Amtsgericht Marl, Zivilabteilung 23 — 23 C 198/18
Die Klage wird abgewiesen.
Die Kosten des Rechtsstreits trägt die Klägerin.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Klägerin kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils aus dem Urteil vollstreckbaren Betrages abwenden, sofern nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.
Die Parteien streiten um einen Anspruch auf Zustimmung zu einer Mieterhöhung.
Zwischen den Parteien bestand ein Mietverhältnis über die von der Klägerin vermietete und von der Beklagten gemietete Wohnung im Hause pp.
Der zwischen den Parteien zuletzt vereinbarte Mietzins betrug insgesamt 429,57 €. Hierin war eine Kaltmiete von 316,57 € enthalten. Dieser Mietzins wurde zuletzt zum 01.05.2016 angepasst.
Die streitgegenständliche Wohnung umfasste 50,64 m² und lag im Erdgeschoss eines Mehrfamilienhauses, das im Jahre 1951 erbaut wurde.
Mit Schreiben vom 20.12.2017 verlangte die Klägerin von der Beklagten die Zustimmung zu einer Mieterhöhung auf 340,29 € netto mit Wirkung ab dem 01.03.2018. Die Klägerin begründete das Mieterhöhungsverlangen mit drei Vergleichswohnungen. Die niedrigste Quadratmetermiete der drei Wohnungen betrug 6,83 € pro Quadratmeter netto. Die Klägerin verlangte eine Zustimmung zu einer Erhöhung auf 6,72 € pro Quadratmeter.
Die Beklagte erteilte binnen der gesetzten Überlegungsfrist keine Zustimmung zu der Mieterhöhung.
Die Stadt I verfügte über einen einfachen Mietspiegel (Stand: 01.09.2016).
Die Klägerin behauptet, die nunmehr verlangte Miete übersteige nicht die ortsübliche Vergleichsmiete. Die benannten Wohnungen seien mit der von der Beklagten angemieteten Wohnung vergleichbar.
Sie ist der Ansicht, die Indizwirkung des einfachen Mietspiegels der Stadt pp. werde dadurch entkräftet, dass der Klägerin Informationen in Form einer Empirica-Liste vorlägen, wonach unter der Postleitzahl pp. bei einem Angebot von 468 Mietwohnungen ein durchschnittlicher Mietzins von 6,72 € erzielt werde.
Die Klägerin beantragt,
die Beklagte zu verurteilen, der Erhöhung der Nettomiete für die Wohnung im Hause pp. im Erdgeschoss rechts von bisher monatlich 316,57 € zuzüglich Nebenkostenvorauszahlung wie bisher auf nunmehr monatlich 340,20 € netto zuzüglich Nebenkostenvorauszahlung wie bisher mit Wirkung ab dem 01.03.2018 zuzustimmen.
Die Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Die Beklagte bestreitet, dass die begehrte Miete der ortsüblichen Vergleichsmiete entspreche.
Die Klageschrift ist dem Gericht am 08.05.2018 zugegangen.
Die zulässige Klage ist unbegründet.
I.
Die Klägerin hat gemäß §§ 558 Abs. 1 S. 1, 558b Abs. 2 BGB keinen Anspruch gegen die Beklagte auf Zustimmung zu der begehrten Mieterhöhung.
Die formalen Voraussetzungen für ein Zustimmungsverlangen sind gegeben. Die Klägerin hat die Beklagte gemäß § 558 a BGB zur Zustimmung zu einer Mieterhöhung aufgefordert und ihr Verlangen gemäß § 558a Abs. 2 Nr. 4 BGB mit der Benennung von drei Vergleichswohnungen begründet. Die Klage ist rechtzeitig eingereicht und demnächst zugestellt worden.
Die begehrte Mieterhöhung auf einen Mietzins in Höhe von 6,72 € pro Quadratmeter entspricht zur Überzeugung des Gerichts aber nicht der ortsüblichen Vergleichsmiete.
Nach § 558 Abs. 1 BGB kann der Vermieter vom Mieter die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, wenn die Miete in dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, seit 15 Monaten unverändert ist.
Die ortsübliche Vergleichsmiete wird gebildet aus den üblichen Entgelten, die in der Gemeinde oder einer vergleichbaren Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage einschließlich der energetischen Ausstattung und Beschaffenheit in den letzten vier Jahren vereinbart oder, von Erhöhungen nach § 560 abgesehen, geändert worden sind, § 558 Abs. 2 S. 1 BGB.
Unter Zugrundelegung dieser Maßstäbe beläuft sich die ortsübliche Vergleichsmiete für Wohnungen, wie die der Klägerin auf einen Mietzins von 5,25 € pro m². Dies ergibt sich aus dem einfachen Mietspiegel der Stadt pp. Danach liegt der Mittelwert des Mietwertes von Wohnungen in Gebäuden, die 1951 in normaler Wohnlage bezugsfertig wurden, bei 5,25 € pro m².
Die Beklagte zahlt demnach mit 6,25 € pro m² bereits jetzt einen erheblich über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegenden Mietzins, so dass kein Anspruch auf Erhöhung besteht.
Zur Überzeugung des Gerichts ist die ortsübliche Vergleichsmiete anhand des Mietspiegels zu ermitteln und bemisst sich insbesondere nicht an den von der Klägerin benannten drei Vergleichswohnungen.
Die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete unterliegt der richterlichen Schätzung nach § 287 ZPO.
Nach ständiger Rechtsprechung kann das Gericht zur Ermittlung der ortsüblichen Miete im Rahmen des § 287 ZPO auch auf einen einfachen Mietspiegel zurückgreifen (vgl. LG Nürnberg-Fürth, Beschluss vom 07. Oktober 2015 – 7 S 1731/15 –, juris; BGH, Urteil vom 03. Juli 2013 – VIII ZR 269/12 –, juris).
Der Mietspiegel der Stadt pp. entfaltet insoweit eine Indizwirkung, die seitens der Klägerin nicht entkräftet werden konnte.
Im Einzelnen:
Ein einfacher Mietspiegel gemäß § 558c BGB, der von den örtlichen Interessenvertretern der Vermieter und Mieter gemeinsam erstellt und von der Gemeinde anerkannt wurde, stellt im Mieterhöhungsprozess ein Indiz dafür dar, dass die dort angegebenen Entgelte die ortsübliche Vergleichsmiete zutreffend wiedergeben (vgl. BGH, Urteil vom 16. 6. 2010 - VIII ZR 99/09 , NJW 2010, 2946, beck-online), denn es liegt vielmehr eher fern, anzunehmen, die Interessenvertreter der Vermieter und der Mieter würden einen Mietspiegel erstellen oder billigen, der den Interessen ihrer jeweiligen Mitglieder widerspricht, weil er die ortsübliche Vergleichsmiete, die tatsächlichen Verhältnisse ignorierend, unzutreffend abbildet.
Ob die Indizwirkung eines einfachen Mietspiegels im Einzelfall zum Nachweis der Ortsüblichkeit der verlangten Miete entkräftet werden kann, hängt davon ab, welche Einwendungen der auf Zustimmung zur Mieterhöhung klagende Vermieter gegen den Erkenntniswert der Angaben des Mietspiegels erhebt. Trägt der Vermieter etwa substantiiert vor, den Verfassern des Mietspiegels habe es an der erforderlichen Sachkunde gefehlt oder sie hätten sich von sachfremden Erwägungen leiten lassen oder der Mietspiegel beruhe auf unrichtigem oder nicht repräsentativem Datenmaterial, wird der Tatrichter dem nachzugehen haben.
Derartige Einwendungen werden seitens der Klägerin allerdings nicht erhoben.
Vielmehr beruft die Klägerin sich auf eine Empirica-Liste (Bl. 39, 40 d. GA). Dieser Vortrag ist ungeeignet, die Indizwirkung des Mietspiegels zu entkräften. Zunächst ist der Vortrag unsubstantiiert.
Dem Gericht ist nicht ersichtlich, auf welcher Datenerhebung die vorgelegte Liste beruhen soll und wie diese erstellt wird.
Ferner ist ein tagesaktuell zu erzielender Mietzins bei Neuvermietungen auch nicht gleichzusetzen mit der ortsüblichen Vergleichsmiete, denn diese umfasst auch den Mietzins von bereits vermieteten Wohnungen. Die Empirica-Liste scheint vielmehr – soweit das Gericht sich deren Grundlage erschließen kann – eine Darstellung der Angebote von neu zu vermietenden Wohnungen zu enthalten.
Ferner war auch kein Sachverständigengutachten über die Behauptung der Klägerin, der begehrte Mietzins entspreche der ortsüblichen Vergleichsmiete, einzuholen.
Die Klägerin hat keine substantiierten Einwendungen gegen den Mietspiegel erhoben, so dass dieser hinsichtlich der richterlichen Überzeugungsbildung als taugliche Erkenntnisquelle herangezogen werden kann und kein Bedarf an einer weiteren Beweiserhebung durch Einholung eines Sachverständigengutachtens besteht. Ferner dürfte der Mietspiegel einem Sachverständigengutachten auch hinsichtlich seiner Aussagekraft überlegen sein, denn es ist schon nicht ersichtlich, wie ein Sachverständiger umfassenderes Datenmaterial ermitteln soll als die Verfasser des Mietspiegels.
Der Mietspiegel der Stadt pp. spiegelt die ortsübliche Vergleichsmiete in einem wesentlich größeren Umfang wider als die drei benannten Vergleichswohnungen und ist diesen damit als Erkenntnisquelle deutlich überlegen.
II.
Die Kostenentscheidung folgt aus § 91 Abs. 1 S. 1 ZPO.
Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit ergibt sich aus §§ 708 Nr. 11, 711, 713 ZPO.
III.
Der Streitwert wird auf 284,64 EUR festgesetzt.
Gegen dieses Urteil ist das Rechtsmittel der Berufung für jeden zulässig, der durch dieses Urteil in seinen Rechten benachteiligt ist,
1. wenn der Wert des Beschwerdegegenstandes 600,00 EUR übersteigt oder
2. wenn die Berufung in dem Urteil durch das Amtsgericht zugelassen worden ist.
Die Berufung muss innerhalb einer Notfrist von einem Monat nach Zustellung dieses Urteils schriftlich bei dem Landgericht Essen, Zweigertstr. 52, 45130 Essen, eingegangen sein. Die Berufungsschrift muss die Bezeichnung des Urteils, gegen das die Berufung gerichtet wird, sowie die Erklärung, dass gegen dieses Urteil Berufung eingelegt werde, enthalten.
Die Berufung ist, sofern nicht bereits in der Berufungsschrift erfolgt, binnen zwei Monaten nach Zustellung dieses Urteils schriftlich gegenüber dem Landgericht Essen zu begründen.
Die Parteien müssen sich vor dem Landgericht Essen durch einen Rechtsanwalt vertreten lassen, insbesondere müssen die Berufungs- und die Berufungsbegründungsschrift von einem solchen unterzeichnet sein.
Mit der Berufungsschrift soll eine Ausfertigung oder beglaubigte Abschrift des angefochtenen Urteils vorgelegt werden.