Landgericht Düsseldorf, 25. Zivilkammer — 25 OH 4/21

Leitsätze (nicht amtlich)

§§ 51 Abs. 1, 3, 91 GNotKG

1.

Gemäß § 49 Abs. 2 Hs. 1 GNotKG beträgt der Wert eines Erbbaurechts 80 % der Summe aus den Werten des belasteten Grundstücks und darauf errichteter Bauwerke. Hierbei sind lediglich die Werte von Bauwerken einzubeziehen, die bereits errichtet sind.

2.

Die Erhöhung des Geschäftswerts für den Wert des Verkaufsrechts an dem Erbbaurecht über 50 % des Werts des Erbbaurechts hinaus (§ 51 Abs. 1 S. 2 GNotKG) ist gem. § 51 Abs. 3 GNotKG (Unbilligkeit im Einzelfall) anhand der prognostizierten Baukosten künftiger Bauwerke nicht nur möglich, wenn in dem Vertrag der Erwerber des Erbbaurechts eine Bebauung vertraglich verpflichtend zugesagt hat, sondern auch, wenn sich der Wert des Erbbaurechts auf nicht einmal die Hälfte des Betrages der prognostizierten Baukosten beläuft. Bei einem Entgelt für bereits bestehende Gebäude in Höhe von 5.832.000,00 € und geschätzten prognostizierten Baukosten in Höhe von mindestens 150 Mio. € ist es fernliegend, dass der Grundstückswert nebst dem Entgelt auch nur annähernd die Hälfte des Betrages der prognostizierten Baukosten erreicht, so dass der Wert des Verkaufsrechts gem. § 51 Abs. 3 GNotKG zu korrigieren ist.

3.

Im Einzelfall sind die prognostizierten Baukosten auch dann anzusetzen, wenn eine Verpflichtung zur Errichtung bestimmter Gebäude nicht besteht, sich aus dem zugrundeliegenden Vertrag aber im Hinblick auf den Zweck des Vertrags die Notwendigkeit und die Absicht ergibt, bestimmte Gebäude zu errichten. In diesem Fall ist die Konstellation nicht anders zu bewerten als bei einer vertraglichen Verpflichtung zur Gebäudeerrichtung.

4.

Bei einer staatlichen und im Haushaltsplan des Landes aufgeführten Universität in NRW handelt es sich nicht um ein von der Gebührenermäßigung ausgeschlossenes wirtschaftliches Unternehmen iSv § 91 Abs. 1 GNotKG, sondern um eine öffentliche Einrichtung i.S.d. § 107 Abs. 2 S. 1 Nr. 2 GO NRW, die für die soziale und kulturelle Betreuung der Einwohner erforderlich ist. Dem steht nicht entgegen, dass § 107 Abs. 2 S. 1 Nr. 2 GO NRW lediglich Fachhochschulen explizit aufzählt, weil die dortige Aufzählung nicht abschließend ist und Fachhochschulen weder inhaltlich noch organisatorisch anders zu bewerten sind als Universitäten.

I.

Die Kostenschuldnerin beabsichtigt, eine medizinische Fakultät auf dem im Grundbuch des Amtsgerichts W., G01 eingetragenen Grundbesitz aufzubauen, der im Eigentum des Landes Nordrhein-Westfalen (im Folgenden: Eigentümer) steht. Die Kostenschuldnerin und der Eigentümer beurkundeten deshalb vor dem Beteiligten zu 2. am 09.12.2020 einen Erbbaurechtsvertrag unter UR-Nr. 1556/2020 K (im Folgenden: Vertrag).

In dem Vertrag ist zugleich ein Vorkaufsrecht zugunsten des Eigentümers für alle Verkaufsfälle an dem Erbbaurecht vorgesehen (§ 11 des Vertrags).

Mit der Rechnung vom 12.03.2021 machte der Beteiligte zu 2. sodann ausgehend von einem Geschäftswert von 60.000.000,00 EUR unter anderem die Gebühr Nr. 21100 des Kostenverzeichnisses in Höhe von 21.268,00 EUR nebst Umsatzsteuer, insgesamt 40.211,63 EUR, geltend, wobei er nach § 91 GNotKG eine Gebührenermäßigung berücksichtigte.

Die Kostenschuldnerin hat unter dem 07.06.2021 einen Antrag auf Entscheidung gemäß § 127 GNotKG eingebracht und den Geschäftswert beanstandet. Es dürfe der Wert zukünftiger Bebauung bzw. die Kosten dieser Bebauung weder zur Bestimmung des Werts des Erbbaurechts noch des Werts des Vorkaufsrechts an dem Erbbaurecht herangezogen werden.

Die Präsidentin des Landgerichts hat unter dem 12.01.2024 Stellung genommen. Der Beteiligte zu 2. hat daraufhin eine berichtigte Kostenrechnung vom 07.02.2024 eingereicht. Diese sieht eine Gebührenermäßigung nicht mehr vor und beläuft sich auf nunmehr 77.217,95 EUR.

Die Präsidentin des Landgerichts hat unter dem 08.04.2024 erneut Stellung genommen und unter dem 14.10.2024 mitgeteilt, auf die zwischenzeitlichen weiteren Stellungnahmen der Beteiligten keine Stellungnahme mehr abgeben zu wollen. Auf die inhaltlichen Stellungnahmen (Bl. 42 ff. und Bl. 71 ff. d.A.) wird Bezug genommen.

II.

Auf den Antrag der Kostenschuldnerin auf gerichtliche Entscheidung war die Kostenrechnung in ihrer Gestalt vom 07.02.2024 abzuändern. Die Kostenrechnung ist zu hoch angesetzt. Der angesetzte Geschäftswert ist im Ergebnis nicht zu beanstanden. Gem. § 91 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 GNotKG ist aber in Bezug auf die Gebühr Nr. 21100 des Kostenverzeichnisses eine Ermäßigung in Höhe von 60 % anzusetzen.

1.

Die übersandte Kostenrechnung vom 07.02.2024 ist rechnerisch nicht zu beanstanden und entspricht im Ergebnis dem Zitiergebot. Zwar ist der Wert der einzelnen Gegenstände nicht aufgeführt, allerdings überschreitet bereits der Wert des Vorkaufsrechts den höchstmöglichen Geschäftswert.

Der Notar ist zur Änderung der Kostenrechnung im Verlaufe des Antragsverfahrens nach § 127 GNotKG berechtigt (BGH, Beschluss vom 23.10.2008 – V ZB 89/08). Der Beteiligte zu 2. hat die ursprüngliche Kostenrechnung in zulässiger Weise berichtigt und durch die korrigierte Kostenrechnung ersetzt, welche nunmehr Gegenstand dieses Verfahrens ist.

2.

Ferner ist festzuhalten, dass nur die erhobenen Beanstandungen den Verfahrensgegenstand des gerichtlichen Antragsverfahrens in Notarkostensachen bestimmen. Eine weitergehende gerichtliche Überprüfung findet nicht statt (OLG Frankfurt, Beschluss vom 18.12.2018 - 20 W 46/17).

3.

Der angesetzte Geschäftswert ist im Ergebnis nicht zu beanstanden. Bereits der Wert des Vorkaufsrechts erreicht den höchstmöglichen Geschäftswert.

a)

Gem. § 49 Abs. 2 Hs. 1 GNotKG beträgt der Wert eines Erbbaurechts 80 % der Summe aus den Werten des belasteten Grundstücks und darauf errichteter Bauwerke. Hierbei sind lediglich die Werte von Bauwerken einzubeziehen, die bereits errichtet sind (ausführlich OLG München, Beschluss vom 31.10.2018 – 34 Wx 448/17 Kost).

b)

Der Wert des Vorkaufsrechts an dem Erbbaurecht beträgt gem. § 51 Abs. 1 S. 2 GNotKG 50 % des Wertes des Erbbaurechts.

Wenn allerdings der nach § 51 Abs. 1 S. 2 GNotKG gebildete Wert im konkreten Einzelfall unbillig ist, kann gem. § 51 Abs. 3 GNotKG ein höherer oder niedrigerer Wert angesetzt werden.

Eine Unbilligkeit folgt allerdings nicht regelmäßig bereits daraus, dass der Wert der künftigen Bebauung unberücksichtigt geblieben ist. Eine Abweichung vom gesetzlichen Regelwert kommt nur bei Vorliegen besonderer Umstände des Einzelfalls aus Billigkeitsgründen in Betracht (OLG München, a.a.O.).

Liegt eine Unbilligkeit vor und der nach § 51 Abs. 1 S. 2 GNotKG errechnete Wert ist zu niedrig, kann der Zuschlag am Wert künftiger Bauwerke ausgerichtet werden, der wiederum auf der Grundlage der prognostizierten Baukosten geschätzt werden kann.

Dabei soll eine Werterhöhung aufgrund prognostizierter Bauwerke nur dann möglich sein, wenn in dem Vertrag der Erwerber des Erbbaurechts eine Bebauung vertraglich verpflichtend zugesagt hat. Denn diese zugesagte Bebauung werde nach § 12 ErbbauRG kraft Gesetzes zu einem wesentlichen Bestandteil des Erbbaurechts, auf den sich auch das zu bewertende Vorkaufsrecht beziehe, so dass es im Sinne des § 51 Abs. 3 GNotKG unbillig sei, den entsprechenden wirtschaftlichen Wert bei der Wertermittlung unberücksichtigt zu lassen (LG Münster Beschluss vom 03.06.2020 – 5 OH 22/19; OLG München, a.a.O.).

c)

aa)

Das OLG München hat in der oben zitierten Entscheidung eine Unbilligkeit angenommen, wenn das Erbbaurecht nicht einmal die Hälfte des Betrages der prognostizierten Baukosten beträgt. Unter dieser Voraussetzung ist der nicht nach § 51 Abs. 3 GNotKG korrigierte Geschäftswert hier ebenfalls unbillig. Wie die Präsidentin des Landgerichts mit Stellungnahme vom 12.01.2024 (Bl. 42 ff. d.A.) herausgearbeitet hat, beträgt das Entgelt für die bereits bestehenden Gebäude 5.832.000,00 EUR, sodass hiervon 80 % zur Bemessung des Erbbaurechts angesetzt werden können. Der Grundstückswert ist nicht mitgeteilt worden. Im Hinblick darauf, dass die prognostizierten Baukosten durch die Kammer auf mindestens 150 Mio. EUR geschätzt werden (s. sogleich), ist es fernliegend, dass der Grundstückswert nebst dem Entgelt auch nur annähernd die Hälfte des Betrages der prognostizierten Baukosten erreicht, sodass auch vorliegend der Wert des Vorkaufsrechts gem. § 51 Abs. 3 GNotKG zu korrigieren ist.

bb)

Entgegen der Ansicht des Notars beinhaltet § 4 Nr. 1 des Vertrags keine Verpflichtung zur Errichtung von Gebäuden. Richtig ist, dass in dem genannten Abschnitt des Vertrags die Kostenschuldnerin „berechtigt und verpflichtet“ wird. Bei Berücksichtigung des Umfangs der nachfolgend aufgezählten Tätigkeiten lässt sich im Wege der Auslegung aber feststellen, dass eine Verpflichtung zu einer bestimmten Baumaßnahme nicht gewollt gewesen sein kann und die Vertragsklausel hierfür auch nicht bestimmt genug ist. Einerseits bezieht sich der Abschnitt auf bereits bestehende, andererseits auf zu errichtende Gebäude. Zusammengefasst ist die Kostenschuldnerin berechtigt, auf ihre Kosten die vorhandenen Gebäude beliebig zu verändern und neue Gebäude zu errichten, solange dies dem Betrieb einer medizinischen Fakultät dient. Aus der Vielzahl der der Kostenschuldnerin gestatteten Tätigkeiten und daraus, dass sich diese Tätigkeiten nicht konkret auf bestimmte der bestehenden Gebäude beziehen, folgt aber, dass keine Verpflichtung der Kostenschuldnerin bestehen kann, diesen Tätigkeiten allesamt nachzugehen, insbesondere, da sich diese Tätigkeiten teilweise widersprechen. Dem steht nicht entgegen, dass bestimmte Gebäudetypen (etwa Instituts-, Forschungs- und Hörsaalgebäude) explizit genannt werden, die insbesondere errichtet werden dürfen. Denn nach dem restlichen Inhalt des Abschnitts steht es der Kostenschuldnerin ebenso frei, die bestehenden Gebäude zu Instituts-, Forschungs- und Hörsaalgebäude umzubauen. Die Errichtung neuer Gebäude wird, auch, wenn dies im Hinblick auf die geplante Nutzung und die anvisierten Studierendenzahlen wohl notwendig werden wird, nicht explizit von der Kostenschuldnerin verlangt.

cc)

Letztlich kann dies aber dahinstehen.

Denn zumindest in diesem Einzelfall sind die prognostizierten Baukosten auch dann anzusetzen, wenn eine Verpflichtung zur Errichtung bestimmter Gebäude nicht besteht, sich aus dem zugrunde liegenden Vertrag aber im Hinblick auf den Zweck des Vertrags die Notwendigkeit und die Absicht des Kostenschuldners ergibt, bestimmte Gebäude zu errichten. In diesem Fall ist die Konstellation nicht anders zu bewerten als bei einer vertraglichen Verpflichtung zur Gebäudeerrichtung.

Das ist hier der Fall. Vorliegend beabsichtigt die Kostenschuldnerin, eine medizinische Fakultät aufzubauen und zu betreiben, für die mit knapp 300 Studierenden und ca. 96 Professuren kalkuliert wird (vgl. die als Anlage eingereichte Kabinettvorlage, dort S. 2, Bl. 93 f. Anlagenband Antragsteller). Mangels freier Raumkapazitäten müssen diese zu etwa 75 % über entsprechende Neubauten realisiert werden (vgl. Kabinettvorlage, S. 2).

Auch der Vertrag zeigt den offensichtlichen Willen der Kostenschuldnerin auf, Gebäude zu errichten (vgl. auch S. 4 des Vertrags).

Das vorgesehene Investitionsvolumen der Kostenschuldnerin beträgt ca. 465 Mio. EUR. Die Kostenschuldnerin hat bestritten, dass die komplette Investitionssumme für den Bau von Gebäuden vorgesehen sei. Zu welchem Anteil die Investitionssumme für Neubauten vorgesehen war, hat sie aber nicht mitgeteilt. Im Hinblick auf den Umfang und die Vielzahl der zu errichtenden Gebäude und das hohe Investitionsvolumen geht die Kammer davon aus, dass hiervon ein Großteil, zumindest aber 150 Mio. EUR, für den Bau neuer Universitätsgebäude eingeplant sind.

Bei einem Neubauvolumen in Höhe von 150 Mio. EUR ist der maximale Geschäftswert erreicht. Der für die Bewertung des Vorkaufsrechts maßgebliche Bezugswert errechnet sich dann gem. § 49 Abs. 2 GNotKG aus 80 % von 150 Mio. EUR, beträgt also 120 Mio. EUR. Hiervon ist gem. § 51 Abs. 1 S. 2 GNotKG die Hälfte anzusetzen, also 60 Mio. EUR.

4.

Die aufgrund des Geschäftswerts von 60 Mio. EUR anfallenden Gebühren waren aber gem. § 91 GNotKG zu ermäßigen.

Gem. § 91 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 GNotKG sind bestimmte, von dem Bund, einem Land sowie einer nach dem Haushaltsplan des Bundes oder eines Landes für Rechnung des Bundes oder eines Landes verwalteten öffentlichen Körperschaft oder Anstalt zu erhebende Gebühren zu ermäßigen, wenn die Angelegenheit nicht deren wirtschaftliche Unternehmen betrifft.

Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (Beschluss vom 01.06.2017 – V ZB 23/16) noch zu § 144 KostO, dessen Regelungsinhalt sich nunmehr in § 91 GNotKG findet, bedarf es im Ausgangspunkt für die Auslegung von (jetzt) § 91 Abs. 1 S. 1 GNotKG einer typisierenden Betrachtung verschiedener Fallgruppen, da der Notar bei der Gebührenberechnung regelmäßig nicht über nähere Erkenntnisse zu Struktur und Wirtschaftlichkeit der Einrichtung verfügt, deren Angelegenheit er beurkundet. Ob volle oder ermäßigte Gebühren anfallen, müsse sich ohne einzelfallbezogene Differenzierungen nach Kategorien ermitteln lassen. Das sei im vom Bundesgerichtshof zu entscheidenden Fall besonders deutlich geworden, weil die – dort – Kindertagesstätte im Zeitpunkt der Beurkundung noch nicht errichtet gewesen sei.

a)

Auf dieser Grundlage ist davon auszugehen, dass die durch die Kostenschuldnerin zu errichtende bzw. zu betreibende Universität nach dem Haushaltsplan des Landes Nordrhein-Westfalen für Rechnung dieses Landes verwaltet wird.

Wie die Kostenschuldnerin ausgeführt hat, wird sie im Haushaltsplan des Landes Nordrhein-Westfalen aufgeführt (Haushaltsplan 2023 des Landes Nordrhein-Westfalen, abrufbar unter https://www.haushalt.fm.nrw.de/daten/hh2023.ges/daten/pdf/2023/HHP-2023-Gesamtdokument.pdf, S. 1703 f.). In Bezug auf Haushalts- und Wirtschaftsangelegenheiten untersteht die Kostenschuldnerin gem. § 107 Abs. 1 Hs. 2, Abs. 2 Nr. 2 HG NRW zudem der Fachaufsicht des Ministeriums.

b)

Es handelt sich bei einer staatlichen Universität auch nicht um ein wirtschaftliches Unternehmen.

Der Gesetzgeber hat den Begriff des „wirtschaftlichen Unternehmens“ dem Kommunalrecht entlehnt. Das herkömmliche kommunalrechtliche Verständnis bietet deshalb jedenfalls einen wesentlichen Anhaltspunkt dafür, welche Angelegenheiten nach der Vorstellung des Gesetzgebers im Allgemeininteresse privilegiert sein sollen (BGH, ebd.).

§ 107 Abs. 1 S. 3 GO NRW enthält eine Definition der „wirtschaftlichen“ Betätigung eines gemeindlichen Unternehmens. Demgegenüber werden in § 107 Abs. 2 GO NRW im Wege der Fiktion Ausnahmen hiervon formuliert. Die in dem Ausnahmekatalog enthaltenen Betätigungen betreffen im Wesentlichen althergebrachte kommunale Tätigkeiten der Daseinsvorsorge, die von den Bindungen des § 107 Abs. 1 GO NRW ausgenommen sein sollen und für die das Kostendeckungsprinzip und nicht das Ertragsprinzip gilt (OLG O., Beschluss vom 17.07.2008 - 10 W 5/08 m.w.N.).

Bei der zu errichtenden bzw. zu betreibenden Universität, auf die sich der Vertrag bezieht, handelt es sich um öffentliche Einrichtungen i.S.d. § 107 Abs. 2 S. 1 Nr. 2 GO NRW, die für die soziale und kulturelle Betreuung der Einwohner erforderlich sind. Die Norm zählt Bildungseinrichtungen explizit auf.

Nach dem herkömmlichen kommunalrechtlichen Verständnis sollen Einrichtungen in diesen Gebieten also privilegiert sein. Vorliegend ist kein Grund ersichtlich, grundsätzlich von dieser kommunalrechtlichen Wertung und der damit einhergehenden Privilegierung abzusehen. Denn die Privilegierung von Bildungseinrichtungen im Rahmen der Daseinsvorsorge liegt im Interesse der Allgemeinheit.

Dem steht auch nicht entgegen, dass § 107 Abs. 2 S. 1 Nr. 2 GO NRW lediglich Fachhochschulen explizit aufzählt. Denn die dortige Aufzählung ist nicht abschließend. Zudem sind Fachhochschulen weder inhaltlich noch organisatorisch anders zu bewerten als Universitäten.

5.

Die Kostenrechnung Nr. K 1556/0/1 – 2020 vom 12.03.2021 in ihrer Fassung vom 07.02.2024 ist somit wie folgt abzuändern:

KV-Nr. Bezeichnung Geschäftswert Betrag 21100 Beurkundungsverfahren Ermäßigung nach § 91 GNotKG i.H.v. 60 % 60.000.000,00 EUR 53.170,00 EUR- 31.902,00 EUR= 21.268,00 EUR 22110 Vollzug 60.000.000,00 EUR 13.292,50 EUR 32001 Dokumentenpauschale (s/w) 61,20 EUR 32002 Dokumentenpauschale (Datei) 7,50 EUR 32005 Post- und Telekommunikationspauschale 20,00 EUR 32011 Auslagen Abrufgebühren Registereinsichten 16,00 EUR Netto-Zwischensumme 34.665,20 EUR 32014 16 % Umsatzsteuer 5.546,43 EUR Rechnungsbetrag 40.211,63 EUR

III.

Gerichtsgebühren sind in Ermangelung eines Gebührentatbestandes in Teil 1 des Kostenverzeichnisses zum GNotKG nicht zu erheben. Die Entscheidung über die außergerichtlichen Kosten beruht auf §§ 130 Abs. 3 Satz 1 GNotKG i. V. m. § 81 FamFG.

Gegen diesen Beschluss ist die Beschwerde statthaft. Die Beschwerde ist bei dem Landgericht O., Werdener Straße 1, 40227 O., oder dem Oberlandesgericht O., Cecilienallee 3, 40474 O., schriftlich in deutscher Sprache oder zur Niederschrift der Geschäftsstelle einzulegen. Die Beschwerde kann auch zur Niederschrift der Geschäftsstelle eines jeden Amtsgerichtes abgegeben werden.

Die Beschwerde muss die Bezeichnung des angefochtenen Beschlusses sowie die Erklärung enthalten, dass Beschwerde gegen diesen Beschluss eingelegt wird. Sie ist zu unterzeichnen und soll begründet werden.

Die Beschwerde muss spätestens innerhalb eines Monats bei dem Landgericht O. oder dem Oberlandesgericht O., eingegangen sein. Dies gilt auch dann, wenn die Beschwerde zur Niederschrift der Geschäftsstelle eines anderen Amtsgerichts abgegeben wurde. Die Frist beginnt mit der Zustellung des Beschlusses, spätestens mit Ablauf von fünf Monaten nach Erlass des Beschlusses.

Dr. Q. Dr. E. Dr. R.