Amtsgericht Kerpen, Zivilsachen — 107 C 75/19

Die Parteien streiten über Schadensersatzansprüche der Klägerin nach beendetem Mietverhältnis.

Die Beklagten mieteten von der Klägerin mit Wohnungsmietvertrag vom 30.04.2014, Bl. 14 ff. d. A., die im Erdgeschoss des Hauses Im Y.-straße 7, U. gelegene Wohnung, bestehend aus 5 Zimmern, Bad, Gäste-WC sowie Küche und angrenzendem Garten und Terrassenflächen ab dem 01.06.2014 an.

Der Mietvertrag hat, soweit hier von Bedeutung, insbesondere folgenden Inhalt:

„

§10

Übergabe des Mietobjektes, Schönheitsreparaturen, Kleinreparaturen

1. Der Vermieter übergibt die Mieträume in folgendem mit dem Mieter vereinbarten Zustand:

[x] renoviert

[ ] teilrenoviert

[ ] unrenoviert

Einzelheiten zum Zustand der Mieträume ergeben sich aus dem bei Übergabe an den Mieter zu erstellenden Übergabeprotokoll .

2. Die während der Dauer des Mietverhältnisses erforderlich werdenden Schönheitsreparaturen übernimmt der Mieter auf eigene Kosten.

Im Allgemeinen werden die Schönheitsreparaturen in den Mieträumen In folgenden Zeitabständen erforderlich sein:

- in Küche, Bade- und Duschräumen - alle 4 Jahre;

- in Wohn- und Schlafräumen, Fluren, Dielen und Toiletten - alle 6 Jahre;

in sonstigen Nebenräumen - alle 8 Jahre.

Die Fristen werden berechnet ab Beginn des Mietverhältnisses bzw., soweit Schönheitsreparaturen danach von dem Mieter durchgeführt worden sind, von diesem Zeitpunkt an.

Beiden Parteien bleibt es vorbehalten, die Erforderlichkeit von längeren bzw. kürzeren Renovierungsintervallen nachzuweisen.

3. Zu den Schönheitsreparaturen gehören insbesondere

- das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken

- das Streichen der Heizkörper einschließlich der Heizrohre

- das Anstreichen oder Lackieren der Innentüren, der Fenster und Außentüren von innen, der Fußleisten und Holzgewerke. Die Schönheitsreparaturen sind sach- und fachgerecht auszuführen.

4. Der Vermieter ist zur Durchführung von Schönheitsreparaturen nicht verpflichtet.

5. Der Mieter hat die Kosten für Kleinreparaturen an den seinem häufigen Zugriff ausgesetzten Einrichtungen des Mietobjektes wie zum Beispiel an den lnstallationsgegenständen für Elektrizität, Wasser und Gas, den Heiz- ‚ Koch- und Kühleinrichtungen, an Fenster-, Türverschlüssen und sonstigen Verschlussvorrichtungen, an den Bedienungseinrichtungen für Roll- und Fensterläden usw. bis zu einem Rechnungsbetrag von 100,- € im Einzelfall, jährlich bis zu einem Höchstbetrag von 8 % der Jahres-Grundmiete, zu tragen, unabhängig davon, wer den Reparaturauftrag erteilt.

[…]

§ 20

Rechte und Pflichten bei Vertragsende, Verjährung

1. Schönheitsreparaturen bei Vertragsende

Der Meter ist bei Beendigung der Mietzeit verpflichtet, die gemäß § 10 Ziff. 2 des Mietvertrages fälligen Schönheitsreparaturen auf seine Kosten durchzuführen bzw. durchführen zu lassen.

Sind bei Beendigung des Mietverhältnisses in einzelnen oder sämtlichen Mieträumen die Schönheitsreparaturen nach § 10 Ziff. 2 noch nicht fällig, ist der Mieter verpflichtet, die hierfür entstehenden Renovierungskosten unter Berücksichtigung des tatsächlichen Abnutzungsgrades auf der Grundlage eines nach billigem Ermessen erstellten Kostenvoranschlags einer Fachfirma zeitanteilig gemäß unten stehender Regelungen zu tragen.

Beiden Parteien bleibt vorbehalten, Einwendungen gegen die Richtigkeit und Angemessenheit des Kostenvoranschlags zu erheben.

Liegt der Beginn des Mietverhältnisses bzw. liegt der Zeitpunkt der letzten Schönheitsreparaturen während der Mietzeit - ausgehend von der Regelung des § 10 Ziff. 2 dieses Vertrages –

für Küchen, Bad und Duschräume:

länger als 1 Jahr zurück = in der Regel ein Viertel der Kosten des Voranschlages länger als 2 Jahre zurück = in der Regel zwei Viertel der Kosten des Voranschlageslänger als 3 Jahre zurück = in der Regel drei Viertel der Kosten des Voranschlages

für Wohn- und Schlafräume, Flure, Dielen und Toiletten:

länger als 1 Jahr zurück = in der Regel ein Sechstel der Kosten des Voranschlageslänger als 2 Jahre zurück = in der Regel zwei Sechstel der Kosten des Voranschlageslänger als 3 Jahre zurück = in der Regel drei Sechstel der Kosten des Voranschlageslänger als 4 Jahre zurück = in der Regel vier Sechstel der Kosten des Voranschlageslänger als 5 Jahre zurück = in der Regel fünf Sechstel der Kosten des Voranschlages für sonstige (Neben)räume:

länger als 1 Jahr zurück = in der Regel ein Achtel der Kosten des Voranschlages länger als 2 Jahre zurück = in der Regel zwei Achtel der Kosten dos Voranschlages länger als 3 Jahre zurück = in der Regel drei Achtel der Kosten des Voranschlages länger als 4 Jahre zurück = in der Regel vier Achtel der Kosten des Voranschlages länger als 6 Jahre zurück = in der Regel sechs Achtel der Kosten des Voranschlages länger als 7 Jahre zurück = in der Regel sieben Achtel der Kosten des Voranschlages

Der Mieter ist jedoch berechtigt, statt dieser quotenmäßigen Kostenbeteiligung die noch nicht fälligen Schönheitsreparaturen selbst sach- und fachgerecht bis zum Ende der Mietzeit auszuführen.

Kommt der Mieter trotz Nachtristsetzung einer bei Vertragsende bestehenden Renovierungspflicht nicht nach, ist der Vermieter berechtigt, diese Arbeiten selbst in Auftrag zu geben und die hierfür erforderlichen Kosten, einen evtl. Mietausfall und alle sonstigen Verzugsschäden vom Mieter ersetzt zu verlangen.

[…]

3. Reinigung der Mieträume

Das Mietobjekt ist in einem ordnungsgemäß gereinigten Zustand zu übergeben (z.B. Fenster, Toilettenanlagen sind bei Auszug, soweit erforderlich, fachgerecht zu reinigen).

4. Rückgabe von Wohnungs- und Hauseingangsschlüsseln

Sämtliche Schlüssel sind bei Übergabe der Wohnräume dem Vermieter auszuhändigen. Bei Verlust ausgehändigter bzw. angeschaffter Schlüssel gilt § 17 Ziff. 3 dieses Vertrages.

5. Verjährung von Ansprüchen nach Beendigung des Mietverhältnisses

Die Parteien vereinbaren, dass die sechsmonatige Verjährungstrist des § 548 BGB für Ersatzansprüche des Vermieters wegen der Veränderung oder der Verschlechterung der Mietsache auf ein Jahr - beginnend mit dem Zeitpunkt des Rückerhalts der Mietsache- verlängert wird.

Dasselbe gilt für die Verjährung der Ansprüche des Mieters auf Ersatz von Aufwendungen und die Gestattung der Wegnahme von Einrichtungen, wobei die Verjährungstrist hier mit dem Zeitpunkt der Beendigung des Mietverhältnisses beginnt.

[…]“

Weiterhin enthält § 28 Sonstiges des Mietvertrages einen maschinenschriftlichen Verweis auf eine „Anlage 1“. Diese lautet, soweit hier von Bedeutung, wie folgt:

„[…]

§ 10 (Schönheitsreparaturen) Nr. 2 ist nochmals ausdrücklich wie folgt klargestellt und ergänzt worden:

Die Eheleute P. übernehmen die Pflicht zu laufenden Schönheitsreparaturen auf eigene Kosten in angemessenen Abständen und in angemessenem und erforderlichem Umfang, um möglichst den Renovierungszustand wie zu Mietbeginn zu erhalten. Bei Rückgabe des Mietobjektes sind die Mieträumlichkeiten mit hellem, möglichst mit weißem Anstrich, wie zu Mietbeginn zurückzugeben.

[…]“

Jedenfalls vor dem 00.00.0000 zogen die Beklagten aus der streitgegenständlichen Wohnung aus, wobei der genaue Zeitpunkt des Auszugs und insbesondere die Rückgabe der Wohnung zwischen den Parteien streitig sind.

Mit anwaltlichem Schreiben ihres Prozessbevollmächtigten vom 10.11.2017, Bl. 54 f. d. A., forderte die Klägerin die Beklagten zur Beseitigung der von ihr behaupteten, in einem unter dem 00.00.0000 durch den Prozessbevollmächtigten der Klägerin gefertigten Protokoll festgehaltenen Schäden der oben genannten Wohnung bis zum 24.11.2017 auf.

In der Folge, mit Antragsschrift vom 28.11.2017, hat die Klägerin gegen die Beklagten vor dem Amtsgericht R. unter dem Aktenzeichen N01 ein selbstständiges Beweisverfahren hinsichtlich des Zustandes der streitgegenständlichen Wohnung durchgeführt.

Die Klägerin forderte die Beklagten mit Schreiben ihres Prozessbevollmächtigten vom 09.10.2018, Bl. 127 f. d. A. an ihren jetzigen Prozessbevollmächtigten unter Fristsetzung zum 19.10.2018 zur Zahlung der von der Sachverständigen S. in jenem Verfahren ermittelten Instandsetzungskosten in Höhe von 13.718,49 € netto sowie der Kosten oben genannten des selbständigen Beweisverfahrens vor dem AG R. und vorgerichtlicher Rechtsanwaltskosten in Höhe von insgesamt 1.100,51 € brutto auf. Hinsichtlich der Berechnung letzterer Kosten wird auf das Schreiben vom 09.10.2018, hier S. 2, Bl. 128 d. A., Bezug genommen.

Mit Schreiben ihres Prozessbevollmächtigten vom 29.05.2019, Bl. 129 f. d. A., an den Prozessbevollmächtigten der Beklagten forderte die Klägerin diese erneut zur Zahlung der obigen Positionen auf.

Die Klägerin behauptet, die Wohnung sei den Beklagten am 30.05.2014 in vollständig renoviertem Zustand übergeben worden und nimmt insoweit insbesondere Bezug auf das Übergabeprotokoll von jenem Tage, Bl. 35 ff. d. A.

Die Beklagten haben zwischen Juni und August 2017 die Wohnung aufgegeben und seien heimlich ausgezogen. Eine Rückgabe der Wohnung sei nicht erfolgt. Sie habe erst aufgrund der ihr im Juli 2017 zugestellten Klage der Beklagten auf Feststellung, dass das Mietverhältnis zum 31.05.2017 beendet sei, Amtsgericht R., Aktenzeichen N02, sowie Inaugenscheinnahme der Wohnung von außen Kenntnis vom Auszug der Beklagten erlangt.

Sie habe sich daher am 00.00.0000 zwangsweise Zutritt zu der Wohnung verschaffen müssen. Vorher haben weder sie selbst noch ein von ihr beauftragter Dritter die Wohnung betreten.

Zu diesem Zeitpunkt habe sich die Wohnung in einem verwahrlosten, stark beschädigten und renovierungsbedürftigen Zustand befunden. Insoweit nimmt die Klägerin insbesondere Bezug auf ein durch ihren Prozessbevollmächtigten, Rechtsanwalt O., unter dem 00.00.0000 gefertigtes Protokoll, Bl. 46 ff. d. A.

Im Einzelnen habe die Wohnung unter Bezugnahme des in dem selbstständigen Beweisverfahren Amtsgericht R., Aktenzeichen N01, erstellten Gutachten der Sachverständigen S. vom 20.08.2018 folgende Mängel aufgewiesen:

Sämtliche Räume der streitgegenständlichen Wohnung befänden sich in einem renovierungsbedürftigen Zustand, so dass ein Anstrich aller Wand- und Deckenflächen erforderlich sei, Seite 16 des Gutachtens. Insbesondere befänden sich im Flur sämtlichen Wandflächen Verfärbungen von Bildern. Überall dort seien Nagellöcher und Nägel in Höhe von 2,00 m und 1,30 m vorhanden.

Darüber hinaus weise der Naturschieferboden in der gesamten Wohnung Abnutzungserscheinungen, wie Verschmutzungen, Kranzbildungen entlang der Standflächen von Möbeln, Lauf-und Schleifspuren etc. auf.

Zur Schadensbeseitigung seien sämtliche Bodenflächen in allen Räumen in Abhängigkeit von der Beschaffenheit des Schiefers mit auf die Verschmutzung abgestimmten Reinigungsmitteln zu säubern und im Anschluss müsse eine Imprägnierung oder Versiegelung erfolgen.

Hierzu seien Kosten in Höhe von insgesamt 9.658,00 € brutto erforderlich.

Darüber hinaus sei der Briefkasten links der Eingangstür auf dem Deckel stark vermoost und es befinde sich dort eine Vielzahl von Aufklebern auf dem Briefkasten.

Das Namens- und Firmenschild rechts der Tür in Form einer rechteckigen Glasplatte sei ebenfalls verschmutzt.

Zur Schadensbeseitigung seien Kosten in Höhe von insgesamt 72,60 € brutto erforderlich.

Der Eingangsbereich hinter der Eingangstür sei beschädigt und der Einbauschrank (Sideboard) sei stark verschmutzt. Darüber hinaus sei auch die Fensterbank beschädigt. Dort sei der Anstrich abgeplatzt.

Zur Schadensbeseitigung seien Kosten in Höhe von insgesamt 150,00 € brutto erforderlich.

Im kleinen Büro rechts vom Eingangsflur haben die Beklagten die Wohnung mit einem beschädigten Drehgriff an der Fenstertür zurückgelassen. Die Drückergarnitur an der Innentür sei lose. Die Schlösser am Einbauschrank müssen getauscht werden. Insoweit werde zur näheren Schadensbeschreibung auf die Seite 22 bis 27 des Gutachtens der Sachverständigen S. verwiesen.

Zur Schadensbeseitigung seien Kosten in Höhe von insgesamt 1.500,00 € brutto erforderlich.

Im großen Zimmer rechts hinten auf der Südseite lägen umfangreiche von den Beklagten verursachte Schäden an den verkratzten Türgriffen und den Rollos sowie dem Drehschalter der Steuerung der Heizungsanlage sowie eine starke Verschmutzung und Bewuchs des Bodenbelages der vor den Räumen befindlichen Terrasse vor. Insoweit werde zur Schadensbeschreibung auf Blatt 28 bis 34 des Gutachtens der Sachverständigen S. verwiesen.

Zur Schadensbeseitigung seien Kosten in Höhe von insgesamt 1.100,00 € brutto erforderlich.

Das Badezimmer haben die Beklagten beschädigt zurückgelassen. An der Eingangstür zum Badezimmer sei die Tür beschädigt gewesen. Am Schloss habe die Rosette der Abdeckung gefehlt. Der Griff sei locker und defekt. Die Madenschraube sei zwar vorhanden. Der Innenteil des Griffes sei jedoch herausgebrochen und lasse sich nicht mehr befestigen. An der Tür seien oberhalb der Drückergarnitur Kratzer vorhanden. An der Wand rechts und links der Waschtische seien zwei große Bohrlöcher vorhanden. Der Durchlauferhitzer sei defekt gewesen und habe sich trotz Maximaleinstellung nicht bedienen lassen. Es sei kein warmes Wasser gekommen. Der Griff der Fenstertüranlage sei stark verfärbt und verkratzt. Die Jalousie sei entfernt. Wegen der Einzelheiten werde vollinhaltlich Bezug genommen auf Blatt 35 bis 38 des Gutachtens der Sachverständigen Dipl-Ing. S..

Zur Schadensbeseitigung seien Kosten in Höhe von insgesamt 750,00 € brutto erforderlich.

Im angrenzenden Schlafzimmer sei an der Tür der Türgriff locker gewesen. Der Türschlüssel habe gefehlt. Die Dichtung sei oben aus der Nut gerissen. An der Wand befinden sich braune Spritzer. An der Fenstertüranlage sei der Griff stark vergilbt und verkratzt und mit Farbresten beschädigt. Die Steckerleiste an der Wand zum nächsten Zimmer sei stark verdreckt. Die Rückwand zum Flur sei verfärbt. Insoweit verweist die Klägerin auf das Gutachten der Sachverständigen S., dort Blatt 38 bis 40.

Zur Schadensbeseitigung seien Kosten in Höhe von insgesamt 350,00 € brutto erforderlich.

Im angrenzenden Schlaf- und Ankleidezimmer fehle in der Tür der Schlüssel. An der rechten Wand befinden sich in Höhe von 1,70 m zwei große Bohrlöcher. Daneben seien Nägel vorhanden. Die Abdeckung der Telefondose fehle. An der Fensterfront seien ebenfalls zwei Bohrlöcher. Der Türgriff der Fenstertür sei stark abgeplatzt und beschädigt. Am Einbauschrank fehlen von 4 Schlössern an zwei Schlössern die Schlüssel. Ein Schloss lasse sich nicht bedienen. Die rechte obere Tür des Einbauschrankes hänge. Im Schrank lägen nicht beschichtete und nicht zum Innenleben des Schrankes passende Faserplatten als Einlegeböden. Insoweit verweist die Klägerin zum Schadensumfang auf die Beschreibung der Sachverständigen Dipl-Ing. S. Blatt 42 bis 45.

Zur Schadensbeseitigung seien Kosten in Höhe von insgesamt 400,00 € brutto erforderlich.

Im Wohnzimmer/Kochbereich schleife die Glastür zum Flur vor der Türzarge in fast komplett geöffnetem Zustand am Boden. Die Drückergarnitur hänge an der Innen- und Außenseite herab. In Wandflächen befinden sich Nägel und Nagellöcher. Die Fenstertüranlage nach Süden weise am Griff Abplatzungen auf. Gleichartige Abplatzungen gebe es an den Fenstertüren nach Osten. Die Telefondose sei locker. An der Wand befänden sich dort Wasserlaufspuren. Die Abdeckung des Herdstromanschlusses sei abgebrochen. An der linken Wand nach Süden zum Flur befänden sich insgesamt 8 Bohrlöcher in einer Höhe von 2,30 m. Dort befänden sich zwei leere Elektrodosen. In den Wänden befänden sich Nägel. An den Wänden seien Bilder angeklebt. Wegen der Schadensbeschreibung verweist die Klägerin auf die Seiten 45 bis 51 im Gutachten der Sachverständigen Dipl.-Ing. S..

Zur Schadensbeseitigung seien Kosten in Höhe von insgesamt 1.000,00 € brutto erforderlich.

Im Duschbad sei die Stromzufuhr defekt, so dass keine Beleuchtung vorhanden sei. Der mechanische Lüfter sowie der Durchlauferhitzer seien stromlos gewesen.

Zur Schadensbeseitigung seien Kosten in Höhe von insgesamt 150,00 € brutto erforderlich.

Im Gäste-WC seien am Deckel des WC Verschmutzungen und Verfärbungen vorhanden gewesen. Der Oberschließer der Tür sei entfernt worden. Dort seien Bohrlöcher vorhanden gewesen. Der Türgriff sei locker. Insoweit verweist die Klägerin auf Blatt 53 des Gutachtens der Sachverständigen S..

Zur Schadensbeseitigung seien Kosten in Höhe von insgesamt 300,00 € brutto erforderlich.

Im Abstellraum fehle der Schlüssel. Das Schloss müsse daher erneuert werden. Insoweit verweist die Klägerin auf Blatt 55 des Gutachtens der Sachverständigen S..

Zur Schadensbeseitigung seien Kosten in Höhe von insgesamt 50,00 € brutto erforderlich.

Der gesamte Garten sei von den Beklagten in stark beschädigten und ungepflegten Zustand mit überwucherten Plattenflächen und ungereinigt zurückgelassen worden. Dies gelte auch für das Wasserbecken mit Brunnen. Insoweit verweist die Klägerin auf Blatt 57 bis 59 des Gutachtens der Sachverständigen S..

Zur Schadensbeseitigung seien Kosten in Höhe von insgesamt 300,00 € brutto erforderlich.

Insgesamt ergebe sich nach den Feststellungen der Sachverständigen S. für die hier in Rede stehenden Mängel ein Bruttoschaden in Höhe von insgesamt 15.280,60 €. Der Nettoschaden betrage demnach 12.840,84 €.

Die oben genannten, durch die Sachverständige S. festgestellten Beseitigungskosten seien erforderlich, angemessen und üblich. Sie enthielten auch, soweit erforderlich, bereits einen Abzug „Neu für Alt“.

Sie ist der Ansicht, die Regelung in dem streitgegenständlichen Mietvertrag zu den Schönheitsreparaturen sei wirksam.

Das streitgegenständliche Mietverhältnis sei erst zum 30.06.2018 beendet worden, da die Klägerin zu jenem Datum das konkludente Angebot der Beklagten zur Vertragsbeendigung durch Abschluss eines neuen Mietvertrages mit einem Dritten angenommen habe.

Hinsichtlich der Übergabe der Wohnung und des hinsichtlich des Wohnungszustandes maßgeblichen Datums komme es nicht auf die Möglichkeit der Klägerin zur Besitzergreifung sondern erst auf die tatsächliche Besitzergreifung durch die Klägerin am 00.00.0000 an.

Die individualvertraglich vereinbare Verlängerung der Verjährungsfrist auf 1 Jahr sei wirksam. Im Übrigen sei der Ablauf jener Frist durch das selbstständige Beweisverfahren Amtsgericht R., Az.: N01 bis zur Erhebung der vorliegenden Klage gehemmt gewesen, so dass selbst die gesetzliche sechsmonatige Verjährungsfrist bei Klageerhebung nicht abgelaufen gewesen wäre.

Die Klägerin beantragt,

1. die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, an sie

a) 12.840,84 €

b) vorgerichtliche Rechtsanwaltskosten in Höhe von 1.100,51 EUR

nebst Zinsen in Höhe von 5 %-Punkten über dem Basiszinssatz p. a. ab dem 20.10.2018 zu zahlen;

2. den Beklagten als Gesamtschuldnern die Kosten des selbstständigen Beweisverfahrens AG R., Az. N01 aufzuerlegen.

Die Beklagten beantragen,

die Klage abzuweisen.

Die Beklagten behaupten, sie seien am 26.05.2017 ausgezogen und sie hätten die Schlüssel, mit Ausnahme des Garagen-, Briefkasten und eines Torschlüssels für einen Wirtschaftsweg, welche nachgereicht worden seien, am 00.00.0000 durch ihren jetzigen Prozessbevollmächtigten, Herrn Rechtsanwalt L., in den Briefkasten der Klägerin einwerfen lassen.

Die Klägerin habe auch bereits Ende Mai 2017 von dem Auszug der Beklagten aus der Wohnung Kenntnis erlangt, da seinerzeit ihr jetziger Prozessbevollmächtigter, Rechtsanwalt O., versucht habe, den Abtransport von Möbeln aus der Wohnung zwecks Geltendmachung eines Vermieterpfandrechts zu verhindern.

Sie haben die Wohnung bei ihrem Auszug in einem vertragsgemäßen Zustand hinterlassen. Der Zustand der Wohnung, welche die Sachverständige S. im selbstständigen Beweisverfahren am 18.06.2018 über ein Jahr später vorgefunden habe, sei weder durch die Beklagten verursacht worden noch während der Mietzeit entstanden. Insbesondere sei die Wohnung kurz vor dem Auszug der Beklagten am 23.05.2017 durch eine Fa. J. entsprechend der Rechnung v. 06.06.2017, Anlage B 9, Bl. 224 d. A., gereinigt worden.

Der Zustand der Räume bei Schlüsselrückgabe sei vertragsgemäß und keineswegs renovierungsbedürftig gewesen. Ein Anstrich aller Wand- und Deckenflächen sei nicht erforderlich gewesen. Ohnehin sei § 20 des Mietvertrages „Schönheitsreparaturen bei Vertragsende" eine nach höchstrichterlicher Rechtsprechung (BGH Urteil vom 18.03.2015, Az. VIII ZR 242/13) unwirksame Quotenabgeltungsklausel. Der Zustand der Wand- und Deckenflächen entspreche einer üblichen Abnutzung nach dreijähriger Mietzeit.

Die Beklagten seien nicht zu einer kompletten Neu- oder Erstversiegelung des Naturschieferbodens verpflichtet gewesen. Der Boden sei während der Mietzeit regelmäßig geputzt und gepflegt worden. Eine besondere Art der Pflege sei im Mietvertrag nicht vereinbart worden. Zudem seien weiße Flecken auf dem Boden im Bereich „Kochen/Wohnen“ und „Diele“ ausweislich des Wohnungsübergabeprotokolls vom 30.05.2014 außerdem bereits bei Mietbeginn vorhanden gewesen. Die Beklagten wüssten zudem nicht, was in den 12 Monaten nach ihrem Auszug in dem Objekt passiert sei und wer dies wie genutzt habe. Sie hätten mit dem im Gutachten dokumentierten Zustand des Bodens mit Ausnahme des üblichen und von der Klägerin hinzunehmenden allgemeinen Abnutzungserscheinungen im Rahmen der üblichen Nutzung der Mieträume nichts zu tun.

In dem kleinen Büro rechts vom Eingangsflur seien lediglich altersbedingte Abnutzungserscheinungen vorhanden gewesen, ebenso an dem Einbauschrank. Zudem müsse sich die Klägerin jedenfalls einen Abzug neu für alt entgegenhalten lassen. Die Schlüssel des Schrankes haben bereits bei Einzug der Beklagten gefehlt.

Ebenso wiesen in dem großen Zimmer hinten rechts die Kunststoffdrehgriffe bei der Besichtigung durch die Sachverständige lediglich altersgemäße Gebrauchsspuren auf. Dies sei von der Klägerin als übliche Abnutzungserscheinung hinzunehmen. Auch hier müsste die Klägerin außerdem einen Abzug „neu für alt' vornehmen. Auch der Drehschalter für die Steuerung der Heizungsanklage sei nicht zu erneuern. Gemäß Gutachten fehle hier lediglich eine innere Abdeckung, siehe Seite 30 des Gutachtens. Bei Auszug der Beklagten hätten die Rollos einwandfrei funktioniert, zudem habe es sich hierbei um Eigentum der Beklagten gehandelt.

Die Terrasse sei deshalb in verwildertem Zustand vorgefunden worden, weil sich die Klägerin 12 Monate lang nicht um das Objekt gekümmert habe. Bei Auszug der Beklagten sei dort weder etwas verwildert gewesen, noch sei ein an der Wand montierter Zigarettenaschenbecher durchgebrochen gewesen.

Die Beklagten haben das Badezimmer nicht beschädigt zurückgelassen. Der Zustand am 18.06.2018 entspreche nicht demjenigen Ende Mai 2017. Im Übrigen habe auch dieser Raum lediglich altersübliche Gebrauchs- und Verschleißspuren aufgewiesen, es gelte zudem „neu für alt“. Während der Mietzeit und bei Auszug habe der Durchlauferhitzer problemlos funktioniert.

Der Drehgriff am Fenster im Schlafzimmer weise lediglich altersübliche Gebrauchsspuren auf. Gleiches gelte für den lockeren Griff an der Tür. Das Dichtungsband an der Zarge sei schon bei Einzug der Beklagten lose gewesen. Ein Zimmerschlüssel sei bei Einzug den Beklagten nicht zur Verfügung gestellt worden.

Auch das Schlaf- und Ankleidezimmer weise lediglich altersentsprechende Gebrauchsspuren auf, die Abdeckung der Telefonsteckdose habe zudem bereits bei Einzug gefehlt, wie sich aus dem Übergabeprotokoll ergebe. Die Schranktüren hätten gemäß Übergabeprotokoll vom 30.05.2014 von der Klägerin neu justiert / gerichtet werden, was aber nie geschehen sei. Im Schrank hätten außerdem schon seit Mietbeginn einige Einlegeböden gefehlt und die farblich abweichenden Einlegeböden von der Klägerin selbst gestammt. Der Zimmerschlüssel sei bei Einzug nicht den Beklagten zur Verfügung gestellt worden.

In der Glastür im Bereich Kochen /Wohnzimmer sei von Anfang an „Spiel in der Zarge“ gewesen, wie sich ebenfalls aus dem Übergabeprotokoll ergebe. Die Drehgriffe am Fenster wiesen ebenfalls lediglich altersgemäße Abnutzungsspuren auf. Bei Auszug sei der Telefondeckel der Telefondose nicht herausgerissen gewesen. In den leeren Steckdosenöffnungen seien keine Einsätze bei Einzug eingebaut gewesen, ebenso wenig haben zu diesem Zeitpunkt der Herdanschluss über eine Abdeckung verfügt.

Bei Auszug der Beklagten seien weder die Stromzufuhr noch die Lampen beschädigt gewesen. Gemäß Übergabeprotokoll habe allerdings die Lüftung von Anfang an nicht einwandfrei funktioniert.

Der Zustand des Gäste-WC sei bei Auszug tadellos gewesen.

Ein Schlüssel zum Abstellraum sei den Beklagten nicht zur Verfügung gestellt worden.

Die Klägerin selbst habe den Garten 12 Monate lang verwildern lassen.

Sie erheben die Einrede der Verjährung. Die Verlängerung der Verjährungsfrist auf ein Jahr in § 20 Nr. 5 des Mietvertrages sei AGB-rechtlich unwirksam. Zudem sei die der Ablauf der Verjährungsfrist nicht hinreichend lange durch das selbstständige Beweisverfahren gehemmt gewesen, so dass die Klage nicht vor Ablauf jener Frist eingereicht worden ist.

Das Gericht hat die Akte Amtsgericht R., Az.: N01, beigezogen und zum Gegenstand der mündlichen Verhandlung gemacht (folgend: Beiakte).

Das Gericht hat Beweis erhoben durch Vernehmung der Zeugen X., L. und O.. Insoweit wird auf das Protokoll der mündlichen Verhandlung vom 00.00.0000, Bl. 351 ff. d. A., Bezug genommen.

Einen durch die Klägerseite in der mündlichen Verhandlung vom 21.01.2021, Bl. 318 ff. d. A., gestellten Befangenheitsantrag hat die hierfür zuständige Richterin am Amtsgericht C. mit mittlerweile rechtskräftigem Beschluss vom 19.02.2021, Bl. 330 ff. d. A., als unbegründet zurückgewiesen.

Hinsichtlich der weiteren Einzelheiten des Parteivorbringens wird auf die gewechselten Schriftsätze der Parteien nebst Anlagen Bezug genommen.

I.

Die zulässige Klage ist nicht begründet.

Es bestehen keine Schadensersatzansprüche der Klägerin gegen die Beklagten aufgrund des Zustandes der streitgegenständlichen Wohnung. Insbesondere folgen derartige Ansprüche nicht aus § 280 Abs. 1 BGB i. V. m. dem Mietvertrag vom 30.04.2014.

In diesem Rahmen ist zunächst maßgeblich, dass die Beklagte keinerlei Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen in der streitgegenständlichen Wohnung getroffen hat.

Die entsprechende Klausel in § 10 des streitgegenständlichen Mietvertrages, Bl. 25 d. A., ist unwirksam, § 307 Abs. 1 BGB. Bestimmungen in Allgemeinen Geschäftsbedingungen sind hiernach unwirksam, wenn sie den Vertragspartner des Verwenders entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligen. Eine unangemessene Benachteiligung kann sich auch daraus ergeben, dass die Bestimmung nicht klar und verständlich ist.

Der streitgegenständliche Mietvertrag ist ein Formularmietvertrag, herausgegeben durch den „D. Haus- und Grundbesitzerverein von 1888“. Auch wenn ein Verwender, wie hier die Klägerin, auf Muster eines Dritten oder Formularbücher zurückgreift, handelt es sich um Allgemeine Geschäftsbedingungen im Sinne des § 305 BGB (Lapp/Salamon in: Herberger/Martinek/Rüßmann/Weth/Würdinger, jurisPK-BGB, 9. Aufl., § 305 BGB (Stand: 15.09.2020), Rn. 27). Soweit die Klägerin in ihrem Schriftsatz vom 06.02.2020, hier S. 1, Bl. 190 d. A., ausführt, die Anlage 1 zu dem Mietvertrag sei mit den Beklagten „individualvertraglich vereinbart“ worden, ist dieser Vortrag unsubstantiiert. Insoweit trägt die Beklagte lediglich eine Rechtfolge vor, nicht aber, auf welche Weise die entsprechende Vertragspassage ausgehandelt worden sein soll. Eine Partei genügt ihrer Darlegungslast nämlich dann, wenn sie Tatsachen vorträgt, die in Verbindung mit einem Rechtssatz geeignet sind, das geltend gemachte Recht als in ihrer Person entstanden erscheinen zu lassen (BGH, Beschluss vom 06. Februar 2014 – VII ZR 160/12 –, Rn. 12, juris). Insbesondere angesichts des Umstandes, dass unter § 28 „Sonstiges“ des streitgegenständlichen Formularvertrages, Bl. 31 d. A., „s. Anlage 1“ maschinenschriftlich vermerkt worden ist, wäre hier eine nähere Darlegung erforderlich gewesen, wie die ebenfalls maschinenschriftlich verfasste „Anlage 1“, Bl. 33/34 d. A., ausgehandelt worden sein soll.

Die Unwirksamkeit der entsprechenden Klausel folgt hier jedenfalls aus der Anlage 1 zu dem genannten Mietvertrag, Bl. 33/34 d. A. Diese enthält insbesondere folgende Formulierung:

„§ 10 (Schönheitsreparaturen) Nr. 2 ist nochmals ausdrücklich wie folgt klargestellt und ergänzt worden: Die Eheleute P. übernehmen die Pflicht zu laufenden Schönheitsreparaturen auf eigene Kosten in angemessenen Abständen und in angemessenem und erforderlichem Umfang, um möglichst den Renovierungszustand wie zu Mietbeginn zu erhalten. Bei Rückgabe des Mietobjekts sind die Mieträumlichkeiten mit hellem, möglichst mit weißen Anstrich, wie zu Mietbeginn zurückzugeben.“

Im Rahmen der nach § 305c Abs. 2 BGB, wonach Zweifel bei der Auslegung Allgemeiner Geschäftsbedingungen zu Lasten des Verwenders gehen, maßgeblichen kundenfeindlichsten Auslegung (vgl. etwa Brandenburgisches Oberlandesgericht, Urteil vom 26. März 2021 – 4 U 26/21 –, Rn. 41, juris) führt diese Regelung zur Unwirksamkeit der Umlegung der Pflicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen auf die Beklagten. Wird der Wohnraummieter formularvertraglich verpflichtet, die Wohnung "weiß gestrichen" zurückzugeben, liegt darin eine unangemessene Einengung des Mieters hinsichtlich der Farbwahl. Dies kann zur Unwirksamkeit der formularmäßigen Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter insgesamt führen (BGH, Beschluss vom 14. Dezember 2010 – VIII ZR 198/10 –, juris). Dies ist hier der Fall. Der Wortlaut der hier gewählten Formulierung, dass die Räumlichkeiten mit einem Anstrich „wie bei Mietbeginn“ zurückzugeben sind, führt dazu, dass ein durchschnittlicher Mieter davon ausgehen musste, dass die Wohnung eben gerade weiß gestrichen zurückzugeben ist. Lediglich diese Farbgebung entspräche dem unstreitigen Zustand der Wohnung „bei Mietbeginn“. Der Verweis auf den Zustand „bei Mietbeginn“ ist auch nicht durch die Verwendung relativierender Worte insoweit verdeutlich worden, als dass ein verständiger Mieter den Eindruck hätte gewinnen können, dass eine geringfügig abweichende Farbwahl durch die Klägerseite akzeptiert worden wäre. Die Unwirksamkeit der Endrenovierungsklausel wiederum zieht die Unwirksamkeit der Schönheitsreparaturklausel nach sich, auch wenn diese für sich betrachtet wirksam ist. Eine isolierte Betrachtung von Endrenovierungs- und Schönheitsreparaturklauseln ist wegen der inneren Zusammengehörigkeit, nämlich der Abwälzung der Renovierungspflicht auf den Mieter entgegen dem gesetzlichen Leitbild des § 535 BGB, nicht möglich (Münch in: Herberger/Martinek/Rüßmann/Weth/Würdinger, jurisPK-BGB, 9. Aufl., § 535 BGB (Stand: 22.07.2021), Rn. 401, m. w. N. aus der Rspr.)

Hiernach besteht eine Haftung der Beklagtenseite nur für Zustände, welche auf eine über den vertagsgemäßen Gebrauch der Wohnung hinausgehende Behandlung derselben durch die Beklagtenseite verursacht worden ist. Der Mieter ist zur Nutzung des gemieteten Wohnraums innerhalb der durch die vertraglichen Vereinbarungen gezogenen Grenzen berechtigt (§ 535 Abs. 1 Satz 1 BGB). Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache, die durch den vertragsgemäßen Gebrauch herbeigeführt werden, hat der Mieter nicht zu vertreten (§ 538 BGB) (BGH, Urteil vom 28. Juni 2006 – VIII ZR 124/05 –, Rn. 23, juris).

Hinsichtlich der klägerseits geltend gemachten Positionen führen diese Grundsätze zu dem Ergebnis, dass die Beklagten für den durch die Sachverständige S. in dem selbstständigen Beweisverfahren Amtsgericht R., Az.: N01, festgestellten Zustand nicht haften. Insoweit konnte die Klägerin einerseits schon nicht beweisen, dass die Wohnung zum maßgeblichen Zeitpunkt, dem 00.00.0000, den ein Jahr später durch die Sachverständige festgestellten Zustand bereits aufgewiesen hat. Zum anderen stellen bestimmte Erscheinungen, welche offensichtlich nur durch eine längere Benutzung der Wohnung entstanden sein können, wie etwa Kratzer an Türen, Fenstern und Wänden, lediglich die Folgen des vertragsgemäßen Gebrauches der Wohnung durch die Beklagten dar, welche durch die Zahlung des Mietzinses abgegolten worden sind. Schließlich nimmt die Klägerin die Beklagten auch teilweise für Zustände in Anspruch, welche ausweislich des Übergabeprotokolls schon bei Einzug der Beklagten in die streitegegenständliche Wohnung vorgelegen haben.

1) Zunächst haften die Beklagten nicht für den Zustand der Schieferböden in der streitgegenständlichen Wohnung. Selbst wenn diese bei Rückgabe der Wohnung an die Klägerin den durch die Klägerin behaupteten Zustand aufgewiesen haben mögen, stellt dieser Zustand lediglich eine Folge des vertragsgemäßen Gebrauches der Wohnung durch die Beklagten dar, für dessen Folgen sie nicht haften (vgl. BGH, a. a. O.).

So führt die gerichtliche Sachverständige S. in ihrem in dem beigezogenen selbstständigen Beweisverfahren vor dem Amtsgericht R., Aktenzeichen N01, eingeholten Gutachten vom 20.08.2018, Bl. 144 ff. d. Beiakte, insoweit aus, dass der „Naturstein-Schieferboden in der gesamten Wohnung Abnutzungserscheinungen wie Verschmutzungen, Kranzbildungen entlang der ehemaligen Standflächen von Möbel, Lauf- und Schleifspuren etc.“ aufweise, S. 16 d. Gutachtens. Die Bodenflächen in allen Räumlichkeiten seien „in Anhängigkeit von der Beschaffenheit des Schiefers auf die Verschmutzung abgestimmten Reinigungsmitteln zu säubern“, danach „könnte zum Schutz der Oberflächen eine Imprägnierung oder eine Versiegelung“ aufgebracht werden.

Schon aus diesen sachverständigen Feststellungen geht hervor, dass es sich bei dem hier in Rede stehenden Zustand jedenfalls um keine Beschädigung der streitgegenständlichen Wohnung handelt. Erforderlich wäre nach den Feststellungen der Sachverständigen, welchen die Klägerin nicht entgegen getreten ist, lediglich Reinigungsarbeiten, welche nicht über das Maß gewöhnlicher Schönheitsreparaturen hinausgehen. Zudem enthält auch das Protokoll der Übergabe der streitgegenständlichen Wohnung an die Beklagten vom 30.05.2014, Bl. 39 d. A., jedenfalls hinsichtlich des Bereichs „Kochen/Wohnen“ den Vermerk, dass sich auf dem Fußboden „weiße Flecken“ befänden, zudem ist dort „Reinigung unregelmäßig“ vermerkt. Die Zeugin X. hat überdies in der mündlichen Verhandlung vom 00.00.0000, S. 7 d. Protokolls, Bl. 354 d. A., glaubhaft ausgesagt, dass die Fußböden in der streitgegenständlichen Wohnung schon bei Einzug der Beklagten nicht hinreichend versiegelt gewesen sei. Nach alledem stellt sich der Zustand der Fußböden in der streitgegenständlichen Wohnung bei Auszug der Beklagten zur Überzeugung des Gerichts, § 286 ZPO, lediglich als Folge einer normalen Nutzung derselben dar.

2) Weiterhin haften die Beklagten auch nicht für den Zustand der Wände der streitgegenständlichen Wohnung.

Auch hinsichtlich des Anstriches bezüglich sämtlicher Räume der streitgegenständlichen Wohnung wird aus dem genannten Gutachten der Sachverständigen S. deutlich, dass diese lediglich aufgrund gewöhnlicher Abnutzungserscheinungen eines neuen Anstriches bedürfen. So führt die Sachverständige beispielsweise hinsichtlich des „Vorraum Eingangstür“ aus, dass die Wände „allgemein Abnutzungsspuren wie Schmutzränder an den Bildern etc.“ aufwiesen, S. 20 d. GA, Bl. 163 d. Beiakte. Hinsichtlich des „großen Zimmer recht hinten (Süd)“ führt sie auf S. 29 d. GA, Bl. 172 d. Beiakte aus, dass die Wände „Abnutzungserscheinungen wie Verschmutzungen, vereinzelte Farbabplatzungen, Bereiche mit Farbabrieb, Schmutzränder an Bereichen, wo die Bilder hingen, diverse Bohrlöcher etc.“ aufwiesen. Ähnliche Zustände hat die Sachverständige in sämtlichen Zimmern der streitgegenständlichen Wohnung vorgefunden. Hierbei handelt es sich lediglich um normale Abnutzungserscheinungen.

Auch soweit in den Wänden Bohrlöcher / Nägel vorhanden gewesen sind, ergibt sich hieraus kein Schadensersatzanspruch der Klägerin. Das Anbringen von Dübellöchern ist nach zutreffender Ansicht nämlich nur dann eine Pflichtverletzung, wenn es in ungewöhnlichem Ausmaß oder erkennbar ohne Rücksicht auf die Belange des Vermieters durchgeführt wird (LG Berlin, Urteil vom 20. Dezember 2013 – 63 S 216/13 –, Rn. 20, juris; vgl. auch Schmidt-Futterer/Lehmann-Richter, 14. Aufl. 2019, BGB § 538 Rn. 34).

Aus den Feststellungen der Sachverständigen folgt jedoch, dass die Beklagten in der streitgegenständlichen Wohnung nur im üblichen Maß Bilder und andere Gegenstände an den Wänden befestigt haben. Dies ist Bestandteil des üblichen Gebrauchs. Diesen muss der Vermieter vollumfänglich gewähren. Hiergegen kann auch nicht mit Erfolg eingewandt werden, es handele sich um Substanzeingriffe, das Kriterium des atypischen Nutzerverhaltens sei so wenig greifbar, dass es unbrauchbar sei (so aber LG Wuppertal, Urteil vom 16. Juli 2020 – 9 S 18/20 –, Rn. 5, juris). Auch der vertragsgemäße Gebrauch einer Mietsache umfasst im Regelfall Substanzeingriffe. So werden etwa bei einem Mietfahrzeug Verschleißteile wie Reifen oder Zahnriemen durch den ordnungsgemäßen Gebrauch verschlissen; sonstige Teile werden abgenutzt. Ein atypisches Nutzerverhalten kann klar umrissen werden; die gewöhnliche Dekoration der Wände einer Wohnung gehört jedenfalls nicht hierzu.

3) Darüber hinaus haften die Beklagten auch nicht für den Zustand des Briefkastens der Wohnung.

Die Klägerin konnte nicht beweisen, dass dieser zum maßgeblichen Zeitpunkt des Besitzüberganges, dem 00.00.0000, einen „vermoosten“ Zustand aufgewiesen habe und dort Aufkleber angebracht waren.

Es steht zur Überzeugung des Gerichts fest, dass der Besitz an der streitgegenständlichen Wohnung zu jenem Zeitpunkt auf die Klägerin übergegangen ist. Die Klägerin hatte zu jenem Zeitpunkt sowohl Kenntnis von dem Auszug der Beklagten aus der streitgegenständlichen Wohnung, als auch die Schlüssel zu jener Wohnung durch Einwurf in ihren Briefkasten zurück erlangt.

Insoweit gilt das Beweismaß des § 286 ZPO. Hiernach hat das Gericht unter Berücksichtigung des gesamten Inhalts der Verhandlung und des Ergebnisses einer Beweisaufnahme nach freier Überzeugung zu entscheiden, ob eine tatsächliche Behauptung für wahr oder nicht wahr zu erachten ist. Dabei darf das Gericht nicht darauf abstellen, ob die zu beweisende Tatsache mit absoluter Gewissheit feststeht, ob also jeder Zweifel und jede Möglichkeit des Gegenteiles ausgeschlossen ist, sondern es hat sich mit einem so hohen Grad von Wahrscheinlichkeit zu begnügen, dass ein vernünftiger, die Lebensverhältnisse klar überschauender Mensch nicht mehr an der Wahrheit zweifelt. Es kommt demnach darauf an, dass das Gericht zu einem für das praktische Leben brauchbaren Grad von Gewissheit gelangt, der dem Zweifel Schweigen gebietet, ohne ihn völlig auszuschließen (BGH, Urteil vom 18. April 1977 – VIII ZR 286/75 –, juris).

Dieser Grad an Gewissheit ist hier zugunsten der Beklagtenseite erreicht.

So hat der Prozessbevollmächtigte der Beklagten, Herr Rechtsanwalt L., in der mündlichen Verhandlung vom 00.00.0000 in jeder Hinsicht glaubhaft ausgesagt, mit den Beklagten am Dienstag nach dem Pfingstwochenende 2017, also dem 06.06.2017, abgesprochen zu haben, die Schlüssel für die streitgegenständliche Wohnung an sich zu nehmen, um diese in den Briefkasten der Klägerin einzuschmeißen. Dies sei sodann am 00.00.0000 geschehen. Diese Aussage des Zeugen ist lebensnah und nachvollziehbar. Er räumt insbesondere ein, die genauen Daten der seinerzeitigen Vorgänge noch einmal nachgeschlagen zu haben. Dies ist aber bei einem Sachverhalt, welcher bereits 4 Jahre zurückliegt, üblich und weckt keine Zweifel an dem Wahrheitsgehalt der Aussage des Zeugen. Die Aussage war zudem hinreichend detailreich. Insbesondere konnte der Zeuge Einzelheiten zu dem Geschäftsgebäude der Klägerin sowie dem Vorgang des Einwurfs nachvollziehbar schildern. Nach alledem bestehen keine Zweifel des Gerichts, dass sich die Geschehnisse seinerzeit so zugetragen haben, wie dies der Zeuge geschildert hat.

Soweit die Klägerseite einwendet, dass der nach dem Vortrag der Beklagtenseite, Anlage B 1, Bl. 166 d. A., eingeworfene Schlüsselbund nicht sämtliche Schlüssel für die streitgegenständliche Wohnung, welche die Beklagten bei Einzug erhalten haben sollen, umfasst, ist dies unschädlich. Es wäre verfehlt, rein formal auf die Übergabe aller für ein Objekt angefertigten Schlüssel abzustellen, obwohl es für ein bewusstes Zurückhalten des vermissten Schlüssels durch den Mieter nach dem Sachvortrag der Parteien keine Anhaltspunkte gibt. Entscheidend muss hier vielmehr sein, ob der Mieter bei wertender Betrachtung den Besitz am Mietobjekt aufgegeben und dem Vermieter verschafft hat (OLG Düsseldorf, Beschluss vom 27. April 2006 – I-24 U 152/05 –, Rn. 25, juris).

Diese Voraussetzungen liegen hier vor, ebenso wie die notwendige Kenntnis des Vermieters von der Rückgabe der Wohnung. Ohne Kenntnis von der Besitzaufgabe des Mieters an der Wohnung, etwa durch Rückgabe der Wohnungsschlüssel an den Vermieter oder seinen Bevollmächtigten, ist der Vermieter grundsätzlich nicht in der Lage, den Zustand der Wohnung zu prüfen. Die Rückerlangung der Mietsache im Sinne von § 548 Abs. 1 Satz 2 BGB setzt mithin außer der Übertragung des Besitzes an der Wohnung vom Mieter an den Vermieter die Kenntnis des Vermieters von der Besitzaufgabe voraus (BGH, Urteil vom 23. Oktober 2013 – VIII ZR 402/12 –, Rn. 13, juris)

Nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme war für die Klägerseite, bzw. dem auch seinerzeit für die Klägerin tätigen Rechtsanwalt O., hinreichend klar, dass die Beklagten den Besitz an der streitgegenständlichen Wohnung aufgeben wollten. So hat der Zeuge O. im Rahmen seiner Zeugenvernehmung in der mündlichen Verhandlung vom 00.00.0000, S. 12 f. d. Protokolls, Bl. 356 f. d. A., einleitend ausgesagt, er sei „bei dem Termin damals im Mai 2017 dabei“ gewesen, um für die Klägerin „das Vermieterpfandrecht geltend zu machen“. Andere Mieter hätten dieser mitgeteilt, dass die Beklagten ausziehen wollten. Im Übrigen hat die Klägerin selbst vorgetragen, vgl. etwa S. v. 07.12.2020, hier S. 2, Bl. 304 d. A., dass ihr im Juli 2017 die vor dem Amtsgericht R. unter dem Aktenzeichen N02 geführte Klage der Beklagten auf Feststellung der Beendigung des streitgegenständlichen Mietverhältnisses zugestellt worden ist. Dies steht nicht im Einklang mit ihrem Vortrag, wonach sie erst im Oktober 2017 einen Anlass gesehen habe, die Wohnung gewaltsam öffnen zu lassen. Dass dem Zeugen O. das Schreiben des Prozessbevollmächtigten vom 00.00.0000, Anlage B 3, Bl. 168 d. A., an jenem Tag zugegangen ist, hat die Klägerin zudem nicht in Abrede gestellt. Nach alledem geht das Gericht mit nach obigen Anforderungen hinreichender Gewissheit davon aus, dass die Klägerin ab dem 00.00.0000 die alleinige Sachherrschaft an der streitgegenständlichen Wohnung rückerlangt hatte. Letztlich darf der Vermieter die Rücknahme der Wohnung ohne Folgen für seine Ansprüche auf Schadensersatz nur verweigern, wenn der Mieter sie in einem Zustand zurückgeben will, der einer Nichterfüllung gleichkommt (Schmidt-Futterer/Streyl, 14. Aufl. 2019, BGB § 546 Rn. 30). Wie aus dem bereits genannten Gutachten der Sachverständigen S. folgt, wies die streitgegenständliche Wohnung selbst zum Zeitpunkt der Begutachtung einen derartigen Zustand nicht auf.

Den Beweis, dass der Briefkasten der hier in Rede stehenden Wohnung bereits am 00.00.0000 den durch die Sachverständige S. während des Ortstermins am 00.00.0000 vorgefundenen Zustand aufgewiesen hat, konnte die Klägerin nicht erbringen. Sowohl eine Vermoosung als auch eine Aufbringung von Aufklebern kann jederzeit, insbesondere zwischen diesen beiden Daten erfolgt sein. Der Zeuge O., S. 13 d. Protokolls, Bl. 357 d. A. hat am 00.00.0000 schließlich auch eingeräumt, während des Termins im Mai 2017 nicht auf den Briefkasten geachtet zu haben. Soweit er geäußert hat, dass nach seiner Erinnerung der Zustand im Mai gleich demjenigen im Oktober gewesen sein soll, überzeugt dies nicht. Insbesondere hat der Zeuge im Oktober 2017 ein ausführliches Protokoll erstellt. Im Mai 2017 hat er nach eigener Aussage hingegen nicht auf den Zustand der Mietsache an sich geachtet, sondern lediglich auf Gegenstände, welche einem Vermieterpfandrecht unterfallen könnten. Die Zeugin X. hat in der mündlichen Verhandlung vom 00.00.0000 dagegen glaubhaft ausgesagt, dass der Briefkasten bei Auszug der Beklagten aus der streitgegenständlichen Wohnung im Mai 2017 weder vermoost noch mit Aufklebern beklebt war. Da die Zeugin X. den Beklagten bei dem Auszug aus der streitgegenständlichen Wohnung geholfen hat, hatte sie zunächst eine sehr viel bessere Möglichkeit, einen Eindruck von dieser zu gewinnen, als der Zeuge O. während seines kurzen Aufenthalts dort am 26.05.2017. Insbesondere erweckt die Aussage des Zeugen O. hinsichtlich des angeblich gleichen Zustandes der Wohnung im Mai und im Oktober 2017, nachdem er zunächst geschildert hat, dass er seinerzeit nicht auf den Zustand der Wohnung außer in Hinblick auf Gegenstände, welche einem Vermieterpfandrecht unterliegen könnten, geachtet habe, einen tendenziösen Eindruck. Dieser wird durch das ebenfalls von dem Zeugen O. stammende Protokoll der Wohnungsbegehung am 00.00.0000, Bl. 46 ff. d. A., untermauert. Es fällt auf, dass der Zeuge versucht hat, einen deutlich schlechteren Zustand der Wohnung zu beschreiben, als ihn die Sachverständige S. sodann vorgefunden hat. Insbesondere spricht der Zeuge in seinem Protokoll wiederholt von „starken“ Verschmutzungen oder „massiven“ Verfleckungen, während die Sachverständige in ihrem Gutachten im Wesentlichen zu dem Ergebnis kommt, dass verschiedene Einbauteile der Wohnung lediglich „altersgemäße“ Gebrauchs- und Abnutzungserscheinungen aufweisen. Im Übrigen hat der Zeuge O. in seinem außergerichtlichen Schreiben an den Prozessbevollmächtigten der Beklagten vom 27.06.2017, hier S. 2, Bl. 307 d. A., noch ausgeführt, er habe im Rahmen des Termins im Mai 2017 „festgestellt, dass sich die Wohnräume in einem nicht unerheblich beschädigten Zustand und auch unrenovierten Zustand befunden“ haben. Dies weicht von seiner späteren Zeugenaussage wiederum erheblich zugunsten der Klägerin ab. Hiernach vermögen weder die Aussage des Zeugen O. hinsichtlich des Wohnungszustandes, noch dessen Protokoll vom 00.00.0000 das Gericht zu überzeugen oder die Aussage der Zeugin X. in Frage zu stellen.

Schließlich bedurfte es auch keine Vernehmung des Zeugen O. oder des insoweit ebenfalls als Zeugen benannten Rechtsanwalts K. zu der Behauptung der Klägerin, die Wohnung sei vor dem 00.00.0000 weder vor ihr noch von einer von ihr beauftragen dritten Person betreten worden. Nach den obigen Ausführungen steht fest, dass die Klägerin ab dem 00.00.0000 die alleinige Sachherrschaft an der Wohnung innehatte. Daher endet die Verantwortung der Beklagten für den Zustand der Wohnung mit jenem Datum. Die Klägerin haftet hiernach auch für die zufällige Verschlechterung des Zustandes der Wohnung allein; auf die Frage, inwieweit die Organe der Klägerin selbst oder von dieser beauftragte Dritte die Wohnung betreten haben mögen, kommt es nicht an.

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4) Darüber hinaus besteht auch keine Haftung der Beklagte für den Zustand des Eingangsbereiches der streitgegenständlichen Wohnung.

Soweit zunächst durch die Sachverständige S. während ihres Ortstermins am 00.00.0000 Verschmutzungen des Einbauschrankes in diesem Bereich vorgefunden worden sind, führt diese schon nicht aus, dass es sich hierbei um ungewöhnlich starke oder sonst erhebliche Erscheinungen handeln soll. Zudem ihr zwischen Schlüsselübergabe und Besichtigung durch die Sachverständige etwa ein Jahr vergangen. Daher kann aus dem durch die Sachverständige immerhin auch ca. 8 Monate nach der beklagtenseits behaupteten Öffnung der Wohnung im Oktober 2017 kein Rückschluss auf den Zustand des entsprechenden Wohnungsteils im Juni 2017 gezogen werden. Letztlich stellen Verschmutzungen eines Einbauschrankes auch Folgen des ordnungsgemäßen Gebrauchs einer Wohnung dar, welche hier durch die Beklagtenseite nicht zu beseitigen waren.

Hinsichtlich der Abplatzungen auf der Fensterbank in diesem Bereich (S. 21 d. GA, Bl. 164 d. Beiakte) ist ebenfalls nicht ersichtlich, zu welchem Zeitpunkt diese aus welchem Grund entstanden sind. Daher vermag sich das Gericht keine dahingehende Überzeugung zu bilden, dass diese auch schon am 00.00.0000 vorhanden waren. Letztlich handelt es sich bei derartigen Abplatzungen auch lediglich um Folgen des vertragsgemäßen Gebrauchs der Wohnung bzw. allgemeine Alterserscheinungen, welche mangels wirksamer Schönheitsreparaturklausel nicht durch die Beklagten zu beseitigen waren.

5) Eine Haftung der Beklagten für fehlende Schlüssel der Zimmertüren bzw. der Einbauschränke besteht nicht.

So geht aus dem Protokoll der Übergabe der Wohnung an die Beklagten im Jahre 2014 schon nicht hervor, dass diese seinerzeit überhaupt vorhanden gewesen sind. So wird auf S. 1 des Protokolls, Bl. 35 d. A., schon hinsichtlich der Diele der Wohnung ausgeführt, dass dort Schlüssel nicht vorhanden gewesen sind. Zudem sind etwaige Schlüssel für Zimmer und/oder Einbauschränke auch nicht als „sonstige Schlüssel“ unter der entsprechenden Rubrik des Protokolls, S. 10, Bl. 44 d. A., aufgeführt worden. Die Zeugin X. hat zudem in der mündlichen Verhandlung vom 00.00.0000, S. 6 d. Protokolls, Bl. 353 R d. A., glaubhaft ausgesagt, dass bei Einzug der Beklagten nicht sämtliche Schlüssel der Innentüren vorhanden gewesen seien.

6) Weiter besteht auch keine Haftung der Beklagten für den Zustand des kleinen Büros rechts vom Eingangsflur.

Hinsichtlich des Drehgriffes an der Fenstertüre hat die Sachverständige S. keineswegs festgestellt, dass dieser „beschädigt“ sei. Vielmehr hat sie insoweit auf S. 23 d. GA, Bl. 166 d. Beiakte, lediglich ausgeführt, dass dieser „Verschmutzungen sowie altersgemäße Gebrauchs- und Abnutzungserscheinungen wie Kratzer und Risse in der Oberfläche“, mithin Folgen des vertragsgemäßen Gebrauchs der Wohnung aufweise. Auch hinsichtlich des Einbauschranks sowie der in den Boden eingelassenen Holzplatte spricht die Sachverständige, S. 23/24 d. GA, Bl. 166/167 d. A., lediglich von Abnutzungserscheinungen sowie Verschmutzungen. Hierfür haften die Beklagten nicht.

Soweit die Eingangstür betroffen ist, hat die Sachverständige lediglich festgestellt, dass die Drückergarnitur locker sei. Hieraus geht nicht hervor, zu welchem Zeitpunkt sich die Garnitur gelockert haben mag. Zudem befinden sich auf dem Türblatt oberhalb des Drückers „leichte vertikal verlaufende Kratzer“. Diese stellen ebenfalls lediglich Folgen des vertragsgemäßen Gebrauchs der Tür da, da etwa durch Ringe am Finger einer Person, welche diese öffnet, derartige Kratzer entstehen können.

7) Ebenso besteht keine Haftung der Beklagten für den Zustand des großen Zimmers rechts hinten auf der Südseite des Gebäudes.

Soweit der Zustand des dortigen Außenbereiches einschließlich des Aschenbechers betroffen ist, kann auf die obigen Ausführungen hinsichtlich des Briefkastens Bezug genommen werden. Der Zustand des Außenbereiches im Jahr 2018 erlaubt keinen Rückschluss auf denjenigen im Mai 2017.

Hinsichtlich der Fenstergriffe hat die Sachverständige S. auch insoweit ausgeführt, dass diese lediglich Abnutzungserscheinungen aufweisen. Den Zustand der Rollos im Jahr 2017 bei Auszug der Beklagten konnte die Klägerin nicht beweisen, ebenso wenig denjenigen des Drehschalters. Diese Gegenstände können nämlich auch nach dem 00.00.0000 beschädigt worden sein. Wie bereits ausgeführt, war zu diesem Zeitpunkt der Besitz an der streitgegenständlichen Wohnung jedoch bereits auf die Klägerin übergegangen.

8) Hiernach haften die Beklagten auch nicht für den Zustand des Badezimmers.

Hinsichtlich des Zustandes der Rosette der Eingangstüre sowie des Fehlens eines Rollos lässt sich wiederum nicht feststellen, ob dies bereits am 00.00.0000 der Fall war, ebenso der Zustand der Drückergarnitur der Türe. Hierbei handelt es sich ebenfalls um Zustände, welche durch ein nach diesem Datum liegendes Einzelereignis verursacht worden sein können. Hinsichtlich vorhandener Kratzer wird vollumfänglich auf die obigen diesbezüglichen Ausführungen Bezug genommen. Auch insoweit handelt es sich nach dem Sachverständigengutachten lediglich um „altersgemäße Gebrauchs- und Abnutzungserscheinungen“, S. 36 d. GA, Bl. 179 d. A.

Soweit der Durchlauferhitzer betroffen ist, ist es ebenfalls nicht möglich, von einem Zustand im Jahr 2018 auf denjenigen am 00.00.0000 Rückschlüsse zu ziehen. Vielmehr kann ein etwaiger Defekt auch in der Zwischenzeit, selbst in den Monaten zwischen Juni und Oktober 2017 etwa aufgrund der fehlenden Nutzung des Geräts oder rein altersbedingt aufgetreten sein. Dass die Beklagten diesen Defekt verursacht haben, ist auch insoweit rein spekulativ.

9) Auch hinsichtlich des Schlafzimmers ist keine Haftung der Beklagten gegeben.

Hinsichtlich des lockeren Türgriffes und des nicht vorhandenen Türschlüssels gelten vollumfänglich die obigen Ausführungen. Verschmutzungen stellen die Folgen des vertragsgemäßen Gebrauches der Wohnung dar. Hinsichtlich der Türdichtung haben die Beklagten unter Vorlage des Schreibens der bei Vermietung der Wohnung tätigen Maklerin vom 19.05.2014, Anlage B 10, Bl. 225 d. A., substantiiert vorgetragen, dass die Klägerin insoweit zugesagt hat, dass die Gummidichtungen an den Türen, soweit erforderlich, erneuert werden sollten. Dass und wann dies sodann geschehen sein soll, hat die Klägerin nicht vorgetragen.

Hinsichtlich des Zimmerschlüssels wird auf die entsprechenden obigen Ausführungen unter 5) Bezug genommen.

10) Selbiges gilt für das Schlaf- und Ankleidezimmer.

Soweit es sich bei den klägerseits behaupteten Zuständen nicht ohnehin um bloße Gebrauchsspuren (Kratzer, Bohrlöcher etc.) handelt, geht aus dem Übergabeprotokoll vom 30.05.2014, hier S. 9, Bl. 43 d. A., hervor, dass diese bereits bei Einzug der Beklagten vorhanden waren. So wird unter „Sonstiges: Eine Schrankwand“ ausgeführt, dass die „Regale“ teilweise nicht gestrichen seien. Mangels Vorhandensein eines Regals in dem Raum bei Anmietung können hiermit nur die Einlegeböden in dem Schrank gemeint sein, zumal der entsprechende handschriftliche Eintrag in der entsprechenden Rubrik vorgenommen worden ist. Eine fehlende Abdeckung der Telefondose wird zudem in dem Protokoll ebenfalls vermerkt.

Hinsichtlich des Zimmerschlüssels wird auch insoweit auf die entsprechenden obigen Ausführungen unter 5) Bezug genommen.

11) Hinsichtlich des Koch- und Wohnbereiches der Wohnung ist keine Haftung der Beklagten gegeben.

Soweit Steckdosen sowie eine Abdeckung der Herdanschlussdose bei der Begutachtung durch die Sachverständige nicht vorhanden waren, hat die Klägerin nicht hinreichend substantiiert vorgetragen, dass bei Einzug der Beklagten in sämtlichen entsprechenden Öffnungen Steckdosen sowie eine entsprechende Abdeckung vorhanden gewesen seien. So hat die Klägerin durchweg behauptet, dass sich die streitgegenständliche Wohnung bei Einzug der Beklagten in einem einwandfreien Zustand befunden habe. Dies weicht erheblich von der Beschreibung der Wohnung in dem Übergabeprotokoll vom 30.05.2014, Bl. 35 ff. d. A., ab. In jenem Protokoll sind verschiedene Zustände in der streitgegenständlichen Wohnung aufgeführt, welche mit einem derart einwandfreien Zustand der Wohnung, wie die Klägerin ihn hier pauschal behauptet, nicht vereinbar sind. Zwar spricht grundsätzlich aufgrund eines derartigen Übergabeprotokolls eine tatsächliche Vermutung dafür, dass die entsprechende Wohnung bei Übergabe den dort dokumentierten Zustand aufgewiesen hat (vgl. etwa OLG Düsseldorf, Urteil vom 27. März 2003 – 10 U 64/02 –, Rn. 9, juris). Im vorliegenden Fall beruft sich die Klägerseite jedoch selbst nicht auf den protokollierten Zustand. Hiernach hätte es ihr oblegen, substantiiert vorzutragen, aus welchem Grund das Protokoll teilweise unzutreffend sein soll und die streitgegenständliche Wohnung bei Einzug der Beklagten einen sehr viel besseren Zustand als protokolliert aufgewiesen haben soll.

Hinsichtlich einer angeblich beschädigten Telefondose erlaubt wiederum der Zustand bei Begutachtung keinen Rückschluss auf denjenigen im Mai 2017.

Auch die in diesem Zimmer vorhandenen Kratzer und Abplatzungen stellen lediglich die Folgen des vertragsgemäßen Gebrauches der Wohnung dar, vgl. insbesondere S. 46 d. GA, Bl. 189 d. Beiakte.

Die Anbringung eines Spritzschutzes in der Küche stellt wiederum ebenfalls lediglich einen Teil des vertragsgemäßen Gebrauches der Wohnung dar (vgl. insoweit AG Aachen, Urteil vom 29. November 2007 – 6 C 352/07 –, Rn. 16, juris). Daher stellt auch die dort noch vorhandene Dichtstoffnaht (vgl. S. 48 d. GA, Bl. 191 d. Beiakte) keine Beschädigung der Wohnung dar.

Soweit die Glastür betroffen ist, geht im Übrigen aus dem Übergabeprotokoll vom 30.05.2014, hier S. 5, Bl. 39 d. A., hervor, dass dieser Zustand bereits bei Übergabe der Wohnung an die Beklagten vorhanden war.

12) Auch im Übrigen trifft die Beklagten keine Haftung. Hinsichtlich des Durchlauferhitzers im Duschbad wird vollumfänglich auf die entsprechenden Ausführungen unter 8) Bezug genommen. Hinsichtlich des Gäste-WC’s ist anzumerken, dass eine WC-Brille ein typisches Verschleißteil darstellt, welches gewöhnlicher weise von einem jeden Mieter aus hygienischen Gründen bei Einzug ausgetauscht wird. Hinsichtlich eines entfernten Türschließers erlaubt der Zustand bei Besichtigung durch die Sachverständige keinen Rückschluss auf denjenigen am 00.00.0000. Hinsichtlich weitere fehlender Schlüssel wird auf die entsprechenden Ausführungen unter 5), hinsichtlich des Gartens auf die Ausführungen zur Terrasse unter 7) Bezug genommen. Gerade insoweit ist es sehr naheliegend, dass während der Sommermonate Juni – September, also zwischen dem 00.00.0000 und dem 00.00.0000, der Garten ohne menschliches Zutun „verwildert“ ist.

Nach alledem kommt es auf die beklagtenseits erhobene Einrede der Verjährung nicht an.

II.

Mangels Bestehen der Hauptforderung konnten weder Zinsen noch vorgerichtliche Rechtsanwaltskosten zugesprochen werden.

III.

Die Kostenentscheidung folgt aus § 91 Abs. 1 S. 1 ZPO und umfasst die Kosten des Verfahrens Amtsgericht R., Az.: N01. Die Kosten des selbständigen Beweisverfahrens gehören zu den Kosten des anschließenden Hauptsacheverfahrens. Sie werden von der darin zu treffenden Kostenentscheidung mitumfaßt (BGH, Beschluss vom 24. Juni 2004 – VII ZB 11/03 –, Rn. 7, juris). Der diesbezügliche Feststellungsantrag war daher unzulässig.

Die Vollstreckbarkeitsentscheidung folgt aus § 709 ZPO.

Der Streitwert wird auf 12.840,84 € festgesetzt.