Landgericht Düsseldorf, 1. Zivilkammer des Landgerichts Düsseldorf — 1 O 180/21

Die Kläger sind zu 6/100 Anteil (GmbH) und zu 94/100 Anteil (Frau I.) Inhaber eines Teilerbbaurechts an dem im Antrag zu 1. genannten Grundstück (nachf. Grundstück). In dem zugrunde liegenden Erbbaurechtsvertrag vom 07. November 2005 (Anlage A3) bestellte die damalige Eigentümerin des Grundstücks, die U. AG, ein Eigentümererbbaurecht. Dort heißt es unter § 14:

„14.1. Dem jeweiligen Erbbauberechtigten wird ein Vorkaufsrecht an dem Erbbaugrundstück für alle Verkaufsfälle eingeräumt. Das Vorkaufsrecht kann nicht ausgeübt werden bei dem ersten Verkaufsfall durch den heutigen Grundstückseigentümer. Das Vorkaufsrecht erlischt mit dem Erbbaurecht.

14.2. Zur Sicherung des sich aus 14.1. ergebenden Vorkaufsrechts des jeweiligen Erbbauberechtigten an dem Erbbaugrundstück wird die Eintragung eines Vorkaufsrechts im Grundbuch zu Gunsten des jeweiligen Erbbauberechtigten bewilligt und beantragt.

14.3. Bei Aufteilung des Erbbaurechts steht auch den jeweiligen Inhabern der Wohnungs-. bzw. Teilerbbaurechte das oben bezeichnete Vorkaufsrecht (Ziffer 14.1.) gemeinschaftlich zu.

Der Erbbauzins sollte als Reallast zu Lasten des Erbbaurechts in das Erbbaugrundbuch eingetragen werden (§ 3.2. des Vertrags).

Hinsichtlich Grundstücks ist für die V. AG eine nach § 800 ZPO vollstreckbare Grundschuld in Höhe von 28.866.000,00 EUR nebst Zinsen und Nebenleistungen eingetragen. Mit Notarurkunde v. 01. August 2008, Anlage A 4) sollte das Eigentümererbbaurecht mit dem Grundpfandrecht ebenfalls belastet werden.

Unter IV. heißt es:

Wegen der … Grundschuld … unterwirft sich der jeweilige Erbbauberechtigte gegenüber der Grundschuldgläubigerin hinsichtlich des zuletzt zu zahlenden Teilbetrages von 2.886.000,00 EUR nebst Zinsen der sofortigen Zwangsvollstreckung in das noch zu bildende Erbbaurecht in der Weise, dass die Zwangsvollstreckung auch gegen den jeweiligen Erbbauberechtigten des Pfandgegenstandes zulässig sein soll.

Auf dem Grundstück befindet sich Wohnraum, an dem Wohnungseigentum besteht. Korrespondierend zur Erbbaurechtsbestellunq wurde mit Teilungserklärung 07. November 2005 das Erbbaurecht in Wohnungserbbaurechte aufgeteilt (Anlage A 5a).

Später war die Beklagte zu 1.) Eigentümerin des Grundstücks. Sie verkaufte es mit Vertrag vom 5.11.2018 an die Q. Grundbesitzverwaltung GmbH & Co. KG (Anl.A5).

Mit an die Beklagte zu 1 gerichtetem Schreiben vom 04.02.2019 übten die Kläger das Vorkaufsrecht in Höhe des ihnen zustehenden Anteils am Erbbaurecht aus (Anlage A6). Die Beklagte zu 2.) war ebenfalls Teilerbbauberechtigte am Grundstück. Sie übte anlässlich des Vorkaufalls vom 5.11.2018 das Vorkaufsrecht in Bezug das gesamte Grundstück aus, woraufhin die Beklagte zu 1.) der Beklagten zu 2.) das Grundstück übertrug. Die Kläger verlangen von den Beklagten die Umsetzung des von ihnen ausgeübten Vorkaufsrechts.

Die klägerische Partei zahlte in der Folgezeit keinen Erbpachtzins. Die Beklagte zu 2.) drohte der klägerische Partei, „Entsprechend den Bestimmungen des Erbbaurechtsvertrages vom 7.11.2005 …und der Identitätserklärung vom 1.8.2008 … die Zwangsvollstreckung zu betreiben“ (Schreiben vom 08.11.2020 Anl. A 8), woraufhin die klägerische Partei zur Abwendung der Zwangsvollstreckung den vorgenannten Betrag zahlte. Die klägerische Partei geht insoweit i. Wd. Vollstreckungsgegenklage gegen die Zwangsvollstreckung der Beklagten zu 2 vor und begehrt die Rückzahlung der Ihrer Ausfassung nach zu Unrecht entrichteten Erbpachtzinsen i. W.d. Aufrechnung gegen den von ihnen zu entrichtenden Kaufpreis von 86.287,82 €. Die klägerische Partei trägt vor:

Im Wesentlichen bestehe zwischen den Parteien Uneinigkeit darüber, ob bei Verkauf des Grundstücks jeder Teilerbbauberechtigte sein Vorkaufsrecht einzeln, bezogen auf einen seinem Miterbbaurechtsanteil entsprechenden Anteil ausüben könne und zugleich hierauf beschränkt sei oder ob der Vorkauf nur bezogen auf das ganze Grundstück von allen Teilerbbaurechtigten gemeinsam unter Beachtung des § 472 BGB ausgeübt werden könne. Die klägerische Partei meint unter Bezugnahme auf BGH V ZR 18/13 vom 11.7.2014 und V ZR 272/10 vom 27.1.2012, dass von der von der Möglichkeit des teilweisen Erwerbs auszugehen sei.

Die klägerische Partei beantragt,

1. die Beklagte zu 1. zu verurteilen, Zug um Zug gegen Zahlung von 86.287,82 € an die Beklagte zu 2.. hilfsweise die Beklagte zu 1. den Klägern einen Miteigentumsanteil von 15670/527332 am Grundstück N.-straße XX, XX, XX eingetragen im Grundbuch von G. Flur X, Flurstück XXX (Grundbuch Amtsgericht Düsseldorf), Blatt XXXXX lastenfrei zu übereignen und aufzulassen. sowie die Eintragung der Kläger als Eigentümer im Grundbuch zu bewilligen, und zwar an die Klägerin zu 1.) einen 94/100 und an die Klägerin zu 2.) einen 6/100 Anteil am vorgenannten Miteigentumsanteil,

2. festzustellen. dass die Beklagten mit der Annahme der ihnen angebotenen Zahlung des Kaufpreises für den im Antrag zu 1. genannten Miteigentumsanteil im Verzug der Annahme sind.

3. die Beklagte zu 2. zu verurteilen, der Eintragung der Kläger mit einem Miteigentumsanteil von 15670/527332 am Grundstück N.-straße 52,54,56, eingetragen im Grundbuch von G. Flur X, Flurstück XXX (Grundbuch Amtsgericht Düsseldorf). Blatt XXXXX und zwar die Klägerin zu 1.) mit einem 94/100 und die Klägerin zu 2.) mit einem 6/100 Anteil am vorgenannten Miteigentumsanteil zu Lasten des ihr gehörigen vorgenannten Grundstücks dergestalt zuzustimmen, dass die Kläger als Eigentümer des vorgenannten Miteigentumsanteils eingetragen werden.

4. festzustellen. dass die Kläger der Beklagten zu 2. seit dem 1.1.2020 keinen Erbpachtzins für den von ihnen inne gehaltenen Anteil von XXXXX/XXXXXX am auf dem vorgenannten Grundstück lastenden Erbbaurecht schulden,

5. die Zwangsvollstreckung aus der notariellen Urkunde des Notars Dr. Y. Köln, UrNr. XXXX/XXXXX vom 7.11.2005 verbunden mit der Identitätserklärung vom 1.8.2008 Ur.Nr. XXXX/XXXXX des Notars Dr. H. M. Köln für unzulässig zu erklären.

6. festzustellen, dass die Kläger berechtigt sind, den von Ihnen zu entrichtenden Kaufpreis für den Grundstücksanteil in der Höhe wie sie Zahlung geleistet haben durch Aufrechnung mit dem Ihnen zustehendem Rückforderungsanspruch wegen an die Grundeigentümer bezahlter Erpachtzinsen seit dem 1.1.2020 nebst Zinsen i.H.v. 5 % - Punkten über dem jeweiligen Basiszins seit dem Zeitpunkt der jeweiligen Zahlung zu erbringen,

Die klägerische Partei hat im Schriftsatz vom 31.03.2022 den Antrag zu 5.) wie folgt berichtigt:

5.). die Zwangsvollstreckung aus der notariellen Urkunde des Notars Dr. O. Z. zu Düsseldorf vom 29.9.2016, Urkundenrollen Nr. XXXX/XXXX betreffend die Verpflichtung zur Zahlung des Erbbauzinses gem. dem dortigen § 3 Ziff. 3 für unzulässig zu erklären.

Die beklagte Partei zu 2 beantragt,

die Klage abzuweisen. Die beklagte Partei zu 2 trägt vor:

Die von der klägerischen Partei zitierte Rechtsprechung sei auf den vorliegenden Fall nicht übertragbar. Die Auslegung von 14.3 des Erbbaurechtsvertraqs ergebe, dass das Vorkaufsrecht nur von allen Teilerbbauberechtigten gemeinschaftlich ausgeübt werden könne. Die von der klägerischen Partei vertretene Auslegung führe zu einer Zerstückelung der Immobilie und damit dem Verlust von dessen Verkehrsfähigkeit.

Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf die gewechselten Schriftsätze verwiesen. Entscheidungsgründe

Die Klage hat keinen Erfolg. Auch in Bezug auf die säumige beklagte Partei zu 1 ist durch klageabweisendes Urteil zu entscheiden (§ 331 Abs:2, 2.TS ZPO), weil die Klage unschlüssig ist. Aus diesem Grund kommt es auch nicht darauf an, dass die klägerische Partei erst mit nachgelassenem Schriftsatz unter Berichtigung des Klageantrags zu 5 die Urkunde vorgelegt hat, aus der die Zwangsvollstreckung betrieben wird. Die klägerische Partei hat das Vorkaufsrecht nicht wirksam ausgeübt, weshalb sie nicht die Übertragung der streitgegenständlichen Immobilie verlangen kann (Anträge zu 1 bis 3). Sie ist daher weiter zur Entrichtung des Erbpachtzinses verpflichtet (Antrag zu 4), weshalb der klägerischen Partei keine Einwendung iSd. § 767 Abs.1 ZPO zusteht (Antrag zu 5) und in Ermangelung eines Kaufpreisanspruchs auch keine Aufrechnungsmöglichkeit (Antrag zu 6) gegeben ist.

Die klägerische Partei konnte das Vorkaufsrecht nicht bezogen auf das mit ihrem Wohnungseigentum verbundene Erbbaurecht ausüben. Die Auslegung (§§ 133, 157 BGB) ergibt, dass das Vorkaufsrecht nur durch alle Wohnungs- und Teilerbbauberechtigte das Vorkaufsrecht gemeinschaftlich ausgeübt werden kann. Das Gericht ist an dieser Auslegung durch die von der klägerischen Partei zitierte Rechtsprechung schon deshalb nicht gehindert, weil sich die Auslegung nicht in bloßer Rechtsanwendung erschöpft, sondern auf Tatsachenfeststellung beruht.

Die zitierte Entscheidung des BGH (Versäumnisurteil vom 11. Juli 2014 – V ZR 18/13 –, BGHZ 202, 77-87) hat – soweit hier von Relevanz - folgenden Inhalt:

„

…

Auf dem Erbbaugrundstück lastet ein dingliches Vorkaufsrecht folgenden Inhalts:

„Der Grundstückseigentümer räumt dem jeweiligen Erbbauberechtigten - mehreren gemeinschaftlich, bei Wohnungs- und Teilerbbaurechten mehreren Berechtigten in einer Einheit gemeinschaftlich - für die Dauer des Erbbaurechts ein Vorkaufsrecht für alle Fälle des Verkaufs an dem Erbbaugrundstück ein.“

…

Diese Regelung kann, … so ausgelegt werden, dass Gegenstand des Vorkaufsrechts in allen Fallgestaltungen das ungeteilte Grundstück sein und dieses Recht mehreren Berechtigte am Erbbaurecht gemeinschaftlich zustehen soll. Die besondere Erwähnung der Teil- und Wohnungserbbauberechtigte hätte bei diesem Ansatz nur den Sinn sicherzustellen, dass mehrere Inhaber eines einzelnen Wohnungserbbaurechts nur gemeinsam handeln können. Die Regelung lässt aber auch die Auslegung zu, dass das Vorkaufsrecht einen unterschiedlichen Inhalt haben soll, je nachdem, ob das Erbbaurecht in Bruchteile oder in Teil- und Wohnungseigentum aufgeteilt wird oder nicht. Im ersten Fall wäre sein Gegenstand das ungeteilte Grundstück; es könnte nur gemeinschaftlich ausgeübt werden. Im zweiten Fall dagegen wäre es auf den Erwerb eines noch zu bildenden Miteigentumsanteils am Erbbaugrundstück gerichtet und stünde den - gegebenenfalls auch mehreren - Berechtigten eines einzelnen Wohnungs- oder Teilerbbaurechts jeweils allein zu.

Die zuletzt genannte Auslegung der Regelung liegt näher als die erste und ist deshalb maßgebend.

Der ursprüngliche Eigentümer wollte ausweislich der Präambel der Erbbaurechtsbestellungsurkunde seinen Grundbesitz in Wohnungseigentum aufteilen und das Teil- und Wohnungseigentum an Bauinteressenten verkaufen. Dieses Teil- und Wohnungseigentum hatte aber bei der von ihm gewählten Konstruktion den Nachteil, dass das Sondereigentum nicht mit einem Miteigentumsanteil am Grundstück, sondern mit einem Anteil an einem Eigentümererbbaurecht verbunden werden sollte, dass er sich daran bestellte. Die sich aus der Befristung des Erbbaurechts und vor allem aus den Regelungen über den Heimfall ergebenden Schwächen der Rechte sollten durch das in Nr. II § 6 Abs. 3 als Inhalt des Erbbaurechts vorgesehene Erneuerungsvorrecht und das Vorkaufsrecht ausgeglichen werden. Diese beiden Rechte sind unterschiedlich ausgestaltet. Während bei dem Erneuerungsvorrecht keine besondere Regelung für den Fall einer Mehrheit von Berechtigten vorgesehen ist, regelt Nr. II § 8 der Urkunde diese Berechtigung beim Vorkaufsrecht unter besonderer Hervorhebung der Aufteilung in Teil- und Wohnungseigentum. Schon das spricht dafür, dass es bei dem Vorkaufsrecht nach der Bildung von Teil- und Wohnungserbbaurechten gerade keine gemeinschaftliche Berechtigung geben sollte. Denn zu der gemeinschaftlichen Berechtigung wäre es - wie beim Erwerbsvorrecht - auch ohne eine ausdrückliche Regelung gekommen.

….“

Das Gericht folgt der Argumentation der beklagten Partei zu 2, wonach es zwischen der vom BGH untersuchten Klausel und der hier in Rede stehenden Bestimmung einen wesentlichen Unterschied gibt (Schriftsatz der beklagten Partei zu 2. v. 15. Dezember 2021, S. 5 ff.). Der BGH hat ausgeführt, dass die ihm zur Auslegung vorgelegte Klausel in 2 Richtungen ausgelegt werden könne. Für die für vom BGH herausgearbeitete Differenzierung („.., je nachdem, ob das Erbbaurecht in Bruchteile oder in Teil- und Wohnungseigentum aufgeteilt wird...“) gibt es vorliegend keinen Raum: Es geht hier nur um Wohnungs-. bzw. Teilerbbaurechte. Die Bruchteilsgemeinschaft am Erbbaurecht findet in der hier in Rede stehenden Klausel keine Erwähnung. Weshalb die Klausel eindeutig und damit einer Auslegung nicht zugänglich ist (vgl. Grüneberg, BGB, 81.Aufl., § 133, RdNr.6). Die vom BGH diskutierten Schwächen einer Bindung des Sondereigentums an den Anteil an einem Eigentümererbbaurecht mögen auch im vorliegenden Fall gegeben sein. Allein der Umstand, dass die Interessenlagen gleichgelagert sind, zwingt nicht dazu, zu demselben Auslegungsergebnis zu kommen. Abgesehen davon gibt es aus Sicht des Grundstückseigentümers gute Gründe, entsprechend dem Leitbild § 472 BGB an einer gemeinschaftlichen Ausübung des Vorkaufsrechts festzuhalten. Wie die beklagte Partei zu 2 zu Recht ausführt, würde – ausgehend von der Auslegung nach dem Verständnis der klägerischen Partei - jeder Grundstückverkauf die Zerstückelung der Immobilie ermöglichen und damit deren Verkehrsfähigkeit beeinträchtigen. Damit würde aus Sicht des Grundstückseigentümers der wirtschaftliche Sinn des Erbbaurechts erheblich beeinträchtigt.

Nebenentscheidungen: §§ 91 Abs.1, 100 Abs.1, 709 S.1 ZPO.

Streitwert: bis 95.000 €.

Zwischen dem Begehren, das Vorkaufsrecht zu vollziehen, und dem Begehren, die Zwangsvollstreckung zu unterbinden, besteht wirtschaftliche Teilidentität.

B.