Amtsgericht Bergisch Gladbach, Amtsgericht — 2a Lw 18/24
Der notarielle Kaufvertrag vom 00.00.2023, UR-Nummer N01- des Notars V. mit Amtssitz in T., wird gemäß § 2 Abs. 1 GrdstVG genehmigt.
Gerichtskosten werden nicht erhoben; außergerichtliche Kosten werden nicht erstattet.
In der Landwirtschaftssache
hat das Amtsgericht Bergisch Gladbach auf die mündliche Verhandlung vom 00.00.2025 durch die Richterin am Amtsgericht X. als Vorsitzende des Landwirtschaftsgerichts sowie die ehrenamtlichen Richter P. Z.
beschlossen:
Der notarielle Kaufvertrag vom 00.00.2023, UR-Nummer N01- des Notars V. mit Amtssitz in T., wird gemäß § 2 Abs. 1 GrdstVG genehmigt.
Gerichtskosten werden nicht erhoben; außergerichtliche Kosten werden nicht erstattet.
I.
Die Beteiligte zu 3.) verkaufte der Antragstellerin, die selbst nicht Landwirtin ist, mit notariellem Kaufvertrag vom 00.00.2023, UR-Nummer N01- des Notars V. mit Amtssitz in T. ihren Miteigentumsanteil von ½ Anteil an dem im Grundbuch des Amtsgerichts W., Grundbuch von G03 zur lfd. Nr. 2 eingetragenen Grundbesitzes
G03
zum Preis von 34.841,- €.
Mit am 00.00.2024 bei der Landwirtschaftskammer Nordrhein-Westfalen als zuständiger Genehmigungsbehörde eingegangenen Schreiben vom 00.00.2023 beantragte der Notar die Erteilung der Genehmigung des Kaufvertrags nach § 2 Abs. 1 GrdstVG.
Mit Zwischenbescheid vom 00.00.2024, zugegangen am 00.00.2024, verlängerte die Genehmigungsbehörde nach § 6 Abs. 1 GrdstVG die Prüffrist um zwei Monate bis zum 00.00.2024 unter Verweis auf Bedenken wegen ungesunder Bodenverteilung nach § 9 Abs. 1 Nr. 1 GrdstVG und den Nichtabschluss der Prüfung des Antrags binnen eines Monats.
Mit weiteren Zwischenbescheid vom 00.00.2024, zugegangen am 00.00.2024, erklärte die Genehmigungsbehörde eine weitere Fristverlängerung bis zum 00.00.2024 wegen der herbeizuführenden Erklärung über die Ausübung eines Vorkaufsrechts nach § 12 GrdstVG.
Mit Mitteilung gemäß § 21 GrdstVG über die Ausübung eines Vorkaufsrechts vom 00.00.2024, der Antragstellerin zugestellt am 00.00.2024, versagte die Landwirtschaftskammer die Genehmigung des Kaufvertrages und verwies auf das beigefügte, bei der Genehmigungsbehörde über die Bezirksregierung L. zugeleitet am 00.00.2024 eingegangene Schreiben vom 00.00.2024 der I. als gemeinnütziges Siedlungsunternehmen und vorkaufsberechtigte Stelle, die mit diesem Schreiben das Vorkaufsrecht zugunsten des Landwirts und Zeugen A. zum Zwecke der Agrarstrukturverbesserung ausgeübt hat.
Mit Schreiben unter dem 00.00.2024, eingegangen bei der Landwirtschaftskammer am 00.00.2024 stellte die Antragstellerin Antrag auf gerichtliche Entscheidung nach § 22 GrdstVG.
Die Antragstellerin beantragt,
die Ausübung des Vorkaufsrechts und die Versagung der Genehmigung nach
dem Grundstücksverkehrsgesetz für rechtswidrig zu erklären und festzustellen,
dass die Genehmigung nach § 2 Abs. 1 GrdstVG des notariellen Kaufvertrags vom 00.00.2023, UR-Nummer N01- des Notars V. mit Amtssitz in T. gem. § 6 Abs. 2 GrdstVG als erteilt gilt,
hilfsweise,
die Ausübung des Vorkaufsrechts und die Versagung der Genehmigung nach dem Grundstücksverkehrsgesetz für rechtswidrig zu erklären und den notariellen Kaufvertrag vom 00.00.2023, UR-Nummer N01- des Notars V. mit Amtssitz in T., gemäß § 2 Abs. 1 GrdstVG zu genehmigen.
Die Antragstellerin ist der Ansicht, ein Vorkaufsrecht nach § 4 RSiedlG bestehe bei einem Miteigentumsanteil an einem Grundstück in keinem Fall. Insofern sei die Genehmigungsbehörde zur Fristverlängerung durch Zwischenbescheid nicht befugt gewesen und die Genehmigung des Vertrages gelte als erteilt. Des Weiteren liege keine ungesunde Verteilung von Grund und Boden vor. Ein besonderes Aufstockungsbedürfnis des Zeugen B. liege angesichts der Ausstattung dessen Betriebs mit Eigentumsflächen und des Umstandes, dass nicht absehbar sei, dass der Zeuge B. die langfristig verpachtete Fläche für seinen Betrieb werde nutzen können, nicht vor, sodass der Vertrag zu genehmigen sei.
Das Gericht hat die Antragstellerin in der mündlichen Verhandlung angehört und Beweis erhoben durch Einvernahme des Zeugen A.. Diesbezüglich wird auf das Protokoll der mündlichen Verhandlung vom 00.00.2025 Bezug genommen.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die zur Akte gereichten Schriftsätze der Beteiligten nebst Anlagen Bezug genommen.
II.
Der Antrag auf gerichtliche Entscheidung ist zulässig.
Das Amtsgericht - Landwirtschaftsgericht - Bergisch Gladbach ist gemäß § 22 GrdstVG in Verbindung mit §§ 2 Abs. 1, 1 Nr. 2 LwVG zuständig.
Der Antrag gemäß § 22 GrdstVG ist auch statthaft.
Die Antragstellerin erhebt Einwendungen gegen die Versagung der Genehmigung gemäß §§ 2, 9 GrdstVG i.V.m. § 10 RSiedlG.
Das Landwirtschaftsgericht hat unabhängig von der vorausgegangenen Entscheidung der Genehmigungsbehörde eine eigene Entscheidung zu treffen, § 22 Abs. 3 GrdstVG.
Insofern ist der Antrag ist auch begründet, als die Genehmigung des Vertrages mangels ausreichender Gründe für die Versagung zu erteilen ist.
Kaufgegenstand ist vorliegend ein Miteigentumsanteil von ½ Anteil an einem landwirtschaftlichen Grundstück von mehr als 1 ha Größe, sodass die Veräußerung der Genehmigung nach §§ 1, 2 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1, Abs. 3 Nr. 2 GrdstVG, 1 NRWGSVGAusfG bedarf.
Entgegen der Ansicht der Antragstellerin ist keine Genehmigungsfiktion nach § 6 Abs. 2 GrdstVG eingetreten.
Die Genehmigungsbehörde war zu der zweiten Fristverlängerung bis zum 00.00.2024 befugt. Voraussetzung für die Fristverlängerung ist nicht, dass ein Vorkaufsrecht nach § 4 RSiedlG tatsächlich besteht. Die Genehmigungsbehörde ist zur Fristverlängerung befugt, wenn ein Vorkaufsrecht möglich ist. Sie muss dabei das Bestehen des Vorkaufsrechts sorgfältig rechtlich prüfen. Geht sie dabei irrtümlich vom Bestehen eines Vorkaufsrechts aus, steht dies der Wirksamkeit der Fristverlängerung nicht entgegen.
Die Frage, ob ein Vorkaufsrecht auch bei der Übertragung eines Miteigentumsanteils an einem Grundstück bestehen kann, ist höchstrichterlich bisher nicht geklärt. Ein solches wird in der Rechtsprechung jedoch teilweise angenommen (vgl. OLG Jena, NJW-RR 2012, 1365, 1366). Sofern die Genehmigungsbehörde dieser Auffassung gefolgt ist, liegt jedenfalls kein grober Verstoß vor, der zur Unwirksamkeit der Fristverlängerung führt. Sofern sich die Antragstellerin darauf beruft, die Genehmigungsbehörde habe die Frage, ob bei einem Miteigentumsanteil ein Vorkaufsrecht bestehen könnte, überhaupt nicht geprüft, hat die Genehmigungsbehörde vorgetragen, das Bestehen eines Vorkaufsrechts auch bei einem Miteigentumsanteil habe für sie nie in Frage gestanden. Dies ist angesichts der so auch in der Rechtsprechung vertretenen Ansicht nicht zu beanstanden. Insofern hat die Genehmigungsbehörde weder willkürlich noch rechtsmissbräuchlich gehandelt.
Die Genehmigung des Vertrages ist jedoch zu erteilen, da der hier einzig in Betracht kommende Versagungsgrund der ungesunden Bodenverteilung, § 9 Abs. 1 Nr. 1 GrdstVG, nicht vorliegt.
Danach kann die Genehmigung des Vertrages versagt werden, wenn Tatsachen vorliegen, aus denen sich ergibt, dass die Veräußerung zu einer ungesunden Verteilung von Grund und Boden führt. Dies ist nach § 9 Abs. 2 GrdstVG in der Regel anzunehmen, wenn die Veräußerung Maßnahmen zur Verbesserung der Agrarstruktur widerspricht. Nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist dies insbesondere der Fall, wenn ein Nichtlandwirt ein landwirtschaftliches Grundstück erwirbt, obwohl ein Landwirt im Hauptberuf oder Nebenberuf diese Fläche dringend zur Aufstockung seines Betriebes benötigt und zum Erwerb zu den Bedingungen des zur Genehmigung vorliegenden Vertrages bereit und in der Lage ist (vgl. BGHZ 94, 295; BGHZ 112, 86; BGH, RdL 1992, 48; BGH, AgrarR 2002, 320, OLG Celle, Beschluss vom 15.09.2008 - 7 W 6/08). Allerdings muss in jedem Einzelfall ein individuelles dringendes Aufstockungsbedürfnis des erwerbswilligen Landwirts, hier des Zeugen A., festgestellt werden. Anderenfalls würde dies bei einer Konkurrenz zwischen einem Nichtlandwirt und einem Vollerwerbslandwirt dazu führen, dass ohne Vornahme einer Einzelfallprüfung wegen des allgemeinen Aufstockungsbedarfs landwirtschaftlicher Betriebe die Voraussetzungen des § 9 Abs. 1 Nr. 1 GrdstVG stets zu bejahen sind. Dies widerspricht eindeutig der Intention des Gesetzgebers, der gerade kein Verbot des Verkaufs landwirtschaftlicher Flächen an Nichtlandwirte mit Ausnahmevorbehalt normiert hat.
Nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme steht nicht zur Überzeugung des Gerichts fest, dass der landwirtschaftliche Betrieb des Zeugen A. dringend aufstockungsbedürftig ist.
Der Zeuge B. hat bekundet,74,4 ha Eigentumsflächen und 42,4 ha Pachtflächen im normalen Ackerbau im Rahmen eines landwirtschaftlichen Vollerwerbsbetriebs zu bewirtschaften. Die streitgegenständliche Fläche liege, nur von einem Weg getrennt, einer von ihm bewirtschafteten Pachtfläche gegenüber und grenze an von ihm verlegte Erdleitungen an, sodass er die Fläche auch beregnen könne.
Der Zeuge B. hat bereits im Rahmen des Verfahrens bei der Genehmigungsbehörde schriftlich mitgeteilt, dass er versuche, einen Ausgleich für bisher verlorene Flächen zu erzielen, wobei eine wirkliche Änderung der Betriebsstruktur mit der streitgegenständlichen Fläche von 2,1 ha nicht zu erreichen und sich der Erwerb der Fläche kurzfristig nicht auf seine Einkommenssituation auswirken werde. Mittel bis- langfristig erziele er eine gewisse Sicherung der notwendigen Flächenausstattung und damit eine Sicherung des nötigen Betriebseinkommens.
Der Betrieb des Zeugen B. verfügt über eine hohe Eigentumsquote von 63 %.
Auch wenn dem Zeugen B. in den letzten Jahren Pachtflächen im Umfang von 9,6 ha verloren gegangen sind und der Flächendruck im Rheinland insgesamt sehr hoch ist, kann ein besonderes Aufstockungsinteresse nicht angenommen werden.
Es kann nicht festgestellt werden, dass der Zeuge B. bei Erwerb des Miteigentumsanteils die landwirtschaftliche Fläche in absehbarer Zeit selbst bewirtschaften und damit einen wirtschaftlichen Nutzen für seinen Betrieb aus der Fläche ziehen kann.
Die Fläche ist langfristig verpachtet. Ob der derzeitige Bewirtschafter in ca. 5 Jahren, wie der Zeuge B. mutmaßt, aus Altersgründen seinen Betrieb einstellt, ist ungewiss.
Ob der Zeuge B. in diesem Fall mit den Miteigentümern des Grundstücks eine Regelung erzielen kann, die ihm einen Zugang zur Nutzbarkeit der Fläche für seinen Betrieb ermöglicht, ist nicht absehbar. Nach den Angaben des Zeugen B. ist die Pacht von landwirtschaftlichen Flächen im Raum W. immer schwierig, weil umkämpft. Die potentiellen Miteigentümer des Grundstücks sind dem Zeugen B. bisher nicht bekannt. Es handelt sich um eine - unwidersprochen - zerstrittene Familien-GbR. Strategien, diese davon zu überzeugen, ihn als zukünftigen Pächter vorzusehen, konnte der Zeuge B. nicht aufzeigen.
Insofern kann auch ein agrarstrukturelles Interesse aufgrund der Möglichkeit, auf dieser Fläche nicht nur normalen Ackerbau, sondern auch Gemüseanbau zu betreiben, wie die Genehmigungsbehörde ausgeführt hat, nicht angenommen werden.
Die Entscheidung über die Nichterhebung von Gerichtskosten beruht auf § 42 LwVG. Eine Anordnung über die Erstattung außergerichtlicher Kosten nach § 45 LwVG ist schon deshalb nicht angezeigt, weil die „unterliegende“ Genehmigungsbehörde nicht am Verfahren beteiligt ist und ihr deshalb auch keine Kosten auferlegt werden können.
Gegenstandswert: 34.841,- €