Amtsgericht Rheinberg, 15. Zivilabteilung — 15 C 258/21

Die Kläger sind Eigentümer einer Eigentumswohnung in der WEG C-S-Straße 12 und 12 b. In der Wohnungseigentümergemeinschaft besteht Einigkeit, dass aufgrund eines Wasserschadens die Sanierung des Flachdaches des Objektes Nr. 12 b erfolgen muss.

Am 15.11.2021 fand eine Eigentümerversammlung statt, an der der geladene Sachverständige S1 teilnahm. Dieser war durch die Beklagte beauftragt worden, eine Ausschreibung zur Sanierung des Flachdaches vorzunehmen. In der Eigentümerversammlung vom 27.8.2021 ist im Hinblick auf die Erneuerung der Dächer beider Häuser der Beschluss gefasst worden, dass mit dem Sachverständigen S1 ein Baubegleitungsvertrag abgeschlossen wird und dieser ein Sanierungskonzept bezüglich der erforderlichen Dacharbeiten erarbeitet. Anhand dieser Erkenntnisse sollte der Sachverständige entsprechende Sanierungsangebote anfragen, aufgrund der Angebote einen Preisspiegel erstellen und den Eigentümern eine Empfehlung für die Auftragsvergabe aussprechen. Der Einladung zu der Versammlung vom 15.11.2021 lagen die Angebote der Firma N GmbH und U GmbH bei; der Einladung zu der Versammlung am 27.08.2021 lag das Angebot der Firma R bei. Das beauftragte Sanierungskonzept liegt nicht vor.

Laut Protokoll hat der Sachverständige die Angebote der Firmen G, N; U1 und R geprüft. Wegen der Einzelheiten wird auf das Protokoll (Bl.12 ff. d. A.) verwiesen.

Auf die angefochtenen Beschlüsse wird verwiesen (Bl.12 ff. d. A.).

Die Kläger sind der Ansicht, die unter Ziffer 1, 2.2. und 4.2. gefassten Beschlüsse seien unwirksam. Diese Beschlüsse entsprechen nicht ordnungsgemäßer Verwaltung. Es sei nicht erkennbar, welche konkreten Erwägungen des Sachverständigen der Entscheidung über die Durchführung der Sanierung zugrunde lägen.

Die Kläger beantragen,

den unter Ziffer 1 auf der Eigentümerversammlung vom 15.11.2021 der Wohnungseigentümergemeinschaft WEG C-S-Straße 12 und 12 b gefassten Beschluss "Auftragsvergabe: Die Eigentümer präferieren dem Vorschlag des Sachverständigen zu folgen und den Auftrag an die Fa. R zu vergeben." für ungültig zu erklären;

den unter Ziffer 2 "Sanierung Flachdach Nr. 12 Beschlussantrag:

1.Den Eigentümern ist bekannt, dass beide Penthouse-Dächer seit der Übergabe durch den Bauträger mit technischen Mängeln behaftet sind. Aus diesem Grund handelt es sich bei der Maßnahme um die erstmalige ordnungsgemäße Herstellung. Der Bauträger ist inzwischen insolvent, so dass diesbezüglich keine Ansprüche geltend gemacht werden können. Die Eigentümer beschließen die Sanierung des Flachdaches des Hauses Nr. 12. Der SV Herr S1 hat die vorliegenden Angebote der Firmen G, N, R und U1 geprüft. Von Seiten des SV wird empfohlen, die Auftragsvergabe an die Fa. R gemäß dem vorliegenden Angebot vom 23.07.2021 zu erteilen. Inhalt des Angebotes ist der Abbau und die Entsorgung des vorhandenen Daches und die Neueindeckung unter Beachtung der geltenden Richtlinien.

2. Hierzu wird die Hausverwaltung beauftragt und bevollmächtigt, den Auftrag an die Fa. R zum Preis in Höhe von 71.093,29 EURO nach vorheriger Preisverhandlung zu vergeben. Die entstehenden Sachverständigenkosten werden im Stundensatz berechnet und auf ca. 5.000,00 EURO geschätzt, für Unvorhersehbares wird ein Wagnisaufschlag von 10 % auf die Auftragssumme berechnet, so dass das Kostenvolumen der Maßnahme gerundet 83.000,00 EURO umfasst. 3. Im Innenverhältnis haftet die Gemeinschaft anteilig mit den MEA.

4. Da die entstehenden Kosten als erstmalige ordnungsgemäße Herstellungskosten einzuordnen sind, werden die anfallenden Kosten nach den MEA der Gesamtgemeinschaft verteilt."

gefassten Beschluss für ungültig zu erklären;

den unter Ziffer 3 und 3.1 a auf der Eigentümerversammlung vom 15.11.2021 der Wohnungseigentümergemeinschaft WEG C-S-Straße 12 und 12 b gefassten Beschluss "Finanzierung der Maßnahme" und "Finanzierung der Maßnahme durch Sonderumlage" "1. Zur Durchführung der in TOP 2 beschlossenen Sanierung mit einer Kostenhöhe von 83.000,00 EURO wird eine Sonderumlage erhoben unter der aufschiebenden Bedingung, dass der Beschluss bestandskräftig wird."

"2. Die anfallenden Kosten werden anteilig nach MEA der Gesamtgemeinschaft verteilt. Die Sonderumlage ist 14 Tage nach Aufforderung der Verwaltung fällig, wenn der konkrete Arbeitsbeginn feststeht."

"3. Der Auftragt wird erst vergeben, wenn die Finanzierung der Maßnahme sichergestellt ist."

für ungültig zu erklären;

den unter Ziffer 4 und 4.2 "Sanierung Flachdach Nr. 12 b Beschlussantrag:

1. Den Eigentümern ist bekannt, dass beide Penthouse Dächer seit der Übergabe durch den Bauträger mit technischen Mängeln behaftet sind. Aus diesem Grund handelt es sich bei der Maßnahme um die erstmalige ordnungsgemäße Herstellung. Der Bauträger ist inzwischen insolvent, so dass diesbezüglich keine Ansprüche geltend gemacht werden können. Die Eigentümer beschließen die Sanierung des Flachdaches des Hauses Nr. 12b. Der SV Herr S1 hat die vorliegenden Angebote geprüft und empfiehlt, der Fa. R den Auftrag gemäß dem vorliegenden Angebot vom 23.07.2021 zu vergeben. Inhalt des Angebotes ist der Abbau und die Entsorgung des vorhandenen Daches und die Neueindeckung unter Beachtung der geltenden Richtlinien.

2. Hierzu wird die Hausverwaltung beauftragt und bevollmächtigt, den Auftrag an die Fa. R zum Preis in Höhe von 71.093,29 EURO nach vorheriger Preisverhandlung zu vergeben. Die entstehenden Sachverständigenkosten werden im Stundensatz berechnet und auf ca. 5.000,00 EURO geschätzt, für Unvorhersehbares wird ein Wagnisaufschlag von 10 % auf die Auftragssumme berechnet, so dass das Kostenvolumen der Maßnahme gerundet 83.000,00 EURO umfasst. 3. Im Innenverhältnis haftet die Gemeinschaft anteilig mit den MEA.

4. Da die entstehenden Kosten als erstmalige ordnungsgemäße Herstellungskosten einzuordnen sind, werden die anfallenden Kosten nach den MEA der Gesamtgemeinschaft verteilt."

gefassten Beschluss für ungültig zu erklären;

den unter Ziffer 5 und 5.1 a "Finanzierung der Maßnahme durch Sonderumlage" auf der Eigentümerversammlung vom 15.11.2021 der Wohnungseigentümergemeinschaft C-S-Straße 12 und 12 b gefassten Beschluss

"l. Zur Durchführung der in TOP 4 beschlossenen Sanierung mit Kosten in Höhe von 83.000,00 EURO wird eine Sonderumlage in gleicher Höhe erhoben, abzüglich der anteiligen Beträge der bestehenden Rückstellung in Höhe von 8.329,07 EURO (siehe Ziffer 1 der Anlage). Daraus ergibt sich ein zu leistender Zahlbetrag in Höhe von 74.670,93 EURO als Sonderumlage (siehe Ziffer 2 der Anlage), unter der aufschiebenden Bedingung, das sder Beschluss bestandskräftig ist."

"2. Die anfallenden Kosten werden anteilg nach MEA der Gesamtgemeinschaft verteilt. Die Sonderumlage ist 14 Tage nach Aufforderung durch die Verwaltung fällig, wenn der konkrete Arbeitsbeginn feststeht. Der Arbeitsbeginn ist für Frühjahr 2022 vorgesehen unter der Bedingung, dass der Beschluss bestandskräftig wird. Die Firma R gewährt auf den Rechnungsbe-Bauträger mit technischen Mängeln behaftet sind. Aus diesem Grund handelt es sich bei der Maßnahme um die erstmalige ordnungsgemäße Herstellung. Der Bauträger ist inzwischen insolvent, so dass diesbezüglich keine Ansprüche geltend gemacht werden können. Die Eigentümer beschließen die Sanierung des Flachdaches des Hauses Nr. 12b. Der SV Herr S1 hat die vorliegenden Angebote geprüft und empfiehlt, der Fa. R den Auftrag gemäß dem vorliegenden Angebot vom 23.07.2021 zu vergeben. Inhalt des Angebotes ist der Abbau und die Entsorgung des vorhandenen Daches und die Neueindeckung unter Beachtung der geltenden Richtlinien.

2. Hierzu wird die Hausverwaltung beauftragt und bevollmächtigt, den Auftrag an die Fa. R zum Preis in Höhe von 71.093,29 EURO nach vorheriger Preisverhandlung zu vergeben. Die entstehenden Sachverständigenkosten werden im Stundensatz berechnet und auf ca. 5.000,00 EURO geschätzt, für Unvorhersehbares wird ein Wagnisaufschlag von 10 % auf die Auftragssumme berechnet, so dass das Kostenvolumen der Maßnahme gerundet 83.000,00 EURO umfasst. 3. Im Innenverhältnis haftet die Gemeinschaft anteilig mit den MEA.

4. Da die entstehenden Kosten als erstmalige ordnungsgemäße Herstellungskosten einzuordnen sind, werden die anfallenden Kosten nach den MEA der Gesamtgemeinschaft verteilt."

gefassten Beschluss für ungültig zu erklären.

Die Beklagte beantragt,

die Klage abzuweisen.

Sie ist der Ansicht, unter Top 1 sei überhaupt kein Beschluss gefasst worden.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen verwiesen.

Die zulässige Klage ist teilweise begründet.

Die unter TOP 2, 4, 3 und 5 gefassten Beschlüsse sind nichtig.

TOP 2 und 4

Der Beschluss unter dem Tagesordnungspunkt 2,4 der Eigentümerversammlung vom 15.11.2021 widerspricht den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung gem. § 21 Abs. 4 WEG, weil der Beschluss der Eigentümergemeinschaft nicht erkennen lässt, welche konkreten Erwägungen der Entscheidung zur Sanierung des Dachs zugrunde gelegen haben.

Das Gericht stellt keine eigenen Ermessenserwägungen an, sondern überprüft die Entscheidung der Eigentümergemeinschaft lediglich auf das Vorliegen von Fehlern bei der Ermessensausübung. Weder die Kläger als Mitglied der Gemeinschaft noch das Gericht kann oder darf eigene, ggf. sogar bessere Erwägungen an die der Eigentümergemeinschaft setzen, weil damit in die Kernkompetenz der Eigentümergemeinschaft zur Selbstverwaltung eingegriffen würde, solange die Entscheidung der Gemeinschaft nicht fehlerhaft zustande gekommen ist.

Unter Zugrundelegung dieser Grundsätze ist indes nicht durch das Gericht überprüfbar, ob die Eigentümergemeinschaft ihrer Entscheidung zur Sanierung ausreichend Tatsachen zugrunde gelegt hat oder ob die Entscheidung ermessensfehlerhaft erfolgt ist. Weder aus dem Protokoll der Eigentümerversammlung vom 15.11.2021, noch aus der Einladung zu dieser Versammlung ergibt sich, welche maßgeblichen Erwägungen die Gemeinschaft ihrer Entscheidung zugrunde gelegt hat (Hogenschurz, Vortrag DRA am 23.02.2016; Bärmann/Merle, WEG, 13. Aufl. § 23 Rn. 62).

Die Eigentümergemeinschaft hat in das Protokoll der Eigentümerversammlung vom 15.11.2021 lediglich aufgenommen, dass der Sachverständige die Angebote der Firmen G, N, U1 und R geprüft hat, dass das Angebot der Firma G nicht der Leistungsausschreibung entspricht und der Sachverständige das Angebot der Firma R herausstellt. Welche Erwägungen den Sachverständigen hierzu veranlasst haben bzw. welche Erwägungen der Beschlussfassung zugrunde liegen, lässt sich dem Protokoll nicht entnehmen. Da auch das Angebot der Firma G nicht vorlag, lässt sich auch nicht überprüfen, warum es nicht der Leistungsausschreibung entspreche. Den Ausführungen der Beklagten in dem Schriftsatz vom 28.11.2022 lässt sich vielmehr entnehmen, dass auf eine sachverständige Fertigung einer Leistungsausschreibung verzichtet wurde und das Angebot der Firma R den Ausschreibungen zugrunde lag. Das Angebot der Firma G erfolgte zeitlich mit dem der Firma R, konnte also denklogisch nicht der „Leistungsausschreibung“ entsprechen. Die wurde erst danach anhand des Angebots der Firma R erstellt. Anhand dieser Angaben kann das Gericht nicht überprüfen, auf welche Überlegung der Sachverständige seine Empfehlung ausgesprochen hat.

Um die freie und umfassende Ermessensentscheidung überhaupt der gerichtlichen Überprüfung auf Ermessensfehler zugänglich zu machen, wären tragende Erwägungen in das Protokoll der Eigentümerversammlung aufzunehmen gewesen, soweit sich die Erwägungen nicht anderweitig für jedermann erkennbar aus dem Protokollinhalt, z. B. durch die Beifügung der Einladung, ergeben (vgl. Bärmann/Merle, WEG, 13. Aufl., § 23 Rn. 53, 62 und 64).

In der Versammlung vom 27.08.2021 wurde vereinbart, dass mit dem Sachverständigen S1 ein Baubegleitungsvertrag abgeschlossen wird und dieser ein Sanierungskonzept bezüglich der erforderlichen Dacharbeiten erarbeitet. Anhand dieser Erkenntnisse sollte der Sachverständige entsprechende Sanierungsangebote anfragen, aufgrund der Angebote einen Preisspiegel erstellen und den Eigentümern eine Empfehlung für die Auftragsvergabe aussprechen.

Der Sachverständige hat jedoch vorliegend kein Sanierungskonzept vorgelegt. Soweit er hierauf in Absprache mit der Verwalterin darauf verzichtet hat, steht dies im Widerspruch zum gefassten Beschluss. Zudem ist dieses Vorgehen offenbar nicht kommuniziert worden, so dass es den Eigentümern bei der Beschlussfassung nicht bekannt war. Das Angebot der Firma G lag den Eigentümern im Zeitpunkt der Beschlussfassung ebenfalls nicht vor. Auch bei Nichtberücksichtigung des Angebots durch den Sachverständigen hätte es den Eigentümern vorliegen müssen, um deren Informationsbedürfnis zu befriedigen und eine tragfähige Grundlage für die Entscheidung zu bilden. Eine ordnungsgemäße Beschlussfassung kann es im Einzelfall erfordern, den Wohnungseigentümern schon in der Einladung zur Eigentümerversammlung Informationen zur Verfügung zu stellen, um ihnen eine inhaltliche Befassung mit dem Beschlussgegenstand und eine ausreichende Vorbereitung auf die Eigentümerversammlung zu ermöglichen. Das kann etwa bei der Beschlussfassung über die Jahresabrechnung und den Wirtschaftsplan oder über eine namhafte Sonderumlage für umfangreiche Sanierungsmaßnahmen der Fall sein (vgl. Senat, Urt. v. 13.1.2012 - V ZR 129/11, NJW-RR 2012, 343 Rn. 12; Schmidt-Räntsch, ZWE 2012, 445, 451). Wann es erforderlich ist, den Wohnungseigentümern bereits vor der Eigentümerversammlung Unterlagen oder bestimmte Informationen zur Verfügung zu stellen, hängt von dem Beschlussgegenstand und den auszuwertenden Unterlagen bzw. Informationen ab (vgl. Vandenhouten in Niedenführ/Schmidt-Räntsch/Vandenhouten, WEG, 13. Aufl., § 23 Rn. 73).

Die Beauftragung des Sachverständigen, eine Empfehlung für die Auftragsvergabe auszusprechen ersetzt, nicht die Informationspflichten. Die Eigentümer müssen in die Lage versetzt werden, die Willensbildung des Sachverständigen nachvollziehen zu können, um zu entscheiden, ob sie dessen Empfehlung folgen wollen. Hierzu bedarf es der Vorlage aller Angebote. Sie müssen in die Lage versetzt werden eine eigenständige Entscheidung zur Auftragsvergabe – sachverständig angeleitet – zu treffen. Ansonsten hätten sie den Sachverständigen beauftragen können, eine Firma zur Dachsanierung zu beauftragen.

TOP 3 und 5

Die unter TOP 3 und 5 gefassten Beschlüsse sind ebenfalls nichtig.

Diese Beschlüsse beziehen sich auf die unter Top 2 und 4 gefassten Beschlüsse, da diese für ungültig erklärt worden sind, entziehen sie den Beschlüssen unter Top 3 und 5 ihre Grundlage.

TOP 1

Der unter Top 1 gefasste „Beschluss“ war nicht für ungültig zu erklären, da es sich hierbei nicht um einen Beschluss im Sinne des WEG handelt. Es erfolgte laut Protokoll keine Beschlussverkündung, damit liegt kein wirksamer Beschluss vor.

Die prozessualen Nebenentscheidungen haben ihre rechtliche Grundlage in den §§ 91, 709 ZPO.

Streitwert: 91.800 Euro