Landgericht Düsseldorf, 10. Kammer für Handelssachen — 40 O 80/19
Die Beklagten werden verurteilt, die im Gebäude A im 5. Obergeschoss gelegenen gewerblichen Mietflächen mit einer Größe von ca. 504 m², die in dem als Anlage K 1.1 beigefügten Lageplan in der Farbe hellgrün markiert sind, sowie die in dem Lageplan in Anlage K1.2 in der Farbe rosa gekennzeichneten 6 PKW-Stellplätze zu räumen und an die Klägerin herauszugeben.
Die Beklagten tragen die Kosten des Rechtsstreits.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Beklagten können die Vollstreckung gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 182.000,00 € abwenden, wenn nicht ihrerseits die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in der genannten Höhe leistet.
Die Klägerin ist nach eigenen Angaben Eigentümerin der unter dem Namen „B“ bekannten Hotel- und Gewerbeimmobilie an der Königsallee 11 in Düsseldorf.
Die Räumlichkeiten im 5. Oberschoss des Gebäudes wurden seit dem Jahre 2008 zum Betrieb einer medizinischen Privatklinik für kosmetische Behandlungen genutzt. Bis zum Februar 2014 war die Beklagte zu 2) aufgrund eines zwischen ihr und der Klägerin geschlossenen Mietvertrages Mieterin der Räumlichkeiten. Diese kam im Frühjahr 2014 mit den Mietzahlungen in Verzug, so dass die Klägerseite den Mietvertrag fristlos kündigte.
Statt einer Räumung kam die Klägerin mit der Beklagten zu 1) überein, dass diese die Räumlichkeiten anmietet und die rückständigen Mieten ausgleicht. Unter dem 03.06./9.07.2015 schlossen die Klägerin und die Beklagte zu 1) einen Mietvertrag über die oben genannten Räumlichkeiten mit Wirkung ab dem 01.03.2014. Nach § 1, 1.2.1 des Mietvertrages werden die Räumlichkeiten zum Betrieb einer medizinischen Privatklinik betrieben. In § 7, 7.7 ist festgelegt, dass der Mieter dafür zu sorgen hat, dass sein Geschäftsbetrieb jederzeit den geltenden Vorschriften und behördlichen Auflagen entspricht. Für den weiteren Inhalt des Vertrages wird auf die zu den Akten gereichte Anlage K 16 Bezug genommen.
Die Räumlichkeiten wurden von den Beklagten zu 2) und 3) als Untermieterinnen genutzt. Zwischen den Parteien ist streitig, ob dies mit Kenntnis und Billigung der Klägerin erfolgte.
Im Jahre 2018 kam es zum Streit unter den Beklagten zu 1-3), in dessen Folge die Beklagten zu 2) und 3) der Klägerin mitteilten, die Beklagte zu 1) verfüge nicht über eine gewerbliche Erlaubnis zum Betrieb einer Klinik. Mit Schreiben vom 13.12.2018 bzw. 18.12.2018 (Anlage K 17, K 17 a) forderte der Prozessbevollmächtigte der Klägerin die Beklagte zu 1) auf, dafür Sorge zu tragen, dass das Mietverhältnis auf die Beklagte zu 3) als Inhaberin der Klinikerlaubnis erweitert werde. Zu einer Erweiterung des Mietvertrages kam es in der Folgezeit nicht.
Mit nicht datiertem seitens der Prozessbevollmächtigten formulierten Scheiben erklärten die Herren Dr.C und D als Direktor bzw. Geschäftsführer der Beklagten zu 1), die Beklagte zu 1) besitze derzeit keine zum Betrieb einer Klinik erforderlichen öffentlich rechtlichen Zulassung. Sie verpflichteten sich, im Namen der Gesellschaft wie auch persönlich strafbewehrt, jeglichen Außenauftritt zu unterlassen, der auf das Vorhandensein einer Kliniklizenz hindeute sowie in den Mieträumen keine Tätigkeiten auszuüben oder zuzulassen, die eine Zulassung als Klinik erforderten. Für den Inhalt der Erklärung wird auf die zu den Akten gereichte Anlage k 3 Bezug genommen.
Mit Schreiben vom 16.07.2019 wiesen, die Prozessbevollmächtigten der Klägerin darauf hin, dass trotz der eingegangenen Verpflichtung weiterhin auf den Betrieb einer Klinik hingewiesen werde. Sie forderten unter Androhung der fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses zum einen unter Fristsetzung die Zahlung der Vertragsstrafe, zum anderen die Vorlage einer Klinikerlaubnis. Diese wurde bis zum Fristablauf nicht vorgelegt.
Mit Schreiben vom 01.08.2019 kündigte die Klägerin das mit der Beklagten zu 1) bestehende Mietverhältnis fristlos. Gleichzeitig bot sie für den Fall der Anerkennung der Kündigung den Abschluss eines Interims-Mietvertrages an und verwies für die Einzelheiten auf ein weiteres Schreiben vom 01.08.2019. Für den Inhalt der Schreiben wird auf die Anlagen K 5.1 und K 5.2 Bezug genommen. Mi E-Mail vom 23.08.2019, für deren Inhalt auf die zu den Akten gereichte Anlage K 6 Bezug genommen wird, wurde auf die Kündigung reagiert.
Mit der vorliegenden Klage nimmt die Klägerin die Beklagten auf Räumung und Herausgabe des Mietobjektes in Anspruch, wobei sie die Klage mit Klageschrift vom 28.010.2019 auf die Beklagte zu 3) erweitert hat.
Die Klägerin ist der Ansicht, die Kündigung sei von der Beklagten zu 1) durch E-Mail vom 23.08.2019 anerkannt worden. Die Beklagten zu 1) bis 3) seien schon mit Blick auf die wirksame Kündigung des Hauptvertrages zur Herausgabe und Räumung verpflichtet.
Die Klägerin beantragt,
die Beklagten zu verurteilen, die im A im 5. Obergeschoss gelegenen gewerblichen Mietflächen mit einer Größe von ca. 504 m², die in dem als Anlage K 1.1 beigefügten Lageplan in der Farbe hellgrün markiert sind, sowie die in dem Lageplan in Anlage K1.2 in der Farbe rosa gekennzeichneten 6 PKW-Stellplätze zu räumen und an die Klägerin herauszugeben.
Die Beklagten beantragen,
die Klage abzuweisen.
Die Beklagten behaupten, bereits vor Abschluss des Mietvertrags zwischen der Klägerin und der Beklagten zu 1) habe ein Kooperationsverhältnis zwischen der Beklagten zu 1) und der Beklagten zu 2) dergestalt bestanden, dass die Beklagte zu 1) bzw. die Herren C der Beklagten zu 2) zum einen Patienten vermittelten, zum anderen von ihnen beauftragte Ärzte in den Räumlichkeiten medizinische Behandlungen durchgeführt hätten. Die Beklagte zu 2), welche über eine Erlaubnis nach § 30 GewO verfügt habe, sei immer schon nach außen sowohl und dem Namen E wie auch unter dem Namen der Beklagten zu 1) aufgetreten. Dieses Kooperationsverhältnis sei in Kenntnis und mit Zustimmung der Klägerin auch mit Abschluss des hier streitgegenständlichen Mietvertrages weiter fortgeführt. worden.
Die Klägerin könne die Kündigung nicht darauf stützen, dass die Beklagte zu 1) keine Erlaubnis zum Betrieb einer medizinischen Klinik gehabt habe. Zum einen sei ausreichend gewesen, dass die Beklagte zu 2) über eine derartige Erlaubnis verfügt habe, zum anderen habe die Beklagte zu 1) der Klägerin mitgeteilt, sie bemühe sich um eine derartige Erlaubnis. Mit Blick hierauf sei der Ausspruch der Kündigung treuwidrig gewesen. Etwaige Verstöße gegen die Unterlassungserklärung seien der Beklagten zu 1) nicht anzulasten, weil sie im Innenverhältnis zu den Beklagten zu 2) und 3) nicht in der Lage gewesen sei, diese Verpflichtungen rechtlich durchzusetzen. Im Übrigen sei die Erklärung nicht wirksam abgegeben worden, weil diese unter falschen Voraussetzungen und unter erheblichem Druck der Klägerseite bzw. deren Prozessbevollmächtigten abgegeben worden sei.
Sie sind der Ansicht, die Beklagte zu 1) habe die Kündigung auch nicht durch die E-Mail vom 23.08.2019 anerkannt. Denn dieses Mail nehme Bezug auf Schreiben der Klägerseite vom 01.08.2019, mit welchen der Abschluss eines Mietvertrages in Aussicht gestellt würde, falls die Kündigung akzeptiert werde. Es sei überdies klargestellt worden, dass einige Punkte noch klärungsbedürftig seien.
Die Beklagten zu 2) und 3) sind der Ansicht, sie hätten ein eigenes Besitzrecht mit Blick auf die in Kenntnis und Zustimmung der Klägerin erfolgte Untervermietung an sie.
Für das weitere Parteivorbringen wird auf die wechselseitigen Schriftsätze nebst Anlagen sowie das tatsächliche Vorbringen im Termin zur mündlichen Verhandlung vom 05.06.2020 Bezug genommen.
Die Klage ist zulässig und begründet.
I.
II.
Die Klage ist auch begründet.
1.
Die Klägerin kann von der Beklagten zu 1) nach § 546 Abs.1 BGB die Räumung und Herausgabe der vermieteten Praxisräumlichkeiten verlangen.
Das zwischen der Klägerin und der Beklagten zu 1) bestehende mietvertragliche Verhältnis ist durch die außerordentliche Kündigung der Klägerin vom 01.08.2019 wirksam nach § 543 BGB beendet worden.
Die Kündigung der Klägerin erfolgte aus wichtigem Grund nach § 543 Abs.1 Satz 2 BGB.
Ein wichtiger Grund zur sofortigen Beendigung des Mietverhältnisses liegt vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalles, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann.
Die Klägerin konnte aus mehreren Gründen das Vertragsverhältnis fristlos kündigen.
a.
Denn zum einen besaß die Beklagte zu 1) keine Gewerbeerlaubnis nach § 30 (1) Gewerbeordnung und brachte diese bis zum Ausspruch der Kündigung am 01.08.2019 trotz Aufforderung mit Fristsetzung nicht bei. Nach dieser Vorschrift bedürfen Unternehmer von Privatkliniken einer Konzession der zuständigen Behörde.
Unternehmer ist diejenige natürliche oder juristische Person (BVerwG GewArch 1982, 200; OVG Lüneburg GewArch 2000, 420), in deren Namen und für deren Rechnung die Anstalt geführt wird und die in technischer und administrativer Hinsicht die erforderlichen Bestimmungen trifft (Landmann/Rohmer GewO/Marcks Rn. 5 mwN; Roedenbeck, Beck OK GewO 50. Edition § 30 GewO Rz. 12). Die Konzession wird personengebunden einem bestimmten Unternehmer erteilt.
Es kann in diesem Zusammenhang dahinstehen, ob es zunächst ausreichte, dass nicht die Beklagte zu 1), sondern nach dem Vorbringen der Beklagten die Beklagte zu 2) bzw. die Beklagte zu 3) über eine Gewerbeerlaubnis nach § 30 GewO verfügten. Hiergegen spricht bereits, dass nach § 7, Ziffer 7.7 des Mietvertrages die Beklagte zu 1) die Verpflichtung übernahm, für ihren Geschäftsbetrieb alle behördlichen Genehmigungen bzw. Auflagen zu erfüllen.
Jedenfalls aber nach dem Streit unter den Beklagten zu 1-3) im Jahre 2018 war die Beklagte zu 1) gehalten, sich selbst um eine behördliche Genehmigung nach § 30 GewO zu kümmern und diese auch der Klägerin als Vermieterin vorzulegen. Dies gilt schon mit Blick auf den vereinbarten Nutzungszweck des Mietgegenstandes zum Betrieb einer Privatklinik. Unstreitig kam die Beklagte zu 1) dieser Verpflichtung trotz mehrfacher Aufforderung durch die Klägerin, zuletzt mit außergerichtlichem Schreiben vom 16.07.2019 nicht nach.
b.
Darüber hinaus verstieß die Beklagte zu 1) gegen die wirksam abgegebene nicht datierte Unterlassungserklärung, Anlage K 3. Entgegen der auch im Termin zur mündlichen Verhandlung vertretenen Auffassung der Beklagten ist diese Unterlassungserklärung rechtsverbindlich abgegeben worden. Dass die für die Beklagte zu 1) handelnden Personen einem Erklärungs- oder Inhaltsirrtum bei Abgabe der Unterlassungserklärung unterlagen, ist weder vorgetragen noch ersichtlich. Auch ist nicht im Ansatz substantiiert dargelegt, inwieweit die Erklärung unter einem unzulässig ausgeübten Druck seitens der Klägervertreter auf die Vertreter der Beklagten zu 1) herbeigeführt worden ist, zumal die Beklagte zu 1) dies in Kenntnis der dann folgenden Kündigung nicht zum Anlass genommen hat, diese Erklärung nach § 119 ff BGB anzufechten. Insoweit mag die Kammer auch nicht zu erkennen, inwieweit die seitens des Vertreters der Beklagten zu 2) und 3) erhobenen Vorwürfe standeswidrigen Verhaltens seitens des Klägervertreters auf die Wirksamkeit der abgegebenen Erklärungen Einfluss haben könnten, unabhängig davon, ob der Vorwurf überhaupt in der Sache gerechtfertigt ist.
Auch andere Gründe der Unwirksamkeit der abgegebenen Verpflichtungserklärung sind nicht ersichtlich. Dass die Beklagte zu 1) im Innenverhältnis der Beklagten zu 2) und 3) nicht in der Lage gewesen sei, die von ihr übernommene Verpflichtung auch tatsächlich durchzusetzen, ist nicht in ausreichendem Umfang vorgetragen. Welche konkreten vertraglichen Abreden zwischen den Beklagten untereinander über die Nutzung der streitgegenständlichen Räumlichkeiten getroffen worden waren, kann mangels Vorlage etwaiger schriftlicher Vereinbarungen durch die Kammer nicht beurteilt werden.
Aus dem vorgelegten Beschluss des Oberlandesgerichts Düsseldorf vom 4.10.2019 (Az. I-10 W 106/19) ergibt sich lediglich, dass die Beklagte zu 3) vorläufige Besitzeinräumung mit Blick auf die seitens der Beklagten zu 1) begangene verbotene Eigenmacht mit Erfolg angestrebt hat.
c.
Schließlich ist auch der Umstand, dass die Beklagte zu 1) die verwirkte Vertragsstrafe aus der Unterlassungserklärung trotz Aufforderung durch die Klägerseite nicht gezahlt hat, einen Pflichtverletzung, die unter Abwägung der beiderseitigen Interessen zu einer außerordentlichen Kündigung durch die Klägerin berechtigte.
d.
Die Klägerin handelte auch nicht treuwidrig, wenn sie auf der Vorlage der Gewerbeerlaubnis und Einhaltung der Verpflichtungserklärung beharrte. Sie musste sich insbesondere nicht mit der einfachen Ankündigung der Beklagten zu 1) im Juli begnügen, sie habe ein Antragsverfahren zur Erlangung einer Gewerbeerlaubnis beantragt.
2.
Die Klägerin hat gegen die Beklagten zu 2) und 3) Anspruch auf Herausgabe der streitgegenständlichen Räumlichkeiten. Die Beklagten zu 2) und 2) haben kein abgeleitetes Recht zum Besitz. Insoweit kann dahinstehen, ob die Beklagten zu 2) und 3) ein Untermietverhältnis mit der Beklagten zu 1) eingegangen sind. Jedenfalls mit der wirksamen Kündigung des Hauptmietvertrages verlieren auch die Untermieter gegenüber der Klägerin ein etwaiges abgeleitetes Besitzrecht.
3.
Das Vorbringen der Beklagten in den nicht nachgelassenen Schriftsätzen vom 16.07. und 17.07.2020 bleibt nach § 296 a ZPO unberücksichtigt. Es bietet auch keinen Anlass, erneut in die mündliche Verhandlung einzutreten.
III.
Der Ausspruch zur vorläufigen Vollstreckbarkeit ergeht nach § 708 Nr. 7, 711 ZPO.
Streitwert: 217.798,56 €