Landgericht Düsseldorf, 11. Zivilkammer — 11 O 285/23

11 O 285/23

Der Kläger macht gegenüber dem Beklagten aus eigenem sowie aus abgetretenem Recht Schadensersatzansprüche aus einem Maklervertrag geltend.

Der Kläger und seine Ehefrau kontaktierten im Juli 2022 über die Immobilienplattform www.immobilienscout24.de das Maklerbüro des Beklagten. Sie erhielten am 17.07.2022 auf Anfrage ein Exposé hinsichtlich der streitgegenständlichen Immobilie unter der Anschrift N.-straße in C. (Anlage K3), welche seinerzeit im Eigentum von Frau J. sowie deren Kindern, Frau E.r und Herrn X., stand.

Vor der Erstellung des Exposés telefonierte Frau U. - zuständige Mitarbeiterin des Beklagten - mit Frau P., um die Wohnfläche für das Objekt abzustimmen. Frau P. teilte Frau U. im Rahmen dieses Telefongesprächs mit, dass sie sich selbst bei dem zuständigen Bauamt hinsichtlich der tatsächlichen Wohnfläche, insbesondere der Genehmigung des ausgebauten Dachbodens als Wohnfläche, rückversichert habe. Frau P. teilte Frau U. insoweit mit, dass ihr - Frau P. - von dem Mitarbeiter der Stadt bestätigt worden sei, dass das Dachgeschoss zur Wohnfläche zähle und die Wohnfläche des gesamten Hauses bei ca. 150 m² liege.

Der Beklagte, respektive die für ihn tätige Mitarbeiterin, erstellte im Anschluss das Exposé und übersandte es am 14.07.2022 per WhatsApp an Frau P. und unmittelbar im Anschluss an Herrn M. (Anlagenkonvolut B6). Frau P. antwortete hierauf wörtlich:

„Mit fällt da nichts auf [Smilie] also einstellen“

Die Wohnfläche des Objekts bezifferte der Beklagte auf Seite zwei des Exposés mit 150 m².

Auf Seite fünf dieses Exposés heißt es wörtlich:

„ Das ausgebaute Dachstudio könnte als weiteres Kinderzimmer/Jugendzimmer genutzt werden, sodass alle Familienmitglieder genügend Platz finden. Wasser und Strom ist vorbereitet, falls ein weiteres Bad erwünscht ist.“

In dem Exposé, das die Verkäufer seinerzeit vor ihrem eigenen Erwerb von dem Makler R. erhalten hatten (Anlage B1) und bezüglich dessen zwischen den Parteien lediglich streitig ist, ob dieses Exposé dem Beklagten bereits vor der Erstellung des streitgegenständlichen Exposés vorlag, heißt es u.a. wörtlich:

„Wohnfläche: 150 m² (inklusiv ausgebautem Dachgeschoß)

Anzahl der Räume: 5 Zimmer, Küche, Diele, Bad und Gäste-WC) […]

Im ersten Obergeschoß befinden sich drei Zimmer sowie das Badezimmer und im Dachgeschoß ein großer Studioraum.“

Der Kläger und seine Ehefrau besichtigten gemeinsam mit Frau U. am 30.07.2022 die streitgegenständliche Immobilie. Frau U. übersandte mit E-Mail vom 31.07.2022 die ihr von den Verkäufern überlassenen Unterlagen, mithin die Baubeschreibung aus dem Jahr 1966, einen Energieausweis vom 12.07.2022, die Rechnung der Gebäudeversicherung, einen Grundbuchauszug mit Lageplan, Grundrisse nebst Wohnflächenberechnung (teilweise handschriftlich), zwei Schnittzeichnungen sowie einen Bescheid der Stadt C. über Grundbesitzabgaben für das Jahr 2022 (Anlage B2 und Anlage B7, ebenfalls Anlagen K11 bis K16). Auf dem als „Wohnflächenberechnung nach DIN 283“ bezeichneten Schriftstück vom 03.03.1966 (Anlage K15, dort S. 128, Anlage B7, dort S. 29) ist das Ergebnis der Dachgeschossflächenberechnung handschriftlich hinzugefügt und die Wohnfläche insgesamt mit „160 qm“ angegeben. Zusätzlich ist - jeweils eine Seite weiter - die handschriftlich festgehaltene Berechnung, mithin der konkrete Rechenweg beigefügt.

Am 12.08.2022 baten der Kläger und seine Ehefrau um Sichtung der Statikpläne (Anlage B3). Am 08.09.2022 besichtigten der Kläger und seine Ehefrau gemeinsam mit Frau U. und in Absprache mit den Verkäufern für ca. zweieinhalb Stunden das Objekt zum Ausmessen in Begleitung eines von ihnen beauftragten Architekten sowie Handwerkern. Das Dachgeschoss, das über eine durch Handlauf gesicherte Holztreppe erreichbar ist, war als vollwertiges Zimmer ausgestaltet, mithin mit Heizung, zwei Fenstern mitsamt Gardinen sowie mit Teppichfußboden versehen. Das Dachgeschoss war zudem bis kurz zuvor von Herrn M. bewohnt worden.

Der Kläger erwarb gemeinsam mit seiner Ehefrau durch notariellen Kaufvertrag vom 29.09.2022 die streitgegenständliche Immobilie auf Vermittlung des Beklagten und zahlte an diesen auf die Rechnung vom 05.10.2022 eine Maklerprovision in Höhe von 12.736,80 EUR (Anlage K2).

Der Kläger forderte den Beklagten mit anwaltlichem Schreiben vom 08.03.2023 zur Anerkennung eines Mindestschadens in Höhe von 62.736,80 EUR unter Fristsetzung bis zum 30.03.2023 auf (Anlage K4). Die Ehefrau des Klägers trat ihre etwaigen Schadensersatzansprüche gegen den Beklagten am 01.11.2023 an den Kläger ab (Anlage K8).

Der Kläger ist der Ansicht, der Beklagte habe schuldhaft seine aus dem Maklervertrag resultierenden Pflichten verletzt. Er behauptet diesbezüglich, dass die Immobilie lediglich eine Wohnfläche von ca. 117 m² aufweise, weil das ausgebaute Dachstudio nicht zu Wohnzwecken genutzt werden dürfe, mithin keine Genehmigung zur Nutzung zu Wohnzwecken vorliege. Die Mitarbeiterin des Beklagten, Frau U., habe hiervon gewusst, jedenfalls aber Zweifel gehegt, ob die Dachbodenfläche als Wohnfläche im Exposé angegeben werden könne. Ihm - dem Kläger - sei dadurch ein Schaden in Höhe von insgesamt 104.173,60 EUR entstanden.

Der Kläger beantragt zuletzt,

den Beklagten zu verurteilen, an ihn 104.173,60 EUR nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 31.03.2023 zu zahlen,

den Beklagten zu verurteilen, an ihn 1.249,20 EUR nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen.

Der Beklagte beantragt,

die Klage abzuweisen.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die wechselseitigen Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.

Die zulässige Klage ist unbegründet.

I.

Der Kläger hat gegen den Beklagten keinen Anspruch auf Zahlung eines Betrags in Höhe von 104.173,60 EUR.

1.

Ein solcher Anspruch ergibt sich insbesondere nicht aus §§ 280 Abs. 1, 652 BGB. Denn der Beklagte hat auch unter Zugrundelegung des als richtig unterstellten Tatsachenvortrags des Klägers keine sich aus dem Schuldverhältnis ergebende Pflicht verletzt.

a)

Die Parteien haben einen Maklervertrag gemäß § 652 Abs. 1 BGB geschlossen. Aufgrund seiner Aufklärungspflicht hat der Makler dem Auftraggeber grundsätzlich alle ihm bekannten tatsächlichen und rechtlichen Umstände mitzuteilen, die sich auf den Geschäftsabschluss beziehen und für den Willensentschluss des Auftraggebers von Bedeutung sein können (vgl. Grüneberg/ Retzlaff , BGB, 82. Aufl., 2023, § 652 Rn. 14). Dies gilt auch dann, wenn der Makler in zulässiger Weise - wie hier - für beide Parteien des Hauptvertrages tätig wird. Besondere Fachkenntnis kann von einem Makler in der Regel nicht erwartet werden; übernimmt er indes Beratungsaufgaben, schuldet er entsprechende Sorgfalt. Inwieweit seiner Unterrichtungspflicht Grenzen gesetzt sind, ist eine Frage des konkreten Einzelfalles. Der Makler verletzt unter anderem seine Pflichten, wenn er Eigenschaften des Objekts behauptet oder sonstige - eigene oder sich zu Eigen gemachte - Informationen über dieses erteilt, ohne sich die dafür erforderlichen Grundlagen verschafft zu haben. Steht ihm eine solche hinreichende Grundlage nicht zur Verfügung, muss er zumindest diesen Umstand offenlegen (BGH, Urteil vom 18.01.2007 - III ZR 146/06 -, Rn. 12, juris).

Es gilt indes für den Makler weiterhin, dass er Informationen, die er von dem Veräußerer erhalten hat, grundsätzlich ungeprüft weitergeben darf, weil der Maklerkunde davon ausgehen muss, dass die in dem Exposé enthaltenen Aussagen über das nachzuweisende Objekt nur Angaben der Verkäuferseite wiedergeben. Das setzt allerdings voraus, dass der Makler die betreffenden Informationen - insbesondere, wenn er diese in einem eigenen Exposé über das Objekt herausstellt - mit der erforderlichen Sorgfalt eingeholt und sondiert hat; dazu gehört, dass der Makler keine Angaben der Verkäuferseite in sein Exposé aufnimmt, die nach den in seinem Berufsstand vorauszusetzenden Kenntnissen ersichtlich als unrichtig, nicht plausibel oder sonst als bedenklich einzustufen sind. Hiervon abgesehen schuldet jedoch der Makler seinem Auftraggeber grundsätzlich keine Ermittlungen; insbesondere darf er im Allgemeinen auf die Richtigkeit der Angaben des Verkäufers vertrauen (st. Rspr. des BGH, BGH, Urteil vom 18.01.2007 - III ZR 146/06 -, Rn. 13, juris; siehe auch OLG Frankfurt, Urteil vom 26.09.2001 - 7 U 3/01 -, juris).

Unter Berücksichtigung dieses Maßstabs ist eine Pflichtverletzung des Beklagten, respektive der für ihn handelnden Mitarbeiterin Frau U., unter keinem Gesichtspunkt ersichtlich.

Im Einzelnen:

aa)

Nach dem insoweit übereinstimmenden Parteivortrag sind für die Erstellung des streitgegenständlichen Exposés des Beklagten die Angaben der Verkäuferseite verwendet worden. Unter Berücksichtigung der vorstehenden Ausführungen, insbesondere der zitierten höchstrichterlichen Rechtsprechung, durfte der Beklagte diese Angaben zunächst ungeprüft weitergeben. Dass der Beklagte die ihm zur Verfügung gestellten Unterlagen auch an den Kläger und seine Ehefrau weitergeleitet hat, ergibt sich bereits aus der von beiden Parteien zur Akte gereichten E-Mail vom 31.07.2022. Darüber hinaus hatte Frau U. das Exposé vor der Veröffentlichung an jedenfalls zwei der drei Verkäufer zur Durchsicht übermittelt und jedenfalls von Frau P. eine positive Rückmeldung erhalten. Dass der Beklagte im Rahmen des Exposés eigenmächtig Informationen beschafft und solche seinem Exposé zugrunde gelegt hat, ist auch unter Berücksichtigung des zur Akte gereichten WhatsApp-Verlaufs nicht ersichtlich.

bb)

Soweit der Kläger behauptet hat, der Beklagte, respektive die für ihn handelnde Frau U., habe davon gewusst oder zumindest Zweifel gehabt, dass der ausgebaute Dachboden gegebenenfalls nicht zur Wohnfläche gehöre, verfängt dies nicht.

Zwar ist zwischen den Parteien unstreitig, dass Frau U. offenbar gegenüber Frau P. Erkundigungen hinsichtlich des Dachbodens angestellt hat; dass Frau U. bei der für sie als Ansprechpartnerin auf der Verkäuferseite maßgeblichen Person, Frau P., nachgefragt hat, ergibt sich einerseits aus dem zunächst vom Kläger bestrittenen Vortrag des Beklagten, andererseits indes aus der von dem Kläger selbst zur Akte gereichten Telefonnotiz (Anlage K23), wonach feststeht, dass Frau P. der Frau U. mitgeteilt hat, dass ihr gegenüber von einer behördlichen Stelle die Wohnflächengröße bestätigt wurde. Ob Frau P. ihrerseits tatsächlich eine derartige Nachforschung betrieben hat und ihr gegenüber tatsächlich die Wohnfläche bestätigt wurde, ist an dieser Stelle unerheblich. Denn gegenüber Frau U. ist diese Mitteilung unstreitig erbracht worden und zwar von einer Person, die gegenüber dem Beklagten zur Abgabe derartiger Informationen autorisiert war und worauf dieser vertrauen durfte. Frau U. hat insoweit mit der von ihr zu erwartenden Sorgfalt - nämlich durch Rückversicherung bei einer der Verkäuferinnen - die betroffenen Informationen eingeholt und sondiert. Dies steht auch im Einklang mit dem Vortrag des Klägers, wonach Frau U. gegenüber Frau P. mitgeteilt habe, dass sie bereits "etwas in den Unterlagen zum Dachgeschoss gefunden" habe: In der E-Mail vom 31.07.2022 befand sich unstreitig eine handschriftliche Berechnung der Wohnfläche mitsamt dem Dachgeschoss, sodass den Beklagten, respektive Frau U. keine weitergehende Nachforschungspflicht traf, gerade weil die Information aus den Unterlagen insoweit bereits durch die Verkäuferseite verifiziert worden war. Eine Pflicht des Maklers, die ihm zur Verfügung gestellten Informationen bei dem zuständigen Bauamt selbstständig zu überprüfen, kann - ungeachtet der Frage, ob der Makler überhaupt berechtigt wäre, derartige Informationen bei dem Bauamt einzuholen - nicht erwartet werden. Eine solche Pflicht würde die Sorgfaltspflichten des Maklers weit übersteigen (vgl. BGH, Urteil vom 18.01.2007 - III ZR 146/06 -, Rn. 19, juris).

cc)

Entgegen der Ansicht des Klägers hat der Beklagte auch keine Angaben der Verkäuferseite in sein Exposé aufgenommen, die nach den in seinem Berufsstand vorauszusetzenden Kenntnissen ersichtlich als unrichtig, nicht plausibel oder sonst als bedenklich einzustufen sind.

Das Dachgeschoss war nach dem übereinstimmenden Parteivortrag als „normales“ Zimmer ausgebaut und auch bewohnt worden. Es war - wie jeder andere Raum im Haus - über die Treppe frei zugänglich und mit einem Handlauf gesichert. Es verfügte über Fenster, die keine bloßen Dachluken sind, sowie über Heizkörper. Eine der Verkäuferinnen, Frau M., hatte bei Unterzeichnung des Verkaufsauftrags der Zeugin U. zudem mitgeteilt, dass sie das Haus damals schon mit ausgebautem Dachgeschoss erworben hatte. Der Frau U. lag bei den ihr zur Verfügung gestellten Unterlagen darüber hinaus eine Berechnung der Wohnfläche vor, die auch das Dachgeschoss miteinbezog. Schließlich weist auch das vorherige Exposé des Maklers R. - wobei an dieser Stelle offenbleiben kann, ob das vorherige Exposé dem Beklagten tatsächlich vor Erstellung seines eigenen Exposés vorlag - das Dachgeschoss als Wohnfläche aus. Dem Beklagten hat sich aufgrund der ihm von der Verkäuferseite zur Verfügung gestellten Unterlagen und Informationen gerade nicht aufgedrängt, dass das Dachstudio möglicherweise ohne die erforderliche Baugenehmigung ausgebaut worden war. Dass die Angaben zur Wohnfläche nach den bei einem Makler vorauszusetzenden Kenntnissen ersichtlich als unrichtig, nicht plausibel oder sonst als bedenklich einzustufen sind, ergibt sich unter Berücksichtigung der vorstehenden Ausführungen nicht.

dd)

Etwas anderes ergibt sich auch nicht aus der handschriftlichen Wohnflächenberechnung, welche der E-Mail vom 31.07.2022 beigefügt war.

Zwar lassen sich Feststellungen dazu, wer die handschriftlichen Berechnungen seinerzeit hinzugefügt hat, heute nicht mehr treffen; gleichwohl ist zwischen den Parteien unstreitig, dass die maßgeblichen Unterlagen insgesamt aus den Händen der Verkäuferseite stammen. Vor diesem Hintergrund sind keine Anhaltspunkte dafür ersichtlich, dass die handschriftlichen Zusätze erst erfolgt wären, als die Beklagte die Unterlagen in Händen hatte (vgl. BGH, Urteil vom 18.01.2007 - III ZR 146/06 -, Rn. 17, juris).

ee)

Es kann unter Berücksichtigung der vorstehenden daher Ausführungen dahinstehen, ob - was zwischen den Parteien streitig ist - die Wohnfläche der streitgegenständlichen Immobilie tatsächlich objektiv unrichtig durch den Beklagten wiedergegeben worden ist und ob eine Genehmigung zur Nutzung als Wohnfläche hinsichtlich des ausgebauten Dachstudios tatsächlich nicht vorliegt und auch nicht ohne Weiteres zu erlangen ist. Auch kann dahinstehen, ob der Kläger den hier geltend gemachten Schaden tatsächlich als Vertrauensschaden geltend machen kann und ob ein solcher der Höhe nach überhaupt besteht.

2.

Der Kläger hat gegen den Beklagten auch keinen Anspruch auf Rückzahlung der Maklercourtage in Höhe von 12.736,80 EUR gemäß § 812 Abs. 1 Satz 1, 1. Alt. BGB.

Entgegen der Ansicht der Beklagten hat die Klägerin ihren Anspruch auf Zahlung der Maklerprovision nicht verwirkt, § 654 BGB.

Gemäß § 654 BGB ist der Anspruch auf den Maklerlohn ausgeschlossen, wenn der Makler dem Inhalt des Vertrags zuwider auch für den anderen Teil tätig gewesen ist. Die Rechtsprechung hat diese Sanktion auf alle Fälle ausgedehnt, in denen der Makler durch vorsätzliche oder grob leichtfertige Verletzung seiner wesentlichen Vertragspflichten den Interessen seines Auftraggebers in erheblicher Weise zuwiderhandelt (st. Rspr. des BGH, siehe nur BGH, Urteil vom 13.03.1985 - IVa ZR 222/83 -, juris sowie Urteil vom 26.11.2020 - I ZR 169/19 -, Rn. 26, juris; Grüneberg/ Retzlaff, BGB, 82. Aufl., 2023, Rn. 654 Rn. 1). Wie der Beklagte zu Recht ausführt, ist Voraussetzung hierfür eine objektiv schwerwiegende Treuepflichtverletzung des Maklers bei oder nach Abschluss des Maklervertrags. In subjektiver Hinsicht muss der Makler vorsätzlich oder mit dem Vorsatz nahekommender Leichtfertigkeit den Interessen des Auftraggebers in so schwerwiegender Weise zuwidergehandelt haben, dass er eines Lohnes unwürdig erscheint (siehe hierzu insb. BGH, Urteil vom 26.11.2020 - I ZR 169/19 -, Rn. 26, juris).

Umstände, die die Annahme einer Verwirkung des Maklerlohnanspruchs unter Zugrundelegung des vorbenannten Maßstabs rechtfertigen, hat der darlegungs- und beweisbelastete Kläger bereits nicht vorgetragen.

Ungeachtet der Frage, ob der Kläger überhaupt hinreichend zu dem Vorliegen der subjektiven Voraussetzungen der Verwirkung vorgetragen hat - der Kläger hat bereits nicht behauptet, dass der Beklagte, respektive die für ihn tätige Mitarbeiterin, vorsätzlich oder mit dem Vorsatz nahekommender Leichtfertigkeit unrichtige Angaben gegenüber dem Kläger getätigt hat - ist unter Berücksichtigung des klägerischen Vortrags bereits eine objektive und schwerwiegende Treuepflichtverletzung des Beklagten unter keinem rechtlichen Gesichtspunkt ersichtlich (s.o.).

3.

In Ermangelung eines Hauptanspruchs hat der Kläger gegen den Beklagten auch keinen Anspruch auf Zahlung von Zinsen oder seiner außergerichtlichen Rechtsanwaltskosten auf der Grundlage einer 1,5-Gebühr.

II.

Die Kostenentscheidung folgt aus § 91 Abs. 1 Satz 1 ZPO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus § 709 Satz 1 und 2 ZPO.

III.

Der Streitwert wird auf 104.173,60 EUR festgesetzt.

K.