Amtsgericht Kerpen, Wohnungseigentumssachen — 26 C 2/23
Die in der ordentlichen Eigentümerversammlung der Beklagten vom 00.00.0000 gefassten Beschlüsse zu TOP 3 zur Genehmigung der Nachschüsse und Anpassungen der Vorschüsse aus den Einzelabrechnungen für das Geschäftsjahr 2021 sowie zu TOP 4, Unterpunkt 4.1, zur Entlastung des Verwalters für die Tätigkeit im Geschäftsjahr 2021 werden für ungültig erklärt.
Die Kosten des Rechtsstreits trägt die Beklagte.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Der jeweilige Vollstreckungsschuldner kann die Zwangsvollstreckung gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils für den jeweiligen Vollstreckungsgläubiger vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn dieser nicht vor der Vollstreckung Sicherheit in entsprechender Höhe leistet.
Der Kläger ist Mitglied der Beklagten und begehrt die Aufhebung von Beschlüssen derselben.
§ 12 Ziffer 1 (letzter Absatz) der Teilungserklärung der Beklagten vom 00.00.0000, Anlage K 8, Bl. 88 ff., 95 d A., enthält insbesondere folgende Regelung:
„Kosten, die sich ohne Zweifel einzelnen Miteigentümern zurechnen lassen, werden nur diesen belastet."
Am 00.00.0000 fand eine ordentliche Eigentümerversammlung der Beklagten statt, in der unter anderem auch die beiden im vorliegenden Verfahren angefochtenen Beschlüsse zu TOP 3 (Genehmigung der Nachschüsse und Anpassungen der Vorschüsse aus den Einzelabrechnungen für das Geschäftsjahr 2021) und TOP 4.1 (Entlastung der Verwalterin) stimmenmehrheitlich gefasst worden sind. Hinsichtlich der Einzelheiten der Beschlüsse wird auf das Protokoll der Eigentümerversammlung vom 00.00.0000, Anlage K 1, Bl. 6 ff. d. A., Bezug genommen.
In dem erstgenannten Beschluss wurden insbesondere Stromkosten für die Tiefgarage in Höhe von insgesamt 7.213,16 € sowie Kosten für die „Wartung der Tiefgaragenanlagen" in Höhe von insgesamt 134,86 € nach Miteigentumsanteilen aufgeteilt; auf den Kläger entfallen 43,50 € für den Strom der Tiefgarage sowie anteilige Kosten für die Wartung in Höhe von 0,81 €. Die Tiefgarage steht im Sondereigentum von dritten Personen, zu denen nicht der Kläger gehört.
Der Kläger ist der Ansicht, die Betriebskosten der im Sondereigentum stehenden Tiefgarage seien keine Kosten der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer gemäß § 16 Absatz 2 Satz 1 WEG. Diese Betriebskosten seien daher nur von den Eigentümern der Tiefgarage zu tragen, allein diesen gegenüber abzurechnen und ausschließlich auf diese Eigentümer aufzuteilen. Dies folge insbesondere auch aus § 12 Ziffer 1 der Teilungsordnung der Beklagten vom 00.00.0000. Selbiges gelte für die Wartungskosten.
Der Kläger beantragt,
1. den in der ordentlichen Eigentümerversammlung der Beklagten vom 00.00.0000 zu TOP 3 gefasste Beschluss zur Genehmigung der Nachschüsse und Anpassungen der Vorschüsse aus den Einzelabrechnungen für das Geschäftsjahr 2021 für ungültig zu erklären;
2. den in der ordentlichen Eigentümerversammlung der Beklagten zu TOP 4, Unterpunkt 4.1, gefasste Beschluss zur Entlastung des Verwalters für die Tätigkeit im Geschäftsjahr 2021 für ungültig zu erklären.
Die Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Die Beklagte ist der Ansicht, die Umlage der Tiefgaragenkosten sei statthaft. Auch „falsche“ Kosten, soweit abgeflossen, müssten umgelegt werden. Die Gemeinschaft müsse sodann entscheiden, ob sie Regressansprüche geltend macht. Im Übrigen sei das Tiefgaragentor ohnehin Gemeinschaftseigentum.
Die am 00.00.0000 bei Gericht eingegangene Klageschrift ist der Verwalterin der Beklagten nach Einleitung des schriftlichen Vorverfahrens mit Verfügung vom 00.00.0000, Bl. 55 ff. d. A., am 00.00.0000 zugestellt worden.
Hinsichtlich der weiteren Einzelheiten des Parteivortrages wird auf die gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen verwiesen.
I.
Die angefochtenen Beschlüsse zu TOP 3 und 4, Unterpunkt 4.1, aus der Eigentümerversammlung der Beklagten vom 00.00.0000 entsprechen nicht ordnungsgemäßer Verwaltung.
1) Mit dem erstgenannten Beschluss hat die Beklagte (auch) die Kosten der Wartung der Tiefgarage sowie die Stromkosten für jene Tiefgarage anteilig auf alle Miteigentümer umgelegt. Diese Art der Umlage war jedoch nicht statthaft. Bestimmungen in einer Teilungserklärung, wonach Kosten für bestimmte Maßnahmen dem betroffenen Wohnungseigentümer aufzuerlegen sind, gehen dem allgemeinen Umlageschlüssel vor (vgl. BGH, Urteil vom 4. März 2011 – V ZR 156/10 –, Rn. 10, juris). Vorliegend wurde in § 12 Ziffer 1 (letzter Absatz) der Teilungserklärung vom 00.00.0000, Anlage K 8, Bl. 88 ff., 95 d A., folgende Regelung getroffen: „Kosten, die sich ohne Zweifel einzelnen Miteigentümern zurechnen lassen, werden nur diesen belastet." Sämtliche Kosten hinsichtlich der Tiefgarage lassen sich zweifellos denjenigen Miteigentümern zurechnen, welche Sondereigentümer der Tiefgarage sind. Daher wären die entsprechenden Kosten auch nur den entsprechenden Miteigentümern aufzuerlegen gewesen. Dies gilt ebenso für diejenigen Teile des Gemeinschaftseigentums, welche räumlich in der Tiefgarage gelegen sind und nur für diese eine Bedeutung haben. Auch die Wartungsarbeiten an dem Tor der Tiefgarage unterfallen daher der obigen Regelung in der Teilungserklärung. Die fehlerhafte Verteilung dieser Kosten hat die Folge, dass der Genehmigungsbeschluss zu TOP 3 insgesamt für ungültig zu erklären ist (vgl. LG München I, Urteil vom 13. Juli 2022 – 1 S 2338/22 WEG –, Rn. 38, juris, m. w. N. aus der Literatur).
2) Der angefochtene Beschluss zu TOP 4, mit welchem der Verwalterin Entlastung erteilt worden ist, unterliegt ebenfalls der Aufhebung. Die Entlastung des Verwaltungsbeirats widerspricht einer ordnungsgemäßen Verwaltung und ist nach § 21 Abs. 4 WEG [in der bis zum 30.11.2020 geltenden Fassung] rechtswidrig, wenn Ansprüche gegen den Verwaltungsbeirat in Betracht kommen und kein Grund ersichtlich ist, auf diese Ansprüche zu verzichten. Dieser Fall ist insbesondere dann anzunehmen, wenn die von dem Beirat geprüfte Abrechnung fehlerhaft ist und geändert werden muss (BGH, Urteil vom 4. Dezember 2009 – V ZR 44/09 –, juris). Dieser Grundsatz ist aufgrund des nahezu wortgleichen § 18 Abs. 2 WEG in der ab dem 01.12.2020 geltenden, hier anwendbaren Fassung, auch weiterhin zutreffend. Wie sich aus den obigen Ausführungen zu 1) ergibt, war die Abrechnung durch die Verwalterin fehlerhaft.
II.
Die Kostenentscheidung folgt aus § 91 ZPO. Die Vollstreckbarkeitsentscheidung folgt aus den §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO.
Der Streitwert wird auf 1.332,33 € (= 332,33 € Klageantrag zu 1., 1.000,00 € Klageantrag zu 2., vgl. S. 4 der Klageschrift, Bl. 5 d. A.) festgesetzt.