Amtsgericht Brühl, Abt. 28 — 28 C 15/21

Die Kläger verlangen als Vermieter von den Beklagten als Mietern die Fortsetzung des zwischen den Parteien bestehenden Mietvertrags bis zum 30.04.2021.

Unter dem 17.01.2017 schlossen die Parteien einen Wohnraummietvertrag über die Wohnung N-Weg, ####3 I, 1. OG. Die Kläger waren Vermieter, die Beklagten Mieter der Wohnung. Die monatliche Miete betrug 1.095,00 €. Die Kläger wohnen ebenfalls in dem Mietobjekt.

Unter dem 28.11.2020 formulierte der Kläger an den Beklagten einen Brief, in welchem er das Verhalten des Beklagten hinsichtlich seines Gartenhäuschens, der Verwendung von Schimpfworten sowie der Pinkelei im Garten thematisierte. Mit Schreiben vom 05.12.2020 forderte der Kläger den Beklagten auf, dessen Gartenhaus bis zum 12.12.2020 abzureißen. Zudem wies er den Beklagten auf dessen „unzumutbares Verhalten“ hin, wozu auch dessen „ständige Pinkelei“ gehöre, worüber sich schon alle Nachbarn beschwert hätten und was letztendlich negativ auf die Kläger zurück falle.

Mit anwaltlichem Schreiben vom 22.12.2020 kündigten die Beklagten das Mietverhältnis außerordentlich fristlos. Zur Begründung führten die Beklagten aus (Bl. 36 d. A.):

„Seit einiger Zeit ist das Mietverhältnis zwischen meinen Mandanten (den Beklagten) und Ihnen (den Klägern) angespannt, um nicht zu sagen schwer belastet. Mit Schreiben vom 28.11.2020 und vom 05.12.2020 hat Herr N meinem Mandanten vorgeworfen, das am 10.06.2020 auf dem Grundstück errichtete Gartenhaus eigenmächtig aufgebaut zu haben und ihn aufgefordert, das Gartenhaus bis zum 12.12.2020 zu beseitigen.

Darüber hinaus hat Herr N meinen Mandanten beschuldigt, ständig im Garten auch vor Kindern zu pinkeln. Angeblich haben sich daher alle Nachbarn aufgrund dieses Verhaltens beschwert.

Mein Mandant und auch seine Ehefrau fühlen sich wegen dieser ehrverletzenden Anschuldigungen von Ihnen herabgesetzt. Sie haben sich daraufhin mit den Nachbarn in Verbindung gesetzt und erfahren, dass keine Beschwerden Ihnen gegenüber erfolgt sind. Es fällt auf, dass Ihre Vorwürfe und Anschuldigungen gegen meine Mandanten pauschal und sehr vage sind, da die Umstände, Datum und Uhrzeit der von Ihnen beanstandeten Vorfälle nicht näher konkretisiert werden. Meine Mandanten haben den Pavillon auf ihre eigenen Kosten erst dann gebaut, nachdem sie von Ihnen Ihre Zustimmung erhalten hatten. Als er fertiggestellt war, haben Sie denselben als ansprechend und gut nutzbar bewertet.

Mein Mandant hat nicht vor Kindern oder anderen Personen im Garten uriniert. Ebenso wenig hat er eigenmächtig ohne Ihr Wissen und Ihr Einverständnis das Gartenhaus errichtet. Dies wäre auch gar nicht möglich, da sie bekanntlich selbst im Objekt wohnen.

Angesichts dieser Sachlage weise ich im Auftrage meiner Mandanten Ihre Anschuldigungen als nicht begründet zurück.

Ich erteile Ihnen eine Abmahnung und fordere Sie daher auf, die vorstehenden beanstandeten unzutreffenden Tatsachenbehauptungen bis zum 8. Januar 2021 zu widerrufen. Aufgrund Ihres Verhaltens ist es meinen Mandanten nicht mehr zumutbar, das Mietverhältnis längerfristig mit Ihnen fortzusetzen.

Im Auftrage meiner Mandanten kündige ich daher unter Bezugnahme auf die anliegenden Originalvollmacht das Mietverhältnis gemäß § 543 Abs. 1 BGB außerordentlich fristlos bis zum

31. Januar 2021 .

Der wichtige Kündigungsgrund beruht auf dem vorstehenden Sachverhalt, den meine Mandanten als wahrheitswidrig, ehrverletzend und damit beleidigend empfunden haben.“

Mit anwaltlichem Schreiben vom 06.01.2021 wiesen die Kläger die Kündigung der Beklagten zurück. Unter dem 19.01.2021 ließen die Beklagten schriftlich mitteilen, dass sie an dem Ausspruch der außerordentlichen Kündigung festhalten und ab dem Monat Februar 2021 keine Miete mehr leisten werden. Hilfsweise und vorsorglich sprachen die Beklagten in dem anwaltlichen Schreiben zusätzlich die ordentliche Kündigung aus.

Die Kläger sind der Ansicht, die von den Beklagten unsubstantiiert vorgetragenen Kündigungsgründe lägen nicht vor. Der zwischen den Parteien bestehende Mitvertrag sei durch die außerordentliche Kündigung vom 22.12.2020 nicht beendet worden. Ein wichtiger Grund für eine Kündigung läge nicht vor. Zudem könne eine Umdeutung in eine ordentliche Kündigung nicht erfolgen.

Die Kläger beantragen,

1. festzustellen, dass die außerordentliche fristlose Kündigung der Beklagten vom 22.12.2020, betreffend das Mietobjekt N-Weg, ####3 I, 1. OG, bestehend aus vier Zimmern, Balkon, Q-Platz und einem Kellerraum, unwirksam ist;

2. die Beklagten zu verurteilen, an die Kläger außergerichtliche Rechtsverfolgungskosten in Höhe von 1.229,60 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz der EZB seit dem 14.01.2021 zu zahlen.

Die Beklagten beantragen,

die Klage abzuweisen.

Die Beklagten sind der Ansicht, die von ihnen ausgesprochene fristlose Kündigung des Mietvertrags sei rechtswirksam. Das Kündigungsschreiben mache die Gründe anschaulich, die eine fristlose Kündigung auch ohne vorangegangene schriftliche Abmahnung der Kläger durch die Beklagten rechtfertige. Sie behaupten hierzu, die Beklagten hätten nach Erhalt der Schreiben vom 28.11. und 05.12.2020 gegenüber den Klägern die Anschuldigungen zurückgewiesen und Mitte Dezember 2020 klar mündlich zum Ausdruck gebracht, dass sie kein Interesse an der Fortsetzung des Mietverhältnisses mehr hätten und deshalb beabsichtigten, kurzfristig den Mietvertrag zu beenden. Die Vorwürfe der Kläger in ihren Schreiben seien unrichtig und bezichtigten die Beklagten einer erheblichen Mietvertragsverletzung, die diese tatsächlich nicht begangen hätten. Der Kläger habe sich in den Schreiben auch im Ton vergriffen, indem er den Beklagten duzte. Auch die Anschuldigungen hinsichtlich des Pinkelns des Beklagten im Garten, entsprächen nicht den Tatsachen. Die Beklagten sind der Ansicht, die Anschuldigungen der Kläger seien ehrverletzend und unterstellten dem Beklagten ein strafrechtlich relevantes Verhalten, was an üble Nachrede grenze. Die Beklagten behaupten, Nachbarn hätten sich nicht bei den Klägern darüber beschwert, dass der Beklagte im Garten vor Kindern urinieren würde. Sie sind der Ansicht, es sei ihnen nicht länger zumutbar gewesen, das Mietverhältnis bis zum Ablauf der ordentlichen Kündigungsfrist fortzusetzen. Die Umdeutung einer fristlosen Kündigung in eine ordentliche Kündigung sei zulässig und angebracht.

Die zulässige Klage ist begründet.

Die Kläger haben einen Anspruch auf Feststellung, dass das Mietverhältnis durch die seitens der Beklagten erklärte Kündigung vom 22.12.2020 nicht beendet worden ist.

Das Feststellungsinteresse der Kläger ist zu bejahen. Gerade bei einem Dauerschuldverhältnis wie dem Mietvertrag, besteht ein grundsätzliches Interesse beider Vertragsparteien, zu wissen, ob das Dauerschuldverhältnis mit den sich daraus ergebenden Rechten und Pflichten noch fortbesteht. Das berechtigte Interesse der Kläger gemäß § 257 ZPO an der Feststellung des Fortbestandes des Mietvertrags nach der Kündigung durch die Beklagten, ergibt sich aus der Ankündigung der Beklagten im Schreiben vom 19.01.2021, an der Kündigung festzuhalten und keine Miete mehr ab Februar 2021 zu leisten. Die Beklagten haben damit deutlich zum Ausdruck gebracht, den Mietvertrag nicht mehr als wirksam zu betrachten und ihrer – sich daraus ergebenden – Zahlungsverpflichtung nicht mehr nachzukommen.

Das zwischen den Parteien bestehende Mietverhältnis ist durch die fristlose Kündigung der Beklagten vom 22.12.2020 nicht beendet worden. Die Kündigung der Beklagten vom 22.12.2020 ist unwirksam. Die Voraussetzungen für eine außerordentliche fristlose Kündigung lagen nicht vor. Das Mietverhältnis ist erst durch die (hilfsweise) ordentliche Kündigung der Beklagten vom 19.01.2021 zum 30.04.2021 beendet worden.

Es kann dahinstehen, ob ein Kündigungsgrund für eine fristlose außerordentliche Kündigung gemäß §§ 543, 569 BGB vorliegt. Denn jedenfalls liegen mangels Abmahnung seitens der kündigenden Beklagten als Mieter die Voraussetzungen einer wirksamen fristlosen Kündigung nicht vor.

Die Beklagten haben die Kläger nicht vor Ausspruch der Kündigung abgemahnt. Der Kündigungstatbestand des § 569 Abs. 2 BGB setzt voraus, dass (a) einer der beiden Vertragsteile den Hausfrieden stört, (b) dass die Störung nachhaltig ist, (c) dass die Störung wegen ihrer Nachhaltigkeit zur Unzumutbarkeit der Vertragsfortsetzung führt, (d) dass der Störende vor dem Ausspruch der Kündigung abgemahnt worden ist (§ 543 Abs. 3 BGB) (Schmidt-Futterer/Blank, 14. Aufl. 2019, BGB § 569 Rn. 18).

Zwar kann eine außerordentliche Kündigung wegen Beleidigung oder übler Nachrede als Verletzung einer Pflicht aus dem Mietverhältnis grundsätzlich erfolgen nach den Vorschriften der §§ 543, 569 Abs. 2 BGB. Eine außerordentliche Kündigung kommt bei Dauerschuldverhältnissen allerdings grundsätzlich nur nach vorheriger Abmahnung in Betracht, wenn der wichtige Grund in der Verletzung einer Pflicht aus dem Mietverhältnis liegt, § 543 Abs. 3 S. 1 BGB. Eine schriftliche Abmahnung haben die Beklagten vor Erklärung der Kündigung unstreitig nicht vorgenommen.

Auch war vorliegend eine Abmahnung nicht entbehrlich. Eine Abmahnung ist auch hier erforderlich (§ 543 Abs. 3 S. 1 BGB). Allerdings wird hier oft der Ausnahmetatbestand des § 543 Abs. 3 S. 2 BGB vorliegen. Bei schweren Beleidigungen ist regelmäßig § 543 Abs. 3 S. 2 Nr. 2 BGB gegeben. Es gilt der Grundsatz, dass durch eine schwere Beleidigung das für die Vertragserfüllung unerlässliche Vertrauen zerstört wird; in diesem Fall ist eine Abmahnung entbehrlich, weil zerstörtes Vertrauen durch eine Abmahnung nicht wiederhergestellt werden kann. Etwas anderes gilt, wenn die einmalige Beleidigung für sich betrachtet kein besonderes Gewicht hat und sich die Unzumutbarkeit erst aus der Wiederholung ergibt.

Die Entbehrlichkeit der Abhilfefrist oder Abmahnung kann sich nur daraus ergeben, dass die Voraussetzungen der § 543 Abs. 3 Nr. 1 oder Nr. 2 BGB vorliegen, mithin wenn eine Frist oder Abmahnung offensichtlich keinen Erfolg verspricht oder die sofortige Kündigung aus besonderen Gründen unter Abwägung der beiderseitigen Interessen gerechtfertigt ist. Das ist vorliegend nicht der Fall.

Auch wenn sich durch eine entsprechende Beweisaufnahme bestätigen würde, dass der Beklagte tatsächlich nie im gemeinsam genutzten Garten uriniert hat und die dahingehenden Behauptungen der Kläger und die Darstellung, auch andere Nachbarn hätten sich beschwert und das Urinieren sei auch vor Kindern geschehen, als falsch herausstellten, läge damit noch kein ausreichender Grund für eine fristlose Kündigung vor. Denn es ist zu berücksichtigen, dass die Äußerungen der Kläger hierzu schriftlich per Brief erfolgt sind und nicht etwa gegenüber Dritten. Zudem hat der Beklagte selbst auf eine Whats-App Nachricht der Klägerin mit der Bitte, das Urinieren im Garten zu unterlassen, unstreitig mit „Alles klar“ geantwortet, und damit zumindest einmalig das Pinkeln im Garten eingeräumt. Die Darstellungen der Kläger hinsichtlich des Gartenhauses der Beklagten kann schon nach dem Tatsachenvortrag der Beklagten selbst nicht als Beleidigung, üble Nachrede oder sonstige Ehrverletzung gewertet werden. Das Gericht sieht in den beiden Schreiben des Klägers an den Beklagten auch keinen Hinweis auf den Vorwurf einer Straftat, gar einer exibitionistischen Handlung des Beklagten. Die Kläger haben den Beklagten lediglich aufgefordert, das Urinieren im Garten – welches unter anderem von Nachbarn und auch Kindern – beobachtet worden sein soll, zu unterlassen. Einen darüber hinausgehenden Vorwurf einer strafbaren Handlung haben die Kläger gegenüber dem Beklagten damit aber weder ausdrücklich noch konkludent erhoben. Die Beklagten haben sich hierauf im Übrigen auch in ihrem Kündigungsschreiben nicht berufen, so dass diese Begründung nicht bei der Prüfung eines Grundes zur außerordentlichen Kündigung herangezogen werden kann. Denn als wichtiger Grund gemäß § 569 Abs. 4 BGB kommen nur solche Gründe in Betracht, welche im Kündigungsschreiben selbst angegeben wurden. Bei der Begründung handelt es sich dabei um eine echte Wirksamkeitsvoraussetzung (vgl. Schmidt-Futterer, Mietrecht, 9. AUflae, § 569 Rn. 71).

Insgesamt reichen die streitgegenständlichen Äußerungen und schriftlichen Ausführungen der Kläger aufgrund der Gesamtumstände ohne vorherige Abmahnung nicht aus, eine fristlose Kündigung seitens der Beklagten zu rechtfertigen.

Die ausdrücklich als solche bezeichnete außerordentliche fristlose Kündigung der Beklagten kann auch nicht in eine ordentliche Kündigung umgedeutet werden.

Die Umdeutung einer unwirksamen fristlosen Kündigung in eine ordentliche Kündigung (§ 140 BGB) ist nach der Rechtsprechung des BGH zulässig un angebracht, wenn – für den Kündigungsgegner erkennbar – nach dem Willen des Kündigenden das Vertragsverhältnis in jedem Falle zum nächstmöglichen Termin beendet werden soll. An die Erkennbarkeit dieses Willens sind aus Gründen der Rechtssicherheit hohe Anforderungen zu stellen. Grundsätzlich muss sich dieser Wille aus der Kündigungserklärung selbst ergeben. Hiervon ist auszugehen, wenn in der Kündigungserklärung ausgeführt wird, dass die außerordentliche Kündigung hilfsweise als ordentliche Kündigung gelten soll. Fehlt dieser (in der Rechtspraxis geläufige) Hinweis, so scheidet eine Umdeutung im Allgemeinen aus. Ein Rückgriff auf außerhalb der Kündigungserklärung liegende Umstände zur Ermittlung des Kündigungswillens ist zwar nicht grundsätzlich ausgeschlossen; jedoch ist auch hier erforderlich, dass der Wille zur ordentlichen Kündigung für den Kündigungsempfänger erkennbar ohne jeden Zweifel in Erscheinung getreten ist, etwa wenn der Mieter die Mietsache nach der Kündigung an den Vermieter zurückgegeben hat.

(Schmidt-Futterer, Mietrecht, 14, Auflage 2019, § 542, Rn. 23, m.w.N.).

Die Voraussetzungen für eine Umdeutung liegen hier nicht vor. Die Beklagten haben die Kündigung durch einen Rechtsanwalt erklären lassen und nicht als Privatpersonen erklärt. Der in der Rechtspraxis geläufige Hinweis auf eine hilfsweise ordentliche Kündigung ist in der anwaltlichen Kündigung jedoch nicht enthalten und taucht erst in der wiederholten Kündigung vom 19.01.2021 auf. Eine Umdeutung scheidet daher bereits aus diesem Grund aus. Auch inhaltlich ist dem Kündigungsschreiben kein Hinweis auf eine auch ordentliche Kündigung zu entnehmen. Weitere Umstände aufgrund derer die Beklagten für die Kläger erkennbar auch die ordentliche Kündigung aussprechen wollten, haben die Beklagten schon nicht vorgetragen. Dem Beweisangebot der Beklagten durch Einvernahme von Zeugen war nicht nachzugehen, da die Beklagen nicht vorgetragen haben, was sie wann und wie gegenüber den Klägern gesagt haben wollen, um zum Ausdruck zu bringen, dass auch eine ordentliche Kündigung gewollt war.

Den Klägern steht gegen die Beklagten auch ein Anspruch auf Ersatz der ihnen entstandenen vorgerichtlichen Anwaltskosten in Höhe von 1.229,60 € gemäß §§ 280, 241 Abs. 2 BGB zu.

Die für die vorgerichtliche Beauftragung eines Rechtsanwaltes im Hinblick auf die von den Beklagten erklärte unwirksame fristlose Kündigung vom 22.12..2020 angefallenen Anwaltskosten stellen einen den Klägern aufgrund des vertragswidrigen Verhaltens der Beklagten zuzurechnenden und von diesen nach §§ 280, 241 BGB zu ersetzenden Schaden dar. Die

Die fristlose Kündigung der Beklagten war wie oben gesehen unwirksam und die Beklagten haben mit deren Erklärung eine Pflicht aus dem Mietverhältnis verletzt.

Den Klägern ist dadurch ein kausaler Schaden in Form der Rechtsanwaltskosten im Rahmen der Abwehr der unrechtmäßigen Kündigung in Höhe von 1.229,60 € entstanden, den sie nach § 249 BGB ersetzt verlangen können. Den Gegenstandswert für die Berechnung der vorgerichtlichen Rechtsanwaltskosten haben die Kläger zutreffend der Jahresmiete für die streitgegenständliche Wohnung entnommen.

Der Zinsanspruch folgt aus §§ 286 Abs. 1, 288 Abs. 1 BGB. Die Beklagten sind nach fruchtlosem Ablauf der mit Schreiben der Kläger vom 06.01.2021 gesetzten Frist bis zum 13.01.2021 in Verzug geraten.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 Abs. 1 ZPO; die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit ergibt sich aus §§ 708 Nr. 11, 709, 711 BGB.

Der Streitwert wird auf 13.140,00 EUR (12 x 1.095,00) festgesetzt.