Landgericht Düsseldorf, 11. Zivilkammer — 11 O 208/19

11 O 208/19 Verkündet am 04.08.2020 U., Justizbeschäftigte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle

Landgericht Düsseldorf IM NAMEN DES VOLKES Urteil

In dem Rechtsstreit

der W., vertreten durch den Inhaber I., E.-straße 7, N01 F.,

Klägerin,

Prozessbevollmächtigte: Rechtsanwälte Y., H.-straße 15, N02 N.,

gegen

1. die X. GmbH, gesetzlich vertreten durch die Geschäftsführer M. und A., P.-straße 2b, N03 V.,

Beklagte zu 1.,

2. T. GmbH & Co. KG, vertr. d. d. B. Verwaltungs-GmbH, d. d. GF D. & A., P.-straße 2b, N03 V.,

Beklagte zu 2.,

Prozessbevollmächtigte: Rechtsanwälte J., R.-straße 5, N04 V.,

hat die 11. Zivilkammer des Landgerichts Düsseldorf

auf die mündliche Verhandlung vom 16. Juni 2020 durch den Vorsitzenden Richter am Landgericht L. als Einzelrichter für Recht erkannt:

Die Klage wird abgewiesen.

Die Klägerin trägt die Kosten des Rechtsstreits.

Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 Prozent des jeweils zu vollstreckenden Betrages vorläufig vollstreckbar.

Die Klägerin macht gegen die Beklagten im Wege der Stufenklage Ansprüche auf Auskunft, eidesstattliche Versicherung und Zahlung geltend.

Die Beklagte zu 2. ist Eigentümerin des T., aufgeteilt in 184 Ferienwohnungen.

Durch schriftlichen Vertrag vom 30.08.2016 (Anlage K 1 zur Klageschrift, Anlagenband für die Klägerseite), beauftragte die Beklagte zu 2. die Klägerin mit dem Nachweis und / oder der Vermittlung von notariellen Kaufverträgen für die Ferienwohnungen. Dies wird im Vertrag unter § 2 Absatz 2 (Auftragsgegenstand) ausgeführt. Nach § 5 Absatz 1 des Maklervertrages erhält die Klägerin für ihre unter § 2 genannten Tätigkeiten bei Abschluss eines von ihr vermittelten notariellen Kaufvertrages eine Provision in Höhe von 4 % des beurkundeten Verkaufspreises zuzüglich Umsatzsteuer.

Nach § 4 Absatz 3 gewährt die Beklagte zu 2. der Klägerin für ihre Interessenten Kunden- und Quellenschutz. Wörtlich heißt es dort: „Der Kundenabgleich erfolgt per Mail, in dieser benennt der Auftragnehmer den Nachnamen und den Wohnort des Kunden. Sollte dem Auftraggeber der Kunde bekannt sein, weist er dies mit dem Vornamen, Straße oder Telefonnummer binnen 7 Tagen nach.“ Hinsichtlich des weiteren Inhalts des Vertrages wird auf die Anlage K 1 verwiesen.

Die Klägerin informierte die Beklagte zu 2. mit Mail vom 05.09.2016 über die Kaufinteressenten O. und K. S. in N05 Q. (vgl. Anlage K 3). Mit Mail vom selben Tag bestätigte die Beklagte zu 2. den Kundenschutz (Anlage K 4). Das Ehepaar S. erwarb später (2018 / 2019) eine der Wohnungen im T. von der Beklagten zu 2.

Die Klägerin behauptet, sie habe dem Ehepaar S. bereits im Juli 2016 ein Exposé für die später erworbene Wohnung ausgehändigt. Die Beklagte zu 2. bestreitet dies mit dem - von der Kläger nicht bestrittenen - Vorbringen, im Jahr 2016 sei das Objekt weder platzierungsreif noch verkaufbar gewesen.

Die Klägerin trägt zudem vor, dass die Eheleute S. bereits im Jahr 2016 ohne die Klägerin vor Ort gewesen seien, um sich die Lage des Objekts und der Wohnungen anzuschauen. In den Jahren 2017 und 2018 hätte weiterhin regelmäßiger Kontakt zwischen der Klägerin und den Eheleuten S. bestanden, bis diese ihre Immobilie in C., an deren Vermittlung die Klägerin beteiligt gewesen sei, gegen Ende 2018 veräußert hätten. Am 25.01.2019 hätten die Eheleute S. sodann der Klägerin mitgeteilt, dass sie eine Wohnung im Projekt G. für 359.000,00 Euro erworben hätten.

Die Klägerin behauptet zudem, neben den Eheleuten S. hätte sie der Beklagten zu 2. noch eine Vielzahl weiterer Interessenten genannt und hierfür Kunden- und Quellenschutz erhalten (vgl. die Auflistung in der Klagebegründung, Blatt 6 ff GA), wobei Letzteres unstreitig ist.

Die Klägerin beantragt,

1.

die Beklagten zu 1. und 2. gesamtschuldnerisch zu verurteilen, ihr Auskunft darüber zu erteilen, wann und zu welchem Kaufpreis ein Kaufvertrag mit den Eheleuten S. abgeschlossen wurde,

2.

die Beklagten gesamtschuldnerisch zu verurteilen, ihr Auskunft darüber zu erteilen, mit welchen der bestätigten kunden- und quellengeschützten Kunden der Klägerin und zu welchen Verkaufspreisen sie Ferienwohnungsverträge im Objekt T. abgeschlossen hat,

3.

erforderlichenfalls die Richtigkeit und Vollständigkeit ihrer Angaben an Eides Statt zu versichern,

4.

an die Klägerin Provision zu zahlen in einer nach Erteilung der Auskunft noch zu bestimmenden Höhe nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 24.09.2019.

Die Beklagten beantragen,

die Klage abzuweisen.

Die Beklagte zu 1. bestreitet ihre Passivlegitimation, da der Maklervertrag, wie unstreitig ist, nicht zwischen der Klägerin und ihr, sondern der Klägerin und der Beklagten zu 2. zu Stande gekommen sei.

Die Beklagten erheben zudem ohne näheren Vortrag die Einrede der Verjährung. Die Beklagte zu 2. behauptet , den Maklervertrag mit Schreiben vom 15.11.2017 (Anlage B 2, Blatt 59 GA) mit Wirkung zum 31.12.2017 gekündigt zu haben. Im Übrigen bestreitet die Beklagte zu 2., dass die Klägerin die unter § 2 Absatz 2 des Vertrages beschriebenen Maklerleistungen erbracht hätte und diese kausal für etwaige später geschlossenen Kaufverträge gewesen seien.

Mit Schriftsatz vom 25.11.2019 (Blatt 25 ff GA) hat die Klägerin für den Fall, dass es mit Blick auf die Beklagte zu 1. an der Passivlegitimation fehle, hilfsweise Klageänderung dahingehend beantragt, dass anstelle der Beklagten zu 1. die Beklagte zu 2. trete. Von diesem Antrag hat die Klägerin mit Schriftsatz vom 23.01.2020, bei Gericht eingegangen am 28.02.2019, Abstand genommen und ihren ursprünglichen Klageantrag dahingehend erweitert, dass diese auch die Beklagte zu 2. - als Gesamtschuldnerin mit der Beklagten zu 1. - umfasse.

Hinsichtlich der weiteren Einzelheiten wird auf die wechselseitig übersandten Schriftsätze nebst Anlagen, das Protokoll der mündlichen Verhandlung sowie den sonstigen Akteninhalt Bezug genommen.

Die Klage ist zulässig, aber unbegründet.

I.

Die Klage ist zulässig, die Parteierweiterung auf die Beklagte zu 2. ist als sachdienliche, nachträgliche subjektive Klagehäufung zulässig. Das Auskunftsbegehren der Klägerin beruht gegenüber beiden Beklagten auf dem gleichen tatsächlichen Grunde (§ 60 ZPO), nämlich dem im Tatbestand genannten Maklervertrag vom 30.08.2016. Die Parteierweiterung ist auch sachdienlich im Sinne von § 263 ZPO, da der bisherige Streitstoff aufgrund des identischen zu Grunde liegenden Sachverhalts auch für die Beklagte zu 2. eine verwertbare Endentscheidungsgrundlage bietet und durch die Erweiterung eine endgültige Beilegung des Streits gefördert und ein neuer Prozess im Interesse der Prozessökonomie vermieden wird.

Weiterhin genügt der klägerische Auskunftsantrag (1. Stufe) den Anforderungen, die gemäß § 253 Absatz 2 Nr. 2 ZPO an einen bestimmten Antrag zu stellen sind. Dem steht - anders als die Beklagten meinen - auch nicht entgegen, dass die Klägerin weiterhin lediglich (im Singular) von der Beklagten spricht. Denn maßgeblich für Inhalt und Reichweite des materiellen Klagebegehrens ist nicht allein der Wortlaut des Klageantrags. Dieser ist vielmehr unter Berücksichtigung des zu seiner Begründung Vorgetragenen auszulegen (vgl. BGH NJW-RR 2012, 872, 874). Im vorliegenden Fall sind die Anträge der Klägerin dahingehend auszulegen, dass sich diese auf beide Beklagten als Gesamtschuldner beziehen.

Bedenken könnten allerdings im Hinblick auf den Auskunftsanspruch bezüglich eines etwaigen Hauptvertrages der Beklagten zu 2. mit den Eheleuten S. bestehen, da die Klägerin, abweichend von ihrem vorherigen Vortrag, mit nachgelassenem Schriftsatz vom 13.07.2020 ausgeführt hat, dass die Eheleute S. ihr gegenüber angegeben hätten, dass sie eine Wohnung im Projekt G. für 359.000,00 Euro erworben hätten. Im Hinblick darauf, dass dies lediglich Angaben der Käufer und nicht der Beklagten sind und die Klägerin auch weitere Auskünfte zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses begehrt, hält die Kammer gleichwohl den Auskunftsantrag für zulässig.

II.

Die Klage ist jedoch unbegründet. Es besteht kein Provisionsanspruch gegen die Beklagten, weder gegen die Beklagte zu 1. noch die Beklagte zu 2., weshalb hat die Stufenklage insgesamt abzuweisen ist. Ein Auskunftsanspruch der Klägerin ergibt sich ferner nicht aus einem Schadensersatzanspruch.

1.

Der geltend gemachte Auskunftsanspruch gegenüber der Beklagten zu 1. besteht erkennbar nicht. Ein solcher ergibt sich nicht aus § 242 BGB. Ein Auskunftsanspruch besteht nach der höchstrichterlichen Judikatur, wenn und soweit zwischen den Parteien bestehende Rechtsbeziehungen es mit sich bringen, dass der Berechtigte in entschuldbarer Weise über das Bestehen oder den Umfang seiner Rechte im Ungewissen ist und der Verpflichtete die zur Beseitigung der Ungewissheit erforderliche Auskunft unschwer erteilen kann (vgl. nur: BGH NJW-RR 1990, 1370). Hinsichtlich der Beklagten zu 1. kommt der nachfolgende Provisionsanspruch (3. Stufe) jedoch schon mangels Passivlegitimation der Beklagten zu 1. nicht in Betracht. Der vorgelegte Maklervertrag wurde nicht mit der Beklagten zu 1. geschlossen. Dass insoweit eine anderweitige vertragliche Beziehung bestanden hat, hat die Klägerin nicht dargelegt und ist auch sonst nicht ersichtlich. Dabei kann dahinstehen, inwieweit eine gesellschaftsrechtliche Verflechtung zwischen der Beklagten zu 1. und der Beklagten zu 2. besteht. Denn unstreitig besteht die Beklagte zu 2. auch nach dem klägerischen Vortrag noch, sodass überhaupt nicht ersichtlich ist, weshalb es einer Klage gegen die Beklagte zu 1. bedürfe.

2.

Auch gegenüber der Beklagten zu 2. als tatsächlicher Vertragspartnerin steht der Klägerin der geltend gemachte Auskunftsanspruch jedoch nicht zu. Ein Auskunftsanspruch der Klägerin scheidet aus, weil der diesem nachfolgende Provisionsanspruch gemäß § 652 Absatz 1 BGB nicht besteht. Nach dem gesetzlichen Leitbild des § 652 BGB, von den Parteien in § 5 Absatz 1 in Verbindung mit § 2 Absatz 2 des Vertrages erkennbar übernommen, steht dem Makler eine Provision nur zu, wenn und soweit er eine kausale Vermittlungs- oder Nachweisleistung erbracht hat. Etwas Anderes ergibt sich auch nicht aus dem Maklervertrag, insbesondere ist dem Vertrag keinesfalls zu entnehmen, dass bereits die Gewährung von Kundenschutz eine provisionsauslösende Maklerleistung darstellen sollte. Vielmehr ist das Gegenteil der Fall: Nach § 5 Absatz 1 erhält die Klägerin lediglich für die Tätigkeiten nach § 2 Absatz 2 des Vertrages (Nachweis und / oder Vermittlung) eine Provision.

Im Streitfall hat die Klägerin keine Maklerleistung erbracht. Die Frage nach der Kausalität stellt sich damit erst gar nicht. Auch daran würde jedoch ein Anspruch der Klägerin scheitern.

a)

Die Klägerin hat gegenüber der Beklagten zu 2. keine, den Provisionsanspruch begründende Vermittlungstätigkeit erbracht. Eine Vermittlungstätigkeit im Sinne des § 652 Absatz 1 Satz 1 Alternative 2 BGB bedarf einer bewussten, finalen Herbeiführung der Abschlussbereitschaft des Vertragspartners des künftigen Hauptvertrages. Erschöpft sich die Tätigkeit des Maklers in der Weitergabe von Informationen, wie hier, so fungiert er lediglich als Bote, vermittelt aber nicht. Auch die Übersendung eines Exposés sowie die bloße Verschaffung einer Besichtigungsmöglichkeit stellen grundsätzlich noch keine provisionsauslösende Vermittlungstätigkeit dar (vgl. BGH NJW-RR 2009, 1281 (1283)). Die Klägerin konnte aber kaum die Erbringung dieser Vorfeldmaßnahmen zur Überzeugung der Kammer darlegen. Dass sie - erst dann würde es sich um eine Vermittlungstätigkeit handeln - weitergehend mit beiden Seiten verhandelt hätte, hat sie erst recht nicht dargelegt. Hierfür ist auch sonst nichts ersichtlich.

b)

Aber auch eine provisionsbegründende Nachweisleistung hat die Klägerin nicht erbracht. Auch dies gilt sowohl hinsichtlich der Eheleute S. als auch bezüglich der weiteren Interessenten. Der „Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss eines Vertrages“ ist nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs erbracht, wenn aufgrund einer Mitteilung des Maklers dessen Auftraggeber in die Lage versetzt wird, in konkrete Verhandlungen mit einem potenziellen Vertragspartner einzutreten. Unverzichtbare, aber auch ausreichende Voraussetzung für einen Nachweis ist deshalb, dass der Makler seinem Auftraggeber einen Interessenten benennt und damit auf eine konkrete Vertragsgelegenheit hinweist (vgl. BGH NJW 2016, 2317, 2318).

Dabei ist es regelmäßig erforderlich, dass der vollständige Name und die Anschrift derjenigen Person, die als Vertragspartner in Betracht kommt, genannt werden (vgl. BGH NJW 2016, 2317 (2318)). Demgegenüber handelt es sich um keinen Nachweis, sondern nur um die Verschaffung einer Ermittlungsmöglichkeit, wenn etwa einem Verkaufsinteressenten eine Namensliste von ca. 500 Personen übersandt wird, die der Auftraggeber anschreiben muss, um zu ermitteln, ob sich unter diesen Personen jemand befindet, der sich konkret für das Objekt interessiert (BGH NJW-RR 2010, 1385 f). Die Klägerin hat nicht zur Überzeugung der Kammer dargelegt, dass sie der Beklagten zu 2. den vollständigen Namen und die Anschrift potenzieller Vertragspartner mitgeteilt hat. Vielmehr ist ihrem Vortrag eindeutig zu entnehmen, dass lediglich Name und der Wohnort mitgeteilt wurden. Dass im Anschluss nach Ablauf von 7 Tagen, in denen die Beklagte zu 2. hätte nachweisen können, den Interessenten bereits zu kennen, weitergehende Kontaktdaten an die Beklagte zu 2. übermittelt worden wären, trägt die Klägerin dagegen selbst nicht vor.

Da der Kunde, hier die Beklagte zu 2., derartige Verhandlungen nur einleiten kann, wenn er auch erfährt, an wen er sich wegen des angestrebten Vertrages wenden muss, um den Hauptvertrag zu Stande zu bringen, liegt eine Maklerleistung im Sinne eines Nachweises nicht vor. Zwar erkennt die Rechtsprechung von den genannten Grundsätzen unterschiedliche Ausnahmen an, beispielsweise wenn es dem Maklerkunden vorerst nicht auf dessen Person ankam, weil er sich zunächst einmal über die Geeignetheit des Objekts schlüssig werden wollte, ein Ausnahmefall der vorliegend nicht gegeben ist. Auch ein sonstiger von der Rechtsprechung anerkannter Ausnahmefall liegt vorliegend nicht vor. So ist die Namhaftmachung insbesondere dann entbehrlich, wenn bei der Mitteilung der Angaben über das Objekt keine weiteren Nachforschungen erforderlich sind, etwa weil die Anschrift des Verkäufers mit der örtlichen Bezeichnung des Grundstücks übereinstimmt (vgl. BGH NJW 2016, 2317 (2319)). Ob auf das Erfordernis der exakten Bezeichnung des Vertragspartners ausnahmsweise verzichtet werden kann, ist letztlich eine Frage der Umstände und des hypothetischen Parteiwillens im Einzelfall (vgl. BGH NJW 1987, 1628 f). Im Streitfall sprechen diese Gesichtspunkte gegen die Anerkennung einer Ausnahme. Zwar konnten die Interessenten, denen die Klägerin gegebenenfalls ein Exposé überreicht hat, sich von sich aus an die Beklagte zu 2. wenden, diese jedoch nicht ohne nähere Namhaftmachung der Interessenten Kontakt zu diesen aufnehmen. Offenbar ging selbst die Klägerin davon aus, die Beklagte zu 2. werde durch die von ihr in einem ersten Schritt übermittelten Informationen (Nachname und Wohnort) gerade noch nicht in die Lage versetzt, in konkrete Verhandlungen mit einem potenziellen Vertragspartner einzutreten. Anderenfalls wäre die Klägerin, jedenfalls bis zu dem erklärten Kundenschutz, auf den sie abstellt, weitgehend schutzlos gewesen. Der erteilte Kunden- und Quellenschutz ändert jedoch nichts an den Umstand, dass die Klägerin weder bezüglich der Eheleute S. noch bezüglich weiterer Interessenten hier keine (vollständige) Nachweisleistung erbracht hat.

Darüber hinaus würde es auch an der notwendigen Kausalität fehlen. Für die Kausalität der Nachweisleistung trägt grundsätzlich der Makler die Darlegungs- und Beweislast. In der höchstrichterlichen Rechtsprechung ist zwar anerkannt, dass, wenn der Makler die Gelegenheit zum Vertragsabschluss nachgewiesen hat und seiner Nachweistätigkeit der Vertragsschluss in angemessenem Zeitabstand nachfolgt, sich daraus der Schluss auf den Ursachenzusammenhang zwischen Beiden von selbst ergibt (BGHZ 141, 40 (44)). Die Vermutung, dass die Maklerleistung ursächlich für den Vertragsschluss war, gilt jedoch nur dann, wenn zwischen dem Nachweis des Maklers und dem Vertragsschluss ein Zeitraum bis zu einem Jahr liegt. Beträgt der Zeitraum dagegen mehr als ein Jahr, streitet nicht mehr ein sich von selbst ergebender Schluss auf den Ursachenzusammenhang für den Makler (BGH, NJW 2006, 3062 Rn. 18). Hier war zwischen einer etwaigen Nachweisleistung der Klägerin und dem nachfolgenden Abschluss des Hauptvertrages (jedenfalls bezüglich der Eheleute S.) jedenfalls mehr als ein Jahr vergangen. Ausreichender Vortrag der Klägerin fehlt, allein der Vortrag, in den Jahren 2017 und 2018 weiterhin regelmäßig Kontakt zu den Eheleuten S. gehabt zu haben, genügt insoweit erkennbar nicht.

Schließlich steht der Klägerin auch unter anderen Gesichtspunkten kein Auskunftsanspruch zu, weil es stets am geldwerten Folgeanspruch fehlt. Soweit sich die Klägerin auf einen möglichen Verstoß der Beklagten zu 2. gegen die behauptete Kundenschutzklausel, insbesondere im Fall der Eheleute S., beruft, ist nicht hinreichend zu erkennen, worin der Verstoß liegen soll. Denn die Klägerin trägt bereits selbst vor, dass die Eheleute S. ihr mitgeteilt hätten, von sich aus Kontakt zu der Beklagten zu 2. aufgenommen und sich das Objekt vor Ort angeschaut zu haben. Dass die Beklagte zu 2. dabei vertragswidrig die Klägerin übergangen hätte, trägt diese nicht einmal selbst vor. Die Klägerin führt auch nicht weiter dazu aus, welche weiteren Maßnahmen sie im Anschluss daran im Hinblick auf die Kunden S. entfaltet habe. So ist ihrem Vortrag weder zu entnehmen, dass sie anschließend der Beklagten zu 2. die vollständige Anschrift der Eheleute S. genannt hätte noch überhaupt Kontakt zu der Beklagten zu 2. im Hinblick auf die Interessenten S. aufgenommen habe. Auch der Vortrag dazu, im Jahr 2017 und 2018 weiteren Kontakt zu den Eheleuten S. gehabt zu haben, die schließlich ja ihre Eigentumswohnung über die Klägerin vermakeln ließen, genügt nicht. Insoweit ist auch überhaupt nicht ersichtlich oder stellt es lediglich eine Vermutung der Klägerin dar, dass die Beklagte zu 2. von sich aus Kontaktdaten der Eheleute S. an die „Vorortmakler“ weitergegeben habe. Vor diesem Hintergrund ist auch ein Schadensersatzanspruch der Klägerin gegenüber der Beklagten zu 2., der sich aus einer etwaigen Verletzung des Kunden- und Quellenschutzes ergeben könnte, nicht schlüssig dargetan.

Ein Auskunftsanspruch der Klägerin scheidet damit aus, weil der diesem nachfolgende Provisionsanspruch gemäß § 652 Absatz 1 BGB nicht besteht.

III.

Die Entscheidung über die Kosten beruht auf § 91 Absatz 1 Satz 1 ZPO, diejenige über die vorläufige Vollstreckbarkeit auf § 709 ZPO.

Streitwert: 10.500,00 Euro.

L.

Vorsitzender Richter am Landgericht

als Einzelrichter