Landgericht Kleve, die 4. Zivilkammer des Landgerichts Kleve — 4 O 154/21

Der Kläger ist Insolvenzverwalter über das Vermögen der C., deren Geschäftsführerin zuletzt Frau W. war. Er nimmt die Schwester der Geschäftsführerin in Anspruch, nachdem diese von der Insolvenzschuldnerin – vermeintlich unter Wert – eine Eigentumswohnung gekauft hatte.

Die Insolvenzschuldnerin wurde mit Vertrag vom 26.01.2012 zur Urkunde des Notars E., UR-Nr.: 26/2012, mit Sitz in A. errichtet. Die Eintragung in das Handelsregister des Amtsgerichts Y. erfolgte am 07.03.2012. Das Stammkapital beträgt 25.000,00 €. Hierauf hat die Gründungsgesellschafterin T. (geboren: 27.07.1991) Stammeinlagen in entsprechender Höhe übernommen. T. wurde auch als einzelvertretungsberechtigte Geschäftsführerin bestellt. Mit Geschäftsanteilskauf- und -abtretungsvertrag vom 07.05.2015 zur Urkunde des Notars N., UR-Nr.: 129/2015, veräußerte T. ihre Geschäftsanteile an ihre Schwester W., geborene M. (geboren: 01.11.1988), die fortan Alleingesellschafterin der Schuldnerin war. Gleichzeitig wurde T. auch von W. als fortan einzelvertretungsberechtigte Geschäftsführerin der Schuldnerin abgelöst.

Dem Insolvenzverfahren über das Vermögen der C. lag ein Antrag eines Gläubigers vom 14.02.2020 zugrunde. Das Insolvenzverfahren wurde sodann durch Beschluss vom 23.12.2020 eröffnet und der Kläger zum Insolvenzverwalter bestellt. Bereits am 29.11.2018 gab die Insolvenzschuldnerin unter dem Geschäftszeichen der zuständigen Gerichtsvollzieherin S. DR II 423/18 eine eidesstattliche Versicherung ab. Im Bundesanzeiger sind — trotz Aufnahme der Geschäftstätigkeit im Jahre 2012 — keine Jahresabschlüsse der Schuldnerin veröffentlicht. Zum 23.03.2020 bestanden Steuerforderungen in Höhe von 105.207,38 €. Im Jahr 2017 lasteten bereits mehrere Pfändungen auf dem Konto der Insolvenzschuldnerin.

Die Insolvenzschuldnerin hat der Beklagten, einer Schwester der Geschäftsführerin B., mit Kaufvertrag vom 20.02.2017 die im Wohnungsgrundbuch von HX., N01, eingetragene Eigentumswohnung, belegen L. in HX., veräußert (vgl. Bl. 48 d. A, Anlage K2). Der Kaufpreis betrug 150.000,00 €. Dieser Kaufpreis enthielt laut notarieller Urkunde sämtliche Kosten für die vertragsgemäße Erstellung des Kaufobjekts gemäß Baubeschreibung sowie den Plänen. Als Anhang wurde eine Liste von Eigenleistungen erstellt, die die Beklagte zu erbringen hatte und die bei der Kaufpreisfindung berücksichtigt wurden. Diese haben einen Wert von 53.850,00 €. Enthalten waren dabei u. a. Fliesenarbeiten, Malerarbeiten, Sanitärinstallation, restliche Heizungsinstallation, Elektro-Feininstallation und der Einbau von Türen. Die Beklagte hatte als Erwerberin die Hausgeldrückstände der Verkäuferin in Höhe von 12.301,47 € für 2017 zu tragen.

Die Insolvenzschuldnerin hatte zuvor mehrere andere Wohnungen in dem Bauobjekt, in dem auch die streitgegenständliche Wohnung liegt, verkauft. Im Jahr 2014 verkaufte sie zwei Wohnungen zu Preisen von rund 243.000,00 € (102 qm) und 270.000,00 € (114 qm). Im Juni 2016 verkaufte sie eine in Größe und Zuschnitt mit der streitgegenständlichen Wohnung der Beklagten vergleichbare Wohnung an den Zeugen ZS. zu einem Preis von 274.676,60 €. Die streitgegenständliche Wohnung wurde zwei Jahre lang erfolglos im Internet zu einem Preis von 272.676,60 € angeboten.

Dem Kläger liegen diverse Forderungsanmeldungen von anderen Erwerbern von Wohnungseinheiten in dem Objekt vor. Diese machen Schadensersatzansprüche in anteiliger Höhe auf der Grundlage einer Kostenkalkulation des Sachverständigenbüros JB. vom 08.05.2017 geltend. Diese belaufen sich in Bezug auf die Wohnungseinheit der Beklagten auf einen Betrag in Höhe von 8.080,00 €. Hinzu kommt eine weitere Sonderumlage mit Umlagebeschluss vom 17.12.2018 betreffend die Fertigstellung der Dachsanierung anteilig für die Wohneinheit der Beklagten in Höhe von 3.838,00 €.

Der Kläger führt aus, in Höhe der geltend gemachten Klageforderung läge der gezahlte Kaufpreis unter dem objektiven Marktwert. Der Kläger behauptet, der objektive Marktwert der Wohnung entspreche dem Kaufpreis in Höhe von 274.676,60 €, den der Zeuge ZS. für die in Lage, Größe und Ausstattung nahezu identischen Wohnung im Juni 2016 bezahlt habe. Als Kaufpreis geht die Klägerseite von den gezahlten 150.000,00 € zuzüglich der Kosten für die Eigenleistungen der Beklagten in Höhe von 53.850,00 € aus, gesamt also von einer Summe von 203.850,00 €. Der Kläger meint, im Vergleich mit der in Lage, Größe und Ausstattung nahezu identischen Wohnung im Nachbarhaus, die am 01.07.2016 zu einem Preis von 274.676,60 € an den Zeugen ZS. verkauft wurde, habe die Beklagte nach Abzug der berechtigten Schadensersatzansprüche der Beklagten wegen Mängeln am Bauwerk in Höhe von 11.918,00 € einen sachlich nicht nachvollziehbaren Preisnachlass in Höhe von 58.908,60 € erhalten.

Der Kläger ist der Ansicht, der mit dem Kaufvertrag vom 20.02.2017 gewährte Vermögensvorteil in Höhe von 58.908,60 € stelle eine unentgeltliche Leistung der Schuldnerin dar, die gemäß §§ 129, 133, 134, 143 InsO anfechtbar sei. Die von der Gegenseite behauptete Minderung des Verkaufserlöses aufgrund von Vermarktungsbemühungen von über zwei Jahren habe sich bei der Veräußerung des Vergleichsobjektes nur ein halbes Jahr zuvor nicht bemerkbar gemacht. Die Wohnung der Beklagten sei im Zeitpunkt des Verkaufs bereits vollständig fertig gestellt und in einem guten Zustand gewesen. Andere Abzüge, als die von dem Gutachter JB. festgestellten und begründeten Mängel an den Verkaufsobjekten gäbe es nicht. Die von dem Sachverständigen ET. aufgeführten Mängel seien sämtlich solche, die der Beklagten in Eigenleistung zur Beseitigung übertragen worden seien.

Der Kläger beantragt,

die Beklagte zu verurteilen, zugunsten des Klägers die Zwangsvollstreckung bis zur Höhe von EUR 58.908,60 zzgl. Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 16.03.2021 in die im Wohnungsgrundbuch von HX., N01, eingetragene Immobilie, belegen PN.-straße in HX. zu dulden.

Die Beklagte beantragt,

die Klage abzuweisen.

Die Beklagte ist der Ansicht, die Wohnung sei nicht unter Wert verkauft worden. Die Wohnung des Zeugen ZS. sei wegen des unterschiedlichen Ausbauzustands sowie der unterschiedlichen Marktlagen mit der der Beklagten nicht ohne weiteres vergleichbar. Berücksichtige man, dass die Beklagte nur einen qualifizierten Rohbau übernommen habe und damit das Ausbaurisiko und die damit verbundenen Erschwernisse zu tragen hatte, erscheine die Differenz ohne Weiteres als angemessen. Daneben sei noch der gegebene Bewertungsspielraum zu berücksichtigen.

Es gebe ein Gutachten des Sachverständigen ET., das den angemessenen Kaufpreis der streitgegenständlichen Wohnung wegen des Vorliegens von Mängeln auf lediglich 190.000,00 € beziffere. Die Marktverhältnisse für das Kaufobjekt im Jahre 2017 hätten sich verschlechtert und zwar insbesondere wegen der zutage getretenen Baumängel am Gemeinschaftseigentum.

Die zulässige Klage ist unbegründet.

I.

Ein Anfechtungsgrund nach § 134 InsO liegt nicht vor, weshalb der Kläger keinen Anspruch auf Rückgewähr der geltend gemachten Wertdifferenz nach § 143 InsO hat.

Nach § 134 InsO ist eine unentgeltliche Leistung des Schuldners anfechtbar, es sei denn, sie ist früher als vier Jahre vor dem Antrag auf Eröffnung des Insolvenzverfahrens vorgenommen worden.

Die Leistung der Insolvenzschuldnerin war nicht unentgeltlich im Sinne von § 134 InsO. Dabei kann letztlich dahinstehen, ob der objektive Wert der streitgegenständlichen Wohnung zum Zeitpunkt des Verkaufs an die Beklagte entsprechend der Behauptung des Klägers tatsächlich 274.676,60 € betragen hat.

Eine Leistung ist unentgeltlich, wenn der Erwerb des Empfängers in seiner Endgültigkeit vereinbarungsgemäß nicht von einer ausgleichenden Zuwendung abhängt. Erforderlich ist also Einigkeit der Beteiligten darüber, dass der Empfänger für die Leistung des Schuldners keinen ausgleichenden Gegenwert erbringen soll. Im Zwei-Personen-Verhältnis ist hiernach eine Leistung als unentgeltlich anzusehen, sofern ihr nach dem Inhalt des Rechtsgeschäfts keine Leistung gegenübersteht, dem Leistenden also keine Gegenleistung zukommen soll, die dem aufgegebenen Vermögenswert oder der eingegangenen Verpflichtung entspricht.

Ob eine die Unentgeltlichkeit ausschließende wertmäßige Entsprechung von Leistung und Gegenleistung vorliegt, entscheidet grundsätzlich das objektive Verhältnis der ausgetauschten Werte im Rahmen einer wirtschaftlichen Gesamtbetrachtung. Liegt objektiv eine unentgeltliche Leistung vor, da sich der Wert von Leistung und Gegenleistung nicht entspricht, dann ist § 134 InsO anwendbar. Erst wenn feststeht, dass der Zahlungsempfänger einen Gegenwert für seine Zuwendung erbracht hat, ist zu prüfen, ob gleichwohl der Hauptzweck des Geschäfts Freigiebigkeit gewesen ist (sog. „objektiv/subjektive“ Sicht des BGH). Eine objektiv völlige Gleichwertigkeit der erbrachten Leistungen ist allerdings nicht erforderlich. Vielmehr sind auch die subjektiven Vorstellungen der Beteiligten zusätzlich von Bedeutung, wenn zu beurteilen ist, ob die Gegenleistung den Wert der Leistung des Schuldners erreicht, denn den Parteien steht insofern ein gewisser Bewertungsspielraum zu. Dies ermöglicht es zu berücksichtigen, dass die Findung von Leistung und Gegenleistung maßgeblich durch die jeweiligen Marktverhältnisse beeinflusst werden. Unentgeltlichkeit einer Leistung liegt daher im Falle eines Leistungsaustausches erst dann vor, wenn der Wert der Leistung den der Gegenleistung übersteigt und die Vertragsparteien den ihnen zustehenden Bewertungsspielraum überschritten haben. Die Grenze ist hier insbesondere Willkür und grobe Unangemessenheit (BeckOK InsR/Raupach, 32. Ed. 15.7.2023, InsO § 134 Rn. 6). Der Bewertungsspielraum der Parteien hat auch objektiven Unsicherheiten bei der Bewertung von Leistung und/oder Gegenleistung Rechnung zu tragen (MüKoInsO/Kayser/Freudenberg, 4. Aufl. 2019, InsO § 134 Rn. 40).

Nach dem Vorbringen des Klägers beträgt die Differenz zwischen dem objektiven Wert der Wohnung im Zeitpunkt des Verkaufs und dem von der Beklagten gezahlten Kaufpreis 58.908,60 €, mithin 21,5 %. Diese Differenz bewegt sich nach den objektiven Umständen noch innerhalb des Bewertungsspielraums der Beteiligten bei der Preisfindung und begründet daher keine Unentgeltlichkeit im Sinne des § 134 InsO.

Dabei ist nach der maßgeblichen Sicht der Beteiligten zunächst zu berücksichtigen, dass das Objekt vor dem Verkauf an die Beklagte seit rund zwei Jahren erfolglos für 272.676,60 € auf dem freien Markt angeboten worden war. Dies ließ jedenfalls aus der subjektiven Sicht der Beteiligten den Schluss zu, dass ein Kaufpreis von 272.676,60 € – und damit auch der von dem Kläger behauptete objektive Wert von 274.676,60 € – überhöht und ein Abschlag daher gerechtfertigt ist. Insoweit ist auch zu berücksichtigen, dass die Insolvenzschuldnerin – ohne Einnahmen aus der nicht vermieteten Immobilie zu generieren – die laufenden Kosten der Immobilie zu tragen hatte und ihr Kapital renditelos in der Immobilie gebunden war. Dies sprach aus wirtschaftlicher Sicht für einen zeitnahen Verkauf zu einem geringeren Preis und gegen ein weiteres Zuwarten mit ungewissem Ausgang.

Aus subjektiver Sicht der Beteiligten wirkte sich wertmindernd zudem aus, dass die Beklagte einen nicht unbeträchtlichen Teil des Ausbaus der Wohnung durch Eigenleistungen im Wert von 53.850,00 € zu tragen hatte. Zwar ist dieser Wert bereits beim vereinbarten Kaufpreis und damit bei der vom Kläger behauptete Wertdifferenz rechnerisch berücksichtigt worden. Die Eigenleistungen wirkten sich indes über ihren rechnerischen Wert hinaus für die Beklagte nachteilig aus, weil Eigenleistungen gegenüber dem Kauf einer fertig ausgebauten Wohnung typischerweise mit einem erheblichen zeitlichen und mentalen Mehraufwand verbunden sind und die Beklagte – anders als die anderen Käufer von Eigentumswohnungen in dem Neubauobjekt – mögliche Gewährleistungs- und/oder Schadensersatzansprüche nicht in einer Hand, bei ihrem Verkäufer, geltend machen kann, sondern gehalten ist, jeden von ihr beauftragten Werkdienstleister einzeln in Anspruch zu nehmen. Spiegelbildlich hierzu hatte die Insolvenzschuldnerin wiederum durch die vereinbarten Eigenleistungen der Beklagten einen über die ersparten tatsächlichen Kosten hinausgehenden Vorteil, da sie sich im Umfang der vereinbarten Eigenleistungen nicht selbst um den Ausbau der Wohnung kümmern musste und sie zudem nicht von der Beklagten auf Gewährleistung und/oder auf Schadenersatz in Anspruch genommen werden konnte.

2.

Eine Anfechtung nach § 133 InsO scheidet aus, da die Klägerseite nicht dargelegt hat, dass im Jahr 2017 schon Insolvenzreife der Schuldnerin vorlag.

II.

Die Nebenentscheidungen basieren auf §§ 91, 709 S. 2 ZPO.

Der Streitwert wird auf 59.000,00 EUR festgesetzt.

Gegen die Streitwertfestsetzung ist die Beschwerde an das Landgericht Kleve statthaft, wenn der Wert des Beschwerdegegenstandes 200,00 EUR übersteigt oder das Landgericht die Beschwerde zugelassen hat. Die Beschwerde ist spätestens innerhalb von sechs Monaten, nachdem die Entscheidung in der Hauptsache Rechtskraft erlangt oder das Verfahren sich anderweitig erledigt hat, bei dem Landgericht Kleve, Schloßberg 1 (Schwanenburg), 47533 Kleve, schriftlich in deutscher Sprache oder zur Niederschrift des Urkundsbeamten der Geschäftsstelle einzulegen. Die Beschwerde kann auch zur Niederschrift der Geschäftsstelle eines jeden Amtsgerichtes abgegeben werden. Ist der Streitwert später als einen Monat vor Ablauf dieser Frist festgesetzt worden, so kann die Beschwerde noch innerhalb eines Monats nach Zustellung oder formloser Mitteilung des Festsetzungsbeschlusses eingelegt werden.

Unterschriften