Landgericht Kleve, die 3. Zivilkammer des Landgerichts Kleve — 3 O 139/20

Der Kläger nimmt die Beklagten auf Schadenersatz in Anspruch.

Die Beklagten zu Z. 2-4 sind Gesellschafterinnen der Beklagten Z. 1, der Beitritt der Beklagten zu Z. 4 erfolgte am 01.01.2008 mit Wirkung zum 30.09.2012. Die Gesellschaftsanteile der Beklagten zu Z. 1 liegen mit 60 % bei der Beklagten zu Z. 2, mit 30 % bei der Beklagten zu Z. 3 und mit 10 % bei der Beklagten zu Z. 4.

In den Jahren 2000-2006 gewährte der Kläger der Beklagten zu Z. 2, mit der er eine persönliche Beziehung unterhielt, Darlehen i.H.v. 1.637.610,00 €. Ferner wurde für aufgelaufene Zinsen ein weiteres Darlehen über 196.513 € gewährt. Im Rahmen von Verhandlungen der Parteien über die Rückführung der Darlehen kamen der Kläger die Beklagte zu Z. 2 dahingehend überein, dass im Eigentum der Beklagten zu Z. 1 stehende Immobilien in Oberhausen, Taunusstraße, veräußert werden sollten, um die Verbindlichkeiten gegenüber dem Kläger teilweise zu erfüllen. Hierzu schlossen die Beklagte zu Z. 1 und der Kläger unter dem 03.09.2012 einen Vergleichsvertrag. Danach sollten die im Eigentum der Beklagten zu Z. 1 stehenden Immobilien in Oberhausen veräußert werden, wobei der Veräußerungserlös nach Abzug der Bankverbindlichkeiten im Wesentlichen an den Kläger abgeführt werden sollte. Zur Absicherung des Klägers trat die Beklagte zu Z. 2 eine Eigentümergrundschuld über einen Nennbetrag i.H.v. 703.026,34 € nebst Zinsen an ihn ab. Der Kläger verpflichtete sich zur Erteilung der Löschungsbewilligung, soweit der Kaufpreis in voller Höhe an ihn abgeführt werde und der jeweilige Kaufpreis zumindest einem Betrag i.H.v. 500 € je Quadratmeter Wohnfläche entspreche. Die Parteien waren sich darüber einig, dass mit der vollständigen Veräußerung des Grundbesitzes und der vollständigen Abführung des Kaufpreises an den Kläger sämtliche Darlehensverbindlichkeiten erlöschen sollten. Die Erledigung sollte unabhängig von dem erzielten Vollstreckungserlös auch dann eintreten, wenn der Kläger die Vollstreckung aus der an ihn abgetretenen Grundschuld betreibe. Bis zur Durchführung des Verkaufes sollte die Beklagte zu Z. 1 weiterhin die Mieten erhalten, die sich auf ca. 100.000 € jährlich beliefen. Angestrebt war eine Veräußerung der Objekte durch die Beklagte zu Z. 1 bis zum 31.12.2014. Danach sollte der Kläger aufgrund einer Veräußerungsvollmacht berechtigt sein, die Immobilien selbst zu veräußern.

Nachdem ein unter dem 11.11.2014 vorgenommener Verkauf der in Rede stehenden Immobilien durch die Beklagte zu Z. 1 an eine Firma D. und C. GbR rückabgewickelt werden musste (vergleiche 3O 158/15 LG Kleve), wurde in der Folgezeit auf Antrag des Klägers vom 12.10.2017 die Zwangsverwaltung des Grundbesitzes angeordnet. Im Jahre 2018 beantragte die Volksbank O. EG ihrerseits die Zwangsversteigerung, die zwischenzeitlich erfolgt ist.

Hierbei wurden insgesamt Gebote von 1.334.200 € gelegt. Im Rahmen der anschließenden Verteilungstermine erhielten

a) die Volksbank O. EG 1.075.187,40 € und

b) die Sparkasse B. (vormals Sparkasse A.) weitere 193.340,81 €;

der Kläger ist mit seinen Forderungen zunächst vollständig ausgefallen. Wegen der Verteilung der Versteigerungserlös im Einzelnen wird auf die Darstellung in der Klageschrift (dort Bl. 24 ff., Bl. 24 ff. der Akte) Bezug genommen.

Der Kläger macht geltend:

Die Beklagte zu Z. 1 habe im Rahmen der Vergleichsverhandlungen und der Vereinbarung vom 03.09.2012 wahrheitswidrig vorgespiegelt, dass er im Falle der Verwertung der Immobilien nur mit bestehenden Belastungen aufgrund von Grundschulden i.H.v. 350.000 € rechnen müsse. Tatsächlich hätten sich allein die gegenüber der Volksbank O. EG bestehenden, durch Grundschuld vorrangig abgesicherten Verbindlichkeiten auf einen Betrag von 447.380,39 € zuzüglich Zinsen und Nebenleistungen belaufen. Auch habe die Beklagte zu Z. 1 verschwiegen, dass über eine Grundschuld zugunsten der Sparkasse A. (später Sparkasse B.) noch eine Forderung der Sparkasse über einen Betrag von 98.638,69 € zuzüglich Nebenforderungen abgesichert gewesen sei, ebenfalls seinen Rechten vorgehend. Damit, dass er im Rahmen der Verwertung der Objekte mit seinen Forderungen vollständig ausfallen werde, habe er nicht rechnen müssen. Hätten die Angaben der Beklagten zu Z. 1 im Rahmen des Vergleisschlusses der Wahrheit entsprochen, würde er aus der Zwangsversteigerung 910.284,21 € erhalten haben. Vom Versteigerungserlös abzuziehen gewesen wären in diesem Falle lediglich die Kostenvorschüsse i.H.v. 1146 €, 1386 €, 1266 €, 1626 € und 2820 €, ferner zugunsten der Volksbank ein Betrag von 350.000 €. Der Restbetrag wäre ihm zugeflossen.

Tatsächlich habe die Volksbank O. EG erst unter dem 04.05.2020 Bereitschaft zur Freigabe eines Betrages von 150.841,17 € erklärt. Mit Schreiben vom 17.06.2020 habe die Volksbank – unstreitig - mitgeteilt, dass dieser Betrag am selben Tag zur Auszahlung gebracht worden sei (Anlage K 17 gleich Bl. 161 der Akten). In Höhe dieses Teilbetrages hat er die ursprünglich auf einen Betrag i.H.v. 910.284,21 nebst Zinsen gerichtete Klage in der Hauptsache erledigt erklärt. Die Beklagten haben sich dieser Erklärung nicht angeschlossen.

Der Kläger beantragt nunmehr,

wie erkannt ist.

Die Beklagten beantragen,

die Klage abzuweisen.

Sie machen geltend:

Im Rahmen der Vertragsverhandlungen und des Vergleichsschlusses seien dem Kläger gegenüber keine, erst recht keine falschen, Zusicherungen abgegeben worden. Der Kläger habe sich mithilfe seines Bevollmächtigten vielmehr unschwer ein eigenes Bild von der Situation machen können. Die Formulierungen des Vergleiches vom 03.09.2012 entsprächen allein den Vorgaben des Klägers.

Die Beklagte zu Z. 3 sei im Rahmen des Vergleichsabschlusses und anlässlich der Erteilung der Veräußerungsvollmacht zugunsten des Klägers nicht ordnungsgemäß vertreten gewesen. Ohnehin sei das gesamte Geschäft aufgrund des hiermit verbundenen erheblichen Druckes zur Veräußerung der Immobilien beurkundungspflichtig gewesen und deshalb formnichtig.

Das in Z. 7 des Vergleiches angesprochene Zinszertifikat sei nicht überreicht worden.

Der Kläger habe die Zwangsverwaltung beantragt und damit einen Schritt im Rahmen der Zwangsvollstreckung unternommen. Dies führe dazu, dass die gewährten Darlehen als getilgt anzusehen seien unabhängig davon, welchen Erlös der Kläger aus der Zwangsverwaltung erzielt habe.

Tatsächlich davon auszugehen, dass der Kläger im Rahmen der Zwangsverwaltung erhebliche Mieteingänge vereinnahmt habe, die er sich jedenfalls anrechnen lassen müsse.

Der Kläger erwidert:

Die im Vergleich angesprochenen Vollmachten hätten bei dessen Abschluss sämtlich in notarieller Form vorgelegen. Gleiches gelte für das Zinszertifikat. Die Zwangsverwaltung habe ihm nicht nur keine Erlöse eingebracht, sondern stattdessen Kosten in Höhe von mehr als 29.000 € verursacht.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach – und Streitstandes wird auf den vorgetragenen Inhalt der zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.

Die Klage ist - einschließlich des nach § 256 ZPO zulässigen Feststellungsantrages – nach den vertraglichen Vereinbarungen der Parteien i.V.m. den §§ 311, 280, 291 BGB, 128, 130 (analog) HGB) begründet.

1.

Mit Aufnahme der Vergleichsverhandlungen, die zur Vereinbarung vom 03.09.2012 geführt haben, ist zwischen den Parteien ein vorvertragliches Schuldverhältnis (§ 311 BGB) entstanden. Die hieraus folgende Pflicht, den Kläger wahrheitsgemäß über vertragswesentliche Gesichtspunkte aufzuklären bzw. zu unterrichten, die in ihre Sphäre fielen, hat die Beklagte zu Z. 1 verletzt.

Nach Z. 4A der Vergleichsvereinbarung hat die Beklagte zu Z. 1 versichert, „dass der an den Kläger abzutretenden Grundschuld keine weiteren Finanzierungsrechte oder sonstige wertmindernde Rechte aus Abteilung drei oder zwei der Grundbücher des Grundbesitzes vorgehen mit Ausnahme einer Grundschuld über einen Nennbetrag i.H.v. 447.380,39 € für die Volksbank O. EG, die derzeit noch mit 350.000 € valutiert“.

Weiter heißt es in Z. 4B sinngemäß, das vom zu erwartenden Veräußerungserlös zunächst die Volksbank O. EG mit einem Betrag in Höhe von rund 350.000 € abzulösen sei, anschließend die Kosten für die Löschung sonst bestehender Lasten abzudecken sein und sodann der verbleibende Veräußerungserlös unter den Beteiligten nach mit näherer Maßgabe des Vergleiches aufzuteilen sei. Schließlich ist der Stand des Darlehens gegenüber der Volksbank in Ziffer 8 des Vergleiches nochmals mit 350.000,00 € angegeben.

Dieser Erklärungen muss sich die Beklagte zu Z. 1 auch dann zurechnen lassen, wenn die Formulierung des Vergleichstextes von Klägerseite vorgegebenen gewesen sein sollte.

In der Sache war die Erklärung der Beklagten zu Z. 1 unzutreffend:

Bereits die Volksbank O. EG hat die Zwangsvollstreckung nicht nur wegen einer Restforderung von 350.000 € – mit der der Kläger nach der Formulierung des Vergleiches hätte rechnen müssen – betrieben, sondern wegen des vollen Nennbetrages der zu ihren Gunsten bestellten Grundschuld i.H.v. 447.380,39 € zuzüglich Zinsen und Nebenleistungen, insgesamt wegen eines Betrages von mehr als 900.000 €. Das Forderungen in dieser Höhe in Rede stehen würden, hätte der Beklagten zu Z. 1 bei Abschluss des Vergleiches klar sein müssen und von ihr offenbart werden müssen. Darauf, dass die Verbindlichkeit bei Vergleichsschluss möglicherweise nur in genannter Höhe bestanden hat und erst im Nachhinein angewachsen ist, kann sich die Beklagte zu Z. 1 nicht berufen, weil sie nicht berechtigt gewesen wäre, im Nachhinein eine Aufweitung der Absicherung der Volksbank O. EG durch die genannte Grundschuld zum Nachteil des Klägers zuzulassen.

Darüber hinaus war auch die Erklärung, dass neben der Verbindlichkeit gegenüber der Volksbank O. EG keine weiteren vorgehenden Finanzierungsmittel bestünden, unzutreffend. Anderenfalls hätte die Sparkasse B. nicht aus der zu ihren Gunsten bestellten Grundschuld den ihr zugewiesenen Betrag von 193.340,81 € aus der Zwangsversteigerung vereinnahmen können.

Damit ist der Kläger in seiner berechtigten Erwartung, im Falle der Veräußerung der Immobilien vorrangige Ansprüche Dritter lediglich in Höhe von 350.000 € berücksichtigen zu müssen, getäuscht worden. Hierdurch hat sich die Beklagte zu Z. 1 schadenersatzpflichtig gemacht; hierfür haben die Beklagten zu 2-4 als Gesellschafterinnen der Beklagten zu Z. 1 ebenfalls einzustehen.

Darauf, ob der Kläger im Rahmen der Vergleichsverhandlungen die Möglichkeit gehabt haben würde, eingehendere Erkundigungen einzuziehen als möglicherweise geschehen und sich selbst ein genaueres Bild über die finanzielle Lage insbesondere der Beklagten zu Z.1 und Ziffer 2 und den Stand der dinglich gesicherten Darlehen zu verschaffen, kommt es nicht an. Denn gegenüber vorsätzlichem Handeln eines Beteiligten, von dem hier im Hinblick auf die Beklagte zu Z. 1 auszugehen ist – tritt im Rahmen der Abwägung nach § 254 BGB ein fahrlässiges Mitverschulden des Geschädigten – mehr käme zum Nachteil des Beklagten nicht in Betracht – in der Regel zurück (vergleiche BGH NJW 1986 Seite 2941).

2.

Eine Beurkundungspflicht bestand für den Vergleich vom 03.09.2012 nicht; dementsprechend ist der Vergleich auch nicht nach § 125 BGB formnichtig.

Der Vergleich verpflichtet die Beklagte nicht, das Eigentum an einem Grundstück zu übertragen; § 311b BGB ist deshalb jedenfalls nicht unmittelbar anwendbar. Zwar sind formbedürftig auch alle Vereinbarungen, die für den Fall der Nichtveräußerung oder des Nichterwerbs ins Gewicht fallende wirtschaftliche Nachteile vorsehen und so einen Zwang zur Veräußerung oder zum Erwerb begründen. Ein solcher Zwang ist hier auf die Beklagte zu Z. 1 aber nicht ausgeübt worden. Dies zeigt sich zum einen bereits daran, dass die Veräußerungsvollmacht zugunsten des Klägers erst mit deutlicher zeitlicher Verzögerung eingreifen sollte, während bis dahin die Beklagte zu Z. 1 selbst eine Veräußerung der Immobilie hätte vornehmen können. Darüber hinaus verblieben bis zur erfolgten Veräußerung die zu erwartenden Mieteinnahmen jedenfalls zunächst bei der Beklagten zu Z. 1.. Schließlich enthielt die Regelung in Z. 4B des Vergleiches zugunsten der Beklagten zu Z. 1 durch den dieser zugesagten Anteil am Veräußerungserlös einen zusätzlichen Anreiz, sich aktiv um die Verwertung der Immobilie zu bemühen. Allerdings stand es ihr frei, stattdessen bis zum Wirksamwerden der Veräußerungsvollmacht des Klägers die laufenden Mieteinnahmen zu realisieren und sich darüber hinaus mit einer schlichten Befreiung von ihren Verbindlichkeiten zufriedenzugeben. Eine Situation, die dem Zwang zur Veräußerung der Immobilien auch nur nahekommt, war damit nicht gegeben.

3.

Darauf, ob die Beklagte zu Z. 3 bei Abschluss der Preisvereinbarung bzw. der Erteilung der Veräußerungsvollmacht zugunsten des Klägers durch den Zeugen H. kraft wirksam erteilter Vollmacht vertreten wurde oder nicht, kommt es nicht an. Denn jedenfalls ein etwa vollmachtloses Handeln im Rahmen des Vergleichsschlusses ist von der Beklagten zu Z. 3 dadurch genehmigt worden, dass sie dem am 11.11.2014 versuchten Verkauf der Immobilie zugestimmt hat. Dass dies nur möglich war auf der Grundlage des Vergleiches vom 03.09.2012, ergibt sich unmittelbar aus der von den Beklagten zitierten Formulierung in Z. IV des Vertrages vom 11.11.2014, wo auf den Vergleich vom 03.09.2012 ausdrücklich verwiesen ist. Damit war auch für die Beklagte zu Z. 3 klar ersichtlich, auf welcher Basis der Verkauf erfolgen sollte. Da es in diesem Zusammenhang auch lediglich darauf ankommt, ob die Beklagte zu Z. 3 ein etwa vollmachtloses Handeln ihres Vaters im Nachhinein gebilligt hat oder nicht, spielt der Umstand, dass der Vertrag vom 11.11.2014 im Verfahren 3 O 18/15 LG Kleve nach § 826 BGB seinerseits als unwirksam beurteilt worden ist, keine Rolle.

4.

Das von den Beklagten angesprochene Zinszertifikat legt in Gestalt der Anlage K 21 jedenfalls zwischenzeitlich vor.

5.

Dem Anspruch steht nicht entgegen, dass der Kläger durch Einleitung der Zwangsverwaltung Schritte der Zwangsvollstreckung unternommen und dass dies zum Erlöschen jeglicher Darlehensansprüche gegenüber der Beklagten zu Z. 1 und der Beklagten zu Z. 2 geführt hätte. Denn der Kläger macht nicht Darlehensrückzahlungsansprüche, sondern Schadensersatzansprüche geltend; solche werden durch die fragliche Klausel im Vergleich nicht berührt.

Im Übrigen liegt offensichtlich auch dieser Klausel die oben beschriebene berechtigte Erwartung des Klägers zugrunde, bei einer Verwertung der Immobilien – auf welchem Wege auch immer – bis auf einen (möglichen) Anteil der Beklagten und Fremdverbindlichkeiten von 350.000 € den Überschuss für sich realisieren zu können; in dieser Erwartung ist der Kläger von den Beklagten getäuscht worden.

Ohnehin ist darüber hinaus zweifelhaft, ob sich die Beklagten auf die Klausel noch berufen können, nachdem sie selbst in sittenwidriger Weise versucht haben, den Vergleich vom 03.09.2012 in sittenwidriger Weise durch die Veräußerung vom 11.11.2014 zu unterlaufen.

6.

Wären die Zusicherungen der Beklagten zu Z. 1 im Rahmen des Vertragsschlusses zutreffend gewesen, hätte der Kläger durch Verwertung der Immobilien zumindest ein Betrag von 910.284,21 € realisieren können. Die Beklagten bestreiten nicht, dass die Gebote im Rahmen der Zwangsversteigerung sich auf insgesamt mehr als 1.300.000 € belaufen haben. Nach Abzug der Kosten und des für die Volksbank O. EG vorgesehenen Anteil von 350.000 € lag der Ausfall des Klägers zumindest bei 910.284,21 €. Wegen der Einzelheiten der Berechnung nimmt die Kammer auf die Ausführungen in der Klageschrift Bezug. Hierbei geht die Kammer (§ 287 ZPO) davon aus, dass es sich um den Mindestschaden des Klägers handelt, weil im Wege einer freien Veräußerung von Immobilien erfahrungsgemäß höhere Kaufpreise erzielt werden als in der Zwangsversteigerung.

7.

Der Schaden des Klägers reduziert sich nicht im Hinblick auf erzielte Einnahmen aus der Zwangsverwaltung. Nachdem der Kläger den Verlauf der Zwangsverwaltung dargestellt und diverse Abrechnungen des Zwangsverwalters vorgelegt hat, haben die Beklagten ihre - beweislose – Behauptung, der Kläger habe aus der Zwangsverwaltung Einnahmen realisiert, nicht weiter aufrechterhalten.

Dementsprechend sind die Beklagten antragsgemäß zu verurteilen, an den Kläger den verbliebenen Schadensbetrag von 759.443,04 € zu zahlen. Der Zinsanspruch des Klägers folgt aus § 291 BGB. Hinsichtlich der Beklagten zu Z. 3 ist zwar ein Zustellungsnachweis über die Zustellung der Klage nicht zu den Akten zurückgelangt, jedoch gilt dieser Zustellungsmangel mit dem Tage des Eingangs der Verteidigungsanzeige ihres Prozessbevollmächtigten bei Gericht, mithin dem 09.06.2020 (Bl. 42) als geheilt, weil die Zustellung jedenfalls mit diesem Tag als nachgewiesen anzusehen ist (vergleiche BGH Versicherungsrecht 2016,133).

Antragsgemäß ist weiter die Erledigung der Hauptsache im Hinblick auf die Teilzahlung der Volksbank O. EG festzustellen. Aus den vorstehenden Ausführungen ergibt sich, dass ohne diese Zahlung die Beklagten auch insoweit zum Schadenersatz zu verurteilen gewesen wären.

Die Kostenentscheidung beruht auf den §§ 91 Abs. 1, 100 Abs. 4 ZPO, die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit beruht auf § 709 ZPO.

Streitwert: 910.284,21 €

Gegen die Streitwertfestsetzung ist die Beschwerde an das Landgericht Kleve statthaft, wenn der Wert des Beschwerdegegenstandes 200,00 EUR übersteigt oder das Landgericht die Beschwerde zugelassen hat. Die Beschwerde ist spätestens innerhalb von sechs Monaten, nachdem die Entscheidung in der Hauptsache Rechtskraft erlangt oder das Verfahren sich anderweitig erledigt hat, bei dem Landgericht Kleve, Schloßberg 1 (Schwanenburg), 47533 Kleve, schriftlich in deutscher Sprache oder zur Niederschrift des Urkundsbeamten der Geschäftsstelle einzulegen. Die Beschwerde kann auch zur Niederschrift der Geschäftsstelle eines jeden Amtsgerichtes abgegeben werden. Ist der Streitwert später als einen Monat vor Ablauf dieser Frist festgesetzt worden, so kann die Beschwerde noch innerhalb eines Monats nach Zustellung oder formloser Mitteilung des Festsetzungsbeschlusses eingelegt werden.

W.