Amtsgericht Gelsenkirchen, Zivilabteilung — 201 C 219/18
Der Beklagte wird verurteilt, an die Kläger 78,64 € nebst Zinsen i.H.v. 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 01.04.2018 sowie vorgerichtliche Rechtsanwaltsgebühren in Höhe von 102,82 € zu zahlen.
Die Kosten des Rechtsstreits trägt der Beklagte.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Von einer Darstellung des Tatbestandes wird gemäß § 313 a ZPO abgesehen.
Die Klage ist begründet.
Die Kläger haben gegen den Beklagten einen Anspruch auf Rückzahlung zu viel geleisteter Nebenkosten aus der Nebenkostenabrechnung vom … i.H.v. 78,64 €.
Die Kläger beanstanden die Betriebskostenabrechnung vom … zu Recht. Der Beklagte war nicht berechtigt, Aufwendungen für Gebäude- und Gartenpflege i.H.v. 750 € anteilig auf die Kläger umzulegen. Insoweit war die Betriebskostenabrechnung hinsichtlich der umgelegten Nebenkosten um 750,00 € zu reduzieren, so dass noch zu Gunsten der Kläger eine Gutschrift i.H.v. 78,64 € verbleibt, die der Beklagte nunmehr an die Kläger auszukehren hat.
Zwischen den Parteien war mietvertraglich weder die Umlage von Betriebskosten für Gartenarbeiten noch für Gebäudepflegearbeiten, auch nicht die Umlage der Kosten für Flur- und Treppenhausreinigung vereinbart. Dies ergibt sich aus dem zur Gerichtsakte gereichten Mietvertrag. Ausweislich dieses Mietvertrages war gem. § 4 nur die Umlage konkreter Nebenkosten zwischen den Parteien vereinbart. Insoweit wird auf Bl. 14 der Akten Bezug genommen. Die Nebenkostenumlagevereinbarung beruht zwar auf § 27 II. BV Anlage 3. Dennoch haben die Parteien ausdrücklich nicht allgemein die Umlage sämtlicher in § 27 II. BV Anlage 3 enthaltenen Nebenkosten, sondern nur die Umlage von konkreten Nebenkosten vereinbart, die auch in dem nach § 27 II. BV ersichtlichen Katalog enthalten sind. Die Positionen 4 i und 4 k sind ausweislich des vorgelegten Mietvertrages gestrichen, so dass zu Beginn des Mietverhältnisses eine Umlagevereinbarung insoweit zwischen den Parteien nicht zustande kam. Ein Anspruch auf Umlage dieser Nebenkosten ergibt sich auch nicht aus § 4 Ziff. 5 des vorgelegten Mietvertrages, da hierdurch nur geregelt wird, dass für den Fall einer Erhöhung oder Neueinführung von Gebühren, Nebenkosten oder Betriebskosten im Sinne von § 27 II. BV und wenn dadurch eine Mehrbelastung des Vermieters eintreten sollte, der Mieter verpflichtet wäre, den entsprechenden Mehrbetrag vom Zeitpunkt der Entstehung an zu zahlen. Es sind jedoch nicht nach § 27 II. BV neue Gebühren eingeführt worden. Der Beklagte beabsichtigte lediglich, nunmehr Gebühren, die grundsätzlich nach § 27 II. BV umlagefähig sind und zum damaligen Zeitpunkt des Vertragsschlusses waren, entgegen der ursprünglichen Vereinbarung auf die Kläger umzulegen. Da zwischen den Parteien nicht die Umlage aller nach § 27 II. BV möglichen Betriebskosten vereinbart war, und die jetzt umgelegten Betriebskosten auch schon zu Beginn des Mietvertrages anfielen, da sowohl Flur und Treppenhaus vorhanden waren als auch ein Garten, hätte zu Beginn des Mietverhältnisses eine Umlagefähigkeit der streitgegenständlichen Nebenkosten in den Mietvertrag aufgenommen werden müssen, um diese später auch tatsächlich umlegen zu können. Denn hätte der Beklagte als Vermieter in einem solchen Fall zunächst die streitgegenständlichen Betriebskosten nicht umgelegt, sondern erst nach Jahren, dann hätte er sich auf die ursprünglich vereinbarte Umlagefähigkeit auch zu einem späteren Zeitpunkt berufen können (BGH, WuM 2008, 225). Auch eine Umlage weiterer, zunächst nicht als umlagefähig vereinbarter Nebenkosten ist jederzeit möglich; dies setzt jedoch eine Vereinbarung zwischen den Mietparteien voraus, es muss ein Einverständnis des Mieters vorliegen. Einseitig kann der Vermieter von sich aus nicht die Umlagefähigkeit von Nebenkosten regeln (vgl. BGH, WuM 2007, 694). Betriebskosten nach § 27 II. BV sind in Bezug auf die streitgegenständlichen Nebenkosten nicht neu geregelt worden, denn insoweit wurde die Verordnung nicht geändert. Der Beklagte begehrt nunmehr lediglich die Umlage von Betriebskosten, deren grundsätzliche Umlagefähigkeit er zu Beginn des Mietvertragsverhältnisses mit den Klägern hätte vereinbaren können und für den Fall der zukünftigen Umlage auch zu Beginn des Mietvertragsverhältnisses für die Zukunft vereinbaren müssen.
Da bezüglich der streitgegenständlichen Betriebskosten keine wirksame Umlagevereinbarung vorliegt, war der Beklagte nicht berechtigt, einen Betrag i.H.v. 750,00 € für Gartenpflegearbeiten und Gebäudepflegearbeiten zu berücksichtigen.
Der Klage war nach alledem stattzugeben.
Der Zinsanspruch und der Anspruch auf Zahlung der nicht anrechenbaren Anwaltskosten ergeben sich aus dem Gesichtspunkt des Verzuges.
Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Nr. 11, 711, 713 ZPO.
Der Streitwert wird auf 78,64 € festgesetzt.