Amtsgericht Gelsenkirchen, Zivilabteilung 427 — 427 C 231/22
Der Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin zu Lasten und Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums die weitergehende Sonderumlage 2021 in Höhe von 1.813,10 EUR nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz aus 2.018,10 EUR vom 03.01.2021 bis zum 16.01.2023 aus 2.013,10 EUR vom 17.01.2023 bis zum 14.02.2023 aus 1.913,10 EUR vom 15.02.2023 bis zum 10.03.2023 sowie aus 1.813,10 EUR seit dem 11.03.2023 zu zahlen.
Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.
Die Kosten des Rechtsstreits tragen die Klägerin zu 10 % und der Beklagte zu 90 %.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 120 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages.
Die Klägerin ist eine Wohnungseigentümergemeinschaft, der Beklagte ist Eigentümer der Wohnung Nr. …, 2. Etage links in der klägerischen Wohnungseigentümergemeinschaft.
Mit Beschluss der Eigentümerversammlung vom 04.10.2021 wurde zum 15.10.2021 die T. GmbH, vertreten durch den Geschäftsführer Herrn E. zur Hausverwaltung bestellt.
Für das Jahr 2021 beschloss die Mitgliederversammlung der WEG am 01.12.2021 die Notwendigkeit der Abführung einer Sonderumlage in Höhe von 22.000,00 EUR. Aufgrund eines Versehens wurde der Anteil der Miteigentümer ausgehend von einem Betrag in Höhe von 21.000,00 EUR errechnet, was für den Beklagten entsprechend seinem Miteigentumsanteil einen Betrag in Höhe von 2.018,10 EUR bedeutete. Dem Beklagten wurde diese Aufstellung mit dem Zahlungsziel 02.12.2021 zugeleitet.
Zahlungen auf die geforderte Sonderumlage von 2.018,10 EUR leistete der Beklagte zunächst nicht. Zudem zahlte der Beklagte die monatlichen Hausgelder in Höhe von 199,00 EUR für den Zeitraum Oktober 2021 bis einschließlich Februar 2022, somit einen Gesamtbetrag von 995,00 EUR, zunächst nicht.
Mit Schreiben vom 25.02.2022 mahnte die Klägerin, vertreten durch die Hausverwaltung, die damals offenen Beträge in Höhe von insgesamt 2.416,10 EUR an.
Der Beklagte leistete in den Monaten April bis Dezember 2022 zu den Vorschüssen gemäß verabschiedetem Wirtschaftsplan zusätzliche monatliche Zahlungen in Höhe von 100,00 EUR. Die Klägerin verrechnete diese Zahlungen auf die rückständigen Vorschussleistungen.
Die Klägerin behauptet, der Beklagte habe ab Januar 2023 die zusätzlichen Zahlungen von 100,00 EUR im Monat eingestellt.
Die Klägerin ist der Ansicht, die T. GmbH, vertreten durch Herrn E., sei nicht befugt, von den Beschlüssen zum Wirtschaftsplan und zur Sonderumlage abweichende Zahlungsvereinbarungen mit dem Beklagten oder anderen Eigentümern zu treffen.
Die Klägerin ist ferner der Ansicht, eine Aufrechnung mit dem Guthaben aus der Abrechnung 2020 sei nicht möglich. Die Abrechnung 2020 sei noch nicht Gegenstand einer Beschlussfassung gewesen und die Ergebnisse aus dieser Abrechnung seien damit nicht zur Zahlung fällig gestellt.
Hinsichtlich des über den Klageantrag hinausgehenden im Mahnverfahren geltend gemachten Betrages erklärten die Parteien die Hauptsache übereinstimmend für erledigt.
Die Klägerin beantragt,
1.
den Beklagten zu verurteilen, an die Klägerin zu Lasten und Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums die Sonderumlage 2021 in Höhe von 2.018,10 EUR nebst Zinsen in Höhe von 5 % über dem Basiszinssatz seit dem 03.01.2021 zu zahlen.
2.
den Beklagten zu verurteilen, vorgerichtliche Inkassokosten in Höhe von 47,60 EUR nebst Zinsen in Höhe von 5 % über dem Basiszinssatz seit dem 04.03.2022 zu zahlen.
Der Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Der Beklagte behauptet, in Bezug auf die Sonderumlage sei eine Ratenzahlungsvereinbarung von 100,00 EUR im Monat getroffen worden. Der Beklagte habe am 04.03.2022 mit Herrn E. telefoniert, dieser habe sich damit einverstanden erklärt, dass der Beklagte die Sonderumlage in monatlichen Raten à 100,00 EUR zahle. Der Beklagte habe auf die streitgegenständliche Sonderumlage die vereinbarte Ratenzahlung von monatlich 100,00 EUR neben dem Zeitraum April 2022- Dezember 2022 auch am 16.01.2023, am 14.02.2023 sowie am 12.03.2023 geleistet.
Der Beklagte ist der Ansicht, es habe keine Veranlassung bestanden, ein Inkassounternehmen zu beauftragen.
Der Beklagte hat die Aufrechnung gegen die Klageforderung erklärt mit einem ihm seiner Ansicht nach zustehenden Guthaben aus der Jahresabrechnung für 2020 vom 16.07.2021 i.H.v. 1703,63 EUR.
Hinsichtlich des weiteren Vorbringens der Parteien wird auf die wechselseitigen Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.
Die Klage ist zulässig und in dem aus dem Tenor ersichtlichen Umfang auch begründet.
Die Klägerin hat gegen den Beklagten aus § 16 Abs. 2 WEG einen Anspruch auf Zahlung einer rückständigen Sonderumlage für das Kalenderjahr 2021 von 1.813,10 EUR.
Insoweit kann dahinstehen, ob der Beklagte tatsächlich eine Ratenzahlungsvereinbarung mit Herrn E., dem Geschäftsführer der Verwalterin der Klägerin, geschlossen hat. Denn selbst wenn dies der Fall wäre, wäre eine solche nicht wirksam und würde der geltend gemachten Zahlungsverpflichtung nicht entgegenstehen. Denn die Verwalterin hatte keine Kompetenz zur Gewährung von Zahlungserleichterungen. Hierfür bedarf es eines Beschlusses über die Ermächtigung des Verwalters zum Abschluss einer Ratenzahlungsvereinbarung (Elzer/Fritsch/Meier, Wohnungseigentumsrecht, § 5 Rn. 15), ein derartiger ermächtigender Beschluss wurde von der Klägerin nicht gefasst.
Die Forderung ist auch nicht teilweise erloschen durch Aufrechnung des Beklagten mit dem Guthaben aus der Jahresabrechnung 2020. Denn die Abrechnung 2020 war noch nicht Gegenstand einer Beschlussfassung, sodass die Ergebnisse aus der Abrechnung noch nicht fällig waren. Der Beklagte kann die Erfüllung eines Bereicherungsanspruchs aus Mitteln der Gemeinschaft erst und nur dann verlangen, wenn eine durch Beschlussfassung der Gemeinschaft genehmigte Jahresabrechnung ein Guthaben für ihn ausweist. Vor einer Beschlussfassung oder einer sie ersetzenden gerichtlichen Entscheidung entsteht weder eine Nachzahlungspflicht noch ein Erstattungsanspruch von Wohnungseigentümern (LG Düsseldorf, Urteil vom 7.11.2013, 19 S 77/12).
Der Höhe nach besteht jedoch lediglich (noch) ein Zahlungsanspruch in Höhe von 1.813,10 EUR. Der Beklagte war mit den monatlichen Hausgeldzahlungen von Oktober 2021 bis Februar 2022 von 199,00 EUR/Monat sowie mit der Zahlung einer Sonderumlage für das Jahr 2021 in Höhe von 2.018,10 EUR, somit mit einem Gesamtbetrag von 3.013,10 EUR in Rückstand. Unstreitig hat der Beklagte in den Monaten April 2022 bis Dezember 2022 auf den Rückstand monatliche Zahlungen in Höhe von 100,00 EUR, mithin insgesamt 900,00 EUR geleistet. Des Weiteren hat der Beklagte durch Vorlage der Überweisungsbelege, Bl. 100 ff. und Bl. 145 d. A. nachgewiesen, auch in den Monaten Januar-März 2023 weiterhin monatliche Raten à 100,00 EUR auf den Rückstand gezahlt zu haben. Diese Ratenzahlungen hat die Klägerin zunächst auf die rückständigen laufenden Hausgeldzahlungen verrechnet.
Der weitergehende Betrag von 205,00 EUR stellt eine Erfüllung nach § 362 Abs. 1 BGB in Bezug auf die Sonderumlage 2021 dar.
Die Klägerin hat gegen den Beklagten keinen Anspruch auf Erstattung der geltend gemachten Inkassokosten von 47,60 EUR. Die Klägerin hat bereits nicht dargelegt, dass das Inkassounternehmen vorgerichtlich für sie tätig geworden ist. Zudem war die Einschaltung eines Inkassounternehmens vorliegend nicht geboten. Der Beklagte hat sich bereits vor der Einschaltung des Inkassounternehmens mit der Klägerin in Verbindung gesetzt und sich stets als zahlungswillig, allerdings lediglich eingeschränkt zahlungsfähig gezeigt. Er hat seit April 2022 monatliche Raten auf den Zahlungsrückstand geleistet. Ein Inkassobüro darf jedoch nicht eingesetzt werden, wenn der Schuldner sich - wie im vorliegenden Fall - von vornherein erkennbar zahlungswillig zeigt (BVerfG, Stattgebender Kammerbeschluss vom 7. September 2011, 1 BvR 1012/11, Rn. 16).
Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 92, 91 a ZPO. Soweit die Parteien den Rechtsstreit teilweise übereinstimmend für erledigt erklärt haben, so war bei der Kostenentscheidung zu berücksichtigen, dass der Beklagte zwar zur Zahlung der rückständigen laufenden Hausgeldzahlungen verpflichtet war, er zum Zeitpunkt der Einleitung des Mahnverfahrens Ende Juli 2022 diese jedoch bereits in Höhe von 400,00 EUR ausgeglichen hatte.
Der Streitwert wird auf 3.158,70 EUR bis zum 29.11.2022 und auf 2.018,10 EUR seit dem 30.11.2022 festgesetzt.
A) Gegen dieses Urteil ist das Rechtsmittel der Berufung für jeden zulässig, der durch dieses Urteil in seinen Rechten benachteiligt ist,
1. wenn der Wert des Beschwerdegegenstandes 600,00 EUR übersteigt oder
2. wenn die Berufung in dem Urteil durch das Amtsgericht zugelassen worden ist.
Die Berufung muss innerhalb einer Notfrist von einem Monat nach Zustellung dieses Urteils bei dem Landgericht Essen, Zweigertstr. 52, 45130 Essen, eingegangen sein. Die Berufungsschrift muss die Bezeichnung des Urteils, gegen das die Berufung gerichtet wird, sowie die Erklärung, dass gegen dieses Urteil Berufung eingelegt werde, enthalten.
Die Berufung ist, sofern nicht bereits in der Berufungsschrift erfolgt, binnen zwei Monaten nach Zustellung dieses Urteils gegenüber dem Landgericht Essen zu begründen.
Die Parteien müssen sich vor dem Landgericht Essen durch einen Rechtsanwalt vertreten lassen, insbesondere müssen die Berufungs- und die Berufungsbegründungsschrift von einem solchen unterzeichnet sein.
Mit der Berufungsschrift soll eine Ausfertigung oder beglaubigte Abschrift des angefochtenen Urteils vorgelegt werden.
B) Gegen die Streitwertfestsetzung ist die Beschwerde an das Amtsgericht Gelsenkirchen statthaft, wenn der Wert des Beschwerdegegenstandes 200,00 EUR übersteigt oder das Amtsgericht die Beschwerde zugelassen hat. Die Beschwerde ist spätestens innerhalb von sechs Monaten, nachdem die Entscheidung in der Hauptsache Rechtskraft erlangt oder das Verfahren sich anderweitig erledigt hat, bei dem Amtsgericht Gelsenkirchen, Bochumer Str. 79, 45886 Gelsenkirchen, schriftlich in deutscher Sprache oder zur Niederschrift des Urkundsbeamten der Geschäftsstelle einzulegen. Die Beschwerde kann auch zur Niederschrift der Geschäftsstelle eines jeden Amtsgerichtes abgegeben werden.
Ist der Streitwert später als einen Monat vor Ablauf dieser Frist festgesetzt worden, so kann die Beschwerde noch innerhalb eines Monats nach Zustellung oder formloser Mitteilung des Festsetzungsbeschlusses eingelegt werden.
Hinweis zum elektronischen Rechtsverkehr:
Die Einlegung ist auch durch Übertragung eines elektronischen Dokuments an die elektronische Poststelle des Gerichts möglich. Das elektronische Dokument muss für die Bearbeitung durch das Gericht geeignet und mit einer qualifizierten elektronischen Signatur der verantwortenden Person versehen sein oder von der verantwortenden Person signiert und auf einem sicheren Übermittlungsweg gemäß § 130a ZPO nach näherer Maßgabe der Verordnung über die technischen Rahmenbedingungen des elektronischen Rechtsverkehrs und über das besondere elektronische Behördenpostfach (BGBl. 2017 I, S. 3803) eingereicht werden. Auf die Pflicht zur elektronischen Einreichung durch professionelle Einreicher/innen ab dem 01.01.2022 durch das Gesetz zum Ausbau des elektronischen Rechtsverkehrs mit den Gerichten vom 10. Oktober 2013, das Gesetz zur Einführung der elektronischen Akte in der Justiz und zur weiteren Förderung des elektronischen Rechtsverkehrs vom 5. Juli 2017 und das Gesetz zum Ausbau des elektronischen Rechtsverkehrs mit den Gerichten und zur Änderung weiterer Vorschriften vom 05.10.2021 wird hingewiesen.
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