Amtsgericht Schwelm, Grundbuchamt — SW-3158-10

Mit Schriftsatz vom 01.12.2025 beantragte die Verwalterin für die Wohnungseigentümergemeinschaft P.-straße in Schwelm die Eintragung einer Haftungsvereinbarung in die o.a. Grundbücher gemäß § 48 Absatz 3 i.V.m. § 7 Absatz 3 Satz 2 WEG. Der Antrag wurde begründet durch Bezugnahme auf § 12 Teil C der Gemeinschaftsordnung, enthalten in der Teilungserklärung des Notars O. in U. vom 11.08.1972 - UR-Nr. 210/1972.

Dem Antrag kann aus folgenden Gründen nicht entsprochen werden: Im Grundsatz haftet ein Sonderrechtsnachfolger eines Wohnungseigentümers nicht für die Schulden seines Rechtsvorgängers gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, sofern die Zahlungspflicht zu einem Zeitpunkt fällig wurde, als Letzterer noch ein Mitglied der Gemeinschaft, also Wohnungseigentümer war (sog. Fälligkeitstheorie; vgl. Wobst, MittBayNot 2025, 442, 446). Eine abweichende Vereinbarung in der Gemeinschaftsordnung ist jedoch zulässig (vgl. BeckOGK-WEG/Falkner, Std. 1.9.2025, § 16 Rn. 72-79; MünchKommBGB/Scheller, 9. Aufl. 2023, § 16 WEG Rn. 89).

Eine solche abweichende Vereinbarung bedarf zu ihrer Wirksamkeit seit dem Inkrafttreten des Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetzes (WEMoG) am 01.12.2020 der ausdrücklichen Eintragung in das Grundbuch (§ 7 Abs. 3 S. 2 WEG). Eine Bezugnahme auf die Eintragungsbewilligung i. S. v. § 7 Abs. 3 S. 1 WEG genügt seit dem Inkrafttreten des WEMoG nicht mehr.

Gemäß § 48 Absatz 3 WEG gilt § 7 Absatz 3 Satz 2 auch für Vereinbarungen und Beschlüsse, die vor dem 1. Dezember 2020 getroffen oder gefasst wurden. Ist eine Vereinbarung oder ein Beschluss im Sinne des Satzes 1 entgegen der Vorgabe des § 7 Absatz 3 Satz 2 nicht ausdrücklich im Grundbuch eingetragen, erfolgt die ausdrückliche Eintragung in allen Wohnungsgrundbüchern nur auf Antrag eines Wohnungseigentümers oder der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Teil C § 12 (1) der o.a. Teilungserklärung enthält die folgende Formulierung: "Bei einer Veräußerung des Wohnungs- bzw. Teileigentums ist dem Nacherwerber aufzuerlegen, alle sich aus dem Eigentum an der Wohnung und den zugrundeliegenden Verträgen (z. B. Teilungserklärung, Kaufvertrag, Verwalter- und andere Verträge usw.) ergebende Rechte und Pflichten ohne Einschränkung zu übernehmen, sich wegen der finanziellen Verpflichtungen der sofortigen Zwangsvollstreckung zu unterwerfen (...), sowie diese Verpflichtungen auf seinen jeweiligen Rechtsnachfolger mit der Maßgabe zu übertragen, dass dieser seine weiteren Rechtsnachfolger in gleicher Weise verpflichtet." Eine Verpflichtung zur Zahlung von etwaigen rückständigen Forderungen gegen den Veräußerer ergibt sich für den Erwerber somit nicht unmittelbar aus der Vereinbarung. Sie wäre vielmehr eine Folge der Umsetzung der Vereinbarung durch den Veräußerer. Aus Teil C § 12 (1) lässt sich daher nicht zweifelsfrei entnehmen, dass hier eine vom Grundsatz abweichende Haftungsvereinbarung zu Lasten eines Erwerbers getroffen wurde. Die nachträgliche Eintragung einer Haftungsvereinbarung setzt aber voraus, dass zweifelsfrei feststeht, dass eine solche auch tatsächlich besteht. Bestehende Haftungsstrukturen sollen durch die Eintragung im Grundbuch transparent und rechtssicher abgebildet werden.

Die Übergangsvorschrift § 48 WEG darf nicht dazu führen, durch schriftlichen Antrag im Grundbuch etwas zu verlautbaren, was vorher nicht vereinbart wurde.

Der für das Grundbuchverfahren allgemein zu beachtende Bestimmtheitsgrundsatz ist vielmehr auch hier anzuwenden.

Gegen diesen Beschluss ist das Rechtsmittel der Beschwerde gegeben.

Beschwerdeberechtigt ist derjenige, dessen Rechte durch den Beschluss beeinträchtigt sind. Die Beschwerde kann bei dem hiesigen Grundbuchamt oder bei dem Beschwerdegericht, dem Oberlandesgericht Hamm, Heßlerstraße 53, 59065 Hamm, schriftlich in deutscher Sprache oder zur Niederschrift der Geschäftsstelle eingelegt werden.

Die Einlegung ist auch durch Übertragung eines elektronischen Dokuments an die elektronische Poststelle des Gerichts möglich. Das elektronische Dokument muss für die Bearbeitung durch das Gericht geeignet und mit einer qualifizierten elektronischen Signatur der verantwortenden Person versehen sein oder von der verantwortenden Person signiert und auf einem sicheren Übermittlungsweg gemäß § 130a ZPO nach näherer Maßgabe der Verordnung über die technischen Rahmenbedingungen des elektronischen Rechtsverkehrs und über das besondere elektronische Behördenpostfach (BGBl. Teil I Ausgabe: 2017, Nr. 75, S. 3803-3805) eingereicht werden. Weitere Informationen erhalten Sie auf der Internetseite www.justiz.de.

Die Beschwerde muss die Bezeichnung des angefochtenen Beschlusses sowie die Erklärung enthalten, dass Beschwerde gegen diesen Beschluss eingelegt wird. Sie ist zu unterzeichnen und soll begründet werden.