Landgericht Essen, 1. Kammer für Handelssachen — 41 O 15/15
Auf den Hauptantrag wird der Beklagte verurteilt, der Berichtigung des Grundbuchs von S des Amtsgerichts F, Blatt …, Flur …, Flurstück …, … dahingehend zuzustimmen, dass die Klägerin wieder als Eigentümerin im Grundbuch eingetragen wird.
Der Beklagte trägt die Kosten des Rechtsstreits.
Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages vorläufig vollstreckbar.
Die Klägerin macht mit der Klage einen Grundbuchberichtigungsanspruch, hilfsweise einen Anspruch auf Rückübertragung des Eigentums an einem Seniorenwohnstift in F1 geltend.
Mit notariellem Kaufvertrag vom 22.05.2012 (Anlage K 21) verkaufte die Klägerin das genannte Objekt zu einem Kaufpreis in Höhe von 64.290.000,00 € an die Beklagte. Mit Vertrag vom 21./24.05.2012 gewährte die Klägerin der Beklagten darüber hinaus zur vollständigen Finanzierung des Kaufs ein Darlehen in Höhe von 70.290.000,00 € (Anlage K 23). Über den genannten Kaufpreis hinaus beinhaltete der Darlehensbetrag einen Betrag in Höhe von 6.000.000,00 € zur Vorfinanzierung der Investitionskosten, einschließlich der Abdeckung aller Erwerbsnebenkosten (Steuern, Gebühren, Provisionen etc.) (Anlage K 23). Die Klägerin mietete das Wohnstift in F1 sodann für die Dauer von 30 Jahren zurück (Sale-and-Lease-back) und verpflichtete sich, neben der Miete auch sämtliche Steuern, Abgaben, Versicherungs- und Betriebskosten sowie sämtliche Instandhaltungskosten zu tragen (Anlage K 24).
Die Klägerin ist Teil der B Unternehmensgruppe mit Sitz in P, deren Gesamtleitung der B1 GmbH (im Folgenden: B2) obliegt. Die Klägerin ist eine 100-%ige Tochter der B2, sie betreibt bundesweit verschiedene Seniorenwohnstifte, u.a. das hier streitgegenständliche Stift in F1, deren Eigentümerin sie ursprünglich war. Die Insolvenzschuldnerin ist eine im Mai 2012 gegründete Zweckgesellschaft, deren Kommanditeinlagen von den beiden Kommanditisten nicht eingezahlt wurden und die ausweislich ihres Jahresabschlusses vom 31.12.2012 bilanziell überschuldet war (Anlage K 7). Über ihr Vermögen ist mit Beschluss des Amtsgerichts I vom 14.10.2016 (Az. …) das Insolvenzverfahren eröffnet und der Beklagte zum Insolvenzverwalter bestellt worden (Anlage B 1).
Die B2 verfügt über einen Aufsichtsrat, welcher aus sechs Mitgliedern besteht und der die Geschäftsführung überwacht. In ihrem Gesellschaftsvertrag (Anlage K 2) heißt es auszugsweise wie folgt:
„... § 5 Geschäftsführung, zustimmungspflichtige Geschäfte, Informationspflichten
...
Nr. 3 Die nachfolgend unter a) bis h) aufgeführten Geschäfte bedürfen vor ihrer Durchführung der Zustimmung des Aufsichtsrats oder eines seiner Ausschüsse. Soweit es sich dabei um Maßnahmen einer Tochter- oder sonstigen Untergesellschaft handelt, hat die Geschäftsführung durch entsprechende Regelung sicherzustellen, dass über sie der Zustimmungsvorbehalt zugunsten des Aufsichtsrates beachtet wird.
Der Aufsichtsrat entscheidet in diesen Fällen abschließend und anstelle der Gesellschafterversammlung über die zustimmungspflichtigen Geschäftsführungsmaßnahmen:
a) Der Erwerb, der Verkauf und die Belastung von Grundstücken oder grundstücksgleichen Rechten durch die Gesellschaft oder ihre Tochtergesellschaften, wenn der Kaufpreis bzw. die Belastung Euro 3.000.000 (i.W.: drei Millionen Euro) übersteigt, ...
h) Investitionen in der Gesellschaft oder ihren Tochtergesellschaften und Eingehung von Verbindlichkeiten, soweit die Einzelmaßnahme Euro 3.000.000 (i.W.: drei Millionen Euro) überschreitet und die Maßnahme nicht bereits in einer Jahresplanung dieser Gesellschaften enthalten ist“. ...
In § 6 S. 1 des genannten Gesellschaftsvertrages ist vorgesehen, dass dann, wenn nur ein Geschäftsführer vorhanden ist, dieser die Gesellschaft allein vertritt. Sind mehrere Geschäftsführer bestellt, so wird die Gesellschaft durch zwei Geschäftsführer gemeinschaftlich oder durch einen Geschäftsführer in Gemeinschaft mit einem Prokuristen vertreten werden, § 6 S. 2 Gesellschaftsvertrag.
Vorsitzender der Geschäftsführung sowohl der Klägerin als auch der B2 war bzw. ist Herr S1. Weiterer Geschäftsführer war bis zu seiner Abberufung am 01.04.2014 Herr X. Nach der internen Ressortverteilung war der Geschäftsführer X für alle kaufmännischen Belange und insbesondere den Immobilienbereich verantwortlich.
Vorsitzender des Aufsichtsrates der B2 war von Februar 2008 an der im Januar 2014 verstorbene Rechtsanwalt Herr N. Letzterer war Gesellschafter der Rechtsanwaltspartnergesellschaft „N1 & Partner, Rechtsanwälte“, welche unter dem 18.04.2008, vertreten durch Herrn N und Herrn N2, mit der B2 einen Beratungsvertrag abschloss.
In diesem heißt es auszugsweise wie folgt:
„... Vorbemerkung:
N1 & Partner übernimmt mit Wirkung ab dem 01.04.2008 die umfassende rechtliche Beratung und Vertretung von B1 auf allen Rechtsgebieten, soweit nachfolgend keine abweichenden Regelungen getroffen sind. ...
Dies vorausgeschickt vereinbaren die Vertragsparteien Folgendes:
1. B1 überträgt mit Wirkung ab dem 01.04.2018 seine Beratung und Vertretung in Rechtsangelegenheiten umfassend auf N1 & Partner. Hierzu gehört auch eine eventuelle gerichtliche Vertretung.
Die Beratung und Vertretung von B1 durch N1 & Partner umfasst alle Rechtsgebiete, die in der dieser Vereinbarung beigefügten Image-Broschüre von N1 & Partner aufgeführt sind. Ausgenommen ist lediglich die Beratung und Vertretung auf dem Gebiete des Arbeitsrechtes, für die die Vertragsparteien eine separate Vereinbarung schließen werden.
2. Die Tätigkeit von N1 & Partner erstreckt sich auf sämtliche Tochtergesellschaften von B1.
3. N1 & Partner erhält für die Tätigkeiten gemäß Ziffern 1 und 2 ein monatliches Pauschalhonorar in Höhe von Euro 17.500,00 (i.W.: Euro siebzehntausendfünfhundert) zuzüglich der jeweils gültigen gesetzlichen Umsatzsteuer. ...
6. B1 bleibt es freigestellt, N1 & Partner in einzelnen herausragenden und nicht unter Ziff. 1 und 2 fallenden Angelegenheiten mit der Erstellung von Gutachten oder der beratenden und vertretenden Betreuung von unternehmerischen Zielsetzungen / Projekten zu beauftragen.
In einzelnen Fällen bedarf eine solche Beauftragung mit einer Honorierung außerhalb Ziff. 3 gegebenenfalls einer gesonderten schriftlichen Vereinbarung. ...“
In den Jahren 2006 und 2007 verkaufte die Klägerin einzelne Wohnstifte an Investoren und mietete diese zurück. Dies diente der Schaffung von Liquidität, der Optimierung der Bilanz und sollte es zudem ermöglichen, flexibler auf veränderte Nachfragesituationen reagieren zu können.
Im Jahr 2010 verfügte die B-Gruppe über frei werdende Liquidität in Höhe von 100 Mio. Euro. Mit Zustimmung des Aufsichtsrates wurde die Kanzlei N1 & Partner analog § 114 AktG mit der Ausschreibung für die Wiederanlage und deren entgeltliche Begleitung beauftragt. Herr N entwickelte zunächst die Idee, das Geld in Unternehmensanlagen anzulegen. Auf Betreiben von Herrn X kam dann der Gedanke auf, das Geld im eigenen Unternehmen anzulegen. Dies geschah auf der Grundlage von drei zwischen den Herren N, T und C ausgehandelten Grundlagenvereinbarungen zwischen der B2 und dem möglichen Investor O GmbH bzw. O1 GmbH vom 16.09.2010 (Anlage K 18), vom 06./07.05.2011 (Anlage K 19) und vom 30.10.2011 (Anlage K 20). Hiernach verfasste Herr N als Aufsichtsratsvorsitzender und Rechtsberater des B1-Konzerns die Verträge und stimmte sie intern mit dem kaufmännischen Geschäftsführer Herrn X ab.
Im Verlauf der Aufsichtsratssitzung der B2 vom 10.11.2011(Anlage K 26), welche den zeitlich vorgelagerten, parallel gestalteten Verkauf von sechs anderen Seniorenstiften betraf, wurde dem Aufsichtsrat das Geschäftsmodell und insbesondere die O GmbH unter der Leitung von T als Investor vorgestellt.
In dem Protokoll der genannten Sitzung (S. 4 f.) heißt es auszugsweise wie folgt:
„... Frau T1 fragt nach der Bonität von O. Herr N sagt zu, in den nächsten Wochen auf entsprechenden Wunsch hin die Mitgliedern des Aufsichtsrats den Jahresabschluss der I3 X1-Gruppe, die hinter O stehe, einsehen zu lassen und verspricht ein diesbezüglich einwandfreies standing der Geschäftspartner und ein „stolzes Schreiben“ der I1. ...
Frau T1 fragt der Form halber nach, ob Persönlichkeiten aus Geschäftsführung oder Aufsichtsrat oder ihnen nahestehende Personen an den genannten Geschäftspartnern beteiligt seien oder würden; dies wird eindeutig verneint, Herr L meint dazu, dies würde auch von der Wirtschaftsprüfung regelhaft überprüft und berichtet. ...“
Sodann stimmten die anwesenden Mitglieder des Aufsichtsrats dem vorgelegten Beschluss zum Verkauf und der Rückmietung der sechs Wohnstifte in der vorgelegten Form einstimmig zu.
In dem Protokoll heißt es auszugsweise weiter (S. 6):
„... Frau I2 fragt nach den finanziellen Vorteilen, die der Vorsitzende möglicherweise aus diesen Transfergeschäften habe, Herr X beruhigt, es gebe keinerlei finanzielle Anreize von Seiten des B1 für diese Geschäfte, angesichts der niedrigen Verwaltungsgewinnspanne zwischen Darlehenszinsen, die O zahlen müsse, gegenüber der Mietzahlung des B1 an O werde auch von dieser Seite kein Geld fließen.
Frau T1 beobachte ein hohes operatives Engagement des Aufsichtsratsvorsitzenden in der Geschäftsführung des B1. Dem widersprechen die Geschäftsführer, Herr Rechtsanwalt N sei in diesen Dingen der Rechtsberater der Geschäftsführung, er sei einer der seltenen ausgewiesenen Fachleute und dort hoch kompetent, so dass die Geschäftsführung sich gerne seines höchsten Sachverstandes bediene. In allen übrigen operativen Entscheidungen werde Herr N als Aufsichtsratsvorsitzender ordentlich informiert, halte sich dort aber vollständig zurück.
Herr C1 bittet nun um Abstimmung; auch die Beauftragung von Rechtsanwalt N wird einstimmig, ohne Enthaltung und Gegenstimme genehmigt. …“
Die O bzw. ihre Tochtergesellschaften - unter ihnen auch die Insolvenzschuldnerin - waren zu diesem Zeitpunkt frisch gegründete, vermögenslose Unternehmen ohne Bonität und Standing in der Immobilien-Branche. Die I3 X1-Gruppe stand tatsächlich nicht hinter O und ihren Tochtergesellschaften.
In dem Protokoll der Aufsichtsratssitzung vom 03.05.2012 (Anlage K 133), welche das hier streitgegenständliche Seniorenstift in F1 betrifft, heißt es auszugsweise wie folgt:
"... 3. Umfinanzierung der Wohnstifte E am B3-See und F1
Die schriftliche Beschlussvorlage der Geschäftsführung zur Umfinanzierung nun auch der Wohnstifte in E am B3-See und in F1 wird in der vorliegenden Fassung einstimmig ohne Gegenstimme und Enthaltung angenommen. ..."
Die genannte schriftlichen Beschlussvorlage zu TOP 4 (Anlage K 133) lautet auszugsweise wie folgt:
"...In der Sache ist auf die Argumentation der Beschlussvorlage zu TOP 2 für die Aufsichtsratssitzung vom 10.11.2011 zu verweisen.
Legitimierung zur Umsetzung:
Die Geschäftsführung schlägt zudem vor, dass Herr Rechtsanwalt N mit der Umfinanzierung der genannten Wohnstifte E und F1 beauftragt wird und diese auch begleiten soll; ein Anspruch von Herrn Rechtsanwalt N auf ein Honorar des B1 erwächst daraus nicht.
Analog § 114 AktG sind solche Geschäfte vom Aufsichtsrat eigens zu genehmigen.
Der Aufsichtsrat wird auch hierfür um seine Zustimmung gebeten. ..."
Mit notariellem Kaufvertrag vom 22.05.2012 (Anklage K 21) veräußerte die Klägerin die hier in Rede stehende Grundbesitzung an die Insolvenzschuldnerin. Auf Seiten der Klägerin wurde der Vertrag von einer vollmachtlosen Vertreterin unterzeichnet, auf Seiten der Insolvenzschuldnerin von Seiten des Geschäftsführers ihrer Komplementärin, des Herrn T. Am 25.05.2012 wurde der Vertrag auf Seiten der Klägerin von Herrn X und dem damaligen Prokuristen Herrn I4 nachgenehmigt (Anlage K 21). Der Kaufpreis wurde aufgrund eines Wertgutachtens vom 04.11.2008 (Anlage K 22) auf 64.290.000,00 € festgesetzt. Weder die O2-Gruppe noch deren jeweilige Objektgesellschaften - wie die Insolvenzschuldnerin - verfügten über Eigenmittel zum Kauf der Grundstücke.
Zur vollständigen Finanzierung des Kaufpreises gewährte die Klägerin der Insolvenzschuldnerin ein fest verzinsliches und endfälliges Darlehen mit einer Laufzeit von 30 Jahren. Der Zinssatz betrug 5,3 % p.a. und war für die gesamte Vertragslaufzeit gebunden (Anlage K 23).
Darüber hinaus gewährte die Klägerin der Insolvenzschuldnerin zur Finanzierung der Erwerbsnebenkosten und sonstigen Projektanlaufkosten einen Investitionskostenvorschuss in Form eines Darlehens in Höhe von 6 Mio. €. (Anlage K 23).
Schließlich unterzeichneten die Klägerin und die B2 mit der Insolvenzschuldnerin einen sog. "Triple-Net-Mietvertrag" vom 21./24.05.2012. Die Klägerin mietete das Wohnstift F1 von der Insolvenzschuldnerin für die Dauer von 30 Jahren zurück. Sie verpflichtete sich als Mieterin auch sämtliche Steuern, Abgaben, Versicherungs- und Betriebskosten sowie sämtliche Instandhaltungskosten zu tragen (Anlage K 24).
Für die streitgegenständliche Transaktion wurde aus dem von Seiten der Klägerin gewährten Darlehen durch die Insolvenzschuldnerin ein Betrag in Höhe von 2,42 Mio. € als "Provision" über eine Schweizer Gesellschaft (Q AG) ausgekehrt (Anlage K 37). Einen erheblichen Betrag hiervon erhielten Rechtsanwalt N und Herr X.
Unter dem 24.09.2014 hat die Klägerin eine einstweilige Verfügung bei dem Landgericht Essen erwirkt (Az. 41 O 91/14), aufgrund derer ein Widerspruch gegen die Eigentümerstellung der Insolvenzschuldnerin im Grundbuch eingetragen worden ist. Darüber hinaus ist vorsorglich eine Auflassungsvormerkung zugunsten der Klägerin eingetragen worden.
Die Klägerin ist der Ansicht, die erklärte Auflassung sei unwirksam, deshalb stehe ihr ein Grundbuchberichtigungsanspruch hinsichtlich der Immobilie in F1 zu.
Hierzu behauptet sie, die Herren N, X, C und T hätten sich verbunden, um sie zum Verkauf ihrer Wohnstifte zu bewegen und hierdurch selbst erhebliche finanzielle Vorteile zu erlangen. Demgegenüber habe sie selbst erhebliche Nachteile erlitten. Im Rahmen der Vertragskonstrukte bestehe ein systematisches Ungleichgewicht zwischen den Vor- und Nachteilen. Während sie mit der B2 allein die Risiken und wirtschaftlichen Nachteile aus den Sale-and-Lease-back-Transaktionen trage, flössen die wirtschaftlichen Vorteile ausschließlich der Beklagten und den übrigen Erwerbergesellschaften zu.
Die Herren N, C, T und X hätten sich jeweils gekannt und seien geschäftlich und auch freundschaftlich miteinander verbunden gewesen. Die Herren N und X hätten den Mitgeschäftsführer Herrn S1 sowie den Aufsichtsrat getäuscht.
Der Verkauf der Immobilien sei jeweils unter Wert erfolgt. Tatsächlich seien die Verkehrswerte wesentlich höher gewesen.
Die übrigen Aufsichtsratsmitglieder hätten nicht gewusst, dass Herr N für seine Tätigkeit von der Beklagten bezahlt worden sei. Ebenso sei ihnen unbekannt gewesen, dass auch Darlehen für Investitionskostenzuschüsse gegeben worden seien. Dass Provisionen fließen sollten, sei den Aufsichtsratsmitgliedern nicht bekannt gewesen. Hätten sie gewusst, dass Herr N Zahlungen erhält und Provisionen für die Finanzierung flössen, obwohl die Finanzierung nicht durch sie erfolgt sei, hätten sie nicht zugestimmt.
Die übrigen Aufsichtsratsmitglieder seien auch darüber getäuscht worden, dass die O2 zu der angesehenen und finanzstarken X1-Gruppe gehören würde. Insoweit liege eine Täuschung über die Bonität der O2-Gesellschaften vor, die tatsächlich nicht gegeben gewesen sei.
Die Klägerin meint, die Verträge seien wegen Kollusion und wegen Missbrauchs der Vertretungsmacht durch den Geschäftsführer X unwirksam.
Die Klägerin beantragt,
den Beklagten zu verurteilen, der Berichtigung des Grundbuchs von S des Amtsgerichts F, Blatt …, Flur …, Flurstück …, … dahingehend zuzustimmen, dass sie wieder als Eigentümerin im Grundbuch eingetragen wird;
hilfsweise,
den Beklagten zu verurteilen, an sie das im Grundbuch von S des Amtsgerichts F, Blatt …, Flur …, Flurstück …, … eingetragene Eigentum zu übertragen und die Zustimmung zu ihrer Eintragung als Eigentümerin im Grundbuch zu erteilen.
Der Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Er bestreitet, dass Herr T und Herr X kollusiv mit Herrn N und Herrn C zusammengewirkt hätten. Es seien keine Schmiergelder gezahlt worden. Auf mögliche Täuschungshandlungen innerhalb der Geschäftsführung des Aufsichtsrates der Klägerin bzw. der B2 habe die Insolvenzschuldnerin keinen Einfluss gehabt.
Das von Herrn S1 und Herrn X gegengezeichnete Schreiben des Herrn N vom 22.08.2007 im Rahmen der seinerzeitigen Veräußerung von Wohnstiften, wonach N seine Vergütung mit dem künftigen Vertragspartnern der Unternehmensgruppe B absprechen und vereinbaren werde, sei allen Beteiligten für die hier streitgegenständlichen Immobilientransaktionen bekannt gewesen. Dies sei dann mit den Provisionszahlungen entsprechend umgesetzt worden. Mit der Beauftragung von Herrn N als Rechtsanwalt für die Umsetzung der gegenständlichen Immobilientransaktionen sei zwingend eine Honorierung für diese Rechtsdienstleistungen verbunden gewesen. Dies hätten auch sämtliche Aufsichtsratsmitglieder gewusst. Anderenfalls wäre die mit dem Beschluss vom 10.11.2011 verbundene Maßgabe, dass N für diese Tätigkeit kein Anspruch auf ein Honorar gegen die Klägerin erwachse, unsinnig und überflüssig gewesen. Werde die Beauftragung von Herrn N als Rechtsanwalt genehmigt, gleichzeitig aber Honoraransprüche gegen die Klägerin ausgeschlossen, müsse die Bezahlung für diese Tätigkeit zwingend von einem Dritten erfolgen. Diese Bedingung der rechtlichen Umsetzung der jeweiligen Immobilientransaktion durch Herrn Rechtsanwalt N hätten die Insolvenzschuldnerin und ihre Schwestergesellschaften akzeptiert und dementsprechend über die von ihnen beauftragte Q AG jeweils auf die Kostennote der Partnergesellschaft Rechtsanwälte N1 & Partner für die jeweils erbrachte Rechtsdienstleistung gezahlt.
Dies sei auch allen Aufsichtsratsmitgliedern bei der Beschlussfassung bekannt gewesen und so gewollt gewesen, denn anderenfalls erfolge eine Beauftragung als Rechtsanwalt explizit mit Bewilligung eines Entgeltanspruchs gegenüber der Klägerin.
Aus dem Darlehensvertrag ergebe sich, dass das Investitionskostendarlehen u.a. für Provisionen verwandt werde.
Herr S1 habe gewusst, dass die O2 Gesellschaften nicht Teil der X1-Gruppe seien.
Die einzelnen Aufsichtsratsmitglieder hätten ihre Stimmabgabe auch nie gegenüber dem amtierenden Vorsitzenden des Aufsichtsrates bzw. gegenüber dem Sitzungsleiter angefochten.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Rechtsvortrags der Parteien wird auf die wechselseitigen Schriftsätze nebst Anlagen, sowie den nachgelassenen Schriftsatz der Klägerin vom 29.06.2022 Bezug genommen. Der nicht nachgelassene Schriftsatz der Klägerin vom 14.07.2022 erforderte keine Wiedereröffnung der mündlichen Verhandlung.
I.
Die Klage ist im Hauptantrag begründet.
Die Klägerin hat gegen den beklagten Insolvenzverwalter einen Anspruch auf Berichtigung des Grundbuchs aus § 894 BGB, denn der Inhalt des Grundbuches weicht von der wirklichen materiellen Rechtslage ab. Die Insolvenzschuldnerin ist zu Unrecht als Eigentümerin des streitgegenständlichen Grundstücks in das Grundbuch eingetragen worden, tatsächlich ist die Klägerin Eigentümerin des Grundstücks geblieben.
1.
a.
In dem notariellen Kaufvertrag vom 22.05.2012 über die streitgegenständliche Immobilie ist gleichzeitig auch die Auflassung erklärt worden. Für die Klägerseite ist eine vollmachtlose Vertreterin aufgetreten. Die Erklärungen sind am 25.05.2012 durch den Geschäftsführer X und den Prokuristen I4 genehmigt worden. Gem. § 6 des Gesellschaftsvertrages wird die Klägerin bei mehreren Geschäftsführern durch einen Geschäftsführer in Verbindung mit einem Prokuristen vertreten.
b.
Hier kann die Insolvenzschuldnerin aus der formal durch die Vertretungsmacht des Geschäftsführers X gedeckten Erklärung indes keine vertraglichen Rechte herleiten.
Eine durch einen Vertreter abgegebene Willenserklärung ist als unwirksam anzusehen, wenn der Vertreter seine Vertretungsmacht missbraucht hat und sich dies der Gegenseite geradezu aufdrängen musste (BGH, Urteil vom 08.01.2019, II ZR 364/18, juris Rn. 40; BGH, Beschluss vom 10.04.2006, II ZR 337/05, juris Rn. 3; OLG Hamm, Urteil vom 22.08.2005, 5 U 69/05, juris Rn. 29).
Ein Missbrauch der Vertretungsmacht durch X liegt vor. Ausreichend ist, dass ein Geschäftsführer seine Vertretungsbefugnisse als Geschäftsführer objektiv überschreitet, ein subjektives Element ist nicht erforderlich. Eine objektive, den Missbrauch der Vertretungsmacht begründende Pflichtverletzung liegt bereits dann vor, wenn der Geschäftsführer objektiv Grenzen überschreitet, die seiner Vertretungsbefugnis im Innenverhältnis zur Gesellschaft gezogen sind (vgl. OLG Hamm, a.a.O, Rn. 44 und 45; BGH, Beschluss vom 10.04.2006, II ZR 337/05, juris, Rn. 2 und 3).
aa.
Gem. § 5 Nr. 3 a) und h) Gesellschaftsvertrag bedurfte Herr X als Geschäftsführer der Klägerin für den Verkauf des fraglichen Grundstücks eines Aufsichtsratsbeschlusses der B2.
Vorliegend hat der Aufsichtsrat der B2 am 03.05.2012 zwar den in Frage stehenden Verkauf an die Insolvenzschuldnerin zu einem Kaufpreis in Höhe von 64.290.000,00 € gebilligt. Der Beschluss des Aufsichtsrats ist jedoch nichtig.
Die Unwirksamkeit der Genehmigungserklärung erfasst auch die Auflassung. Die Genehmigungserklärung ist unteilbar auf sämtliche Erklärungen der Beurkundung vom 22.05.2012 bezogen und damit unterschiedslos auf die in dieser Beurkundung enthaltene schuldrechtliche Erklärung und die in der Beurkundung enthaltene dingliche Erklärung (LG Dortmund, Urteil vom 18.11.2021, Az. 18 O 1/20, Anlage K 448). Gem. § 139 BGB erfasst die Nichtigkeit der schuldrechtlichen Genehmigung auch die Genehmigung der dinglichen (vgl. zur parallelen Argumentation bei Formnichtigkeit: Urteil des BGH vom 27.05.2020, XII ZR 107/17, Rn. 18).
Auch im Übrigen wird man den Vorbehalt im Gesellschaftsvertrag so verstehen müssen, dass dann, wenn ein Verkauf durch den Aufsichtsrat nicht wirksam genehmigt worden ist, auch eine entsprechende Auflassung durch die Geschäftsführung nicht erklärt werden darf. Anderenfalls wäre der Geschäftsführer immer zu einer dinglichen Veräußerung befugt. Das kann erkennbar nicht gewollt sein (LG Dortmund, Urteil vom 18.11.2021, 18 O 1/20, Anlage K 448).
bb.
Der Aufsichtsratsbeschluss vom 03.05.2012 ist inhaltlich fehlerhaft und damit nichtig.
Ein inhaltlich fehlerhafter Aufsichtsratsbeschluss führt zur Nichtigkeit des Beschlusses (BGH, Urteil vom 17.05.1993, II ZR 89/92, juris Rn. 16). Die Prüfung ist dabei nicht auf den Fall beschränkt, dass ein Aufsichtsratsmitglied die Nichtigkeit des Beschlusses gegenüber der Gesellschaft geltend macht. Es ist auch eine inzidente Nichtigkeitsprüfung in Drittprozessen möglich, soweit es auf die Wirksamkeit des Aufsichtsratsbeschlusses ankommt (vgl. BAG, Urteil vom 20.09.2016, 3 AZR 77/15, juris Rn. 91; Mertens, in: Kölner Kommentar zum Aktiengesetz, 3. Auflage 2013, § 108 Rn. 111).
Ein zur Nichtigkeit führender Inhaltsmangel liegt insbesondere dann vor, wenn der Aufsichtsrat bei einer Ermessensentscheidung auf unzureichender Tatsachengrundlage entscheidet und wesentliche Punkte bei der Entscheidung nicht berücksichtigt werden (Habersack, in: Münchener Kommentar zum Aktiengesetz, 5. Auflage 2019 Rn. 80; Mertens, in: Kölner Kommentar zum Aktiengesetz, 3. Auflage 2013, § 108 Rn. 97 und 100). Unerheblich ist dabei, ob das Informationsdefizit für den Aufsichtsrat erkennbar war oder nicht (Mertens. a.a.O. Rn. 100).
(1)
Der Umstand, dass der Aufsichtsratsvorsitzende und zugleich Rechtsberater der Klägerin N sowie der kaufmännische Geschäftsführer der Klägerin X von dem anderen Vertragspartner eine Vergütung erhalten, ist aus Sicht des Gerichts ein wesentlicher Gesichtspunkt, der für eine ordnungsgemäße Aufsichtsratsentscheidung in den Abwägungsprozess mit einbezogen werden muss. Dies deshalb, weil die Bezahlung des Aufsichtsratsvorsitzenden und gleichzeitig wesentlichen Verhandlungsführers der Klägerin sowie eines Geschäftsführers der Klägerin durch die Gegenseite einen Interessenkonflikt begründen kann, von welchem der übrige Aufsichtsrat Kenntnis haben muss. Ebenfalls lässt die Tatsache, dass die Gegenseite den eigenen Verhandlungsführer und Aufsichtsratsvorsitzenden sowie den Geschäftsführer der Gegenseite bezahlen will, auch Rückschlüsse auf die Lauterkeit des Vertragspartners zu. Auch unter diesem Gesichtspunkt handelt es sich um eine für die Ermessensentscheidung des Aufsichtsrates notwendige Tatsache (LG Dortmund, Urteil vom 18.11.2021, Az. 18 O 1/20, Anlage K 448).
Davon, dass der übrige Aufsichtsrat hier positive Kenntnis davon hatte, dass die Herren N und X von der Insolvenzschuldnerin eine Vergütung im Zusammenhang mit dem Projekt erhalten, kann nicht ausgegangen werden.
Aus den Aufsichtsratsprotokollen ergibt sich nicht, dass dieser Umstand dem Aufsichtsrat bekannt war. Hierzu ist in den Protokollen nichts festgehalten.
Soweit sich der Beklagte darauf beruft, dass aus dem Umstand, dass ausdrücklich der Beschluss gefasst worden ist, dass der Aufsichtsratsvorsitzende seitens des B keine Vergütung erhalten solle, zu folgern ist, dass dann die Gegenseite eine Vergütung zahlt, so kann dem nicht gefolgt werden. Aufgrund des Beratungsvertrages vom 18.04.2008 waren die Rechtsanwälte N1 & Partner zur Beratung und Vertretung in Rechtsangelegenheiten umfassend beauftragt. Hierzu erhielten sie eine Pauschalvergütung.
Vorgesehen war in dem Beratungsvertrag auch, dass für bestimmte herausragende Projekte eine Beauftragung unter einer gesonderten schriftlichen Vereinbarung erfolgen konnte. Erfolgt eine solche Vereinbarung nicht, bedeutet dies aber nicht, dass damit klar wäre, dass nunmehr eine Bezahlung von der Gegenseite erfolgt.
Grundsätzlich war die Rechtsberatung durch die Rechtsanwälte N1 & Partner geschuldet. Hierfür war eine Vergütung in dem Beratungsvertrag vorgesehen. Daher war die Annahme nicht zwingend und offensichtlich, dass Herr N von der Gegenseite eine Vergütung erhalten wird (so in dem Parallelverfahren: LG Dortmund, Urteil vom 18.11.2021, Az. 18 O 1/20, Anlage K 448).
Im Gegenteil, durch die Erklärung von Herrn X in der vorangegangenen Aufsichtsratssitzung vom 10.11.2011, dass angesichts der niedrigen Verwaltungsspanne auch seitens O bei den vorangegangenen Immobilienverkäufen kein Geld an Herr N fließen werde, ist den Aufsichtsratsmitgliedern vielmehr suggeriert worden, dass Herr N tatsächlich nichts erhält.
Zwar muss grundsätzlich die Klägerin beweisen, dass der Aufsichtsrat einen bei der Entscheidung zu berücksichtigenden Umstand nicht berücksichtigt hat und infolge dessen ein Nichtigkeitsgrund vorliegt. Indes obliegt es dem Beklagten, näher zu konkretisieren, wie genau der Aufsichtsrat Kenntnis erlangt haben könnte. Der allgemeine Vortrag, dass der Aufsichtsrat hiervon gewusst habe, ist insoweit nicht ausreichend.
Wenn nicht davon ausgegangen werden kann, dass der Aufsichtsrat über die Vergütung für Rechtsberatungsleistungen an Herrn N bzw. die Rechtsanwälte N1 & Partner sowie eine Verfügung an den Geschäftsführer X informiert war, hat der Aufsichtsrat insoweit bei seiner Entscheidung am 03.05.2012 nicht auf der Grundlage aller notwendigen Informationen entschieden.
Schon aus diesem Grund ist der genannte Aufsichtsratsbeschluss nichtig.
(2)
Ein weiterer Nichtigkeitsgrund besteht darin, dass dem Aufsichtsrat nicht bekannt war, dass der Insolvenzschuldnerin auch ein Investitionskostendarlehen in Höhe von 6 Mio. € gewährt werden sollte bzw., dass dieses zu einem erheblichen Teil in Höhe von 2,42 Mio. € als Provisionszahlung der Insolvenzschuldnerin an die Q AG floss, obwohl tatsächlich kein provisionspflichtiger Tatbestand erkennbar war.
Zweifelhaft ist schon, ob dem Aufsichtsrat überhaupt bekannt war, dass ein Investitionskostendarlehen im Zusammenhang mit dem Verkauf und der Finanzierung des Verkaufes gewährt werden sollte. Die Beschlussvorlage weist lediglich die Kaufpreise der infrage stehenden Objekte aus und es heißt dann auch in der Beschlussvorlage lediglich, dass die Kaufpreise dem Käufer als Darlehen zur Verfügung gestellt werden. Von Investitionskostendarlehen, die auch für Provisionszahlungen verwandt werden sollen, ist nicht die Rede. Auch im Übrigen ist nicht erkennbar, wann und wie der gesamte Aufsichtsrat hiervon Kenntnis erlangt haben könnte. Dass und wann die einzelnen Grundlagenvereinbarungen dem Aufsichtsrat zur Kenntnis gebracht worden sind, ist nicht ersichtlich.
Erst recht bestehen keine Anhaltspunkte dafür, dass dem Aufsichtsrat bekannt war, dass das u.a. für Provisionszahlungen vorgesehene Investitionskostendarlehen für Provisionszahlungen verwandt wird, denen ein nicht nachvollziehbarer Provisionsanspruch zu Grunde liegt. Soll ein Darlehen für Provisionszahlungen im Rahmen eines Grundstücksgeschäftes verwandt werden, so liegt bei objektiver Betrachtung die Erwartung zu Grunde, dass es sich um Provisionszahlungen handelt, denen eine tatsächlich provisionspflichtige Leistung in Bezug auf den Vertragskomplex zu Grunde liegt.
Es ist jedoch nicht ersichtlich, inwieweit die Q AG in Bezug auf das Objekt in F1 Leistungen zur Finanzierungsvermittlung erbracht haben kann.
Wenn ein Darlehen tatsächlich nicht für den vorgegebenen Zweck benötigt wird, sondern es gleichsam der freien Verwendung dienen soll, ist dies ein für die Entscheidung des Aufsichtsrats wesentlicher Faktor. Dies wiederum nicht zuletzt deshalb, weil die Angabe eines vorgeblichen Zwecks, der dann tatsächlich nicht vorliegen kann, Rückschlüsse auf die Lauterkeit des Geschäftspartners zulässt (Landgericht Dortmund, 18 O 1/20, Urteil vom 18.11.2021, Anlage K 448).
Der Umstand, dass ein im Zusammenhang mit dem Grundstücksgeschäft stehendes Darlehen nicht für die angegebenen Zwecke benötigt wird bzw. werden kann, stellt damit einen für die Entscheidung des Aufsichtsrates wesentlichen Gesichtspunkt dar (Landgericht Dortmund, 18 O 1/20, Urteil vom 18.11.2021, Anlage K 448).
Es spricht nichts dafür, dass der Aufsichtsrat Kenntnis davon gehabt hätte, dass ein Investitionskostendarlehen, das auch für Provisionen vorgesehen war, für Provisionen dienen sollte, die bei dem infrage stehenden Geschäft so gar nicht anfallen konnten.
Auch hier hat der Aufsichtsrat auf unrichtiger Tatsachengrundlage entschieden.
Auch aus diesem Grund ist der Aufsichtsratsbeschluss vom 03.05.2012 nichtig.
(3)
Des Weiteren ist davon auszugehen, dass der Aufsichtsratsbeschluss vom 03.05.2012 auch insoweit auf einer unzureichenden Tatsachengrundlage beruht, als es um die Hintergründe des Investors geht. Die Frage des Investors, seiner Bonität und ggf. seines Standings am Markt, ist im Hinblick auf den Umfang des Transaktionsvolumens von großer Bedeutung. Insoweit hat die Insolvenzschuldnerin selbst den Eindruck hervorgerufen, dass die O - und damit auch ihre Schwestergesellschaften - Teil der sogenannten „X1-Gruppe“ seien.
Bei der X1-Gruppe handelt es sich nach dem unwidersprochen gebliebenen Vortrag der Klägerin um einen angesehenen Immobilieninvestor mit 1,6 Milliarden Euro realisierten Projektvolumen, 200.000 m² eigenen Immobilienvermögen, einem guten Standing am Markt, Bonität, Erfahrung, Ansehen und einem guten Track-Record.
Dass der Hintergrund des Investors für die Aufsichtsratsmitglieder von Bedeutung war, zeigt insbesondere die Frage der Aufsichtsrätin I2 in der Sitzung vom 10.11.2011 zur Bonität der Insolvenzschuldnerin bzw. ihrer Schwestergesellschaften. Hier führt Herr N aus, dass die O2 Gesellschaften Teil der angesehenen X1-Gruppe seien. Er werde insoweit auch noch ein "stolzes Schreiben" der I1 präsentieren.
Dafür, dass den Aufsichtsratsmitgliedern bewusst war, dass die O2-Gesellschaften nicht Teil der X1-Gruppe sind, bestehen keine Anhaltspunkte. Dass Herr T oder die Insolvenzschuldnerin dies gegenüber dem Aufsichtsrat richtiggestellt hätten, ist nicht ersichtlich. Dass ggfs. dem Vorstand Herrn S1 bekannt war, dass die O2 nicht Teil der X1-Gruppe ist, ist ohne Bedeutung. Entscheidend ist hier die Kenntnis des Aufsichtsrates in seiner Gesamtheit.
Auch im Hinblick auf die Person des Investors geht damit der Aufsichtsratsbeschluss vom 03.05.2012 von einer unzureichenden Tatsachengrundlage aus.
Auch aus diesem Grund ist er nichtig.
(4)
Dass wegen der vorgenannten Gründe ggf. auch eine Anfechtung der Stimmrechtsausübung durch die einzelnen Aufsichtsratsmitglieder wegen arglistiger Täuschung infrage kommen könnte, tatsächlich eine solche Anfechtung gegenüber dem Abstimmungsleiter aber nie erklärt worden ist, ist ohne Bedeutung (Ebenso: LG Dortmund, Urteil vom 18.11.2021, Az. 18 O 1/20, Anlage K 448). Der Umstand, dass ggf. den einzelnen Aufsichtsratsmitgliedern ein Anfechtungsrecht bezüglich ihrer Stimmrechtsausübung zusteht, schließt nicht aus, einen auf unzureichender Tatsachengrundlage zustande gekommenen Aufsichtsratsbeschluss unter dem Gesichtspunkt der unzureichenden Tatsachengrundlage als nichtig anzusehen.
Eine mögliche Anfechtung stellt keine abschließende Regelung dafür dar, wie mit unrichtigen Tatsachengrundlagen umzugehen ist.
cc.
Infolge der Nichtigkeit des Aufsichtsratsbeschlusses vom 03.05.2012 hat Herr X mit der Genehmigung vom 25.05.2012 objektiv die Grenzen seiner Vertretungsmacht aus dem Innenverhältnis überschritten. Es fehlt der notwendige Aufsichtsratsbeschluss.
dd.
Dieses Überschreiten der Beschränkungen aus dem Innenverhältnis musste sich der Insolvenzschuldnerin auch aufdrängen.
Der Insolvenzschuldnerin war bekannt, dass die Veräußerung der Grundstücke dem Gremiumvorbehalt des Aufsichtsrats unterliegt. Es musste sich ihr aufdrängen, dass der Aufsichtsrat bei Kenntnis der hier in Rede stehenden gravierenden Tatsachen einem Vertragsschluss mit ihr nicht zugestimmt hätte. Insoweit wird auf die vorstehenden Ausführungen Bezug genommen.
Dies gilt jedenfalls, da es sich um Umstände handelt, die durch ein Verhalten der Insolvenzschuldnerin und ihrer Schwestergesellschaften selbst veranlasst sind. Die Insolvenzschuldnerin konnte nicht sicher davon ausgehen, dass diese Umstände dem Aufsichtsrat gegenüber offengelegt worden sind.
2.
Wegen Missbrauchs der Vertretungsmacht durch Herrn X können der Beklagte bzw. die Insolvenzschuldnerin aus der Genehmigung vom 25.05.2012 keine Rechte herleiten. Dies führt dazu, dass die Erklärungen aus der Urkunde vom 22.05.2012 nicht wirksam geworden sind, insbesondere auch nicht die erklärte Auflassung (entsprechend in einem Parallelverfahren: OLG Braunschweig, Urteil vom 26.04.2022, Az. 2 U 88/18, S. 45 ff.). Mangels wirksamer Einigung über den Eigentumsübergang ist das Eigentum an dem hier fraglichen Grundstück tatsächlich nicht übergegangen, es ist bei der Klägerin verblieben. Damit ist durch die Eintragung der Insolvenzschuldnerin als Eigentümerin das Grundbuch unrichtig geworden.
II.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 Abs. 1 ZPO.
Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit stützt sich hinsichtlich der Kosten auf § 709 S. 1 und 2 ZPO.