehmigung gilt bereits als verweigert.

Nach § 1829 Abs. 2 BGB gilt die Genehmigung als verweigert, wenn der Vormund nach Empfang der Aufforderung zur Mitteilung, ob die Genehmigung erteilt sei, die Genehmigung bis zum Ablauf von vier Wochen nicht mitteilt. Verstreicht die Frist fruchtlos, so ist das Geschäft endgültig unwirksam. Diese Rechtsfolgen treten auch dann ein, wenn die Aufforderung zu einem Zeitpunkt erfolgt, in dem die Genehmigung noch nicht erteilt ist (MüKoBGB/Kroll-Ludwigs, 8. Aufl. 2020, BGB § 1829 Rn. 26).

Vorliegend hat der Beklagte bereits mit Schriftsatz vom 27.08.2021 gerügt, dass es an einer Genehmigung seitens des Familienrechts fehle. Damit hat der Beklagte jedenfalls konkludent die Klägerin bzw. ihren gesetzlichen Vertreter zur Mitteilung darüber, ob eine Genehmigung vorliegt, aufgefordert, §§ 133, 157 BGB. Mit der Rüge der ihm nicht vorliegenden Genehmigung hat er sich auch nicht nur nach einem etwaigen Verfahrensstand erkundigt, sondern klar zum Ausdruck gebracht, dass die Genehmigung zwingende Voraussetzung zum Wirksamwerden des behaupteten Mietvertrages sei und dieser damit stehe und falle. Der Schriftsatz ist der Klägerin bzw. ihrem gesetzlichen Vertreter auch mit Verfügung vom 01.09.2021 zugestellt worden. Dennoch erfolgte bis einschließlich dem Eintritt der Volljährigkeit der Klägerin am 06.01.2022 keine Mitteilung zur Genehmigung, mithin nicht innerhalb der Genehmigungsfrist von 4 Wochen. Dass die Klägerin nach Eintritt der Volljährigkeit selbst den Vertrag genehmigte, ist indes unbeachtlich. Eine nach Ablauf der Genehmigungsfrist erteilte Genehmigung ist unwirksam (MüKoBGB/Kroll-Ludwigs, 8. Aufl. 2020, BGB § 1829 Rn. 30).

bb.

Darüber hinaus ist der Vortrag der Klägerin zu 3) betreffend das behauptete Mietverhältnis auf Lebenszeit bereits nicht hinreichend substantiiert. Sie trägt bereits nicht ausreichend zum Vertragsabschluss und zu den Vertragsmodalitäten vor. Es ist bereits nicht klar, wann der behauptete Mietvertrag geschlossen worden sein soll (wohl nach dem ersten Versteigerungstermin im Juli 0000) und wie die genauen Vertragsmodalitäten ausgesehen haben. Dies gilt sowohl für die von der Klägerin zu 3) für das streitgegenständliche Grundstück zu erbringenden Nebenkosten als auch für die behauptete Gegenleistung in Form des Verzichts der Anmeldung der Grundschuldforderungen. Auch hier ist nicht klar, wann die Erklärungen erfolgten. Eines Hinweises betreffend die fehlende Substantiierung nach § 139 ZPO bedurfte es vorliegend nicht, da Streitpunkt der Parteien ausschließlich das Bestehen des behaupteten Mietvertrages war. Dies gilt vor allem vor dem Hintergrund, dass die Klägerseite selbst einräumt, dass die in den parallelen Rechtsstreiten vorgelegten Mietverträge als „gefälscht oder fingiert abgetan“ worden seien. Bereits aus diesem Grund hätte es der Klägerseite oblegen, näher zu den Umständen des Vertragsschlusses und den Vertragsmodalitäten vorzutragen.

cc.

Soweit die Klägerin zu 3) einwendet, ein Mietverhältnis sei jedenfalls konkludent abgeschlossen und auch bereits erfüllt worden, ändert dies nichts an der erforderlichen und zugleich fehlenden Genehmigung des Familiengerichts.

b.

Auf die Frage, in wie weit der behaupteten Gegenleistung ein Wert beizumessen ist und ob die Klägerin zu 3) überhaupt jemals Besitz am streitgegenständlichen Grundstück hatte, kommt es daher nicht mehr an. Gleiches gilt für die Frage der Verjährung und Verwirkung des geltend gemachten Anspruchs auf Besitzeinräumung.

2.

Ansprüche aus dinglichen Wohnrechten kommen mangels Eintragung im Grundbuch nicht in Betracht und sonstige schuldrechtliche Wohnrechte (z.B. Leihe; eine entsprechende Einigung unterstellt) würden erkennbar keine Verpflichtung/Bindung des Beklagten als Ersteigerer bewirken.

3.

Mangels eines Rechts zum Besitz, kann die Klägerin zu 3) aufgrund des dolo-agit-Einwandes auch keine Verletzung eines eventuellen (unrechtmäßigen) Besitzes (etwa aus § 861 BGB; Fehlerhafte Zwangsvollstreckung; o.Ä.) einwenden.

III.

Die prozessualen Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 91 Abs. 1 S. 1, 269 Abs. 3 , 100 Abs. 1, 709 S. 1 BGB.

IV.

Der Streitwert wird auf N25 Euro festgesetzt, § 3 ZPO. Dem Streitwert liegt eine geschätzte Monatsmiete von N26 Euro zugrunde (12 x N26 Euro), die sich nach dem Wert des Grundstücks und der Immobilie bemisst.

Gegen dieses Urteil ist das Rechtsmittel der Berufung für jeden zulässig, der durch dieses Urteil in seinen Rechten benachteiligt ist,

1. wenn der Wert des Beschwerdegegenstandes 600,00 EUR übersteigt oder

2. wenn die Berufung in dem Urteil durch das Amtsgericht zugelassen worden ist.

Die Berufung muss innerhalb einer Notfrist von einem Monat nach Zustellung dieses Urteils bei dem Landgericht Düsseldorf, Werdener Straße 1, 40227 Düsseldorf, eingegangen sein. Die Berufungsschrift muss die Bezeichnung des Urteils, gegen das die Berufung gerichtet wird, sowie die Erklärung, dass gegen dieses Urteil Berufung eingelegt werde, enthalten.

Die Berufung ist, sofern nicht bereits in der Berufungsschrift erfolgt, binnen zwei Monaten nach Zustellung dieses Urteils gegenüber dem Landgericht Düsseldorf zu begründen.

Die Parteien müssen sich vor dem Landgericht Düsseldorf durch einen Rechtsanwalt vertreten lassen, insbesondere müssen die Berufungs- und die Berufungsbegründungsschrift von einem solchen unterzeichnet sein.

Mit der Berufungsschrift soll eine Ausfertigung oder beglaubigte Abschrift des angefochtenen Urteils vorgelegt werden.

Hinweis zum elektronischen Rechtsverkehr:

Die Einlegung ist auch durch Übertragung eines elektronischen Dokuments an die elektronische Poststelle des Gerichts möglich. Das elektronische Dokument muss für die Bearbeitung durch das Gericht geeignet und mit einer qualifizierten elektronischen Signatur der verantwortenden Person versehen sein oder von der verantwortenden Person signiert und auf einem sicheren Übermittlungsweg gemäß § 130a ZPO nach näherer Maßgabe der Verordnung über die technischen Rahmenbedingungen des elektronischen Rechtsverkehrs und über das besondere elektronische Behördenpostfach (BGBl. 2017 I, S. 3803) eingereicht werden. Auf die Pflicht zur elektronischen Einreichung durch professionelle Einreicher/innen ab dem 01.01.2022 durch das Gesetz zum Ausbau des elektronischen Rechtsverkehrs mit den Gerichten vom 10. Oktober 2013, das Gesetz zur Einführung der elektronischen Akte in der Justiz und zur weiteren Förderung des elektronischen Rechtsverkehrs vom 5. Juli 2017 und das Gesetz zum Ausbau des elektronischen Rechtsverkehrs mit den Gerichten und zur Änderung weiterer Vorschriften vom 05.10.2021 wird hingewiesen.

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